连云港北海房地产开发有限公司、张永建等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书（2021）苏07民终3755号

• 案件编号

  （2021）苏07民终3755号

• 案件名称

  连云港北海房地产开发有限公司、张永建等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  江苏省连云港市中级人民法院

• 所属地区

  江苏省连云港市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/18 0:00:00

• 当事人

  连云港北海房地产开发有限公司;张永建;孙权兰

• 案件缘由

  房屋买卖合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏07民终3755号上诉人（原审被告）：连云港北海房地产开发有限公司，住所地江苏省灌南县。法定代表人：张雪峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：詹恒展，江苏田湾律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：张永建，男，汉族，住江苏省灌南县。被上诉人(原审原告)：孙权兰，女，汉族，住江苏省灌南县。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：程启明，灌南县新安法律服务所法律工作者。上诉人连云港北海房地产开发有限公司（以下简称北海公司）因与被上诉人张永建、孙权兰房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省灌南县人民法院（2021）苏0724民初2079号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月9日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。北海公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人与被上诉人买卖的是储藏室（也有叫自行车库等），并不是一审判决认定的汽车库。虽然在双方2018年9月12日签订的储藏室、汽车库使用权合同中有表述是汽车库，但从合同及实际客观事实来看，被上诉人购买的是储藏室，它的实际用途是供购房者放杂物及停放自行车、电瓶车等使用。二、一审判决解除储藏室买卖合同是错误的。储藏室是上诉人开发商品房的配套之一，储藏室只能而且必须卖给本小区的购房者，储藏室和商品房是一起买卖的。关于商品房的价格及储藏室的价格都有政府部门备案，被上诉人在购房时对其所购买的商品房和储藏室都是经过了解后才进行挑选的。三、一审判决认定上诉人没有举证就公摊面积事项履行了告知义务，合同中也没有约定是错误的。购房者包括本案的被上诉人都是在对所购买的商品房和储藏室经过了解后才签约购买的，本案被上诉人在2018年9月11日签订某买卖合同，9月12日签订了165号储藏室使用权合同，依据常理，以此可以看出被上诉人是知道其购买的商品房和储藏室的情况的。双方在2018年9月签订的这两份合同中关于商品房和储藏室的面积都是根据某测绘公司2018年3月12日的测绘认签表（预测图测）来确定的，而后双方最终结算时，双方又是按照测绘公司2020年11月1日测绘认签表(实测）载明的面积来计算的（见一审上诉人举证）。因此被上诉人是知道或应当知道储藏室是有公摊面积的，不可能上诉人卖的是实际面积，被上诉人储藏室如果按实际面积计算才2950元每平方米也不现实。四、一审判决认定储藏室买卖合同中约定的面积为实际面积，而实际面积与合同约定的面积差距过大，此认定属于事实认定错误。储藏室使用权合同中约定的面积应理解为建筑面积，而不能理解为实际面积，这也是商品房市场和建筑市场普遍和通常的理解。由于某买卖合同是不动产部门备案的格式合同，对建筑面积、套内面积、公摊面积有填写要求，而储藏室等配套只是价值不大的部分，不要求明细，只要写明总的面积就可以了，因此，双方就储藏室合同载明的面积应理解为建筑面积符合常理。五、被上诉人没有合同解除权。根据储藏室买卖合同第4条第一款和某买卖合同第5条第一款的约定，如果合同约定的面积与产权面积有差异只是多退少补，双方当事人选择适用该款，未选择面积差超过3%可以解除合同的条款，故被上诉人没有合同解除权。六、储藏室买卖合同的面积就是建筑面积，具体证据是根据某买卖合同第5条第一款的表述，建筑面积简称面积，由此可以看出面积双方当事人明知是建筑面积，上诉人与被上诉人在结算储藏室价款时，也是按照建筑面积结算，因此本案不存在多退少补的问题。被上诉人张永建、孙权兰答辩称：解除合同是基于上诉人在出售储藏室时虚假陈述及误导被上诉人导致的，因为当时购买房屋时上诉人要求被上诉人必须同时购买一间储藏室，当时的面积就是按照合同所约定的，因为是期房，储藏室还不存在，被上诉人拿到储藏室时才发现面积有较大出入，面积差达一半之多，达不到自己购买储藏室的使用目的，而且储藏室买卖时带有一定的强制性，如果不买储藏室就不能购买房屋，购买储藏室时上诉人并没有告知被上诉人有公摊面积，因此上诉人提供的证据和说明不能反驳被上诉人的请求，如果按照上诉人的说法，对被上诉人来说既不公平也不合理，更不合法。张永建、孙权兰向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除张永建、孙权兰与北海公司签订的储藏室买卖合同；2.判令北海公司退还张永建、孙权兰储藏室购买款48882元；3.本案诉讼费用由北海公司承担。一审法院认定事实如下：张永建、孙权兰与北海公司于2018年9月11日签订了《某买卖合同》，张永建、孙权兰购买北海公司开发的位于某县某幢某单元某室商品房，2018年9月12日，张永建、孙权兰与北海公司又签订了《某使用权合同》，合同约定甲方（北海公司）乙方（张永建、孙权兰）在平等、自愿、协商一致的基础上就汽车库的使用达成如下协议：一、乙方于2018年9月11日（购买）“某国际某区”某号楼某号（汽车库），单价2950元/平方米，面积16.57平方米，总价48882元，于9月11日一次性付清。