北京市育荣物业管理有限公司等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书（2021）京02民终12010号

• 案件编号

  （2021）京02民终12010号

• 案件名称

  北京市育荣物业管理有限公司等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

• 审理法院

  北京市第二中级人民法院

• 所属地区

  北京市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/10 0:00:00

• 当事人

  北京市育荣物业管理有限公司;北京源泉宾馆有限公司

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终12010号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京源泉宾馆有限公司，住所地北京市西城区前门西大街135号。法定代表人：甘育录，经理。委托诉讼代理人：梁小军，北京威诺律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：北京市育荣物业管理有限公司，住所地北京市西城区育强胡同1号。法定代表人：俞勇，总经理。委托诉讼代理人：徐莺莺，北京市中同律师事务所律师。上诉人北京源泉宾馆有限公司（下称源泉公司）因与上诉人北京市育荣物业管理有限公司（下称育荣公司）房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市西城区人民法院（2021）京0102民初14088号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月19日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年8月25日、9月8日公开开庭审理了本案。上诉人源泉公司之法定代表人甘育录及其之委托诉讼代理人梁小军、上诉人育荣公司之委托诉讼代理人徐莺莺均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。源泉公司上诉请求：同意一审判决第二项，撤销一审判决第一项，依法改判支持我公司的全部诉讼请求。事实与理由：一、关于我公司是否交纳了押金，一审法院认定事实不清。1.我公司严格按照房屋租赁合同履行了交纳押金的义务，正因如此，双方才商量是否可以只退100000元押金，有录音证据佐证。至于育荣公司是否如实入账，我公司无法控制。2.育荣公司原总经理李某1出具《证明》一份，再次明确指出我公司第一次交纳的275000元中包含了137500元押金。3.一审法院以育荣公司并非押金收取事宜的当事人为由，不予认定北京市九融达商务服务有限公司（下称九融达公司）收取了押金，存在错误。二、一审法院适用法律错误。1.一审法院因我公司要求评估鉴定，而认定我公司应承担房屋未能完全交接产生的损失，存在错误。在双方确认合同无效纠纷一案中，我公司系依法提出鉴定申请，行使合法权益，无任何过错。反倒是育荣公司故意拖延鉴定，有违诚信，导致鉴定时间过长，存在过错。2.我公司已交纳房屋租金至2018年2月9日。2017年12月12日，我公司因法院强制执行程序将房屋腾退给育荣公司后便失去了对房屋的控制权，不再占有、使用、收益，育荣公司依法应退还我公司多交的59天房租。针对源泉宾馆的上诉，育荣公司辩称：不同意源泉公司的上诉请求和理由。一审法院关于源泉公司没有交纳押金的事实认定是正确的。我公司提交的九融达公司记账凭证和房屋租金发票可以证明源泉公司没有交纳押金，其没有按照双方合同约定履行交纳押金的义务。第一年租金应当是55万元，其中4万元为中介费，租金是51万元。育荣公司上诉请求：同意一审判决第一项，撤销一审判决第二项，依法改判支持我公司的全部反诉请求。事实和理由：一、一审法院依据源泉宾馆起诉我公司确认合同无效纠纷一案的（2019）京02民终13524号民事判决，认定北京市西城区前门西大街135号房屋（下称涉案房屋）未能完全交接产生的损失，我公司与源泉宾馆均应承担相应责任，并且确定源泉宾馆无需支付后续房屋占用费，属于依据错误，责任划分错误，严重偏颇源泉宾馆。