刘华志、孙树金等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书（2021）鲁02民终8515号

• 案件编号

  （2021）鲁02民终8515号

• 案件名称

  刘华志、孙树金等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  山东省青岛市中级人民法院

• 所属地区

  山东省青岛市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/2 0:00:00

• 当事人

  刘华志;孙树金;韩翠翠

• 案件缘由

  商品房销售合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁02民终8515号上诉人（原审原告）：刘华志，男，1982年1月4日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。委托诉讼代理人：逄锦钰，山东海澜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙树金，男，1978年7月28日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。被上诉人（原审被告）：韩翠翠，女，1982年11月3日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：张钢，青岛西海岸临港法律服务所法律工作者。上诉人刘华志因与被上诉人孙树金、被上诉人韩翠翠商品房销售合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2021）鲁0211民初1139号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘华志上诉请求：1.撤销一审判决，改判孙树金、韩翠翠支付2年房租36000元以及厨房用具3000元，共计39000元；2.一、二审诉讼费用由孙树金、韩翠翠承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1.孙树金、韩翠翠最后签订的《补充协议》，其一审中主张刘华志未付清全款且有已经腾房的行为，以及一审中提交的通话录音中表示会支付一定延期腾房费用，均可以证明孙树金、韩翠翠认可先履行腾房义务，并支付相应的延期腾房费用，但一审判决却认定刘华志与孙树金、韩翠翠双方存在互付义务，需要同时履行，且孙树金、韩翠翠不需要支付房屋租赁费，这是完全错误的。刘华志与孙树金、韩翠翠2018年2月10日签订的《补充协议》中，孙树金、韩翠翠明确表示于2018年4月30日前搬出涉案房屋，且不再以刘华志是否已经支付房屋总价款为前提，该协议推翻了双方于2018年1月25日签订的《补充协议》，即孙树金、韩翠翠与刘华志最终达成了新的合意，孙树金、韩翠翠先履行腾房的义务，而不是一审判决认定的同时履行。在一审庭审中，孙树金、韩翠翠主张刘华志至今未付清全部房款，却又认可于2020年4月20日腾空了涉案房屋，孙树金、韩翠翠的这一行为足以证明双方的最终合意是孙树金、韩翠翠先履行腾房义务。刘华志在一审庭审中提交的2018年12月4日的通话录音中，孙树金、韩翠翠明确表示，对于其延期腾房的行为，会适当给刘华志一定的费用，这足以证明，孙树金、韩翠翠也认可其应先履行腾房的义务，且对其延期腾房的行为应支付刘华志相关的费用。2.涉案房屋总价款87万元包含了孙树金、韩翠翠应支付的维修基金5000元、中介费15000元，扣除上述费用后，房屋净价款应为855000元，并不是一审判决认定的房屋净价款为87万元不包括其他费用。《房屋认购协议》中明确约定了中介费用的计算方式以及支付方式，孙树金、韩翠翠对此表示了认可，但孙树金、韩翠翠却在一审庭审中表述不存在中介费用，这完全是互相矛盾的，在一定程度上印证了刘华志所述，孙树金、韩翠翠仅要求刘华志支付855000元房款，剩余15000元作为中介费用，由刘华志支付给中介的事实。二、一审判决适用法律错误。