、郭娅娜、禄海胜房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书（2021）陕04民终1554号

• 案件编号

  （2021）陕04民终1554号

• 案件名称

  、郭娅娜、禄海胜房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  陕西省咸阳市中级人民法院

• 所属地区

  陕西省咸阳市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/14 0:00:00

• 当事人

  郭娅娜;禄海胜

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第二项

 陕西省咸阳市中级人民法院民事判决书                        （2021）陕04民终1554号     上诉人（原审原告、反诉被告）：禄海胜，男，汉族，1952年12月5日生，住三原县，居民。委托诉讼代理人：郭敏娜，陕西泽诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘梦梦，陕西泽诚律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：郭娅娜，女，汉族，1974年12月24日生，现住三原县，居民。委托诉讼代理人：张所营，三原县城关法律服务所法律工作者。上诉人禄海胜因与上诉人郭娅娜房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省三原县人民法院（2020）陕0422民初1911号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人禄海胜上诉请求：1、撤销一审判决，改判被上诉人不承担给付被上诉人装饰装修损失及鉴定费共计189813元的赔偿义务；2、改判被上诉人支付上诉人2019年5月25日至2020年12月26日的房屋租赁费144998元；3、判决被上诉人支付上诉人2020年12月26日至实际腾房之日的租赁费；4、判决被上诉人支付上诉人逾期支付产生的滞纳金5225元（暂计算至2020年12月26日）；5、判决被上诉人支付上诉人逾期支付产生的滞纳金至房租支付完毕之日止；6、本案上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，对于2019年5月25日至2019年6月25日的房租未进行计算,另外，上诉人同意减免疫情期间一个月的租金已尽最大诚意，一审法院酌定减免2个月有失公允。一审法院认定上诉人违约，并判决由上诉人承担被上诉人的全部装修损失，证据不足。导致涉案房屋租赁合同解除的主要原因是被上诉人拖欠房租长达十余月的违约行为，被上诉人是违约方，而非上诉人。对于涉案房屋需增设消防通道，上诉人既无法定义务，又无约定义务，一审认定上诉人未修建消防通道属违约，缺乏事实及法律依据。涉案房屋系上诉人在其私有庄基地上建设的房屋，属于村民自建住宅。根据《中华人民共和国消防法》及《建设工程消防监督管理规定》（公安部119号令）之规定，涉案房屋并不适用其相关规定。上诉人房屋并不违反法律关于消防的强制性规定，上诉人无建设消防通道的法定义务。上诉人也无约定的合同义务。另外，被上诉人在一审中认可收到上诉人4.29万元的装修费用（门及蹲便、电线款花费），就应根据目前上述项目的现存价值计算出总价值，进而进行扣减。郭娅娜答辩称：房屋租赁起始时间是2013年6月26日，每年提前一个月交下年度房租，也就是于每年度的5月26日至6月25日为交房租时间，一审判决并不存在少算一个月房租问题。一审判决因疫情酌情减少两个月房租合理合法。被答辩人收回一楼门面房后，因变更合同未达成一致，房租金额不确定，交房租没有依据，不存在拖欠房租问题，更谈不上滞纳金问题，一审法院不支持被答辩人滞纳金的请求是正确的。