北京佳业安居房地产经纪有限公司等与北京雅居天成装饰有限公司等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书（2021）京03民终13001号

• 案件编号

  （2021）京03民终13001号

• 案件名称

  北京佳业安居房地产经纪有限公司等与北京雅居天成装饰有限公司等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

• 审理法院

  北京市第三中级人民法院

• 所属地区

  北京市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/13 0:00:00

• 当事人

  北京佳业安居房地产经纪有限公司;北京吉祥如业科技有限公司;北京雅居天成装饰有限公司;望天树空间装饰（北京）有限公司;北京伟特房地产开发有限公司;北京创赢房地产经纪有限公司

• 案件缘由

  房屋买卖合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终13001号上诉人（原审原告）：北京吉祥如业科技有限公司，住所地北京市顺义区。法定代表人：孙吉祥，经理。委托诉讼代理人：王佳红，北京金诉律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡琪，北京金诉律师事务所律师。上诉人（原审被告）：北京佳业安居房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区。法定代表人：刘影，经理。委托诉讼代理人：谭海亮，北京市卓智律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京创赢房地产经纪有限公司，住所地北京市通州区。法定代表人：刘影，经理。委托诉讼代理人：谭海亮，北京市卓智律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京伟特房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区。法定代表人：王涛，董事长。委托诉讼代理人：宋振伟，北京德和衡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：望天树空间装饰（北京）有限公司，住所地北京市房山区。法定代表人：孙留江，董事长。委托诉讼代理人：宋振伟，北京德和衡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京雅居天成装饰有限公司，住所地北京市顺义区。法定代表人：徐荣青，执行董事。委托诉讼代理人：宋振伟，北京德和衡律师事务所律师。上诉人北京吉祥如业科技有限公司（以下简称吉祥如业公司）、北京佳业安居房地产经纪有限公司（以下简称佳业安居公司）因与被上诉人北京伟特房地产开发有限公司（以下简称伟特公司）、望天树空间装饰（北京）有限公司（以下简称望天树装饰公司）、北京雅居天成装饰有限公司（以下简称雅居天成公司）、北京创赢房地产经纪有限公司（以下简称创赢公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服北京市顺义区人民法院（2021）京0113民初15号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月2日立案后，依法适用二审独任制，由本院审判员咸海荣公开开庭进行了审理。上诉人吉祥如业公司的委托诉讼代理人王佳红、胡琪，上诉人佳业安居公司及被上诉人创赢公司的委托诉讼代理人谭海亮，被上诉人伟特公司、望天树装饰公司、雅居天成公司的委托诉讼代理人宋振伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吉祥如业公司上诉请求：1.撤销一审判决第七项，改判支持吉祥如业公司的诉讼请求；2.本案二审诉讼费用由伟特公司承担。事实和理由：1.一审法院对违约金赔偿部分认定有误。2.伟特公司未按照《北京市商品房预售合同》第十一条规定在约定的时间向吉祥如业公司交付商品房，那么双方同意按照第二种方式处理。3.