一审判决认定刘华志与孙树金、韩翠翠双方存在互付义务，需要同时履行，系认定事实错误，一审法院根据该错误事实所依据的《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定，也属于适用法律错误，应适用《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定。孙树金、韩翠翠共同辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，对双方同时履行抗辩权的定性正确，请求驳回上诉，维持原判。刘华志向一审法院起诉请求：1.判令孙树金、韩翠翠向刘华志支付2年房租36000元及厨房用具3000元；2.孙树金、韩翠翠承担诉讼费。一审诉讼过程中，刘华志自愿放弃厨房燃气灶和吸油烟机3000元的诉求。一审法院认定的事实：2018年1月25日，刘华志（乙方）与韩翠翠、孙树金（甲方）、丙方葛某签订房屋认购协议，约定刘华志购买韩翠翠、孙树金位于原胶南市户房屋，面积106.14平方米，价款870000元。乙方付款方式及时间：2018年1月25日付定金18万元。其余款项自付加贷款（自行支付一部分加银行贷款）。甲方交付时间及期限：2018年4月30日交付房屋。协议约定，乙方已交付定金，甲方不履行协议规定，双倍返还定金并支付给丙方房屋成交总价格百分之二的中介费。乙方已交付定金不履行约定的，无权要求返还定金，并支付给丙方房屋成交总价百分之二的中介费（中介费为买卖双方按成交价各付百分之一）。甲方在权属变更完毕，收齐款项后七天内搬离该房屋，延期迁出，向乙方支付违约金。过户时一切税费及手续费由乙方承担。同日，孙树金、韩翠翠（甲方）与刘华志（乙方）签订了上述房屋的买卖合同，约定的房屋交易价格为870000元，以认购协议为准。乙方承担办理过户的税费。2018年1月25日，刘华志与孙树金、韩翠翠签订了补充协议，主要内容：房主本人同意刘华志购买海滨花园房屋，证号084467号，房主同意刘华志可以将此房卖于和过户于第三方，配合办理一切手续，房屋净价87万元整。刘华志卖于第三方多卖出的归刘华志所有，刘华志卖于第三方后原房主同意配合网签和银行签字，如房主不配合办理手续属卖方单方违约。房主不管刘华志是否卖出此房，2018年4月30日前必须拿到全款，如2018年4月30日前拿不到全款，属买方单方违约。2018年2月10日，孙树金出具了补充协议，主要内容：如因房主原因不能过户，房主承诺2018年4月30日交付房屋于刘华志使用等内容。认购协议、买卖合同及补充协议还约定了其他事项。刘华志与孙树金2018年9月29日录音谈话的主要内容刘华志催孙树金腾房子，孙树金说十月一倒出来，但提到房屋维修基金的事等内容。2018年12月4日刘华志与孙树金录音谈话主要内容孙树金要刘华志先给一万元钱给其舅舅做手术，刘华志要求腾房子，说万了八千的到时候交房子的时候给孙树金，孙树金提出了两万多的尾款，刘华志要求按市场价付房租等内容。双方均认可2020年4月20日韩翠翠、孙树金搬离了涉案房屋。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：韩翠翠、孙树金应否向刘华志支付涉案房屋的租赁费。刘华志主张，根据合同约定，韩翠翠、孙树金应于2018年4月30日前搬离涉案房屋，逾期应按同期租赁市场支付房屋租赁费，刘华志根据黄岛信息网参照租赁的同期价格1300元/月和房屋面积106.14平方米单方估算，要求韩翠翠、孙树金支付2019年至2020年期间两年的租赁费共计36000元。对此，韩翠翠、孙树金不予认可，称刘华志购买的涉案房屋不应产生中介费，刘华志未全额支付约定的870000元净价购房款，已经违约。对涉案房屋的购房款支付情况，刘华志称已经支付了855000元，其余15000元系刘华志从购房款中扣除的中介费。一审法院认为，双方签订的认购协议、买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，未违反法律规定，双方均应按照约定履行各自义务。从双方签订的认购协议看，韩翠翠、孙树金在收齐房款后七日内搬离涉案房屋，双方签订的买卖合同中对房屋交易价格87万元进行了确认，同日签订的补充协议中再次对房屋价款为净价87万元进行了确认，通过以上内容可以看出涉案合同及补充协议均载明了双方互付义务，补充协议约定的房屋净价款87万元不应包括其他费用。根据法律规定，“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”之规定，韩翠翠、孙树金在收到约定的87万元净价房款后应搬离涉案房屋。