贵州侨新房地产开发有限公司、杨彪等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书（2021）黔01民终7620号

• 案件编号

  （2021）黔01民终7620号

• 案件名称

  贵州侨新房地产开发有限公司、杨彪等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  贵州省贵阳市中级人民法院

• 所属地区

  贵州省贵阳市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/14 0:00:00

• 当事人

  贵州侨新房地产开发有限公司;杨彪;李晗

• 案件缘由

  商品房预售合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终7620号上诉人（原审被告）：贵州侨新房地产开发有限公司。住所地：贵州省贵阳市云岩区紫燕巷6号。法定代表人：陈建麟，该公司董事长。委托诉讼代理人：柏慧钰，该公司员工。被上诉人（原审原告）：杨彪，男，1992年5月20日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：杜振家，贵州准据律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李晗，女，1992年10月20日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。委托诉讼代理人：杜振家，贵州准据律师事务所律师。上诉人贵州侨新房地产开发有限公司（以下简称侨新公司）因与被上诉人杨彪、李晗商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市乌当区人民法院（2021）黔0112民初民1426号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月8日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。侨新公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，判令减免侨新公司应支付给杨彪、李晗逾期交房违约金14199.30元及逾期交付商品房转移登记文书违约金40021.10元（共计54220.40元）中2020年1月28日至3月31日（合计64天）产生的逾期交房违约金及逾期交付商品房转移登记文书违约金；2.本案案件受理费由侨新公司和杨彪、李晗共同承担。事实和理由：一审判决第一项明显未考虑自2020年1月28日以来新冠疫情的不可抗力因素，侨新公司自2020年1月26日自2020年3月31日期间无复工复产，侨新公司的违约行为虽然发生在疫情爆发前，但是违约事项的解决是一个持续发生的过程，不能简单地以违约行为发生在疫情前或后衡量应承担的违约责任。根据《商品房买卖合同》第二十七条：“不可抗力，双方因不可抗力不能按照约定履行本合同，根据不可抗力影响，部分或全部免除责任”的约定，应适当免除侨新公司自2020年1月28日至2020年3月31日期间的违约责任。杨彪、李晗辩称，贵州省贵阳市在疫情期间并未中断或者停止办公，侨新公司不能就此提出证据证明。同时，在新冠疫情出现之前，侨新公司已经逾期交房20个月、逾期办证10个月的严重违约行为。侨新公司对其违约行为并未按照合同约定及时支付违约金，同时购房人也放弃违约产生的损失或者利息，且违约是以合同约定与实际交接期日计算。综上，应维持原审判决。杨彪、李晗向一审法院起诉请求：一、侨新公司赔偿杨彪、李晗延期交房259天违约金14199.3元（房屋总价款乘以延期天数再乘以日万分之一）；二、侨新公司支付杨彪、李晗延期办理转移登记730天（2019年3月31日至2021年3月31日）违约金40021.1元（计算方法与一同理）；三、本案受理费、律师费1000元由侨新公司承担。一审法院认定事实：2017年3月3日，杨彪、李晗与侨新公司签订《商品房买卖合同》约定：杨彪、李晗以548234元的价格购买侨新公司开发的位于乌当区房屋（以下简称案涉房屋），建筑面积99.48平方米，交房时间为2018年3月31日前；出卖人逾期交房超过90日，买受人有权退房；买受人要求继续履行合同的，自合同约定的交房期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金；出卖人承诺于2019年3月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书，约定日期起365日以后，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；并对双方的相关权利义务及违约责任等事项进行了约定。