贵州集成房地产开发有限公司、白玺琳商品房预约合同纠纷民事二审民事判决书（2021）黔01民终6734号

• 案件编号

  （2021）黔01民终6734号

• 案件名称

  贵州集成房地产开发有限公司、白玺琳商品房预约合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  贵州省贵阳市中级人民法院

• 所属地区

  贵州省贵阳市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/17 0:00:00

• 当事人

  贵州集成房地产开发有限公司;白玺琳

• 案件缘由

  商品房预约合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第二项

贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终6734号上诉人（原审被告）：贵州集成房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市云岩区中坝路99号。法定代表人：刘长波，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄祖兴，男，1986年3月23日出生，布依族，住四川省乐山市市中区，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：白玺琳，女，1989年2月25日出生，土家族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：向家礼，贵州丰来律师事务所律师。上诉人贵州集成房地产开发有限公司（以下简称：集成房开）因与被上诉人白玺琳商品房预约合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2020）黔0103民初13037号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员黄新独任审理，书记员张鑫担任法庭记录。本案现已审理终结。上诉人集成房开上诉请求：一、请求撤销原审判决第一项，查清事实后依法改判支付逾期交房违约金31284.98元或发回重审；二、本案一审及二审案件受理费由被上诉人承担。理由是，一、《补充协议》第八条并非格式条款；二、被上诉人系诉请逾期交房的违约金，但一审判决超越被上诉人的诉讼请求判决上诉人承担逾期办证的违约责任，无法律依据。被上诉人白玺琳未答辩。原审原告白玺琳诉讼请求：一、判令被告向原告支付逾期交房违约金52402.34元；二、本案诉讼费由被告承担。原审经审理查明：原告因购买被告开发建设的位于“云岩区甲秀北路8号恒大帝景”项目房屋，于2018年7月3日与被告签订一份《商品房买卖合同》，主要约定：房屋总价款为1564249元，交房时间为2018年11月30日，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（2）逾期超过180日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，并于该商品房实际交房之日起30日内向买受人支付违约金。第十四条“该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的10日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。……”第二十九条“本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。……”《补充协议》第八条约定“逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付总额最高不超过房屋总价的2%。”。2019年10月31日，被告向原告交付涉案房屋。后因原告认为被告未向其支付逾期交房违约金，故诉至原审，提出如前诉请。庭审中，被告认可原告在约定的交房时间前向其支付全部购房款。上述事实，有原、被告陈述及其提交的证据在卷佐证，并经庭审举证质证，足以认定。原审认为，原、被告所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示且不违反法律规定，应属合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。《补充协议》第八条虽对逾期交房违约金总额进行了变更约定，但因该《补充协议》为格式条款，内容存在不合理减轻房屋出卖人的义务，故应以主合同为准。双方约定的交房时间为2018年11月30日前，本案中被告于2020年7月18日刊登交房公告，完成双方约定的书面通知义务，被告于2019年10月31日才向原告交付涉案房屋。故逾期交房违约金应按日万分之一标准自合同约定的交付日期之次日（2018年12月1日）开始计算至被告完成交付之日2019年10月31日止故逾期交房违约金应按日万分之一标准自合同约定的交付日期之次日（2018年12月1日）开始计算至被告完成通知义务之日2019年10月31日止，逾期期间为334天，逾期期间为334天，违约金为52246元（1564249×日万分之一×334）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决：一、被告贵州集成房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告白玺琳逾期办证违约金52246元；二、驳回原告白玺琳的其余诉讼请求。案件受理费555元（已减半收取），由原告负担2元（已预交），由被告贵州集成房地产开发有限公司负担553元（此款原告已预交）。二审中，双方并未提交新的证据，本案事实与原审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，因本案纠纷由民法典施行前的法律事实引起，故本案适用当时的法律、司法解释作为裁判依据。同时，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求有关的事实和适用法律进行审查”以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的不予审理”的规定，本院二审仅针对当事人的上诉主张进行审理。本案二审争议的焦点为：一、《商品房买卖合同》附件十二补充协议第八条的约定是否有效；二、原审判决是否超出当事人的诉请。本案中，出卖人与买受人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示且不违反法律规定，该合同合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。双方在主合同第十一条中对交房日期以及出卖人逾期交房的违约责任均作出约定，该约定合法有效。在《商品房买卖合同》第二十九条中，双方约定“补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。但是补充协议的第八条却将主合同第十一条的内容变更为“逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付总额最高不超过房屋总价的2%”，若按此约定履行，不论出卖人变更逾期时间多长，其承担逾期交房违约金均为定值，因此，该约定不合理的限制了买受人权利，减轻了出卖人义务，属于主合同第二十九条约定适用主合同的情形，补充协议第八条的约定无效。按照《商品房买卖合同》第十一条的约定，集成房开应当在2018年11月30日前交付房屋，然其于2019年10月31日才向买受人交付房屋然其于2020年7月18日才刊登交房公告，构成违约，应当按照日万分之一标准承担逾期交房违约金。对于原审判决是否超过当事人诉请的问题，一审原告的诉请为要求被告承担逾期交房违约金，一审也是针对逾期交房违约金进行的审理，也是以逾期交房违约金标准确定是承担金额，但在判决主文中误将“逾期交房违约金”书写为“逾期办证违约金”，因该笔误没有增加集成房开的民事责任，本院予以纠正。综上所述，原判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人集成房开的上诉主张不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市云岩区人民法院（2020）黔0103民初13037号民事判决的第二项；二、变更贵州省贵阳市云岩区人民法院（2020）黔0103民初13037号民事判决的第一项为：贵州集成房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内支付白玺琳逾期交房违约金52246元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费524.03元，由上诉人贵州集成房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员　　黄新二〇二一年九月十七日书记员　　张鑫 更多数据：www.nlaw.org