因此，虽韩翠翠、孙树金承诺了搬离房屋的具体时间为2018年4月30日，但补充协议亦约定了该日韩翠翠、孙树金必须拿到全款，刘华志的付款义务与韩翠翠、孙树金搬离房屋的义务互为债务，亦与刘华志与孙树金谈话录音中一方要求腾房另一方要求支付尾款的内容相印证，刘华志付清87万元购房款与韩翠翠、孙树金收到该款项搬离房屋必须同时履行。刘华志未按约定向韩翠翠、孙树金支付全部房屋净价款87万元，韩翠翠、孙树金未搬离涉案房屋的行为视为构成拒绝刘华志要求履行，系同时履行抗辩权，未按约定期限搬离房屋的行为不构成违约，因此，刘华志要求韩翠翠、孙树金支付租赁费的诉求证据不足，一审法院不予支持。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，涉案房屋纠纷引起的法律事实在民法典施行前结束，应适用原合同法的相关规定。一审法院据此判决：驳回刘华志的诉讼请求。案件受理费776元，减半收取388元，由刘华志负担。本院二审审理过程中，刘华志提交2018年5月28日、2018年6月20日、2018年9月8日刘华志与孙树金的三份通话录音证据，证明刘华志多次要求韩翠翠、孙树金腾出房屋，韩翠翠、孙树金多次应允后一直拖延腾房，同时证明韩翠翠、孙树金认可刘华志已经支付了大多数房款，其应先履行相应的腾房义务。韩翠翠、孙树金质证称，录音内容没有明确对事实的认可，该录音无法证明刘华志所述，且该证据并非新证据。刘华志二审申请证人葛某作证，证明刘华志与韩翠翠、孙树金之间的购房事实关系以及韩翠翠、孙树金承诺于2018年4月30日前为刘华志腾房的事实，涉案房屋净价款为85.5万元，1.5万元为中介费，由韩翠翠、孙树金授意刘华志支付给中介，且韩翠翠、孙树金收到84.5万元后应履行相应腾房义务，刘华志在对韩翠翠、孙树金赠送的家电及房屋状况验收后支付剩余押金1万元。韩翠翠、孙树金对证人证言发表意见称，该证人证言无法证明刘华志所述主张，应以双方明确意思表示的书面直接证据为准，且该证据并非新证据。二审查明的事实与一审查明事实一致。本案经调解，各方当事人未能达成协议。本院认为，本案争议焦点为刘华志要求孙树金、韩翠翠支付迟延交房期间房租的主张应否得到支持。刘华志称孙树金、韩翠翠未按协议约定于2018年4月30日前交付涉案房屋，据此主张该期间占有使用涉案房屋的房租，孙树金、韩翠翠对此不予认可，并称刘华志未付清全部购房款，其不应支付该期间的房租。对此，本院认为，在房屋买卖合同中，购房人负有全额支付购房款之义务，卖房人负有交付房屋之义务，该义务系主要合同义务，双方均应按照约定全面履行自己的义务。2018年1月25日签订的补充协议明确约定“房主净价87万元”，刘华志现已支付85.5万元，尚有1.5万元未支付。刘华志虽称该1.5万元系孙树金、韩翠翠授意其支付给中介的中介费，但孙树金、韩翠翠对此不予认可，且1.5万元中介费由孙树金、韩翠翠承担并无合同依据，亦没有直接证据证明该费用系刘华志代付的中介费，刘华志二审申请的证人葛某所作证言无其他证据佐证，现有证据不足以证明双方就刘华志代付1.5万元中介费事宜达成合意，故，刘华志称代付1.5万元中介费、已全额支付购房款，依据不足，本院不予采信。2018年1月25日签订的补充协议明确约定“2018年4月30日前必须拿到全款”，2018年2月10日签订的补充协议并未对该付款时间进行变更，该条款应视为双方就付款时间达成的新的合意，刘华志应于2018年4月30日前支付全部购房款。双方虽约定房屋交付时间为2018年4月30日，但刘华志未于2018年4月30日前支付全部购房款，孙树金、韩翠翠有权行使同时履行抗辩权拒绝交付涉案房屋，不构成违约，孙树金、韩翠翠亦不应承担迟延交房的违约责任，故刘华志主张本案占有使用涉案房屋房租的事由不能成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人刘华志的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费775元，由上诉人刘华志负担。本判决为终审判决。审 判 长　　侯　娜审 判 员　　盛新国审 判 员　　王化宿二〇二一年九月二日法官助理　　宋　甜书 记 员　　王庆光书 记 员　　李珊珊 来源：马 克 数 据 网