沙太平与杨红房屋买卖合同纠纷二审民事判决书（2021）沪02民终6671号

• 案件编号

  （2021）沪02民终6671号

• 案件名称

  沙太平与杨红房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

• 审理法院

  上海市第二中级人民法院

• 所属地区

  上海市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/7 0:00:00

• 当事人

  沙太平;杨红

• 案件缘由

  房屋买卖合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终6671号上诉人(原审原告)：沙太平，男，1945年10月18日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：施建平，上海睿法律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：杨红，女，1972年2月16日生，汉族，住上海市宝山区。上诉人沙太平因与被上诉人杨红房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2021)沪0113民初3816号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人沙太平上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判杨红双倍返还购房定金人民币(以下币种均为人民币)10万元。事实与理由：1．房屋权利人死亡后，在未完成房产权属转移登记前，任何人无法以自己的名义直接对上海市宝山区海滨七村XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)进行转让交易；2．沙太平即使知晓房产权利人也无法改变合同无法履行的事实；3．杨红故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，已构成根本性违约。被上诉人杨红辩称：系争房屋属于杨红父亲，已经过遗产公证，会变更到继承人杨红名下。当初和沙太平说清楚的，要过户到杨红名下再交易，沙太平是同意的。请求本院驳回上诉，维持原判。沙太平向一审法院提起诉讼，请求判令杨红返还沙太平购房定金5万元，并承担自2020年11月5日起至还款之日止的利息损失(按全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)。后变更诉讼请求为：1．解除双方签订的《房地产买卖居间合同》；2．杨红双倍返还沙太平购房定金10万元。系争房屋权利人为案外人杨某某(2016年4月6日死亡)。杨红系杨某某与案外人吴某某的女儿。2020年11月5日，经上海胜宇房产中介有限责任公司(以下简称“胜宇公司”)介绍，杨红与沙太平就系争房屋签订了《房地产买卖居间合同》。合同抬头部分的出售方甲方为杨红、吴某某、杨某某，买受方乙方为沙太平。该份合同约定，总房价款158万元；乙方应于2020年11月9日内补足定金至30万元；双方应当在2020年12月20日签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》；乙方应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续(若需)后当日内支付首期房价款110万(含已支付的全部定金)；乙方应于房地产交易中心产权过户当日支付43万元；双方最晚不得晚于2021年1月21日申请产权过户及抵押(若有)登记手续；尾款5万元应于甲方收到除尾款外的款项及交易中心出具以乙方为权利人的产权证后当日内；甲乙双方各自承担本次交易中所产生的所有交易税、费；若甲方未能依照本协议约定签订买卖合同示范文本或违约不卖或相关权利人提出异议，则应向乙方双倍返还定金；若乙方未能依照本协议约定签订示范文本的，则已支付甲方的定金不予返还等。合同落款部分甲方处，杨红并代杨某某、吴某某签字。同日，沙太平向杨红支付5万元定金。同年11月8日，胜宇公司应沙太平要求向其提供了系争房屋的房产证复印件。同年11月12日，杨红向沙太平发出催告函，通知沙太平最迟于同年11月16日前补足定金30万元，如没有按时付款，则视为单方面违约，由此引致的法律后果自行承担。一审审理中，沙太平表示，其自中介处知道房源，看房时是杨红的表弟在场，当时在房内看了房产证，但只看了多少面积，其他都没有看到。看完后有购买意向，签合同时杨红到场。签好合同当场付了5万元定金。在签好合同后回家发现合同有点不对，第二天沙太平就去中介处说不想买了，和中介商量付了5万元，希望退4万元，但是对方不同意，当时在中介处知道了权利人已经死亡了。杨红表示，合同签好后第二天，沙太平就说不买了，没有说任何原因。杨红是全权委托中介办的，委托的时候把死亡证明、遗嘱公证书、房产证都交给中介了，中介说房屋的有关情况已和沙太平讲过了。