陈玉环、刘飞等孙咏房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书（2021）新01民终4082号

• 案件编号

  （2021）新01民终4082号

• 案件名称

  陈玉环、刘飞等孙咏房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院

• 所属地区

  新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/18 0:00:00

• 当事人

  陈玉环;刘飞;孙咏

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民事判决书（2021）新01民终4082号上诉人（原审原告）：陈玉环，女，1956年10月5日生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区。        上诉人（原审原告）：刘飞，男，1981年12月9日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区。        二上诉人共同委托诉讼代理人：王国亮，新疆元正盛业律师事务所律师。        二上诉人共同委托诉讼代理人：王亮，新疆元正盛业律师事务所律师。        被上诉人（原审被告）：孙咏，女，1967年9月8日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区。        委托诉讼代理人：常雪娇，上海市海华永泰（乌鲁木齐）律师事务所律师。        委托诉讼代理人：郑秀，上海市海华永泰（乌鲁木齐）律师事务所律师。        上诉人陈玉环、刘飞因与被上诉人孙咏房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（2021）新0104民初765号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月16日受理后，依法组成合议庭，于2021年9月2日开庭审理了本案。上诉人陈玉环、刘飞的共同委托诉讼代理人王国亮、王亮，被上诉人孙咏的委托诉讼代理人常雪娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        陈玉环、刘飞上诉请求：撤销一审判决，改判：1．孙咏给付陈玉环、刘飞房屋租赁费720，000元；2．孙咏给付陈玉环、刘飞逾期支付违约金72，000元（720，000元×10％）；3．孙咏给付陈玉环、刘飞暖气费11，022元；4．孙咏给付陈玉环、刘飞物业费54，108元；5．孙咏给付陈玉环、刘飞保安工资24，000元。事实和理由：1．一审法院严重违反法定程序。本案原定于2021年2月24日开庭审理，陈玉环、刘飞于当日被告知孙咏递交了追加第三人申请，需要延期审理。之后，一审法院电话通知刘砺参加庭审，却未让刘砺参与庭审，仅让刘砺对孙咏举证的证据予以辨认，并未尊重和保障刘砺的答辩权、辩论权、抗辩权、申请回避权等民事基本权利，剥夺和限制了刘砺作为诉讼参与人的公民诉讼权利。严重违反民事诉讼法的基本程序保障，依法应予发回重审；2．案涉租赁物由两间门面组成（鲤鱼山路20号赛博特汽车城DE号一层1号房及2号房，两间房屋均拥有独立的不动产权利证书），签订租赁合同时，各登记在陈玉环及其长子刘飞名下。后来，陈玉环将1号房过户给次子刘砺，2号房仍然属于长子刘飞所有，《房屋租赁合同》仍在合同履约期限中，虽然其中一间房屋的产权过户给了刘砺，但仍受到《房屋租赁合同》的约束，《房屋租赁合同》尚在履行期内。一审法院未注意到这一客观事实，认定刘砺与侯庆祥作为法定代表人的新疆日升昌汽车服务有限公司（以下简称日升昌公司）签订的《补充协议》系对房屋出租主体进行了变更，属于与认定事实错误。且在租赁合同第一年履行期内，侯庆祥就从孙咏处租赁了案涉房屋，系案涉房屋的次承租人，即本案存在日升昌公司的法定代表人侯庆祥一直实际使用租赁房屋的客观事实；3．