尽管一审法院判决双方的合同已经解除，但是伟特公司应该承担相应的违约责任，一方面是其违背契约精神，延期交付房屋导致吉祥如业公司至今未收到符合法律规定和合同约定的房屋，对方应当承担因为违约所产生的责任；其次，北京市的房屋价格这些年稳步提升，吉祥如业公司从购买此处房屋到现在已有4年之久，吉祥如业公司已经丧失了比较好的缔约机会，该部分损失不是吉祥如业公司原因造成的，不应该由吉祥如业公司来承担。尽管双方合同解除了，但是并不影响该条款的适用，该条款恰恰是合同解除后应该由伟特公司承担的责任。综上，请求二审法院判如所请。伟特公司不同意吉祥如业公司的上诉请求和事实理由，针对吉祥如业公司的上诉，答辩称：吉祥如业公司对合同条款的理解有误，合同约定的是逾期交房违约金，不存在解除合同情况下的违约条款。望天树装饰公司、雅居天成公司、佳业安居公司、创赢公司针对吉祥如业公司的答辩意见同伟特公司。佳业安居公司上诉请求：撤销一审判决第五项关于判令佳业安居公司与伟特公司共同退还吉祥如业公司支付的团购费二十万元及利息的判决。事实和理由：一、一审法院事实认定错误。1.一审法院认为佳业安居公司收取吉祥如业公司支付的20万元团购费不是居间服务费错误。2.一审法院将吉祥如业公司于2018年8月11日支付给中介公司的20万元认定为促销抵扣房款错误。3.如认定20万团购费是房款，因只有开发商有权收取房款，故只能由开发商负责退换，不应由佳业安居公司退还。4.一审法院认定佳业安居公司与望天树装饰公司以及案外人望天树资产管理（北京）有限公司（以下简称望天树资产公司）属于合作关系错误。5.佳业安居公司根据代理销售服务协议取得佣金系基于其与案外人的权利义务关系，是等价有偿的。而佳业安居公司收取团购费是基于伟特公司与其渠道方为购房人提供居间费用而收取的居间费用。这两项费用的合同主体及权利义务均有不同，法律亦未禁止从事房屋销售的中介公司从买卖双方分别收取费用。二、一审判决在程序上存在错误。1.一审法院无视本案涉及的不同合同之间的独立性，用一个房屋买卖合同的案由处理不同的合同法律关系错误。2.一审法院在开庭过程中，要求吉祥如业公司在没有举证的情况下，将毛鑫磊、王健手写的房款计算方法提示吉祥如业公司作为证据提交，一审法院既没有要求毛鑫磊、王健进行解释说明，也没有组织质证，就在一审判决书引用错误。三、一审法院适用法律错误。1.本案一审案由是房屋买卖合同纠纷，但佳业安居公司不是房屋买卖合同的当事人，一审法院要求佳业安居公司承担房屋出卖人因房屋买卖合同被解除而承担的退还房款的责任错误。2.一审法院以佳业安居公司与案外人以及望天树装饰公司属于合作关系的错误认定，要求佳业安居公司与伟特公司共同退还吉祥如业公司支付的团购费，没有法律依据。综上，请求二审法院判如所请。吉祥如业公司不同意佳业安居公司的上诉请求，答辩称：团购费和居间服务费不是同一概念。伟特公司、望天树装饰公司、雅居天成公司针对佳业安居公司的上诉，辩称本案中的团购费就是居间费或咨询服务费，不应当退还。创赢公司同意佳业安居公司的上诉意见。吉祥如业公司向一审法院起诉请求：1.请求法院判令解除吉祥如业公司与伟特公司2019年3月5日签订的合同编号Y2125839的《北京市商品房预售合同》（以下简称预售合同）；2.请求法院判令伟特公司、望天树装饰公司共同连带返还吉祥如业公司购房款245257元及同期人民银行贷款利率的利息（自2018年7月13日至实际支付之日）；3.请求法院判令伟特公司、望天树装饰公司共同连带返还吉祥如业公司购房款371025元及同期人民银行贷款利率的利息（自2018年8月12日至实际支付之日）；4.请求法院判令伟特公司返还吉祥如业公司装修款54743元及同期人民银行贷款利率的利息（自2018年7月13日至实际支付之日）；5.请求法院判令伟特公司、雅居天成公司共同连带返还吉祥如业公司装修款268344元及同期人民银行贷款利率的利息（自2018年8月12日至实际支付之日）；6.请求法院判令伟特公司、佳业安居公司、创赢公司共同连带向吉祥如业公司返还团购费20万元及同期人民银行贷款利率的利息（自2018年8月12日至实际支付之日）；7.请求法院判令伟特公司向吉祥如业公司支付解除合同违约金22787元；8.伟特公司协助吉祥如业公司办理网签注销手续；9.上述所有利息在2019年8月19日之前按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日起至付清之日要求按照LPR计算；10.诉讼费由伟特公司、望天树装饰公司、雅居天成公司、佳业安居公司、创赢公司承担。