湖南省晨阳置业有限责任公司、杨梅等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书（2021）湘12民终1962号

• 案件编号

  （2021）湘12民终1962号

• 案件名称

  湖南省晨阳置业有限责任公司、杨梅等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  湖南省怀化市中级人民法院

• 所属地区

  湖南省怀化市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/14 0:00:00

• 当事人

  湖南省晨阳置业有限责任公司;杨梅;王信祥

• 案件缘由

  商品房预售合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘12民终1962号上诉人（原审被告）：湖南省晨阳置业有限责任公司，住所地湖南省怀化市鹤城区榆市路348号，统一社会信用代码914312000997457146。法定代表人：熊光云。委托诉讼代理人（特别授权）：夏辉，男，汉族，该公司员工。委托诉讼代理人（特别授权）：孙然，男，汉族，该公司员工。被上诉人（原审原告）：杨梅，女，1979年9月17日出生，汉族，住湖南省洪江市。被上诉人（原审原告）：王信祥，男，1975年3月27日出生，汉族，住湖南省怀化市鹤城区。委托诉讼代理人（特别授权）：杨梅，女，1979年9月17日出生，汉族，住湖南省洪江市。上诉人湖南省晨阳置业有限责任公司（以下简称晨阳公司）因与被上诉人王信祥、杨梅商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2021）湘1202民初3161号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月17日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。晨阳公司上诉请求为：1、撤销一审判决第一项，并改判上诉人承担逾期交房违约金2146元而非4030元（争议金额为1884元）；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审法院认定案件基本事实错误，上诉人逾期交房的天数为57天而非107天。依据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》约定，如遇因执行政府的政策政令或政府配套设施延续及天气导致无法正常施工的，上诉人可以据实延期交房。上诉人因怀化市环境保护局于2017年3月开展并执行《怀化市全面推进环境应急管理规范化建设工作事实方案》，导致碎石、砂石、岩页红砖等材料供应中断3个月，加之因雨水天气延误施工7个月，故可据实延期交房至2018年3月31日。上诉人发出告示通知业主收房的时间为2018年5月28日，被上诉人因自身原因未在2018年5月28日办理收房手续，并不是上诉人逾期交房，原审法院认定逾期交房起算时间为2018年2月10日有误，应为2018年4月1日至2018年5月27日，共计57天。故特提起上诉。王信祥、杨梅二审答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。王信祥、杨梅向一审法院所提诉讼请求为：1、判令被告退还收房时原告支付的燃气开户费2080元；2、请求依法判令被告向原告支付自2017年11月1日起至2018年9月16日逾期316天延期交房违约金11900.56元；3、判令被告退还房产证代办费1280元;4、判令被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：原告与被告签订《商品房买卖合同》约定：原告购买被告开发的“晨阳家园”项目中(第3幢)商品房一套，总购房价款376617元,该商品房售价已包括供水、供电、供气、通讯等开通到户的费用;被告应当在2017年10月30日前，将本合同约定的商品房交付给原告使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》,遇以下情况被告可据实延期交房：（1）遭遇不可抗力，且被告在事实发生之日起30日内告知原告的,（2）因执行政府的政策政令或政府配套设施延续及天气导致无法正常施工的延期;商品房达到交付使用条件后，原、被告应办理交接手续，未达到交房条件的原告有权拒绝收房,如属被告责任延期交房超过90日且原告愿意继续合同履行的，自合同约定交房期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金；原告委托被告代办所购商品房不动产权证，自己承担相关办证费用，原告亦可以自行办理所购商品房不动产权证。合同签订后，原告于2018年2月9日向被告交清了全部购房款376617元,并依约交纳了契税、物业专项维修资金和代办证服务费用1280元，后又于2020年9月23日向被告补交了房屋面积差价款11290元。原告于2018年9月16日收房。另查明，因怀化市全面推进环境应急管理规化建设工作，怀化市环境保护局于2017年3月开展并执行《怀化市全面推进环境应急管理规范化建设工作事实方案》，导致碎石、砂石、岩页红砖等材料供应中断3个月，加之，因雨水天气延误7个月的施工时间。被告于2017年9月29日对外张贴了《延期交房通知》,将延期交房的原因告知给各业主，并决定于2018年1月28日3、4号楼交房，2018年3月31日2号楼交房。2017年12月27日被告再次发出《延期交房通知》，通知称市政配套设施自来水管道、电网、燃气主管道专线铺设未能按工程进度完工，将2、3、4号楼交房时间定为2018年5月28日，被告将上述通知张贴于其售楼部。2018年5月27日，被告张贴《公示》，告知当月28号交房等相关事项。怀化市建设工程质量安全监督管理站、怀化市住房和城乡建设局、怀化市鹤城区保障性安居工程建设工作领导小组三部门出具证明，“晨阳家园”一期2、3、4栋单栋质量已通过该站验收,因二期工程未建影响办理规划验收，所以暂时不能办理竣工验收备案等造成项目没有及时备案。