孙咏向提交的电话录音不能确定侯庆祥的身份，但可以反映陈玉环与刘泽辉每次在向孙咏主张第二年度的房屋租金时，孙咏都会向次承租人侯庆祥催要租金，这也是侯庆祥为什么给刘泽辉打电话的原因，就是因为作为次承租人的侯庆祥未向承租人孙咏支付房屋租金；4．一审法院以刘砺与日升昌公司签订的《展厅租赁合同补充协议》认定刘砺与他人另行签订租赁协议而解除了陈玉环、刘飞与孙咏之间的《展厅租赁合同》，属于事实认定严重错误。该补充协议并未涉及任何的原租赁合同的主体，仅仅是变更了租金的支付方式，及剩余的租赁期限。一审法院的认定忽略了刘飞的权利，刘飞与刘砺虽为兄弟，但是各自为独立的民事主体，不存在代理的问题。陈玉环作为刘砺的母亲，要求其子收取租金符合人之常情，同时侯庆祥作为次承租人，向出租人支付租赁相关费用亦符合正常合理的情况，上述费用全部由侯庆祥支付至乌鲁木齐金辉环汽车配件有限公司账户，并未由刘砺个人收取并使用。《展厅租赁合同》当天，承租人孙咏就已经将房屋转租给了侯庆祥，侯庆祥作为日升昌公司的法定代表人，自2018年3月就已经实际占有使用了租赁房屋，不可能存在2019年再从刘砺处租房的问题。综上，《展厅租赁合同》确定的房屋租赁关系一直存续，孙咏与侯庆祥之间的转租关系也一直存续，刘砺向侯庆祥索要房租并不意味着二者就存在租赁关系。一审法院严重违反法定程序，事实认定以偏概全，请求二审法院依法改判。        孙咏辩称，一审不存在违反法定程序的情况，当时一审法院未同意追加第三人，更不存在剥夺第三人诉讼权利的情况。孙咏与陈玉环、刘飞自2019年4月10日起不存在租赁关系，刘砺与孙咏的录音可以证实，2019年4月10日刘砺已将涉案房屋租给侯庆祥，并由侯庆祥支付租金给刘砺，陈玉环、刘飞也自认，租期届满后，侯庆祥已将案涉房屋交回了刘砺，本案陈玉环、刘飞主张的是2019年4月10日后的租金等费用，孙咏并不是房屋承租方，不同意陈玉环、刘飞的上诉请求。        陈玉环、刘飞向一审法院起诉请求：1．判令孙咏给付陈玉环、刘飞房屋租赁费720，000元；2．判令孙咏给付陈玉环、刘飞逾期付款违约金72，000元（720，000元×10％）；3．判令孙咏给付陈玉环、刘飞暖气费11，022元；4．判令孙咏给付陈玉环、刘飞物业费54，108元；5．判令孙咏给付陈玉环、刘飞保安工资24，000元。        一审法院认定事实：2018年4月27日，陈玉环、刘飞（出租方、甲方）与孙咏（承租方、乙方）签订《展厅租赁合同》，甲方将位于乌鲁木齐市新市区鲤鱼山路20号赛博特汽车城d区6号一层1号房及2号房出租给乙方使用，面积为547.29平方米。合同约定：租赁期限为2年，自2018年4月10日起至2020年4月9日止；租金每年度720，000元，第一年度租金在本合同生效后15个工作日内支付，第二年度租金需提前一个月支付，如未按时支付，乙方按每天千分之三的约定向甲方支付滞纳金，租赁期间，乙方有权转租房屋，租赁期间产生的水费、电费、暖气费、物业费由乙方承担。孙咏于2018年4月28日向陈玉环、刘飞支付租金520，000元，另双方认可孙咏通过案外人侯庆祥支付租金200，000元（2018年4月3日140，000元，2018年3月30日60，000元）。另查明：陈玉环与案外人刘砺系母子关系，涉案鲤鱼山路20号赛博特汽车城d区6号一层1号房产权2019年3月29日登记在案外人刘砺名下。案外人日升昌公司的法定代表人为案外人侯庆祥。一审法院认为，本案争议焦点为陈玉环、刘飞与孙咏之间的租赁关系是否于2019年4月10日终止。孙咏为证实双方租赁关系终止提供了案外人刘砺（甲方）与日升昌公司（乙方）于2019年4月15日签订的展厅租赁合同补充协议，该协议约定乙方自2019年4月10日起，展厅房租缴纳方式由按年缴纳改按月缴纳。乙方每月1日-5日期间向甲方支付展厅房租，每月房租金额60，000元，合同期限自2019年4月10日至2020年4月10日。案外人刘砺称侯庆祥向其出过两、三份欠条，孙咏提供的银行付款凭证可以证实上述2019年4月15日签订的展厅租赁合同补充协议签订后侯庆祥向刘砺支付过部分租赁相关费用，陈玉环、刘飞提供的2020年3月20日的出租方交房确认书亦可证实2020年3月20日侯庆祥将涉案房屋向刘砺交回。