邹健、贵阳宏益房地产开发有限公司等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书（2021）黔01民终7494号

• 案件编号

  （2021）黔01民终7494号

• 案件名称

  邹健、贵阳宏益房地产开发有限公司等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  贵州省贵阳市中级人民法院

• 所属地区

  贵州省贵阳市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/8 0:00:00

• 当事人

  邹健;贵阳宏益房地产开发有限公司;贵州花果园购物中心有限公司

• 案件缘由

  商品房销售合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终7494号上诉人（原审原告）：邹健，女，1971年9月29日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。上诉人（原审被告）：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目B南13栋。法定代表人：肖春红，该公司董事长。原审第三人：贵州花果园购物中心有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园后街彭家湾（花果园社区）。法定代表人：陈晓辉。上诉人邹健与上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益公司）以及原审第三人贵州花果园购物中心有限公司（以下简称花果园购物中心）商品房销售合同纠纷一案，邹健与宏益公司均不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2021）黔0102民初538号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月6日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。邹健上诉请求：1、请求变更一审判决第二条为“二、贵阳宏益房地产开发有限公司于上项付款时间赔偿经济损失给邹健（按2019年5月11日签订的《委托经营管理协议》约定租金收益标准从2020年5月11日起计算至付清之日）”（一审少算租金收益时间共计77天，少算租金收益共计5105元）。2、上诉费用由被上诉人承担。事实及理由：原审判决第二项“二、贵阳宏益房地产开发有限公司于上项付款时间赔偿经济损失给邹健（按2019年5月11日签订的《委托经营管理协议》约定租金收益标准从2020年7月27日起计算至付清之日）”因2020年7月27日是原告邹健作为乙方与贵阳宏益房地产开发有限公司作为甲方，第三人贵州花果园购物中心有限公司作为丙方就之前邹健购买并委托出租的花果园商铺-整体商业-购物中心-1层2区-1903房签订《终止协议》的时间，但被告支付原告的租金收益在此之前已有两个多月未付（具体从2020年5月11日起就没有支付），在《终止协议》中写的是“甲方承诺自本终止协议签署之日起至实际完成退款日止，双方同意继续按照2019年5月11日签署的《委托经营管理协议》中约定的租金收益标准补偿乙方，若甲方先行一次或者多次退还乙方部分房款的，则乙方的租金收益按照剩余未退还房款的比例分段计算收取。”意思仅是说终止协议签署之日以后仍按之前的收益标准执行，并不是终止协议签署之日以前欠的债可以勾销。所以请求法院将此条判决的“从2020年7月27日起计算至付清之日”改为“从2020年5月11日起计算至付清之日”，共计增加77天，增加金额为219584X11.02%X77/365=5105元。宏益公司上诉请求：一、撤销原审第二项判决；二、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误、适用法律错误，应予以纠正。2019年5月11日被上诉人签定了《商品房买卖合同》，2019年5月11日被上诉人与贵州花果园购物中心有限公司签定了《经营委托管理协议》。虽然在2020年7月27日三方签定了《终止协议》，但上诉人与被上诉人并非《经营委托管理协议》的合同当事人，故《经营委托管理协议》中约定的租金收益补偿标准对不是合同当事人的上诉人不产生拘束力。而一审法院认为“宏益房开应当按照被上诉人与贵州花果园购物中心有限公司签定的《经营委托管理协议》中约定的租金收益补偿标准补偿上诉人”，从而判决贵阳宏益房地产开发有限公司于上项付款时间赔偿经济损失给邹健（按2019年5月11日签订的《委托经营管理协议》约定租金收益标准从2020年7月27日起计算至付清之日）。该判项突破了合同相对性原则，严重损害了上诉人的合法权益，应当予以纠正。