韩凤梅、大连凯尔富物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书（2021）辽02民终7524号

• 案件编号

  （2021）辽02民终7524号

• 案件名称

  韩凤梅、大连凯尔富物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  辽宁省大连市中级人民法院

• 所属地区

  辽宁省大连市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/16 0:00:00

• 当事人

  韩凤梅;大连凯尔富物业管理有限责任公司

• 案件缘由

  物业服务合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终7524号上诉人（原审被告）：韩凤梅，女，1947年3月6日出生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：丁闯（韩凤梅儿子），男，1972年3月23日出生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。被上诉人（原审原告）：大连凯尔富物业管理有限责任公司。住所地：辽宁省大连高新技术产业园区凌水镇小平岛。法定代表人：王春馥，该公司执行董事。委托诉讼代理人：夏静，女，汉族，该公司员工。委托诉讼代理人：陈雪娇，国浩律师（大连）事务所律师。上诉人韩凤梅因与被上诉人大连凯尔富物业管理有限责任公司（以下简称凯尔富物业）物业服务合同纠纷一案，不服大连高新技术产业园区人民法院（2021）辽0293民初741号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。韩凤梅上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。主要理由为：1.被上诉人提供的物业服务存在重大瑕疵，上诉人有权不支付物业服务费。服务瑕疵主要包括案涉小区两座高楼每层公共区域的暖气管爆裂之后，发现暖气管都是没有牌子的伪劣产品，构成重大违规、违法；开发商和物业公司答应很多改进项目，但都没有实际履行。2.被上诉人是开发商旗下企业，涉嫌垄断，一审判决未审查该节事实错误。被上诉人常年在电梯中张贴广告，但收益却没有和业主共享，一审判决未审理该节事实，属于默许物业公司非法盈利。被上诉人为了违规建楼，在运输材料时掀开了大面积草坪，被业主投诉后仍未予恢复，构成违约。由于上诉人没有交物业费，被上诉人不让上诉人搬家，导致上诉人只能费力地一点一点往外搬。3.一审判决未支持上诉人要求减免物业费的诉求，不符合逻辑。4.法院不是社区大妈，应该奖罚分明，但在被上诉人存在诸多服务瑕疵的情况下，仍然判令上诉人支付全部物业费，只会积累矛盾。凯尔富物业辩称，不同意上诉人的上诉请求，服从一审判决。凯尔富物业向法院提出诉讼请求：一、韩凤梅立即支付自2016年1月1日至2020年10月31日拖欠的物业服务费3,596元；二、韩凤梅以物业服务费为限支付自2016年1月15日至2020年10月31日的违约金6404元。一审法院经审理查明，凯尔富物业系大连高新技术产业园区揽海名寓小区物业服务企业，韩凤梅系该小区32号楼1单元308室房屋业主，房屋建筑面积36.52平方米。韩凤梅每月物业费62.08元（36.52平×1.7元/月/平方米）。韩凤梅欠付物业费期间为自2016年1月1日至2020年10月31日，共计58个月。双方争议的要素：凯尔富物业提供的物业服务是否符合合同约定，韩凤梅是否应支付物业费。一审法院结合一审庭审的举证、质证，对上述争议的要素确定为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由。就物业服务合同而言，根据诚实信用原则和公平等价有偿原则，“正当理由”的认定应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵。本案中，根据凯尔富物业、韩凤梅的诉辩意见及相应证据，凯尔富物业已为韩凤梅所在小区提供了《业主前期临时管理规约》相关项目的物业服务，韩凤梅使用案涉房屋，亦实际接受了凯尔富物业的物业服务，韩凤梅主张凯尔富物业存在的服务瑕疵不足以认定为重大瑕疵，亦不足以构成免除或减少韩凤梅交费义务的抗辩事由。本案系物业服务合同纠纷，该类纠纷的特殊性在于“共有”，即凯尔富物业所提供的物业服务包括了对全体业主的共有部分，韩凤梅虽未交费，但凯尔富物业仍为案涉小区全体业主提供物业服务，而此物业服务是由其他已交费业主所交纳的物业费所维系的，韩凤梅采取违反合同约定拒不交纳物业费的方式来维护其权利是其作为个体的一种选择，但放之案涉小区全体业主的利益层面，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。凯尔富物业在今后的工作中应加强与业主之间的沟通，重视业主提出的意见和建议，不断改进和提高服务质量，为小区提供良好的物业服务。凯尔富物业主张韩凤梅给付自2016年1月1日至2020年10月31日的物业服务费3596元的诉讼请求，具有事实及法律依据，一审法院予以支持。关于凯尔富物业主张的违约金一节，一审法院认为，韩凤梅拖欠物业费的行为虽不应予以支持，但本着化解矛盾的宗旨，亦为进一步督促凯尔富物业完善其物业服务，对凯尔富物业的违约金请求，一审法院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，判决：一、韩凤梅于本判决生效之日起十日内给付大连凯尔富物业管理有限责任公司自2016年1月1日至2020年10月31日的物业服务费3596元；二、驳回大连凯尔富物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由韩凤梅负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审查，对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为，上诉人是否应向被上诉人支付讼争期间的物业费。根据上诉人与房屋建设单位签订的《商品房买卖合同》及补充协议，以及上诉人签字的《临时管理规约承诺书》可以认定，上诉人与被上诉人之间形成物业服务合同关系，被上诉人为案涉小区提供了物业服务，上诉人理应按《临时管理规约承诺书》中记载的服务费标准支付物业费。上诉人对于一审认定的欠费期间、欠费金额均没有异议，故一审判令上诉人应向被上诉人给付讼争期间的物业费并无不妥，二审予以维持。关于上诉人主张的物业服务瑕疵问题，上诉人并未在案涉期间内依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号、2009年4月20日最高人民法院审判委员会1466次会议通过、2009年5月15日发布、2009年10月1日施行）第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”和《中华人民共和国民法典》第二百八十七条“业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任”之规定，向被上诉人主张权利，现以拒交物业费的形式表达不满情绪，并不利于物业服务关系的改善和物业服务水平的提升，不应予支持。综上所述，韩凤梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25元，由上诉人韩凤梅负担。本判决为终审判决。审 判 长　　王　迪审 判 员　　王　歆审 判 员　　王家永二〇二一年九月十六日法官助理　　王秀颖书 记 员　　王　阳 微信公众号“马克 数据网”