2020年12月27日一审法院判决后，答辩人2021年1月15日书面通知被答辩人接交涉案房屋，被答辩人提出无理要求，拒不接收，故答辩人不应承担因此产生的所谓租金。被答辩人不履行解决消防通道的义务，一审法院认定被答辩人违约正确。涉案房屋为商用，被答辩人称该房屋为村民自建住宅，不适用《中华人民共和国消防法》及《建设工程消防监督管理规定》的主张不能成立。上诉人郭娅娜上诉请求：1、撤销原判第二、六项；2、改判被上诉人房屋占用费为116667元；3、改判支持上诉人减少价款240000元、垫付的三相电入户费20000元及商用房消防许可费24000元的请求；4、上诉费及反诉费由被上诉人承担。事实与理由：在被上诉人收回一楼部分门面房后，双方因为租金未达成一致，被上诉人坚持每年13万元，上诉人则坚持每年12万元。一审以被上诉人自认的租金认定每年租金13万元，上诉人认为不妥。在双方僵持不下的情况下，上诉人认为应取中间值125000元来计算房租，为116667元。被上诉人除承担上诉人房屋装修的损失赔偿外，还应承担减少价款的违约责任，每年租金应减少4万元。上诉人主张垫付的三相电入户费20000元及商用房消防许可费24000元的请求，应当得到支持。禄海胜答辩称：双方就变动后的房费未达成新的约定，应该参照原有标准计算租金。被答辩人主张减少价款240000元、垫付的三相电入户费20000元及商用房消防许可费24000元无任何依据。在房屋出租前，三相电已经入户，之后添加的为被答辩人经营所需，应由其自行承担。消防许可费也是被答辩人经营所需，应由其自行承担。涉案房屋建于2012年，被答辩人全程参与了房屋建设过程，答辩人完全是按照被答辩人的要求设计房屋结构的，被答辩人对于涉案房屋是民房且没有消防设施这一情况是明知的，在签订合同时，被答辩人称关于消防的问题均由自己负责并承担费用。禄海胜向一审法院起诉请求：1、解除双方的租赁合同，被告（反诉原告）立即将承租的房产交还原告（反诉被告）；2、判令被告（反诉原告）立即支付原告（反诉被告）拖欠的2019年5月及2020年5月拖欠租赁费11.5万元和2020年5月26日至今的计算至2020年12月26日拖欠的租金96250元，逾期支付产生的滞纳金5225元；3、本案诉讼费、反诉费、鉴定费由被告（反诉原告）承担。郭娅娜向一审法院反诉请求：1、判决依法解除被告（反诉原告）与原告（反诉被告）房屋租赁合同；2、判令原告（反诉被告）承担被告（反诉原告）酒店装修现有价值1 59813元；3、原告（反诉被告）承担三相电开户费2万元、涉案房屋商用消防许可费24000元；4、原告（反诉被告）瑕疵履行合同减少价款每年4万元合计六年共计24万元；5、承担本案酒店装修及配套设备评估费3万元及本案本诉、反诉诉讼费。一审法院认定事实：2013年5月23日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《商铺租赁合同》，约定：第一条、租赁地址，房屋构造及租房基础要求1、甲方的商铺坐落于三原县东一路南段，新建六层半高楼房……2、房屋结构为六层半商业用房。乙方租赁使用一楼至六楼房屋（除三楼东户单元房一套）……第二条、租赁期限，房屋租赁期限为十五年。第三条、租金计其支付期限和方式1、前三年每年租金为二十二万元人民币，大写贰拾贰万元，之后租金另行商定；2、第一年度租金于甲方交付房屋前一次性付清，此后年度租金于上一年最后一个月内支付，延期一个月支付租金，甲方有权当方解除合同……第四条、房屋用途及使用权限1、乙方租赁该房屋用于开设网吧、宾馆、食堂……第五条、房屋的维护和修缮及装修问题……2、乙方因经营所需，在不破坏房屋结构的前提下，可进行装修。合同期满，甲方无需对乙方支出的装修费用做任何对价。乙方如需拆除装修材料和设施，不得破坏房屋结构及甲方的房屋附属设施，否则乙方应赔偿甲方的损失……第七条、合同的解除有下列情形之一，甲方有权解除本合同：1、乙方不交付或者不按约定交付租金达一个月以上；2、乙方所欠各项费用达五万元以上……第十条、违约责任1、乙方逾期交付租金。