1.（2019）京02民终13524号民事判决针对的是合同效力问题，评估的也是房屋的土建工程、装修工程和供热工程，与在涉案房屋内存放物品没有任何关系。2.一审法院责任认定错误。我公司对涉案房屋不能无完全交接，不存在任何责任；而且，我公司给予源泉宾馆两个月的腾房宽限期，源泉宾馆在限期内不搬离，理应支付房屋占用费。二、一审法院未判决支持我公司的律师费诉请，属适用法律错误。源泉宾馆在明知没有向九融达公司缴纳过押金的情况下仍起诉我公司要求退还房屋押金及利息损失，属于恶意诉讼。根据相关规定，源泉宾馆应赔偿我公司支付的合理的律师费用。针对育荣公司的上诉，源泉公司辩称：不同意育荣公司的上诉请求和理由。我公司认为在确认合同无效的案件中，我公司是依据法律及司法解释的明确规定向人民法院申请的评估鉴定，最终法院也予以支持，我公司在案件中并没有任何错误。反倒是依据庭审笔录，育荣公司在案件中鉴定事项反悔、拖延，是育荣公司的原因导致鉴定程序时间过长，并且育荣公司将涉案房屋闲置至2020年5月才开始装修。从2017年12月12日我公司被法院采取强制执行措施并腾退涉案房屋，我公司已经失去对涉案房屋的控制权，也不再使用、收益。因此，现育荣公司要求我公司支付房屋占有使用费没有事实及法律依据。退一步讲，育荣公司2021年提出所谓要求我公司支付占有使用费，也已经超过诉讼时效。关于律师费问题，我公司在一审审理中也已经说明我公司已交纳了押金，育荣公司仅凭借自己的错误记账就推定我公司没有交纳押金，与事实严重不符。尤其是在合同明确约定免租期的情况下，还把免租期租金计入记账凭证内。我公司不存在虚假诉讼、恶意诉讼。源泉宾馆向一审法院起诉请求：1.判令育荣公司退还房屋押金137500元；2.判令育荣公司退还房屋租金64657.53元；3.判令育荣公司赔偿利息损失（计算方法：以202157.53元为基数，按年6%计算，自2017年12月13日起至育荣公司实际支付之日止，暂计至2021年5月26日为41838.3元）。育荣公司向一审法院反诉请求：1.判令源泉宾馆向我公司支付2018年2月10日至2018年8月20日房屋占用费212222元（6个月11天，按年租金40万元计算）；2.判令源泉宾馆赔偿律师费损失30000元。一审查明事实：2006年5月8日，九融达公司（出租方、甲方）与甘育录（承租方、乙方，源泉公司法定代表人）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租涉案房屋，租期自2006年5月10日至2009年5月9日。合同第三条租金的交纳约定：1.租金：年租金为55万元。2.租金递增：／。3.租金交纳时间及方式：（一律要先付租金后用房）。4.采用押叁月付叁月方式。即押金人民币壹拾叁万柒仟伍佰元整，季付租金为人民币壹拾叁万柒仟伍佰元整，季付时间为（2月、5月、8月、11月底）交纳租金。5.乙方在第壹年付租金伍拾伍万元整，其中交付甲方房租伍拾壹万元整，另外乙方直接付中介服务费肆万元整。第七条补充条款约定：……4.甲方同意乙方装修期40天为免租金天。2008年，源泉公司、育荣公司、九融达公司签订《变更合同》，确认甘育录（源泉公司）于2006年5月签订的《房屋租赁合同》继续有效。将原出租方变更为育荣公司，原合同权利义务不变。将租金由每年55万元降至40万元。2009年10月21日，育荣公司（甲方）与源泉公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租涉案房屋，租期2009年5月10日至2010年5月9日。2011年，法院受理育荣公司与源泉公司房屋租赁合同纠纷一案，育荣公司要求解除合同、腾退房屋，法院经审理后作出（2011）西民初字第24139号民事判决书，判决：一、确认育荣公司与源泉公司签订的《房屋租赁合同》终止；二、判决生效后三十日内，源泉公司将其租赁的北京市西城区前门西大街135号的房屋腾退给育荣公司。判决作出后，源泉公司不服上诉至北京市第一中级人民法院。