综上，案外人刘砺就涉案房屋已与他人另行签订租赁协议，承租主体、租赁期限、租金支付方式均进行了明确约定且已实际履行，故2019年4月10日之后孙咏已不再是涉案房屋租赁关系的承租方，陈玉环、刘飞与孙咏之间的租赁关系已于2019年4月10日终止，孙咏不应再承担支付后续租赁费用的责任，故对于陈玉环、刘飞要求孙咏给付租金及逾期支付租金违约金的请求不予支持，陈玉环、刘飞称暖气费及物业费系第二个租赁年度产生的费用，故亦不应由孙咏承担，陈玉环、刘飞对要求孙咏支付保安工资的依据并未举证，故对陈玉环、刘飞的诉讼请求本院均不予支持。判决：驳回陈玉环、刘飞对孙咏的诉讼请求。        二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。        本院认为，本案的争议焦点为：陈玉环、刘飞因房屋租赁合同关系向孙咏主张租金及各项费用有无事实及法律依据。结合案件事实，本院分析认定如下：        2018年4月27日，陈玉环、刘飞与孙咏签订《展厅租赁合同》，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行合同约定。2019年3月29日陈玉环将其名下的d区6号一层1号房产过户至刘砺名下，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，《中华人民共和国合同法》（1999年10月1日施行）第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，孙咏继续享有租赁合同规定的权利，履行租赁合同规定的义务，而陈玉环的权利义务则由租赁物新的所有权人刘砺承继。2019年4月15日，刘砺与日升昌公司签订《展厅租赁合同补充协议》，从协议内容看，《展厅租赁合同补充协议》虽名为“补充协议”，但日升昌公司的法定代表人候庆祥作为原租赁关系中的次承租人，无权与刘砺签订“补充协议”的方式对《展厅租赁合同》的主要内容进行变更，《展厅租赁合同补充协议》明确约定了租赁主体、租期、租金金额及支付方式，应认定为刘砺与日升昌公司对案涉租赁物订立了新的租赁合同。从协议履行情况看，《展厅租赁合同补充协议》订立后，候庆祥向刘砺支付租赁期间的费用，候庆祥经营的日升昌公司在租赁期限内使用展厅，并且候庆祥在租期届满后向刘砺交还租赁物并对欠付的相关费用进行确认，刘砺亦向候庆祥主张租赁费用。综上，从《展厅租赁合同补充协议》签订主体、约定内容及履行情况看，该协议亦为合法有效并已实际履行的合同。陈玉环、刘飞与孙咏签订的《展厅租赁合同》约定的租期虽为两年，但因刘砺与候庆祥就涉案租赁物订立了新的租赁合同，且孙咏并非该租赁物的实际使用人，因此，在2019年4月10日之后陈玉环、刘飞与孙咏签订的《展厅租赁合同》已无法继续履行，故对陈玉环、刘飞主张孙咏承担2019年4月10日之后的费用无事实及法律依据，对其各项主张本院不予支持。        关于陈玉环、刘飞提出一审违反法定程序的问题，经本院核查一审卷宗并向双方当事人核实，孙咏在庭审发表答辩意见时表示需追加刘砺、候庆祥作为第三人参加诉讼，在2021年5月20日的庭审中一审法院向刘砺征求其意见，刘砺表明不愿以第三人身份参加诉讼后，一审法院仅对刘砺就与其相关的证据进行核实，故对陈玉环、刘飞认为一审法院审理程序违法的上诉理由，本院不予采信。        关于陈玉环、刘飞提出刘砺未经刘飞同意擅自与日升昌公司签订《展厅租赁合同补充协议》的问题，对此本院认为，《展厅租赁合同补充协议》在刘砺与日升昌公司间合法有效，因该协议已履行完毕，如刘飞认为刘砺的出租行为侵犯其权利，可就其损失向刘砺另行主张。        综上，陈玉环、刘飞的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：        驳回上诉，维持原判。        二审案件受理费12，611.30元（陈玉环、刘飞已预交），由陈玉环、刘飞负担。        本判决为终审判决。        审判长    庞艳审判员    马恒雯审判员    高茜二〇二一年九月十八日书记员    徐晗峰>  来源：百度搜索“马克数据网”