除应补交租金外按月租金的2%以实际逾期天数计算向甲方支付滞金……2016年8月10日原告（甲方）被告（乙方）签订《商铺租赁2016年第二次续签合同》对租赁地址，房屋构造及租房基础要求、租赁期限、租金及其支付期限和方式等进行了约定。明确“房屋租赁期限为十五年，2013年6月25日至2028年5月25日止。合同为承接（2013年5月23日合同）第二次续签。期限为五年，2016年5月25日至2021年5月25日止。本次合同租金为：壹年二十六万元整人民币，房费五年后随行就市另行商定。”合同签订后，双方依约履行。2019年6月25日起被告（反诉原告）支付原告（反诉被告）房屋租赁费5万元后剩余租赁费拖欠至今未付。2019年5月25日原告（反诉被告）收回争议租赁房屋一楼六间门面房另行对外租赁，年租金95000元。2020年7月17日原告（反诉被告）以被告（反诉原告）拖欠2019年租赁费8万元为由诉讼来院认为2020年的租赁费13万元应予2020年5月25日前支付，被告（反诉原告）至今未支付，要求解除合同，支付拖欠的租赁费。审理中被告（反诉原告）提起反诉，同意解除双方的租赁合同，但要求原告（反诉被告）承担房屋装修费用等。并于2020年9月18日申请对其装修及配套设施的现有价值进行鉴定。2020年12月14日经陕西高新资产评估有限责任公司陕高评字(2020)第018号资产评估报告确认郭娅娜承租的房屋（位于三原县XX巷XX巷XX号）的酒店室内装饰装修类资产评估值为159813元，配套设施（可迁移物品）评估值为23010元。又查，争议租赁房屋二楼以上未设置消防通道。审理中原告（反诉被告）认可被告（反诉原告）已经将2019年6月25日前的房租全部结清。一审法院认为，本案的争议焦点为：1、原告（反诉被告）与被告（反诉原告）之间签订的租赁合同是否合法有效；2、被告（反诉原告）是否拖欠原告（反诉被告）租赁费及租赁费数额的确定；3、被告（反诉原告）装修损失应如何承担及数额的确定；4、原告（反诉被告）及被告（反诉原吉）的其他诉请应否予以支持。根据原告（反诉被告）被告（反诉原告）当庭提供的证据，2013年5月23日及2016年8月10日双方签订的商铺租赁合同系双方真实意思表示，亦未违反法律法规的强制性规定，应属有效合同。原告（反诉被告）依约向被告（反诉原告）交付了租赁房屋，被告（反诉原告）应当按照约定向原告（反诉被告）交纳房屋租赁费。双方在合同履行中，因消防通道问题发生纠纷，协商无效诉讼来院，现双方均同意解除合同，故2013年5月23日及2016年8月10日双方签订的商铺租赁合同于被告（反诉原告）明确表示同意解除之日即被告（反诉原告）提出反诉之日2020年9月7日依法解除。对于合同解除后被告拖欠原告（反诉被告）的房屋占用费被告（反诉原告）应当参照合同约定的租赁费予以清偿，租赁费数额原合同约定为26万元，但原告（反诉被告）2019年5月25日收回争议租赁房屋一楼六间门面房另行对外出租，该行为应视为对原合同的内容变更，原告（反诉被告）诉讼来院在起诉状中自认2019年至2020年及2020年的租赁费为每年13万元，审理中原告（反诉被告）虽以计算错误为由变更诉讼请求为2019至2020年及2020年租赁费为每年16.5万元，但该意见不足以推翻其在诉状上自认的不利于其的事实，且其亦未提供其他证据予以佐证，故对2019年6月25日后年租赁费为每年13万元予以认定，被告（反诉原告）拖欠原告（反诉被告）2019年6月25日至2020年6月25日租赁费为80000元，2020年6月26日至2020年12月26日的租费为65000元应予清偿，但因2020年疫情影响，被告（反诉原告）要求减免3个月房费，原告（反诉被告）同意减免1个月房费，根据当地客观现实，本院酌定因疫情减免2个月房费，故被告（反诉原告）应支付原告（反诉被告）2019年6月26日至2020年12月26日房屋租赁费共计123333元并腾出租赁房屋交付原告（反诉被告）。