一审法院认定事实：项目名称为绿智汇园的5#、6#、7#的房屋由伟特公司开发，该项目又称“新干线项目”。伟特公司于2016年9月25日获得《北京市商品房预售许可证》，项目座落于北京市顺义区南法信镇焦各庄村东。望天树资产公司与望天树装饰公司系关联公司，二公司曾共同预售过绿智汇园项目房屋，采用望天树资产公司与购房者签订购房协议或定金协议，望天树装饰公司负责进行精装修的方式，房款及装修款由望天树装饰公司收取。后参与签订装修协议的主体还有雅居天成公司。望天树资产公司、望天树装饰公司通过与上海悠房信息科技有限公司、北京嗨楼科技有限公司、佳业安居公司等经纪公司合作方式销售房屋。吉祥如业公司提交了2018年7月12日《北京新干线》定金协议复印件一份，内容为：甲方望天树资产公司，乙方孙吉祥。房屋坐落5号楼×室，总价款1549369元，定金10万元，乙方应于2018年7月2日支付30万元（含定金），2018年8月12日支付639369元，剩余尾款61万元采用分期付款方式或一次性付款方式支付……开发商和乙方签署预售合同之日，本定金协议即终止。乙方同意甲方代收上述款项后按照乙方签署预售合同向卖方代付房款。伟特公司、雅居天成公司、望天树装饰公司对该份定金协议真实性、关联系均不认可。佳业安居公司、创赢公司对该份定金协议真实性认可，表示可以看出团购优惠后价格为1549369元，这是佳业安居公司居间服务后的房款，从付款日期可知吉祥如业公司应在2018年8月12日前支付939369元，吉祥如业公司提交的收据显示其一共交纳了939369元，房款和装修款之和就是真正的房款，和佳业安居公司收取的团购费无关。定金协议签字处的毛鑫磊和郭小江是佳业安居公司渠道公司的员工，驻场销售人员签字有王健，证明吉祥如业公司购房是佳业安居公司和渠道公司共同居间服务完成。2018年10月11日，吉祥如业公司与伟特公司签订了预售合同，合同编号为Y2125839，约定吉祥如业公司购买顺义区南法信镇焦各庄村东5#商务办公楼×号房屋，建筑面积共计57.46平方米，其中套内面积41.61平方米，用途商务办公，单价29470.85元，总价款1226282元。买受人未按照约定的时间付款，逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。逾期超过30日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起5日内按照累计应付款的30%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房价款。出卖人不解除合同的，买受人按日计算，向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。出卖人应当于2019年6月30日前向买受人交付该商品房。出卖人未按第十一条规定的时间，将该商品房交付买受人的。双方同意按照下列第二种方式处理（详见附件补充协议），附件十二补充协议约定：如因出卖人原因未按照本合同约定的交付时间向买受人交付该房屋的，逾期在90日之内，自本合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。逾期超过90日的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应在出卖人书面交房通知确定的交房日之首日向出卖人书面提出解除合同，否则视为买受人放弃单方解除合同的权利，本合同继续履行。出卖人向买受人支付逾期交付违约金，最高不超过买受人已付房款的2%。买受人同意出卖人除承担本条款约定的违约金外，不再就本合同所述的其他交付条件承担其他违约责任。若因出卖人原因导致本合同解除。若本合同其他条款对于出卖人应当承担的违约责任没有明确约定的，双方同意按以下方式处理：（1）买受人在本合同中选择以一次性付款方式支付购房款的，则出卖人应在合同解除之日起180日内向买受人返还已付房价款、以及买受人已经支付给出卖人的全部代缴税金及费用（不计利息）。出卖人还需向买受人支付相当于本合同约定的房屋总价款3%的违约金。附件四约定付款方式如下：签订本合同当日支付房价款613141元，2019年4月10日前支付价款306571元，剩余房价款306570元由买受人于2019年10月10日前付清。双方均表示已经办理了网签手续，尚未办理网签注销手续。