贵阳中渝云上房地产开发有限公司、文永刚等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书（2021）黔01民终7009号

• 案件编号

  （2021）黔01民终7009号

• 案件名称

  贵阳中渝云上房地产开发有限公司、文永刚等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  贵州省贵阳市中级人民法院

• 所属地区

  贵州省贵阳市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/23 0:00:00

• 当事人

  贵阳中渝云上房地产开发有限公司;文永刚;周虹

• 案件缘由

  商品房预售合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第二项

贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终7009号上诉人（原审被告）：贵阳中渝云上房地产开发有限公司。住所地：贵州省贵阳市乌当区新创社区新添寨新创路1楼。法定代表人：刘长波，系该公司总经理。委托诉讼代理人：史林，该公司员工。被上诉人（原审原告）：文永刚，男，汉族，1975年2月23日出生，住贵州省贵阳市乌当区。被上诉人（原审原告）：周虹，女，汉族，1977年6月27日出生，住贵州省贵阳市乌当区。委托诉讼代理人：文永刚，男，汉族，1975年2月23日出生，住贵州省贵阳市乌当区，系周虹之夫。上诉人贵阳中渝云上房地产开发有限公司（以下简称中渝房开公司）因与被上诉人文永刚、周虹商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市乌当区人民法院（2021）黔0112民初1446号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月24日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。中渝房开公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.本案上诉费用由文永刚、周虹承担。事实和理由：一、中渝房开公司通知文永刚、周虹后即完成合同约定或法律规定的义务。中渝房开公司于2020年10月24日通过邮寄方式通知收房，故逾期交房违约金应当从2017年7月1日至2020年10月24日共1211天。中渝房开公司早于2020年10月11日通知买受人办证，故逾期交付办理商品房转移登记文书违约金的起算应从2019年7月1日至2020年10月11日共468天，一审判决认定违约期间错误。二、中渝房开公司在逾期交房和逾期办证中无故意或者恶意行为，没有给文永刚、周虹造成任何经济损失，根据公平原则，本案逾期交房应按日万分之一、逾期办证按日万分之0.5的标准计算违约金较为公平合理，一审判决逾期交房按日万分之二、逾期办证违约金按日万分之一的计算标准过高。三、2020年1月24日至2月23日属于贵州省新冠肺炎疫情防控应急响应时间30天，应予扣除。文永刚、周虹辩称，一审判决法律适用正确，事实认定清楚，应当维持原判，依法驳回中渝房开公司的上诉请求。贵州省属于疫情低风险地区，新冠疫情属于卫生事件，不属于不可抗力的自然灾害，政府并没有要求企业停工停产，疫情与逾期交房之间没有关联，不应当予以扣减30天。文永刚、周虹向一审法院起诉请求：1.中渝房开公司支付文永刚、周虹逾期交房违约金48261.84元；2.中渝房开公司支付文永刚、周虹逾期办证违约金34531元。一审法院认定事实：2014年9月4日，文永刚、周虹与中渝房开公司签订《商品房买卖合同》，约定文永刚、周虹购买中渝房开公司开发的位于贵阳市乌当区中渝·万锦城Ａ1栋负1层15商业房（负1-15），建筑面积29.23平方米，合同价款707619元。合同第十一条约定了房屋的交付时间为2017年6月30日前；第十三条约定了逾期交房的违约责任，其中出卖人逾期超过90日的，买受人要求继续履行合同的，自约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日以买受人支付全部已付款万分之二计算违约金，并且于商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金；第十四条约定了交接手续，出卖人在交付日的15日前书面通知买受人办理交接手续及时间、地点，买受人应在收到书面通知后7日内办理交接手续；第二十二条约定了办理房屋转移登记时的时间为2019年6月30日前，约定日期起180日内出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。合同签订后，文永刚、周虹支付了首期房款507619元，余款以银行按揭方式交付，并于2016年6月7日结清按揭款项。2020年10月11日，中渝房开公司在《贵阳晚报》发布“关于办理产权手续的通知”。2020年10月24日，中渝房开公司以快递的方式向文永刚、周虹发出《贵阳恒大都会广场项目敦促收（验）楼通知书》，要求文永刚、周虹尽快办理收（验）楼手续，文永刚、周虹于次日收到该快递。2020年10月31日，中渝房开公司再次以快递方式向文永刚、周虹发出《产权办理通知书》文永刚、周虹于11月1日收到快递。2020年12月5日，文永刚、周虹收取房屋并支付了物业费。