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）在签订租赁合同时，约定租赁用于酒店和网吧的经营，依据法律规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。而网吧和酒店的经营是需要取得消防安全许可的特种经营行业，原告（反诉被告）交付被告（反诉原告）的租赁房屋二楼修建了消防楼梯，二楼以上未修建消防楼梯，不符合消防安全规定，据此原告（反诉被告）未按照约定交付符合用途的租赁物，且在租赁期间未保持租赁物符合约定的用途，故原告（反诉被告）违约，应当承担违约责任。因双方对装修费用，在租赁合同中未明确约定，故对于可迁移物品被告应自行迁出，不可迁移物品损失即装饰装修残值损失及鉴定费应由原告（反诉被告）予以赔偿。原告（反诉被告）要求支付滞纳金的主张，因原告（反诉被告）自身违约，对其该主张不予支持。被告（反诉原告）反诉要求原告（反诉被告）赔偿三相电开户费2万元、涉案房屋商用消防许可费24000元的主张，因其未提供证据予以佐证，对其该意见不予支持。被告（反诉原告）要求因原告（反诉被告）瑕疵履行合同应减少价款每年4万元合计六年共计24万元一节，无事实及法律依据，本院对其主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百一十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：一、原告（反诉被告）禄海胜与被告（反诉原告）郭娅娜2013年5月23日签订的《商铺租赁合同》及2016年8月10日签订的《商铺租赁2016年第二次续签合同》于2020年9月7日解除；二、限被告（反诉原告）郭娅娜于判决书生效后30日内清偿拖欠原告（反诉被告）禄海胜2019年6月25日至2020年12月26日的房屋租赁费及占用费共计123333元；三、限被告（反诉原告）郭娅娜于判决书生效后30日内腾出坐落于三原县东一路南段其租赁使用的一楼至六楼房屋（除三楼东户单元房一套及一楼另租出六间门面房）并交付原告（反诉被告）禄海胜；四、限原告（反诉被告）禄海胜于判决书生效后30日内赔偿被告（反诉原告）郭娅娜装饰装修损失及鉴定费共计189813元；五、驳回原告（反诉被告）禄海胜的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）郭娅娜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4450元，由原告（反诉被告）禄海胜承担1915元，被告（反诉原告）郭娅娜负担2535元。反诉案件受理费5700元，由原告（反诉被告）禄海胜负担1410元，被告（反诉原告）郭娅娜负担4290元。二审中，上诉人禄海胜提供证据：1、集体土地建设用地使用证一份。证明涉案房屋为村民自建房屋，不受法律关于消防义务的强制性规定的约束；2、焦永生当庭证言。证明涉案房屋从建造开始，就是按照被上诉人郭娅娜的要求设计施工的，因此上诉人不存在违约；3、照片24张、视频、告知函、告知书。证明上诉人已经书面同意被上诉人郭娅娜要求拆除其装修装饰物的要求，但其一直未拆除，故应支付上诉人至实际腾房之日的租金。郭娅娜质证认为，对证据1真实性无异议，证明目的不认可，涉案房屋一直为商用；证据2、证据3的证明目的均不予认可。经合议庭评议，对上诉人提供证据1、2的真实性予以认定，证明目的不予认定；证据3所要证明的问题，因上诉人在一审时对该部分并未起诉，故该证据在本案中不予认定。经审理，二审查明的事实与一审判决查明的事实一致。本院认为，上诉人禄海胜称原判对于2019年5月25日至2019年6月25日的房租未进行计算,后在本院审理中，禄海胜对该部分无异议，本院不加再议。一审法院考虑疫情的原因酌情减免郭娅娜两个月房租费，符合当时政策和本案实际情况，禄海胜认为应当只减免一个月的上诉请求，本院不予支持。郭娅娜上诉称房租应当以125000元计算，因双方合同约定年租金为26万元，减去禄海胜收回的一楼门面房租金95000元，一审判决按照禄海胜起诉时自认的每年130000元由郭娅娜承担租赁费，并无不当，郭娅娜该项上诉请求本院不予支持。