贺文军与贾若愚房屋租赁合同纠纷二审民事判决书（2021）沪02民终6451号

• 案件编号

  （2021）沪02民终6451号

• 案件名称

  贺文军与贾若愚房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

• 审理法院

  上海市第二中级人民法院

• 所属地区

  上海市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/10 0:00:00

• 当事人

  贺文军;贾若愚

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终6451号上诉人(原审被告)：贺文军，男，1976年8月25日出生，汉族，户籍地江西省抚州市。被上诉人(原审原告)：贾若愚，男，1974年10月24日出生，汉族，户籍地上海市虹口区。上诉人贺文军因与被上诉人贾若愚房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2020)沪0106民初30879号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月1日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贺文军上诉请求：1．撤销一审判决第四项，改判驳回贾若愚该项诉请；2．判令贾若愚承担一、二审诉讼费。事实与理由：一审法院该项判决属于认定事实不清。贺文军于2017年3月23日签订《上海市居住房屋租赁合同》时，已向贾若愚明确表示房屋用途是转租，贾若愚予以同意。故贾若愚明知贺文军租赁涉案房屋用于盈利。2020年1月20日，全国各地爆发新冠肺炎疫情，上海市启动了突发公共卫生事件一级响应，小区实施管控措施。在此情况下，租客退租，房子空关，租赁合同无法继续履行。因疫情严重，兼顾公平原则，2020年2月1日贺文军通过微信与贾若愚协商退房事宜，并告知疫情属于不可抗力，无法履行租赁合同，并明确表示解除租赁合同。贾若愚明确答复按合同，要退房提前一个月提出或支付一个月的违约金。之后双方协商收房事宜。贺文军认为，解除租赁合同系双方协商同意，且贾若愚也同意解除，因疫情属于不可抗力，贺文军无法履行合同，无需向贾若愚支付违约金。退一步讲，即使判定违约金，违约金也应按照双方在微信聊天中确认的一个月租金为限。另，双方聊天记录表明，贺文军欠贾若愚四个半月租金，合计29，250元，其中半个月房租为2019年11月20日至2019年12月19日大楼停空调、热水的情况下减免的一半的房租，一审判决认定的2019年6月贺文军欠贾若愚半月房租事实不存在。再，一审中，贾若愚身在国外，其手写委托书未经使领馆公证，不符合法律规定。贾若愚未提供书面答辩意见。贾若愚向一审法院提出诉讼请求：1．贾若愚与贺文军之间的《上海市居住房屋租赁合同》于2020年2月1日解除；2．贺文军向贾若愚支付拖欠房屋租金55，000元，包括2019年7月1日起至2020年1月31日期间的租金52，500元(7，500元／月，计7个月)，以及2019年6月欠付的租金2，500元；3．贺文军向贾若愚支付逾期付款违约金，以2019年7月1日至2019年7月31日的租金7，500元为基数，自2019年7月1日起至实际支付之日止，按日万分之五计算；以2019年8月1日至2019年8月31日的租金7，500元为基数，自2019年8月1日起至实际支付之日止，按日万分之五计算；以2019年9月1日至2019年9月30日的租金7，500元为基数，自2019年9月1日起至实际支付之日止，按日万分之五计算；以2019年10月1日至2019年10月31日的租金7，500元为基数，自2019年10月1日起至实际支付之日止，按日万分之五计算；以2019年11月1日至2019年11月30日的租金7，500元为基数，自2019年11月1日起至实际支付之日止，按日万分之五计算；以2019年12月1日至2019年12月31日的租金7，500元为基数，自2019年12月1日起至实际支付之日止，按日万分之五计算；以2020年1月1日至2020年1月31日的租金7，500元为基数，自2020年1月1日起至实际支付之日止，按日万分之五计算；共7期；4．贺文军向贾若愚支付提前退租违约金45，000元(7，500元／月，计6个月)。后变更诉讼请求2为贺文军向贾若愚支付拖欠房屋租金44，750元，包括2019年7月1日起至2020年1月31日期间的租金42，250元(6，500元／月×6.5个月)，以及2019年6月欠付的租金2，500元；变更诉讼请求3中2019年12月1日至2019年12月31日的租金基数变更为3，250元，其余租金基数变更为6，500元。鉴于案件争议明确，且一审判决书已送达双方当事人，故对于一审判决书中法院查明事实及判决理由部分，本院不再重复表述。一审法院判决：一、贾若愚与贺文军于2017年3月23日签订的《上海市居住房屋租赁合同》于2020年2月1日解除；二、贺文军应于判决生效之日起十日内向贾若愚支付租金44，750元；三、贺文军应于判决生效之日起十日内向贾若愚支付逾期支付租金的违约金，以6，500元为基数，自2019年7月1日起至实际支付之日止，以6，500元为基数，自2019年8月1日起至实际支付之日止，以6，500元为基数，自2019年9月1日起至实际支付之日止，以6，500元为基数，自2019年10月1日起至实际支付之日止，以6，500元为基数，自2019年11月1日起至实际支付之日止，以3，250元为基数，自2019年12月1日起至实际支付之日止，以6，500元为基数，自2020年1月1日起至实际支付之日止，均按照日万分之三计算；四、贺文军应于判决生效之日起十日内向贾若愚支付违约金22，500元；五、贾若愚应于判决生效之日起十日内向贺文军退还保证金15，000元(在上述费用中予以抵扣)。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，贺文军提供以下证据：1．贺文军与贾若愚的短信记录；2．二人的微信聊天记录；3．与骏豪1525室王妙发的微信聊天记录；4．物业公司通知。贾若愚未提供质证意见。本院调取的贾若愚出入境记录显示，其于2020年8月27日出境。本院经审理查明，贺文军提供的其与贾若愚的微信聊天记录显示，2020年2月1日贾若愚发送信息：“按合同，要退房提前一个月提出，或支付一个月的违约金”；贺文军回复：“现在肺炎疫情非常严重，房子空关了一个月了，租客跑光了，房子无法出租，租房合同无法履行，2月1日起房租无法支付，这些属于不可抗力因素，需要解除租房合同”，“需要我赔偿一个月违约金可以上法院起诉，法院判决我赔偿，我会赔偿的”。另，一审查明的其余事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有约束力，当事人应当按约履行。双方租赁合同约定，贺文军承诺承租涉案房屋用作居住使用，贾若愚同意贺文军转租给他人居住。贺文军以疫情为不可抗力为由主张解除合同，但其未能提供证据证明疫情影响其或次承租人居住使用涉案房屋，致使双方合同目的无法实现，故贺文军提前退租，应承担违约责任。关于提前退租的违约金，贺文军主张双方在微信聊天中确认违约金为一个月租金，但该微信聊天记录的内容难以证明双方就此达成一致，本院难以采纳贺文军上述上诉意见。一审法院综合案件情况，酌定违约金金额为22，500元，并无不当，本院予以维持。关于欠租金额，贺文军曾在一审庭审中确认欠付2019年6月租金2，500元，对其不予支付的理由，本院难以采纳；对贾若愚在微信聊天记录中与贺文军核对的欠租金额，贺文军未予认可；根据贾若愚提供的银行交易明细，一审法院认定的欠租金额并无不当。另，关于贾若愚在一审中出具的委托书的效力一节。在委托书落款之日，贾若愚未出境，且当日其在一审法院参与调查，该委托书系其在境内形成，具有法律效力。贺文军相关上诉意见，本院不予采纳。综上所述，贺文军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费362.5元，由贺文军负担。本判决为终审判决。审判长　邬　梅审判员　焦明静审判员　章晓琳书记员　汪汝珏附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 搜索“马 克 数 据 网”