彭勇、葛艳等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书（2021）苏08民终3353号

• 案件编号

  （2021）苏08民终3353号

• 案件名称

  彭勇、葛艳等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  江苏省淮安市中级人民法院

• 所属地区

  江苏省淮安市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/27 0:00:00

• 当事人

  彭勇;葛艳;张志军

• 案件缘由

  房屋买卖合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

文书内容江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏08民终3353号上诉人（原审被告）：彭勇，男，1972年5月22日出生，汉族。上诉人（原审被告）：葛艳，女，1982年3月16日出生，汉族。两上诉人共同委托诉讼代理人：卢伯明，江苏海西律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张志军，男，1964年11月18日出生，汉族。委托诉讼代理人：朱显峰，江苏圣火律师事务所律师。上诉人彭勇、葛艳因与被上诉人张志军房屋买卖合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2020）苏0812民初8275号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人彭勇、葛艳上诉请求：撤销一审判决关于承担溢价损失329500元部分。事实和理由：一审法院判决双倍返还定金，补偿2万元及溢价损失，但对是否解除合同未作处理。2020年5月22日签订合同时，被上诉人明知涉案房屋已经抵押，依据当时物权法的规定，该合同违反法律禁止性规定，应为无效。涉案房屋分别于2019年8月9日、2020年3月20日因上诉人被强制执行而被法院依法查封，根据法律规定合同也为无效。涉案合同签订之后，被上诉人仅支付了5万元定金，房屋总价为1038000元，一审法院在判决上诉人承担双倍返还定金10万元、补偿2万元和承担中介损失之后，再判决溢价损失显然不公。被上诉人张志军辩称，1、在一审法院审理过程中上诉人明确表示不愿意继续履行合同，为此被上诉人变更了诉讼请求，应视为双方达成一致意见解除合同及相关协议；2、涉案房屋存在抵押并不影响双方之间买卖合同的有效性、合法性，购房人完全可以通过行使涤除权的方式消灭抵押权；3、对于涉案房屋在交易之前的查封事实，上诉人在签订合同时隐瞒了这一事实，被上诉人并不清楚涉案房屋存在查封的情形，并且在一审案件审理过程中被上诉人明确表示愿意代替上诉人履行生效法律文书确定的义务以解除查封；4、根据法律规定，双方应当按照合同的约定全面履行义务，如一方违约，不仅要支付违约金，造成对方损失的还应当赔偿，补充合同中对于2万元的补偿只是针对不能按时办理交房与过户的违约行为的责任承担方式，并不涉及损失的赔偿。张志军向一审法院起诉请求：判令两被告支付原告违约金120000元及房屋溢价损失357500元，支付中介佣金10380元，合计487880元，并承担本案的诉讼费、保全费。一审法院认定事实：2020年5月22日，原告张志军（买方）与被告彭勇、葛艳（卖方）签订《淮安市房屋买卖及居间服务合同》1份，约定：卖方拟转让房地产坐落于文渠里48号2幢48室、3幢48室，房产证号00×**0号，房地产用途住宅，登记建筑面积34.98平方米，产权现状为如自行赎楼，卖方承诺于本合同生效过户日前还清贷款，并办妥赎楼注销抵押登记手续；租约现状为没有租约；转让总价款为1038000元，合同签订时买方向卖方支付定金50000元，买方须于2020年8月28日之前支付除定金之外的房款988000元支付至卖方指定银行账户；卖方应当于款清时将该房地产交付买方；买卖双方在本合同签订后于2020年8月28日之前，买卖双方须签订房地产权登记机关提供的《房屋买卖合同》，并共同向房地产权登记机关申请办理转移登记手续。任何一方不履行合同约定义务，致使合同目的不能实现，守约方有权选择定金双倍赔偿。合同中关于“居间服务”的约定为：居间方提供如下服务；1、接受卖方售房委托并为卖方联系合适的买方，接受买方购房委托并为买方提供房产信息，陪同买方看房；2、对买卖双方当事人资格、房地产产权信息的合法性进行查验，向买方准确传达或报告卖方的真实意图，向卖方准确传达或报告买方的真实意图；3、促成买卖双方进行交易、协助办理房地产交接事宜，提供银行抵押贷款、赎楼事项的咨询服务，对买卖双方办理产权转移登记手续、期限、应交纳的费用等事项提供咨询服务。同时还约定：本合同签订时，买卖双方须向居间方支付服务佣金，佣金收取标准以买卖双方分别与居间方签订的佣金确认书为准，未经约定的，买卖双方分别按以该房地产总价款1.5%为标准向居间方支付佣金；因买方过错或者违约，致买卖双方未能签订房地产权登记机关提供的《房屋买卖合同》，居间方应将向买方所收取的必要费用返还后，可要求卖方赔偿。合同签订后，原告张志军向被告支付定金50000元，被告彭勇出具收条一张，载明：“今收到张志军购买文渠里48号2幢48室房屋定金伍万元整50000”。