二审期间，双方达成调解，法院出具（2011）一中民终字第18330号民事调解书，双方达成调解协议：一、育荣公司与源泉公司签订的房屋租赁合同终止；二、源泉公司于2011年12月31日前将租赁的北京市西城区前门西大街135号房屋腾退给育荣公司。源泉公司未按调解书确定的时间将涉案房屋腾退交还育荣公司。2012年，育荣公司向法院申请强制执行。此后源泉公司继续使用涉案房屋，并按每年40万元标准继续向育荣公司支付款项至2018年2月9日，育荣公司陆续给源泉公司出具房租发票。2017年12月12日，育荣公司（甲方）与源泉公司（乙方）签订《房屋移交协议书》，约定：甲乙双方经协商，就乙方承租的位于北京市西城区前门西大街135号房屋腾退交付事宜，达成如下一致意见：1.乙方同意于2017年12月12日前，将租赁的位于北京市西城区前门西大街135号房屋内的属于乙方的可移动物品及设施设备搬离，搬离费用由乙方承担。2.乙方自行租赁场地放置物品及设施设备，乙方暂不搬走的可移动物品，甲方同意保持交付房屋原样至2018年2月11日，但甲方不负责乙方未搬离物品的保管，在此期间发生的丢失、被盗、灭失等风险均由乙方自行承担。3.若2018年2月11日前，乙方没有搬离或处置暂存在前门西大街135号房屋内物品，自2018年2月12日起，视为乙方对未搬离物品所有权的放弃，乙方自愿放弃该物品的抗辩权，甲方有权处置乙方放置在前门西大街135号房屋内的所有物品，因处置乙方放置物品所产生费用由乙方承担。4.2017年12月12日甲乙双方办理房屋腾退交接手续，乙方尽快完成注册地址的变更。5．乙方已缴纳甲方房屋使用费至2018年2月9日，甲乙双方办理房屋交接手续后，自2018年2月12日起，交付房屋的产权方或实际使用方可根据需要对该房屋进行拆建、整修或装修。甲方在2018年2月12日之前不对房屋设施、装修及物品进行改动及损坏。2018年1月9日，法院受理源泉公司与育荣公司确认合同无效纠纷一案，源泉公司要求确认双方签订的房屋租赁合同无效并要求育荣公司赔偿房屋建造及装修损失192万元。源泉公司在该案中申请对房屋现状进行证据保全，以便对房屋建筑及装修损失进行评估。2019年5月29日鉴定机构出具的评估报告载明评估基准日为2018年6月14日。法院经审理后作出（2018）京0102民初2802号民事判决书，判决：一、确认源泉公司、育荣公司之间所签房屋租赁合同及事实租赁合同关系部分无效；二、判决生效之日起十日内，育荣公司向源泉公司支付赔偿金551180元；三、驳回源泉公司的其他诉讼请求。育荣公司不服提出上诉，北京市第二中级人民法院经审理后作出（2019）京02民终13524号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2018年8月21日，源泉公司与育荣公司签订《房屋交接证明》，内容为：根据2017年12月12日育荣公司与源泉公司签订的《房屋移交协议书》内容约定，源泉公司将原租赁地北京市西城区前门西大街135号房屋（顺城街小学西侧）内暂不搬走的可移动物品已2018年8月20日全部腾空搬出，现将该址所占用的房屋交还育荣公司。此后，源泉公司多次找育荣公司退还房屋押金。2021年1月25日，北京市西城区教育委员会基建管理中心出具《关于源泉宾馆反映问题的回复》，内容有：……源泉宾馆法定代表人甘育录从2018年底开始多次找到育荣物业公司要求退还当年的押金，但源泉宾馆拿不出押金出具，甘育录说由于搬家弄丢了。育荣物业公司在收到源泉宾馆要求退还押金的请求又拿不出押金条的情况下积极帮助该租户查找会计档案，由于改制原因，育荣物业公司财务查询2007年与九融达公司双方的财务交接账目记录，没有查到源泉宾馆的押金账目转交的记录，在九融达公司的押金账目中也未查找到收取源泉宾馆押金的记录。但是原九融达公司与源泉宾馆签订的第一份合同上，确实有经办人（艾国铭）手写的收取押金的条款，当时合同上注明采取押三付三方式支付，即收取137500元的押金和137500元的三个月租金。后在九融达公司留存的电子账及留存的返还款记录中查找到当年源泉宾馆缴纳的第一笔款项275000元当月以租金收入在九融达公司入账，并按照规定提取返还款于次月返还给了顺城街一小。