合同签订后，杨彪、李晗按合同约定向侨新公司支付了全部购房款。合同约定的交房期限（2018年3月31日）届满后，侨新公司未按时向杨彪、李晗交付案涉房屋，直至2018年12月15日才将案涉房屋交付杨彪、李晗使用。合同约定的交付办理商品房转移登记有关文书的期限（2019年3月31日）届满后，侨新公司至今未将办理案涉房屋商品房转移登记的有关文书交付给杨彪、李晗。2021年2月24日，杨彪、李晗遂诉至一审法院要求如前所诉。另查明，杨彪、李晗与贵州准据律师事务所签订《委托协议》，约定贵州准据律师事务所指派律师代理杨彪、李晗进行诉讼，杨彪、李晗提交贵州准据律师事务所出具的金额为1000元的律师代理费增值税普通发票。审理中，杨彪、李晗与侨新公司各执己见，经一审法院主持调解，双方当事人未能达成一致意见。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，杨彪、李晗与侨新公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，属有效合同。杨彪、李晗依约交纳案涉房屋的全部购房款后，侨新公司未按约定期限交房，亦未按约定期限交付办理案涉房屋商品房转移登记的有关文书，其行为已构成违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第五百七十七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第五百七十九条“当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。”、第五百八十五条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，杨彪、李晗与侨新公司所签合同约定交房期限为2018年3月31日前，侨新公司实际交房时间为2018年12月15日，侨新公司对杨彪、李晗主张的逾期交房违约金14199.3元无异议，一审法院予以确认，故对杨彪、李晗要求侨新公司支付逾期交房违约金14199.3元的诉请，一审法院予以支持。关于杨彪、李晗要求侨新公司支付2019年3月31日至2021年3月31日共计730天逾期交付办理案涉房屋商品房转移登记有关文书违约金40021.1元的诉请，双方合同约定2019年3月31日前交付办理案涉房屋商品房转移登记有关文书，侨新公司至今未交付，且杨彪、李晗计算逾期办证违约金的方法及金额符合双方合同约定，故对杨彪、李晗的该项诉请，一审法院亦予以支持。关于杨彪、李晗要求侨新公司支付律师费1000元的诉请，由于杨彪、李晗提供的《委托协议》明确约定律师费为1000元，《委托协议》的受托方贵州准据律师事务所律师已出庭代理诉讼，表明杨彪、李晗为主张本案权利与受托方形成了委托代理关系，必然产生诉讼代理费，且杨彪、李晗提供了律师费发票佐证，故杨彪、李晗诉请侨新公司支付律师费有事实依据，加之本案系因侨新公司违约引起，故对杨彪、李晗主张的律师费1000元，一审法院予以支持。至于侨新公司提出应免除疫情期间违约责任的抗辩理由，因双方约定的交付办理案涉房屋商品房转移登记有关文书的时间在疫情发生之前，疫情发生时侨新公司已违约，故对侨新公司的该项抗辩理由，一审法院不予采纳。一审法院判决：一、侨新公司于本判决生效之日起十日内支付杨彪、李晗逾期交房违约金14199.30元、逾期交付商品房转移登记文书违约金40021.10元，合计54220.40元；二、侨新公司于本判决生效之日起十日内支付杨彪、李晗律师费1000元。案件受理费590元，由侨新公司负担（此款杨彪、李晗已预交，履行时，由侨新公司一并支付给杨彪、李晗）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，当事人二审争议的焦点问题在于：逾期交房违约金及逾期办证违约金是否应当扣除疫情期间64日。本案中，案涉房屋的实际交付时间为新冠疫情发生前，因而新冠疫情并非逾期交房的介入因素，故侨新公司主张应当扣除新冠疫情的影响期间，缺乏事实依据，本院不予支持。同时，案涉合同约定的办证时间为2019年3月31日，早于新冠疫情发生前约十个月，且侨新公司直至一审庭审辩论终结前仍未具备办证条件，因而，新冠疫情因素并非是导致逾期办证的直接原因，一审判决以侨新公司逾期办证的违约行为发生于新冠疫情之前而不予扣除，并无不当，本院予以维持。综上，侨新公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1180元，由上诉人贵州侨新房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员　　程　奕二〇二一年九月十四日法官助理　　赵　渊书 记 员　　彭永耀