吉祥如业公司提交的收据显示：2018年7月12日，孙吉祥支付望天树装饰公司245257万元，备注“5-×代收房款”；2018年7月12日，孙吉祥支付北京高格雅居装饰工程有限公司（以下简称高格雅居公司）54743元，备注“5-×装修款”；2018年8月11日，孙吉祥支付雅居天成公司268344元，备注“5-×装修款”；2018年8月11日，孙吉祥支付望天树装饰公司371025元，备注“5-×代收房款”；2018年8月11日，孙吉祥支付佳业安居公司20万元，备注“5-×团购”。孙吉祥称其交纳的钱款都是吉祥如业公司交款，因购房资格问题，孙吉祥注册成立了吉祥如业公司。孙吉祥提交了交易详情显示2018年7月11日支付望天树装饰公司5万元，望天树装饰公司15万元，2018年7月12日支付望天树工程（北京）有限公司10万元，2018年8月11日孙吉祥支付王健15万元，创赢公司5万元，望天树装饰公司118344元、15万元、望天树工程（北京）有限公司371025元。吉祥如业公司提交的《房屋室内设计和装修协议》约定：吉祥如业公司委托雅居天成公司设计并装修5-×房屋，设计费和装修工程款总价293087元，其中设计费43963元，装修工程款249124元，上述设计费和装修工程款均为固定总价包干（不含税）。本协议已经签署，非经双方协议一致，任何一方不得单独解除协议，任何一方违约解除协议的，对方有权要求继续履行，确实不具备履行条件的，应当按照13.3款约定标准向对方支付违约金。若甲方或开发商就购买本合同项下的房屋而签订的商品房现房买卖合同终止，本合同亦随之终止，甲方不得以本合同终止或解除而要求对方赔偿。经询问，吉祥如业公司及雅居天成公司均未提交《房屋改造施工协议》。吉祥如业公司、雅居天成公司对于在本案中一并处理《房屋室内设计和装修协议》无异议。一审法院依职权调取了佳业安居公司在其他案件中提交的代理销售服务协议内容为：甲方为望天树资产公司，乙方为佳业安居公司。甲方授权委托乙方独家代理销售项目地块地址北京顺义区顺义新城第26街区南法信地铁站北150米，暂定推广名绿地北京新干线项目，提供商品房销售服务事宜达成一致。甲方为项目产权管理单位，有权出售项目房屋或指定第三方购买项目房屋，甲方同意乙方按本协议约定收取咨询服务费。本合同所称服务是指乙方针对本协议项下甲方管理的项目向意向客户进行项目宣传、向客户推荐项目房屋并最终促成甲方（或项目开发商）与商户签订商品房预售合同的行为，乙方推荐客户完成签约后，按约定条件提取相应咨询费。销售范围1#、2#、3#、5#、6#、7#、8#、9#楼。就乙方服务范围，已约定销售范围为准，经甲乙双方共同协商后，甲方有权根据自身销售政策及价格等相关因素进行调整，需另行书面通知。项目房屋销售价格由甲方指定咨询服务费的标准及支付方式销售政策等，由甲、乙双方共同制定，如有一方要求变更咨询服务费、销售政策的，需经过另一方同意后重新制定。客户保护期：合同开始执行之日起至合同期结束之日后的60个自然日。服务事项：甲方委托乙方独家对甲方绿地北京新干线项目房屋进行宣传及客户推荐，乙方推荐客户成功排卡、交定金或购买甲方房屋。按已签订的《北京市商品房买卖合同》（包括预售合同和现房合同），甲方在与乙方客户正式签订预售合同及网签完成，客户支付50%房款及100%其它费用，办理完毕网签手续，乙方服务即视为完成。甲方提供的房屋明细房屋价格为房屋的可售范围，以甲方提供房源价格表为准（详见附件一）。服务期限为2018年8月1日至2019年7月31日。乙方提供本协议约定的服务所收取的咨询费（按购房客户应付甲方/开发商房款及其他款之和的10%计算），按如下约定方式计算及支付，见附件明细。购房客户直接将咨询服务费刷入乙方指定账户。咨询服务费乙方留取金额，界定标准详见附件。成功销售后7工作日内由乙方将留存金额（留存金额为咨询服务费的5%）转付给甲方后结算渠道佣金，结算佣金前，乙方需出具结算说明后，方可结算给渠道公司。留存部分在该客户办完交房手续，双方无任何争议后，甲方将留存金额支付给乙方。成销客户因甲方原因提出终止、解除购房合同，要求甲方退款，已结算给乙方的咨询服务费不予退还甲方，因咨询服务费未退还，所产生的后果由甲方承担。成销客户因非甲方原因提出终止、解除购房合同，要求甲方退款，乙方应退还已收取的咨询服务费（含渠道公司的费用），因咨询服务费未退还，所产生的后果由乙方承担。政策限制、购房主体资格不符、购房客户无法按揭贷款网签，网签未开启等均属于非甲方原因。附件明细所列房源中不包含5-×室。