邹健向一审法院起诉请求：1、按三方于2020年7月27日签订的《终止协议》约定，判令被告返还原告购房款219584元；2、按上述《终止协议》约定，判令被告赔偿原告经济损失（按《委托经营管理协议》约定计算的租金收益赔偿，即以购房款219584元为基数，按年利率11.02%计算，从2020年5月11日起计算至实际退款之日止）；3、诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：2020年7月27日，原告（乙方）与被告（甲方）、第三人花果园购物中心（丙方）签订《终止协议》，载明：甲、已双方就甲方开发建设的位于贵阳市南明区房屋签署《商品房买卖合同》，该房屋建筑面积为11.68㎡，单价18800元／㎡，总价为人民币219584元。乙丙双方于2019年5月11日就上述房屋签署《花果园Ｇ区购物中心商铺委托经营管理协议》（以下简称“委托经营管理协议”），约定丙方为乙方上述房屋进行经营管理，并向乙方支付租金收益。现甲、乙、丙三方就《商品房买卖合同》《委托经营管理协议》的解除事宜，经协商一致，达成如下约定：一、甲、乙双方一致同意自本协议签署之日解除双方2019年5月11日签订的《商品房买卖合同》（合同编号258551）。二、乙、丙双方一致同意至本协议签署之日解除双方于2019年5月11日签订的《委托经营管理协议》。三、甲方退还乙方购房款219584元，退换方式按下述第1种方式执行，乙方应全力配合甲方办理退房相关手续，如因乙方原因怠于配合办理，则甲方有权顺延退款时间，且不承担违约责任：1、双方签署的《商品房买卖合同》尚未办理备案登记手续的，甲方自乙方书面提出解除申请之日起九十个工作日内退还乙方已支付的购房款。甲方承诺自本终止协议签署之日起至实际完成退款日止，双方同意继续按照2019年5月11日签署的《委托经营管理协议》中约定的租金收益标准补偿乙方，若甲方先行一次或者多次退还乙方部分房款的，则乙方的租金收益按照剩余未退还房款的比例分段计算收取。四、乙方应向甲方支付《商品房买卖合同》总价款1.5%的退房违约金，即人民币3294元。六、乙方应将其已收取的所有租金收益退还给丙方，经乙、丙双方共同依据相关凭证确认，乙方应退还的租金收益为150.74元。七、乙方应退还给丙方的租金收益由甲方从待退还给其的费用中进行扣减并直接支付至丙方账户。协议后被告及第三人均签字盖章，原告签名捺印。此后被告未按约履行付款义务，原告遂起诉来院，提出如前所诉。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案中，原被告及第三人签订《终止协议》后，被告应当依约履行自己的付款义务，现因被告未支付款项，原告提出诉讼，一审法院予以支持，被告应支付剩余房款给原告，并按协议约定按照《委托经营管理协议》上约定租金收益标准补偿原告，但应扣除协议约定的退房违约金及应付租金。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条之规定，判决：一、贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告邹健购房款216139.26元；二、贵阳宏益房地产开发有限公司于上项付款时间赔偿经济损失给邹健（按2019年5月11日签订的《委托经营管理协议》约定租金收益标准从2020年7月27日起计算至付清之日）；三、驳回原告邹健的其余诉讼请求。案件受理费减半收取2297元，由被告贵阳宏益房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，双方当事人签订的《终止协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，系有效合同，双方当事人均应按照《终止协议》的约定履行义务。一审判决关于补偿款标准及起算时间的认定符合双方签订的《终止协议》的约定，本院对此予以确认。宏益公司虽不是《委托经营管理协议》的签订主体，但并不影响双方将该协议中的租金标准另行约定为解除合同后未及时退款时支付补偿金的计算标准，宏益公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。双方签订的《终止协议》明确约定补偿金自本终止协议签署之日起开始计算，邹健上诉主张应自2020年5月11日起计算与双方约定不符，至于邹健上诉所称签订《终止协议》以前欠付的租金收益，系其与原审第三人之间《委托经营管理协议》的履行问题，不属于其与宏益公司争议的房屋买卖合同法律关系，故对于邹健的上诉请求，本院不予支持。综上所述，邹健与宏益公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4644元，由邹健负担50元，贵阳宏益房地产开发有限公司负担4594元。本判决为终审判决。审判员　　邓禹雨二〇二一年九月八日书记员　　鄢　塽 来自马克数据网