同日，原告张志军的代理人张志花（委托方）与中介公司云之家房产（居间方）签订佣金确认书，载明：经居间方推荐，委托方签约完成对下述物业的租售业务，委托方同意并确认按下述日期及金额向居间方支付佣金。成交物业：淮安市清江浦区文渠里48号2幢48室、3幢48室；交易方式买卖；成交金额1038000元；应收佣金10380元；今日支付佣金5000元，剩余过户前支付完。确认书签订后，原告张志军按约向云之家房产支付了5000元佣金。2020年8月28日，原告张志军（乙方）与被告葛艳（甲方）签订补充合同，约定：双方于2020年5月22日签订的《淮安市房屋买卖及居间服务合同》，因甲方违反合同第二条第三款规定，不能在乙方交齐房款后办理房屋解押手续，现经双方协商达成如下补偿条款：一、甲方交房时间及具备过户条件延后至2020年10月28日；二、乙方交款时间延后至2020年10月28日，如甲方在第一条时间内不能办理，乙方交款时间顺延；三、因甲方违约甲方自愿承担违约责任：“为合同第四条办理过户中原应由乙方承担的所有税费等费用（不含中介费），现改为由甲方承担”；四、本补充合同约定的办理过户等期限到期后，如甲方不能按时办理交房与过户，将按原合同的相关违约条款承担责任并同时承担合同之外的贰万元补偿；五、甲方承诺在2020年10月28日之前还清此房贷款并解押过户给乙方。但是补充合同约定的期限届满后，两被告仍未将涉案房屋过户给原告。在签订涉案的买卖合同前，被告彭勇、葛艳因欠款纠纷分别被诉至灌云县人民法院和连云港市海州区人民法院。2016年7月20日，灌云县人民法院作出（2016）苏0723民初512号民事判决书，判决：一、彭勇、葛艳偿还灌南县农村信用合作联社借款本金100万元与利息、逾期利息、复利（利息以本金100万元、按年利率8.1%自2014年1月7日计算至2015年1月5日；逾期利息以本金100万元、按年利率8.1％ⅹ1.5倍自2015年1月6日起计算至给付之日止；复利以拖欠利息，按年利率8.1%ⅹ1.5倍，从拖欠之日起计算至给付之日止）；二、灌南县农村信用合作联社对被告彭勇、葛艳共同所有的位于灌南县的房屋（房产证号：灌房字第**）及占用范围内的土地（土地证号码：灌国用（2012）第17**）享有优先受偿权。2016年8月11日，灌云县人民法院作出（2016）苏0723民初650号民事判决书，判决：一、张松涛于判决生效后十日内返还江苏灌南农村商业银行股份有限公司借款本金100万元及其利息、逾期利息、复利（利息以100万元为本金，按照年利率7.8%，从2014年12月1日起计算至2015年7月2日，逾期利息以100万元为本金，按照年利率7.8%×1.5，从2015年7月3日起计算至实际给付之日止，复利以2014年4月21日至2015年3月27日期间的每前一月利息为本金，按年利率10.8%×1.5，从逾期之日起计算至实际给付之日）；二、郑静静、彭勇、葛艳对上述判决确定的义务承担连带清偿责任；三、江苏灌南农村商业银行股份有限公司对彭勇、葛艳提供的抵押财产位于灌南县新安镇人民东路北侧城东商业12幢107室（房产证号连房权证灌字第**、土地证号灌国用（2013）第3018号）、108室（房产证号连房权证灌字第**、土地证号灌国用（2013）第3019号）、109室（房产证号连房权证灌字第**、土地证号灌国用（2013）第3016号）、110室（房产证号连房权证灌字第**、土地证号灌国用（2013）第3017号）享有优先受偿权。2017年12月26日，连云港市海州区人民法院作出（2017）苏0706民初5931号民事判决书，判决：一、彭勇于判决发生法律效力之日起十日内向中国银行股份有限公司连云港分行偿还信用卡透支本金115059.05元及利息、违约金（截止2017年6月14日的利息为79060.82元、违约金51273.92元；自2017年6月15日起至实际给付之日止的利息、违约金按双方合同约定标准计算）；二、葛艳以其与彭勇在婚姻关系存续期间的夫妻共同财产为限对上述债务承担连带责任。上述判决书生效后，案件原告申请执行，灌南县人民法院和连云港海州区人民法院分别于2019年8月9日、2020年3月20日对两被告所有的淮安市清江浦区文渠里48号2幢48室、3幢48室房屋进行查封。2017年5月25日，被告彭勇与案外人高峰签订借款协议，彭勇向高峰借款60万元，以文渠里48号2幢48室、3幢48室房屋作为抵押并办理了抵押登记。庭审中，两被告明确表示涉案房屋无法过户，原告遂变更诉讼请求，要求两被告赔偿违约金及房屋溢价损失，因双方对房屋溢价损失达不成一致意见，原告申请对涉案房屋进行市场价格评估。一审法院依法委托了江苏新城土地房地产评估测绘有限公司进行评估，该公司于2021年5月31日对涉案房屋进行并完成了实地查勘，确定在2021年5月31日，该房屋价值为1487500元。经质证，原告对评估报告予以认可，被告对评估报告的真实性予以认可，但是对评估时间不予认可，认为应当将2020年8月28日作为评估时间点。一审法经审查后认为，该评估报告能够反映涉案房屋的市场价值，故予以采信。在本案审理过程中，原告申请对两被告进行诉讼保全，一审法院于2020年11月5日作出（2020）苏0812民初8275号民事裁定书，冻结被告彭勇、葛艳名下银行存款105万元或者查封、扣押价值相当的财产。