经询问佳业安居公司表示未与吉祥如业公司签订居间服务合同，但佳业安居公司已经完成了全部居间服务内容，房屋继续交易没有问题，吉祥如业公司单方解除合同无权要求退还居间服务费。从吉祥如业公司提交的《北京新干线》定金协议可以证实销售人员为其公司的王健，吉祥如业公司提交的微信记录截图也可以证实王健始终为吉祥如业公司购买房屋提供居间服务，吉祥如业公司支付的团购费就是居间服务费。就其主张佳业安居公司提交了王健的劳动合同及社保缴纳记录，证实王健在2018年7月30日至2021年7月30日期间与佳业安居公司存在劳动关系，2020年1月至2021年3月期间王健缴费单位显示为佳业安居公司。吉祥如业公司不认可佳业安居公司的意见，称是孙吉祥找到我爱我家中介公司的销售带其到新干线房屋售楼处和毛鑫磊进行了对接，后来毛鑫磊和王健给孙吉祥办理手续，整个过程中毛鑫磊、孙吉祥均没有说过要收取中介费，并手写房款的计算方法：“原价2050797元，20万抵40万，0.95折，金蛋188880.95折后1568257元，金蛋1549369元=20万元，共1749369元。已交纳30万元，2018年8月12，639369元+20万团购共839369元，分期61万元。”吉祥如业公司表示20万元就是团购费，当时说20万元团购费抵40万元房款，最终计算出含精装修的房款总额为1749369元。伟特公司、望天树装饰公司、雅居天成公司表示吉祥如业公司自称通过我爱我家渠道到售楼处买房，吉祥如业公司确实接受了居间服务，也交纳了居间服务团购费，根据禁止反言原则20万元不是团购费不属实，不管是佳业安居公司还是其他公司一并提供的服务，都是佳业安居公司收取居间服务费。佳业安居公司表示不管是京源公司还是其公司都是提供了居间服务的，其公司收取居间服务费都是各个渠道拆分的，吉祥如业公司确实通过我爱我家公司了解这个项目并带到售楼处，京源公司的毛鑫磊和佳业安居公司的王健带吉祥如业公司签署定金协议，佳业安居公司给了我爱我家公司3万元分佣费用，但我爱我家公司不给出证明。吉祥如业公司提交的手写单据是不是京源公司的毛鑫磊写的需要核实，但当时都跟吉祥如业公司说清楚了。整个居间服务过程中，对于居间服务费的名称分别做出过不同的收据，有的写的团购费，有的写的咨询服务费，不管写成什么名称，佳业安居公司及佳业安居公司的渠道商在整个过程中提供居间服务是客观事实，所以团购费就是居间费。关于合同解除原因，吉祥如业公司称其已经支付约定房款，合同约定在2019年6月30日交房，但至今仍不具备交付条件，伟特公司已经逾期交付，吉祥如业公司有权拒付后续房款，伟特公司构成根本违约，合同目的无法实现。伟特公司表示，因为吉祥如业公司没有按期付清房款，属于吉祥如业公司违约。就目前项目进展来看，已经提交了毛坯房竣工验收申请尚未获得审批，目前精装修交房时间无法确定。本案一审审理过程中，高格雅居公司于2021年4月16日注销，吉祥如业公司申请撤回对高格雅居公司的起诉，要求由伟特公司返还装修款54743元及利息。一审法院认为，本案第一个争议焦点为吉祥如业公司与伟特公司签订的预售合同是否应予解除，谁是违约方。吉祥如业公司主张伟特公司未按合同约定交付房屋，已构成违约。根据双方预售合同约定，伟特公司应于2019年6月30日前交付房屋，但截至本案一审法庭辩论终结之日止，伟特公司未提交证据证实房屋已经建造完毕且具备交付条件。对此伟特公司表示因吉祥如业公司未履行付款义务，应顺延交付房屋的时间。经查根据预售合同约定，吉祥如业公司应于2019年4月10日付清前二笔房款共计919712元，剩余房款于2019年10月10日前付清，伟特公司关于吉祥如业公司应在2019年6月30日前付清全部房款的主张，应建立在伟特公司于2019年6月30日将房屋交付给吉祥如业公司的前提上，伟特公司未按合同约定时间交付房屋，逾期交房行为已构成违约。吉祥如业公司行使解除权，于法有据，一审法院予以确认，双方预售合同及附件的解除时间应为伟特公司收到吉祥如业公司寄送的解除合同通知之日即2021年4月20日。因预售合同无法继续履行，雅居天成公司与吉祥如业公司签订的《房屋室内设计和装修协议》亦应予一并解除。伟特公司应配合吉祥如业公司办理注销网签备案手续。因双方预售合同已经解除，故吉祥如业公司要求伟特公司依据补充协议第六项第1条支付逾期交房违约金的依据不足，一审法院不予支持。本案第二个争议焦点是吉祥如业公司交纳购房款金额认定和返还主体确定。第一，望天树装饰公司向吉祥如业公司出具616282元代收房款收据，望天树装饰公司有退还吉祥如业公司款项的义务。