为证明已方主张，杨红申请中介经办人谢明明出庭作证。谢明明作如下陈述：沙太平想买系争房屋附近的房屋，后帮沙太平介绍了系争房屋，沙太平看过两次房，签订合同当天给沙太平看了房产证、三份公证书、一份委托书，沙太平就签订了合同。第二天，联系沙太平时，沙太平就说不想买了，要考虑考虑。第三天，沙太平到中介处说，什么材料都不给他看，说中介欺骗他。系争房屋的税费是各自承担的，基于继承发生的税由上家承担，与下家无关。权利人死亡也不影响过户，已经有公证书是可以过户的。因当时房产证上还是杨某某，根据杨某某的遗嘱是给杨红的，吴某某也是有权利的，所以写合同时就写了三个人的名字。沙太平发表如下意见：签合同当天没有看过公证书、委托书及房产证，权利人是杨某某，中介写三个人是欺骗。杨红对上述证人证言无异议。为证明己方主张，杨红还向法院提交了公证书原件、委托书复印件。根据2020年5月22日的(2020)沪宝证字第873号公证书，被继承人杨某某的遗产、继承人等情况为：杨某某的妻子是吴某某、子女是儿子杨光、女儿杨红，杨某某的父母均先于杨某某死亡；杨某某于2013年12月9日在上海市宝山公证处立有公证遗嘱，遗嘱主要内容为杨某某去世后，将系争房屋中依法属于杨某某所有的产权份额留给女儿杨红一人继承；杨某某名下的系争房屋系在婚姻关系存续期间所得，上述财产的二分之一为吴某某所有，另二分之一为杨某某的遗产。据此兹证明杨某某生前所立的上述遗嘱内容真实有效，根据杨某某的遗嘱，杨某某的上述遗产应由其女儿杨红继承。根据委托书，委托人吴某某同意出售系争房屋，因身体不便，委托女儿杨红代为签署房地产买卖居间合同，具备同等法律效应。沙太平发表如下质证意见：对真实性无异议，但与本案无关，遗嘱公证没有经过司法确认，系争房屋的产权人还是杨某某，公证书和委托书都没有看到过。一审法院认为，沙太平与杨红就系争房屋签订的《房地产买卖居间合同》对中介居间及房屋买卖均有约定，故包含两个法律关系，一是沙太平与杨红与胜宇公司的居间合同关系，二是沙太平与杨红之间的房屋买卖合同关系。双方在《房地产买卖居间协议》中明确约定了买卖双方、房屋坐落、价款数额、价款支付方式及期限等内容，已经具备了房屋买卖合同的主要内容，故双方间的房屋买卖合同成立且有效，均应依约履行。现沙太平请求解除双方之间的房屋买卖合同关系，杨红也同意解除，故认定双方间就系争房屋的房屋买卖合同关系于2021年3月11日解除。本案争议焦点在于导致涉案交易无法继续履行的责任方及责任承担。根据涉案合同约定，沙太平应于2020年11月9日内补足定金至30万元，但根据沙太平自述，其在签订合同后第二天明确表示不想买了。沙太平以自己的行为表明不再继续履行涉案合同。根据涉案合同约定，若乙方未能依照本协议约定签订示范文本的，则已支付甲方的定金不予返还。现杨红主张沙太平已付定金5万元不予返还，符合合同约定和法律规定，可予准许。关于沙太平主张权利人杨某某死亡，杨红无处分权。一审法院认为，首先，根据沙太平自述，其在看房时已看过房产证，理应知晓房产证上记载的权利人系杨某某；其次，根据杨红提供的证据，可以证明系争房屋中属于杨某某的遗产部分由杨红继承。并且，杨红还提交了其母亲吴某某的委托书，虽该份材料为复印件，但沙太平并未举证证明吴某某对涉案交易持有异议，反而是沙太平在签约后第二天已明确拒绝继续履行涉案合同；最后，系争房屋的权利人虽死亡，但并不表示系争房屋无法进行交易。综上，沙太平请求杨红双倍返还定金，缺乏事实和法律依据，不予准许。据此判决：一、沙太平与杨红之间就上海市宝山区海滨七村XXX号XXX室房屋建立的房屋买卖合同关系于2021年3月11日解除；二、驳回沙太平的其余诉讼请求。本院对一审查明的上述事实予以确认。二审期间，双方未提供新证据。本院认为，沙太平与杨红在《房地产买卖居间合同》中明确约定了买卖双方、房屋坐落、价款数额、价款支付方式及期限等内容，已经具备了房屋买卖合同的主要条款，故双方间的房屋买卖合同依法成立并有效，双方均应恪守。沙太平请求解除房屋买卖合同，杨红也同意解除，故双方间房屋买卖合同于2021年3月11日解除。根据法律规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。现有证据可以证明系争房屋中属于杨某某的遗产部分由杨红继承，杨红还提交了其母亲吴某某的委托书。沙太平无证据证明系争房屋的转让手续中还存在其他的障碍。沙太平上诉称系争房屋权利人死亡后，在未完成房产权属转移登记前，任何人无法以自己的名义进行转让交易，依据不足，本院不予采纳。综上所述，上诉人沙太平的上诉请求，于法无据，本院不予支持。一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2，300元，由上诉人沙太平负担。本判决为终审判决。审 判 长　　陈　俊审 判 员　　王　珍审 判 员　　俞　璐法官助理　　何　倩书 记 员　　任思琦附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……