由于育荣物业公司没有收取源泉宾馆押金的记录，对方又无法提供押金收据，因此育荣物业公司认为从现有记录无法认定当年收取了源泉宾馆的房租押金，因此无法退还押金……源泉公司提交了2020年7月9日该公司法定代表人甘育录与育荣公司工作人员李某2的谈话录音，用于证明育荣公司认可收到押金并协商退还事宜。李某2在该录音中与甘育录协商押金137500元，退100000元行不行。甘育录未予同意。育荣公司对该录音的真实性予以认可，但主张由于该公司当时没有找到九融达公司的记账凭证，故根据合同认为源泉公司交了押金，所以该公司找源泉公司进行协商，但之后该公司找到了九融达公司的记账凭证，发现源泉公司并未交纳押金。育荣公司提交了九融达公司的记账凭证，用于证明源泉公司并未交纳押金。该记账凭证包含：1.2006年5月10日九融达公司向甘育录开具的发票记账联，内容为房租（2006年5月10日至2006年11月9日），金额235000元；2.2006年5月12日，九融达公司向北京赛克玲洗涤有限公司开具的发票记账联，内容为房租（2006年5月15日至2006年11月14日），金额为12500元；3.2006年5月12日北京银行现金进账单，载明九融达公司房租进账247500元。育荣公司主张根据房屋租赁合同约定，第一年房屋租金为510000元，中介费为40000元，故第一个半年房屋租金275000元扣除中介费40000元后，九融达公司实际收取源泉公司半年房屋租金235000元，并向源泉公司开具了房屋租金发票，源泉公司并未按照合同约定向九融达公司交纳房屋押金。源泉公司对该证据的真实性认可，证明目的不予认可，源泉公司主张九融达公司如何记账该公司无法掌握，但该公司确实按照合同约定交纳了房屋租金和押金，该公司第一次一共交纳了315000元，包含押金137500元、三个月租金137500元、中介费40000元。育荣公司提交《委托代理协议》及发票，用于证明该公司为本次诉讼支出律师费30000元。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。本案中，源泉公司主张的押金缴纳事宜发生在该公司与九融达公司租赁合同履行期间，源泉公司主张该公司向九融达公司交纳了房屋押金，应当对此承担举证责任。虽然租赁合同中约定了押三付三的支付方式，但双方是否按照租赁合同的约定履行，仍需提供相应的证据。源泉公司并未提供九融达公司收取该公司押金的收据或发票，在多次诉讼中也并未提及押金退还事宜。源泉公司提交的与育荣公司工作人员的谈话录音，只是双方的协商过程，考虑到育荣公司并非押金收取事宜的当事人，不能据此认定九融达公司收取了押金。而根据育荣公司提交的九融达公司的记账凭证显示，九融达公司当时收取的是半年房屋租金235000元且开具了租金发票。根据租赁合同中关于第一年租金和中介费的约定，育荣公司主张的款项支付情况亦属合理。综上，根据育荣公司提交的证据，法院经审查并结合相关事实，认为源泉公司主张的押金支付事实真伪不明，应当认定该事实不存在。源泉公司要求育荣公司退还房屋押金的诉讼请求，证据不足，法院不予支持。根据双方当庭陈述及在案证据可知，育荣公司与源泉公司于2017年12月12日按照法院执行庭的要求签订了《房屋移交协议书》，但由于源泉公司起诉育荣公司确认合同无效纠纷一案，源泉公司要求对房屋建造及装修损失进行鉴定，导致未能对房屋进行完全交接。生效判决认定源泉公司与育荣公司对合同部分无效及损失均存在过错，并判决育荣公司赔偿了源泉公司部分损失。因此，对于房屋未能完全交接产生的损失，育荣公司与源泉公司均应承担相应的责任。源泉公司租金已支付至2018年2月9日，综合考虑本案具体情况及双方过错程度，法院酌情确定源泉公司无需再支付后续房屋占用费，而育荣公司也无需退还源泉公司之前的房屋租金。综上，对源泉公司要求育荣公司退还房屋租金的诉讼请求及育荣公司要求源泉公司支付房屋占用费的反诉请求，法院均不予支持。源泉公司要求育荣公司赔偿押金及租金利息损失的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。育荣公司要求源泉公司赔偿律师费损失的反诉请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。据此，一审法院于2021年7月12日判决：一、驳回北京源泉宾馆有限公司的诉讼请求；二、驳回北京市育荣物业管理有限公司的反诉请求。