雅居天成公司出具收据证实其收取了装修款268344元，雅居天成公司有退还吉祥如业公司款项的义务。高格雅居公司虽然出具了54743元的装修款收据，但从吉祥如业公司提交的交易明细可知，吉祥如业公司并未将54743元支付至高格雅居公司账户内，而是都支付到了望天树装饰公司及望天树装饰公司指定的收款方望天树工程（北京）有限公司账户内，收款方之间自行划分装修款不能对抗吉祥如业公司，在高格雅居公司已经注销的情况下，应由望天树装饰公司承担还款责任，但吉祥如业公司并未要求望天树装饰公司承担54743元的退还责任，一审法院对此不持异议。第二，在吉祥如业公司与伟特公司签订预售合同前，望天树资产公司与吉祥如业公司签订了定金协议书，后望天树装饰公司代收取了吉祥如业公司房款。之前多份生效判决已经认定，伟特公司系“北京新干线”项目（绿智汇园）的开发企业，其将涉诉房屋委托望天树资产公司、望天树装饰公司进行销售，双方已经形成委托合同关系，望天树装饰公司、望天树资产公司销售房屋的行为及法律后果应由伟特公司承担，故伟特公司应对望天树装饰公司收取的房款承担共同退还责任。第三，团购费从文义解释是购房者自发组团或在团购组织安排下与开发商协商，最终在某一个时间段内以低于散户市场成交价签订合同的一种消费过程。团购费并不是居间服务费。居间服务费是指中介人促成合同成立，委托人应当按照约定支付的报酬。居间服务应当签订书面居间服务合同，如果未签订书面合同，应达成一方提供居间服务一方支付报酬的合意，不能直接按照提供了服务即可收费的理论向吉祥如业公司收取居间费用，合同之精神在于契约自由平等。佳业安居公司并未提交任何证据证实其已经与吉祥如业公司达成了提供居间服务并收取费用的合意，仅以吉祥如业公司最终与伟特公司签订了预售合同就要求吉祥如业公司支付费用的依据不足，佳业安居公司应退还收取的团购费。创赢公司系佳业安居公司指定的收款方，佳业安居公司认可收到全部20万元并出具收据，吉祥如业公司要求创赢公司承担还款责任依据不足。另，从吉祥如业公司提交的证据及双方认可的事实看，吉祥如业公司由我爱我家公司人员带至新干线项目售楼处，售楼处采取何种销售运营方法与吉祥如业公司无关，吉祥如业公司交纳的20万元团购费用于抵扣40万元房款而并非是支付居间服务费，从之前多份生效判决可知，团购费的收取是佳业安居公司与望天树资产公司、望天树装饰公司合作销售的一种模式，故望天树装饰公司亦应对退还团购费承担连带责任，吉祥如业公司未要求望天树装饰公司承担退还团购费责任，一审法院不持异议。吉祥如业公司共计交纳的1139369元由伟特公司、望天树装饰公司、雅居天成公司、佳业安居公司、创赢公司自行进行划分成房款、装修款和团购费，该划分不能对抗吉祥如业公司，吉祥如业公司要求伟特公司承担退还全部钱款的诉讼请求，有事实和法律依据，一审法院予以支持，伟特公司、望天树装饰公司、雅居天成公司、佳业安居公司、创赢公司可就内部款项分配问题自行解决。最后，对于吉祥如业公司主张的利息，符合法律规定部分一审法院照准。综上所述，一审法院据此判决：一、确认伟特公司与吉祥如业公司签订的合同编号为Y2125839的《北京市商品房预售合同》及附件、雅居天成公司与吉祥如业公司签订的《房屋室内设计和装修协议》于二〇二一年四月二十日解除；二、伟特公司退还吉祥如业公司装修款五万四千七百四十三元及利息（以五万四千七百四十三元为基数，自二〇一八年七月十三日起至二〇一九年八月十九日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；自二〇一九年八月二十日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），于判决生效后七日内付清；三、伟特公司、雅居天成公司共同退还吉祥如业公司装修款二十六万八千三百四十四元及利息（以二十六万八千三百四十四元为基数，自二〇一八年八月十二日起至二〇一九年八月十九日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；自二〇一九年八月二十日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），于判决生效后七日内付清；四、伟特公司、望天树装饰公司共同退还吉祥如业公司房款六十一万六千二百八十二元及利息（以二十四万五千二百五十七元为基数，自二〇一八年七月十三日起至二〇一九年八月十九日