双方合同约定乙方不交付或者不按约定交付租金达一个月以上，或者乙方所欠各项费用达到五万元以上……，甲方有权解除合同，同时约定乙方逾期交付租金，除应补交租金外按月租金的2%以实际逾期天数计算向甲方支付滞金……。郭娅娜2019年6月支付房屋租赁费50000元后，剩余房租费一直未予支付。根据合同约定，郭娅娜构成违约，其应当按照合同约定承担违约责任。原判驳回禄海胜滞纳金的请求不当，应予纠正。郭娅娜称因一楼部分房屋被收回，新的租金未达成一致，故其不存在拖欠房租的上诉理由，因其二人关于租金的商议中，郭娅娜主张12万元，禄海胜主张16.5万元，郭娅娜仅支付5万元，与其自己认可的租金数额也有差距，故其该项上诉理由依法不能成立。禄海胜请求判决郭娅娜支付2020年12月26日至实际腾房之日的租赁费以及逾期支付产生的滞纳金至房租支付完毕之日止的请求，因其一审对该部分未予主张，故本案不予审理。涉案房屋用于经营网吧和酒店。网吧和酒店的经营是需要取得消防安全许可的特种经营行业。禄海胜未按照约定交付符合约定用途的租赁物，郭娅娜作为承租人其经营网吧及酒店，在明知租赁物不符合约定用途的情况下仍进行装修，故对装修费用双方均应承担一定的责任。对于可迁移物品由郭娅娜自行迁出。不可迁移物品损失即装饰装修残值损失及鉴定费应由郭娅娜及禄海胜各承担50%。郭娅娜要求禄海胜赔偿三相电开户费2万元、涉案房屋商用消防许可费24000元、因瑕疵履行合同应减少价款每年4万元合计六年共计24万元的主张，证据不足，本院不予支持。禄海胜认为郭娅娜在一审中认可收到上诉人4.29万元的装修费用（门及蹲便、电线款花费）应予扣除，因陕西高新资产评估有限责任公司关于争议事项的说明中该款项在重置成本中已经扣除，故禄海胜该项上诉理由不能成立。综上所述，原判认定事实部分有误，应予纠正；上诉人禄海胜的上诉请求部分成立，应予支持；上诉人郭娅娜的上诉请求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持原判第一、二、三项，即“一、原告（反诉被告）禄海胜与被告（反诉原告）郭娅娜2013年5月23日签订的《商铺租赁合同》及2016年8月10日签订的《商铺租赁2016年第二次续签合同》于2020年9月7日解除；二、限被告（反诉原告）郭娅娜于判决书生效后30日内清偿拖欠原告（反诉被告）禄海胜2019年6月25日至2020年12月26日的房屋租赁费及占用费共计123333元；三、限被告（反诉原告）郭娅娜于判决书生效后30日内腾出坐落于三原县东一路南段其租赁使用的一楼至六楼房屋（除三楼东户单元房一套及一楼另租出六间门面房）并交付原告（反诉被告）禄海胜”；二、撤销原判第五、六项，即“五、驳回原告（反诉被告）禄海胜的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）郭娅娜的其他诉讼请求”；三、变更原判第四项为“限原告（反诉被告）禄海胜于判决书生效后30日内赔偿被告（反诉原告）郭娅娜装饰装修损失及鉴定费共计94906.5元”；四、由郭娅娜于本判决生效后30日内支付禄海胜因逾期支付租金产生的滞纳金5225元。五、驳回禄海胜、郭娅娜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费4450元，由禄海胜承担1807元，郭娅娜负担2643元；反诉受理费5700元，由禄海胜负担1142元，郭娅娜负担4558元。二审案件受理费，禄海胜预交4450元，由禄海胜承担1807元，郭娅娜负担2643元；郭娅娜预交5700元，由禄海胜负担1142元，郭娅娜负担4558元。本判决为终审判决。   审    判    长      吕娟芳    审    判    员      李新莉    审    判    员      赵建辉                                 二〇二一年九月十日      书    记    员      余  盼    1 关注公众号“马克数据网”