2021年1月25日，文永刚、周虹取得所购房屋产权证书。另查明，文永刚、周虹分别于2019年5月27日、29日收到中渝房开公司支付的51515元和77697元，庭审中，中渝房开公司认可上述款项共计129212元为逾期交房违约金。一审法院认为,文永刚、周虹与中渝房开公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律的规定，对双方当事人有约束力。文永刚、周虹依约向中渝房开公司履行了支付全部购房款的义务，中渝房开公司未按期履行交房和办证义务，应当承担支付逾期交房和逾期办证违约金的责任。对于逾期交房违约金，合同约定的房屋交付之日为2017年6月30日前，文永刚、周虹诉请以其支付物业费的日期2020年12月5日为实际收房之日。根据合同约定的交付方式为买受人在收到书面通知后7日内办理房屋交接手续，中渝房开公司于2020年10月24日向文永刚、周虹发出敦促收（验）楼通知书，文永刚、周虹于次日收到该通知书，一审法院认为应当以文永刚、周虹收到敦促收（验）楼通知书之日（2020年10月25日）作为房屋交付之日。经计算，中渝房开公司逾期交房共计1212天，违约金计算为707619元（已付购房款）×0.0002（每日万分之二违约金）×1212天(逾期交房天数)＝171526.85元。中渝房开公司已支付逾期交房违约金129212元，还应支付42314.85元。对于逾期交付办理商品房转移登记文书的违约金，合同约定的交付办理商品房转移登记文书之日为2019年6月30日。中渝房开公司于2020年10月11日在报纸上发布通知，要求业主办理产权手续。合同约定的通知方式为书面通知，文永刚、周虹于2020年11月1日收到中渝房开公司以快递方式发出的通知，因文永刚、周虹在起诉状中确认收到通知的时间是2020年10月30日，故一审法院确认2020年10月30日为办理商品房转移登记文书之日。中渝房开公司逾期天数共计487天，违约金计算为707619元（已付购房款）×0.0001（每日万分之一违约金）×487天(逾期交房天数)＝34461元。关于中渝房开公司请求下调逾期交房违约金和逾期交付办理商品房转移登记文书违约金计算标准的意见，因中渝房开公司未能举证证明违约金的计算已经超过了文永刚、周虹的实际损失，且上述两项违约金之和未超过房屋总价款的30%，故一审法院对中渝房开公司的请求不予采纳。一审法院判决：一、中渝房开公司于本判决生效之日起十日内向文永刚、周虹支付逾期交房违约金42314.85元；二、中渝房开公司于本判决生效之日起十日内向文永刚、周虹支付逾期交付办理商品房转移登记文书的违约金34461元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费935元，文永刚、周虹自愿负担。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，当事人二审争议的焦点问题在于：违约金适用的标准及违约期间如何认定。中渝房开公司上诉主张合同约定的违约金标准应予调整，但并无证据证明所约定的违约金标准过高，且中渝房开公司为专业的房屋开发营利法人，案涉合同为中渝房开公司提供的格式合同，其在拟定违约金标准条款时，显然结合各方面因素进行了充分的考量与判断，其主张该合同约定违约金标准过高，缺乏事实依据，本院不予支持。中渝房开公司上诉主张逾期交房的违约金应计算至2020年10月24日，但该邮寄的交房通知与2020年10月25日才到达买受人，一审法院以2020年10月25日作为逾期交房违约金的止点，并无不当，本院予以维持。中渝房开公司已于2020年10月11日在《贵阳晚报》上发布“关于办理产权手续的通知”，该通知方式为书面通知，应当视为该办证通知已经送达买受人，因而其上诉主张逾期办证违约金止点为2020年10月11日，具有事实依据，本院予以支持，因此逾期办证的违约金为707619元×每日万分之一×468天=33116.5元，一审法院认定逾期办证违约金止点为2020年11月1日不当，本院予以纠正。此外，中渝房开公司主张应当扣除疫情期间30天，但合同约定的交房时间及办证时间均在疫情发生之前，新冠疫情并非中渝房开公司违约的介入因素，故对其主张，本院不予支持。因为一审案件受理费已由文永刚、周虹负担，鉴于导致本案的根源在于中渝房开公司违约，从公平角度考虑，二审案件受理费1870元，由中渝房开公司负担。综上所述，中渝房开公司的上诉请求部分成立，对其成立的部分，应予支持。一审判决认定事实部分不清，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市乌当区人民法院（2021）黔0112民初1446号民事判决第一项；二、变更贵州省贵阳市乌当区人民法院（2021）黔0112民初1446号民事判决为：贵阳中渝云上房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向文永刚、周虹支付逾期交付办理商品房转移登记文书的违约金33116.5元；三、驳回文永刚、周虹的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费1870元，由贵阳中渝云上房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员　　程　奕二〇二一年九月二十三日法官助理　　赵　渊书 记 员　　彭永耀 关注微信公众号“马克数据网”