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；自二〇一九年八月二十日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以三十七万一千零二十五元为基数，自二〇一八年八月十二日起至二〇一九年八月十九日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；自二〇一九年八月二十日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），于判决生效后七日内付清；五、伟特公司、佳业安居公司共同退还吉祥如业公司团购费二十万元及利息（以二十万元为基数，自二〇一八年八月十二日起至二〇一九年八月十九日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；自二〇一九年八月二十日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），于判决生效后七日内付清；六、吉祥如业公司、伟特公司应相互配合办理合同编号为Y2125839的《北京市商品房预售合同》的网签备案合同注销手续，于判决生效后七日内执行；七、驳回吉祥如业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院认定的证据的证明效力亦予以确认。上述事实还有二审开庭笔录等证据在案佐证。本院认为，一审法院根据已查明的事实认定，吉祥如业公司与伟特公司签订的预售合同因伟特公司未按合同约定时间交付房屋，逾期交房行为已构成违约，吉祥如业公司可行使解除权，因预售合同无法继续履行，雅居天成公司与吉祥如业公司签订的《房屋室内设计和装修协议》亦应予一并解除。伟特公司应配合吉祥如业公司办理注销网签备案手续。并无不当，本院对此亦予以确认。二审期间，吉祥如业公司上诉认为，伟特公司应当依据补充协议第六项第1条支付逾期交房违约金，对此，本院认为，吉祥如业公司与伟特公司在合同中约定的是：“如因出卖人原因未按照本合同约定的交付时间向买受人交付该房屋的，逾期超过90日的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应在出卖人书面交房通知确定的交房日之首日向出卖人书面提出解除合同，否则视为买受人放弃单方解除合同的权利，本合同继续履行。出卖人向买受人支付逾期交付违约金，最高不超过买受人已付房款2%”。该条款约定的是买受人放弃单方解除合同的权利，合同继续履行时，出卖人应向买受人支付的逾期交付违约金不超过买受人已付房款2%，而双方当事人对于吉祥如业公司行使解除权，解除合同后的违约责任并未约定。在此情况下，一审法院判令伟特公司按中国人民银行同期贷款利率向吉祥如业公司支付相应的利息损失并无不当，诉讼中，吉祥如业公司依据该条款向伟特公司主张解约违约金不当，一审法院对此不予支持正确，本院亦予以确认。吉祥如业公司的该上诉理由不能成立，本院对此不予采信。关于佳业安居公司应否承担退回团购费20万元及利息一节，本院认为，团购是购房者自发组团或在团购组织安排下与开发商协商，最终在某一个时间段内以低于散户市场成交价签订合同的一种消费过程。团购费并不是居间服务费，居间服务应当签订书面居间服务合同，如果未签订书面合同，亦应达成一方提供居间服务一方支付报酬的合意，不能直接按照提供了服务即可收费的理论向吉祥如业公司收取居间费用，因此，一审法院认定，在佳业安居公司并未提交任何证据证实其已经与吉祥如业公司达成了提供居间服务并收取费用的合意的情况下，其仅以吉祥如业公司最终与伟特公司签订了预售合同就要求吉祥如业公司支付费用的依据不足，佳业安居公司应退还收取的团购费并支付相应的利息，正确，本院亦予以确认。据此，佳业安居公司请求不予退回团购费及利息的上诉理由不能成立，本院对此不予采信。综上所述，吉祥如业公司、佳业安居公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4670元，由北京吉祥如业科技有限公司负担370元（已交纳），由北京佳业安居房地产经纪有限公司负担4300元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员　咸海荣二〇二一年九月十三日法官助理　张　羽法官助理　朱宏哲书 记 员　王秋岩 微信公众号“马克 数据网”