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，源泉公司、育荣公司分别围绕其上诉意见、答辩意见均依法提交了新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。源泉公司提交：1.证人李某1出具的《证明》一份，用以证明源泉公司交纳了涉案房屋押金137500元；2.录音证据一份，用以证明源泉公司享有90天的装修免租期。经本院询问，源泉公司表示证人李某1不能出庭作证。针对上述新证据，育荣公司的质证意见为：对证据1，因证人不能出庭作证，对证人证言的真实性、证明目的均不予认可；对证据2的真实性不予认可，该录音存在截取，不能反映谈话的全部内容，不具有客观性。育荣公司提交：1.发票22张，用以证明源泉公司在2006年5月10日至2008年5月9日交纳租金共计735000元，截止至2011年5月9日，源泉公司共计交纳租金为120万元加上735000万元。我公司已经免除了90天的免租期租金；2.证人李某2证言，用以证明90天的免租期租金是没有收取的。证人李某2出庭作证称：源泉公司提交的录音中是我说的话，涉案房屋出租前期是一个叫艾国铭的房管员管理出租的事，之后是我接手，我也是房管员。艾国铭和我说过涉案房屋的具体情况，确实合同上写40天免租期，但是装修工程完不了，又给延了50天，一共是90天免租期，第一次交纳租金是半年的，第一次租金就少要了，等于是把免租期的免收了。针对上述新证据，源泉公司的质证意见为：对证据1的真实性予以认可，但认为育荣公司没有提交我公司交纳租金、押金的全部发票，2006年的租金并非51万元，应是40万元，我公司第一笔支付的235000元，就是包括押金及三个月租金；对证据2的真实性予以认可，但不认可证明目的。二审审理中，经本院询问，源泉公司表示其没有相应支付租金、押金票据可以与育荣公司提交的记账凭证核对。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于是否应当返还押金的问题。本案中，虽源泉公司称其已交纳过涉案房屋押金，但在育荣公司对此不予认可的情形下，源泉公司未能就其交纳押金一节提交相应证据予以证明，故源泉公司要求育荣公司退还押金及利息损失的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。关于是否应退还59天租金的问题。虽源泉公司称其已经在2017年12月12日腾空涉案房屋交还给育荣公司，但其未能就《房屋移交协议》中记载其尚有部分物品未搬离、《房屋交接证明》中记载“不搬走的可移动物品已2018年8月20日全部腾空”等事实作出合理解释，故一审法院认定源泉公司尚未完成交还涉案房屋义务，并据此判决驳回源泉公司要求育荣公司退还租金及利息损失的诉讼请求，事实依据充分，本院予以维持。关于是否应当支付2018年2月10日至8月20日期间房屋占有使用费的问题。首先，《房屋移交协议》中约定，源泉公司可遗留部分物品在涉案房屋内；其次，2018年1月源泉公司已经起诉要求赔偿损失，诉讼中申请对涉案房屋进行评估鉴定，确对及时腾退房屋产生一定影响；再次，生效法院判决认定双方对于租赁合同无效均存在一定过错责任，并判决育荣公司赔偿源泉公司部分损失，故一审法院综合上述因素，酌情确定源泉公司无需再支付上述期间房屋占有使用费，并无不当。育荣公司要求源泉公司支付上述期间房屋占有使用费的理由，缺乏依据，本院不予支持。关于是否应支付律师费的问题。虽育荣公司称源泉公司恶意诉讼，要求源泉公司承担律师费，但育荣公司未能就此提交相应证据予以证明，且亦缺乏相应法律依据，本院对此不予支持。综上所述，源泉公司、育荣公司的上诉请求均不能成立，均应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9893元，由北京源泉宾馆有限公司负担4960元（已交纳），由北京市育荣物业管理有限公司负担4933元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员　刘苑薇二〇二一年九月十日法官助理　袁　芳书 记 员　陈　雪 更多数据：www.macrodatas.cn