二、该储藏室/汽车库按照国家有关规定，产权登记机关不予以登记备案和办理房地产权属证书，乙方只具有使用权，其使用年限同该幢楼的商品房的使用年限。三、乙方所购商品房出现延期交付、交接情形的，汽车库的交付、交接相应顺延。四、违约责任：1.按《某买卖合同》相关条款执行。合同第七条约定，交付时间2020年10月20日。合同签订后，张永建、孙权兰按照约定支付了全部购买商品房及汽车库款项，在办理汽车库交接时，张永建、孙权兰发现汽车库的面积仅为8.77500平方米，经测绘部门测绘并经某县房管处审查确认，该汽车库产权面积16.74平方米，套内面积8.77500平方米，分摊面积7.96796平方米，分摊系数0.90803。张永建、孙权兰认为交付的汽车库面积与合同约定的16.57平方米悬殊较大，差距较大，且北海公司在签订合同时并没有明确汽车库存在公摊面积，为此，张永建、孙权兰诉至一审法院，要求解除双方签订的《某使用权合同》，北海公司退还收取张永建、孙权兰的购买汽车库款48882元。一审法院认为，张永建、孙权兰与北海公司签订的《某买卖合同》和《某使用权合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方签订的《某使用权合同》约定了面积为16.57平方米，在交付时仅为8.77500平方米，北海公司交付汽车库的实际面积与合同中约定的面积误差比达47%，北海公司虽然辩解存在公摊面积，但没有举证就公摊面积事项履行了告知义务，合同中也没有约定。根据规定，出卖人交付房屋套内建筑面积或者建筑面积与合同约定面积不符，面积误差比绝对值超过3%，买受人请求解除合同，返还已付房款的应予支持。现张永建、孙权兰认为汽车库实际面积与合同约定的面积差距过大，无法满足其实际使用需求，无法达到合同目的，依照有关法律规定，对张永建、孙权兰要求解除合同的诉求及要求北海公司返还汽车库款的诉求，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理某买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，一审法院遂判决：一、张永建、孙权兰与北海公司于2018年9月12日签订的《某使用权合同》解除。二、北海公司于判决生效之日起十日内返还张永建、孙权兰购房款48882元。一审案件受理费1022元，减半收取511元，由北海公司负担（张永建、孙权兰已预交，北海公司于兑现上述判决款项时一并给付张永建、孙权兰）。二审期间，北海公司向本院提供以下证据：证据一、某县规划局建设项目规划设计条件，证明涉案小区关于住宅非机动车位（储藏室）规划有要求，不能低于1户两个。证据二、某县物价局文件某号、某县某委员会文件某号，证明涉案小区商品房价格有最高限价，上诉人不能随意定价。证据三、房产处便民公示栏照片2张、销售价目工时表1份，证明商品房价格是公示的，储藏室的价格也是公示，面积和朝向是被上诉人自选，结算价都是以建筑面积为准。证据四、某网二手房某书院某国际某期目前的市场价，证明涉案小区位置较好，一手房的价格低于二手房的价格，被上诉人买房获得不小的利益。证据五、照片一张，证明目前对小区的电动车、消防等涉及小区管理的越来越规范严格，判决解除合同存在管理混乱及小区安全方面的很多问题。证据六、2018年3月12日的35号楼房屋、储藏室面积、单价、公摊测绘公示表一份，证明被上诉人购买储藏室是根据这份表自行挑选的，被上诉人是知道有公摊的。被上诉人张永建、孙权兰质证认为：证据一真实性不认可，小区开发的政策要求与被上诉人无关；对证据二真实性不认可，国家物价部门对开发商的定价要求与本案无关；对证据三真实性不认可，被上诉人不知情，商品房是自选的，但不是现房，没看过储藏室，没看到公示牌；对证据四真实性无异议，灌南县价格就是这样，与本案储藏室无关；对证据五真实性不认可，消防管理规定不是上诉人用来欺骗客户的，与本案无关；对证据六三性不予认可，不是事实，没有说过有公摊，买房人不清楚。结合双方质辩意见，本院对上诉人举证的证据一、二、三、四、五、六的形式真实性予以确认。但对于其证明目的不予采信，具体如下：对于证据一、二，并无具体条文显示政府部门对储藏室有明确定价及规划。对于证据三，该公示照片无法反映储藏室的情况，仅是反映商品房的相关情况。对于证据四、五，与本案无直接关联。对于证据六，无其他证据显示证据六在销售储藏室时向买房人出示过，且买房人对此亦不予认可。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点为：被上诉人主张解除储藏室买卖合同并返还购房款能否成立。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，上诉人无直接证据证明其在销售涉案储藏室时向买受人告知过储藏室的分摊系数情况，且被上诉人对此亦不认可。因此，买房人在购买储藏室时，其无法预见分摊系数达到0.8以上，且分摊系数过大将直接影响房屋的正常使用。随后，双方签订的《某买卖合同》对于房屋的建筑面积、套内面积、分摊面积均有清晰的表述，且分摊系数在0.27左右。该点使买房人对于储藏室的实际面积有了具体的合理的预期。直至房屋实际交付之日，买房人发现其所购买的储藏室近一半面积为分摊面积，严重影响其正常使用，买房人以合同目的无法实现要求解除涉案的《某使用权合同》于法有据，本院对此予以支持。至于上诉人提出的被上诉人无合同解除权的问题，本院认为，被上诉人行使的解除权系法定解除权，虽然合同无约定，不影响被上诉人行使其正当权利，故对上诉人的该项上诉请求不予支持。综上，上诉人北海公司的上诉请求不能成立，本院依法不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1022元（连云港北海房地产开发有限公司已预交），由上诉人连云港北海房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长　严伟晏审 判 员　王　霞审 判 员　张　奇二〇二一年九月十八日法官助理　卞晓璐书 记 员　仇瑞庭法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 微信公众号“马克 数据网”