一审法院认为：原告张志军与被告彭勇、葛艳签订的《淮安市房屋买卖及居间服务合同》及补充合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方应当按照合同履行各自义务。双方在合同中约定原告向被告支付50000元定金，被告承诺办妥赎楼注销抵押登记手续，双方应于2020年10月28日前办理房屋交接及过户手续，现原告已按约向被告给付了50000元定金，被告理应履行承诺注销涉案房屋上存在的抵押手续。但直至目前为止，涉案房屋的抵押权并未涤除，且仍处于被法院查封状态，两被告也明确表示不再继续履行合同，致使合同无法履行，其行为显属违约，应承担违约责任。原告要求两被告承担违约金120000元，包括双倍返还定金100000元以及补充合同中约定的20000元补偿款。一审法院认为，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十六条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保”之规定及第五百八十七条“债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金”，本案中，原告向被告支付了定金50000元，被告收取定金但不履行合同，原告主张双倍返还定金，予以支持。另外，原、被告在补充合同中约定如被告不能按时办理交房与过户，除按原合同的相关违约条款承担责任外同时承担20000元补偿，现被告不能按约履行义务，理应向原告承担该20000元。故按照合同约定的定金罚则以及补充合同中的补偿条款，原告要求双倍返还定金100000元，并承担20000元补偿款不违反法律规定，依法予以支持。原告要求被告承担房屋溢价损失357500元，一审法院认为，因被告违约导致双方之间的房屋买卖合同不能继续履行，被告应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括原告因被告违约所受到的房屋差价损失。虽然原、被告已经在合同中约定了定金罚则等违约条款，但是根据《中华人民共和国民法典》第五百八十八条“定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失”之规定，以及《中华人民共和国民法典》第五百八十五条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少”之规定，如果因被告违约致使违约金不足以弥补原告的损失，原告仍有权要求被告赔偿损失。经评估涉案房屋目前的市场价值为1487500元，与双方合同约定的1038000元相比，涉案房屋价格上涨了449500元，上述的120000元已不足以弥补原告损失，故对双倍返还定金不足补偿原告的损失部分，参照涉案房屋评估价值与合同价之差对双倍返还定金以及按约承担补偿款不足补偿原告损失的部分进行赔偿，确定赔偿数额为329500元，对原告主张超出部分不予支持。被告虽认为应当将2020年8月28日作为评估时间点，但该时间点为双方签订补充协议的时间，并非违约行为确定的时间截点，故对此观点，不予采纳。关于原告主张的中介费10380元，有居间服务合同和佣金确认单为证，但是原告实际支出的金额为5000元，故被告应当支付中介费5000元，原告主张超出部分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百七十七条、第五百八十四条、第五百八十五条、第五百八十六条、第五百八十七条、第五百八十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、被告彭勇、葛艳于本判决生效后十日内双倍返还原告张志军定金100000元，承担补偿款20000元以及房屋溢价损失329500元、中介费5000元，合计454500元；二、驳回原告张志军其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8618元，保全费5000元，鉴定费13700元，合计27318元，由原告负担1869元，被告负担25449元。二审中，双方当事人均未提交新的证据。经审查，一审判决认定事实无误，本院予以确认。本院认为，因涉案房屋存在抵押和查封的事实，上诉人一审中也明确表示不愿继续履行合同，为此，被上诉人将诉讼请求由履行《淮安市房屋买卖及居间服务合同》变更为要求上诉人承担违约责任并赔偿损失，由此可以认定双方均已认可解除案涉合同，且一审法院已在判决书中予以阐述，上诉人称一审法院未对合同解除作出处理无事实依据，本院不予支持。签订《淮安市房屋买卖及居间服务合同》为双方当事人的真实意思表示，且合同的条款也不违反法律、行政法规效力强制性规定，因此合同本身并不存在无效事由，上诉人主张合同无效无法律依据，本院不予支持。如果在过户之前，上诉人未能涤除存在的抵押和查封，影响的也是房屋的物权变动。经专业机构评估，涉案房屋溢价款为449500元，扣除上诉人已承担的120000元，一审判决上诉人再赔偿329500元并无不当。综上，上诉人彭勇、葛艳上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件理费80元，由上诉人彭勇、葛艳负担。本判决为终审判决。审判长　田　庚审判员　蒋其举审判员　王　敏二〇二一年九月二十七日法官助理宋诚书记员张成秋 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