案涉房屋于2019年11月14日办理了不动产权证。再查明，被告开发的“晨阳家园”项目在设计施工图时未设计燃气管道安装。2017年12月6日被告与怀化新奥燃气有限公司签订《管道燃气设施配套建设合同(新户)》,2019年6月28日因部分业主就停车、燃气开户费等其他问题发生纠纷，经多部门组织协调，就燃气开户费等问题达成基本一致意见，燃气管道安装开户费按每户2080元收费标准。之后原告向被告交纳了燃气管道安装开户费2080元,被告已为原告办理好了燃气管道开户安装到户并投入了使用。一审法院认为：被告开发的“晨阳家园”项目在设计施工图时未设计燃气管道安装,这一事实在原、被告签订《商品房买卖合同》时客观存在，对于理性谨慎的一般买受人而言应为知晓，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十二条规定，适用“温和的客观表示主义”意思表示解释规则，该《商品房买卖合同》关于“供气”的价格收费实际上没有约定。2019年6月28日因部分业主就停车、燃气开户费等其他问题与被告发生纠纷，经多部门组织协调，就燃气开户费等问题达成基本一致意见，燃气管道安装开户费按每户2080元收费标准应视为被告就燃气管道安装开户费向原告等业主发出的要约，原告愿意向被告交纳燃气管道安装开户费2080元的行为是委托被告代为办理燃气管道安装开户的承诺,双方成立委托合同关系，现被告已为原告办理好了燃气管道开户安装到户并投入了使用，因此，原告要求被告退还燃气管道安装开户费2080元的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。根据本案查明的事实，参照同类系列案件（2020）湘1202民初900号、（2020）湘12民终1271号生效判决结果，因怀化市环境保护局在被告房屋修建过程中执行《怀化市全面推进环境应急管理规范化建设工作实施方案》，导致碎石、砂石、岩页红砖等材料供应不足，被告发出延期交房公告，将3、4号楼的交付延期至2018年1月28日，2号楼的交付延期至2018年3月31日，该延期理由符合合同约定的条件，本院予以认定。原、被告在合同中约定交房条件为经竣工验收合格并在建设主管部门备案取得《竣工验收备案表》,怀化市建设工程质量安全鉴监督管理站、怀化市住房和城乡建设局、怀化市鹤城区保障性安居工程建设工作领导小组三部门均出具证明，认可涉案房屋交付时单栋质量及其他验收均已完成，因项目拆迁未能完成，导致项目二期无法实施，造成项目一期不能及时验收，造成项目未能备案,故被告通知原告于2018年5月28日来收房时未能取得竣工验收备案表不能归责于被告,且该涉案商品房已于2019年11月14日被告代办理好了不动产权证，虽然原告实际于2018年9月16日收房，但在被告通知原告于2018年5月28日来收房之后的迟延收房应归责于原告，且原告于2018年2月9日才向被告交清了全部购房款376617元，因此，本院认定涉案房屋逾期交房期间为2018年2月10日至2018年5月28日(逾期107天)，被告应支付原告逾期交房违约金为4030元（376617元×0.0001×107天）。原告委托被告代为办理所购商品房的不动产权证是双方意思自治的契约行为，原告向被告交付的不动产权证代办服务费用1280元是合同履行行为，且被告已经为原告所购商品房代办理好了所购商品房的不动产权证，因此，原告的“判令被告退还房产证代办费1280元”之诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十二条,《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、第一百二十条、第三百九十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告湖南省晨阳置业有限责任公司支付原告王信祥、杨梅逾期交房违约金4030元，于本判决生效后7日内付清；二、驳回原告王信祥、杨梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取63元，由被告湖南省晨阳置业有限责任公司负担。二审中，上诉人为支持其上诉请求提交了（2020）湘1202民初901号民事判决书和（2020）湘1202民初906民事判决书，证明该小区三号楼和四号楼的逾期交房违约金起算时间是2018年4月1日，本案应按照前述案件同案同判。经审查，本院对该两份判决书的真实性、合法性予以采信，关联性在本院认为部分具体阐述。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：因怀化市环境保护局在晨阳公司房屋修建过程中执行《怀化市全面推进环境应急管理规范化建设工作实施方案》，导致碎石、砂石、岩页红砖等材料供应不足，晨阳公司发出延期交房公告，将3、4号楼的交付延期至2018年1月28日，2号楼的交付延期至2018年3月31日，该延期理由符合合同约定的条件。但是，上诉人请求在此基础上再延期的理由不能成立。上诉人提出原有生效判决对3、4栋逾期交房的时间为“2018年4月1日至2018年5月27日”，应当同案同判。经查，上诉人提交的生效判决认定的事实和本案查明的事实，3、4栋交房时间均延期至2018年1月28日止，上诉人提交的生效判决系个案裁量，对3、4栋交房时间均延期至2018年1月28日止的事实认定一致。一审认定涉案房屋交付时间延期至2018年1月28日并无不当。因涉案房屋在2018年5月28日通知交付时未能取得竣工验收备案表不能归责于上诉人。本案被上诉人于2018年2月9日才向上诉人交清了全部购房款376617元，因此，一审法院认定涉案房屋逾期交房期间为2018年2月10日至2018年5月28日(逾期107天)，上诉人应支付被上诉人逾期交房违约金为4030元（376617元×0.0001×107天），并无不当。综上所述，晨阳公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人湖南省晨阳置业有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长　　武春毅审判员　　刘士平审判员　　黄丽霞二〇二一年九月十四日书记员　　蔡厚羿 马 克 数 据 网