尹红兴、贵州红星利尔置业有限公司商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书（2021）黔01民终7127号

• 案件编号

  （2021）黔01民终7127号

• 案件名称

  尹红兴、贵州红星利尔置业有限公司商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  贵州省贵阳市中级人民法院

• 所属地区

  贵州省贵阳市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/22 0:00:00

• 当事人

  尹红兴;贵州红星利尔置业有限公司

• 案件缘由

  商品房销售合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国合同法》:第六条；《中华人民共和国合同法》:第八条第一款；《中华人民共和国合同法》:第八条第二款；《中华人民共和国合同法》:第六十条第一款；《中华人民共和国合同法》:第六十条第二款；《中华人民共和国合同法》:第一百零七条；《中华人民共和国合同法》:第一百一十四条第一款；《中华人民共和国合同法》:第一百一十四条第三款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第二项

贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔01民终7127号上诉人（原审原告）：尹红兴，男，1978年2月11日出生，汉族，住江苏省靖江市。委托代理人：刘安静，贵州道卫律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵州红星利尔置业有限公司，住所地：贵州省贵阳市云岩区浣纱路壹号综合楼6楼叁号房。法定代表人：薛涛。委托代理人：王发财，贵州瀛黔（贵安新区）律师事务所律师。委托代理人：王雪乂，贵州瀛黔律师事务所律师。上诉人尹红兴因与被上诉人贵州红星利尔置业有限公司（以下简称：红星利尔公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2021）黔0103民初3288号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员黄新独任审理，书记员张鑫担任法庭记录。本案现已审理终结。上诉人尹红兴诉讼请求：一、撤销原判，改判支持上诉人的全部一审诉讼请求；二、由被上诉人承担一、二审案件受理费。理由是，一、原审认定事实不清，被上诉人的违约行为系持续性行为，因此，逾期交房违约金应当从被上诉人交房之日起开始计算诉讼时效，逾期交付转移登记文书的违约金应当从被上诉人将转移登记文书交付上诉人之日起计算。即使诉讼时效不从违约行为终止之日起计算，但2019年7月22日上诉人曾经向被上诉人催要违约金，有被上诉人提供的《内部流程流转单》佐证；上诉人还向被上诉人邮寄了《律师函》主张逾期交房、逾期交付转移登记文书的违约金，由被上诉人法定代表人签收，因此，本案也存在诉讼时效中断的情形。被上诉人红星利尔公司答辩称：《内部流程流转单》为复印件，无法核实真实性。签字人员虽然曾经在红星利尔公司工作，其签字即便真实，在无授权委托书的情况下，不能代表公司，不产生诉讼时效中断的法律后果。原审原告尹红兴的诉讼请求为：1．判令被告向原告支付逾期交房违约金89838元，原告保留继续追究被告未达到约定商品房交付条件的违约责任的权利；2．判令被告向原告支付逾期未交付办理商品房转移登记文书违约金，违约金自2017年6月30日起按日以已付房款万分之一的标准，计算至被告实际交付办理商品房转移登记文书之日止（违约金暂计算至2020年11月20日为61074元）；3．判令被告立即向原告交付办理商品房转移登记文书；4．判令被告承担本案全部诉讼费用。原审经审理查明：2015年10月6日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，主要约定：买受人向出卖人购买云岩区，房屋价款按照套内建筑面积计算，每平方米单价为5046.42元，总价款为492531元，第八条约定“买受人采取下列第3种方式付款：3．买受人以银行按揭付款的，应予本合同签订之日向出卖人交付首期房款152531元，余款340000元（以银行按揭支付）”。第十一条约定“（一）出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房……”。第十三条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（2）逾期超过60日，买受人有权退房......买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起即日内向买受人支付违约金”。第二十二条第三款约定：“三、转移登记（一）出卖人承诺于2017年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。附件十二《补充协议》第5.4条约定：“甲、乙双方同意在出卖人向登记机关提供办理《房屋所有权证》的资料提交完毕后，出卖人以书面形式通知买受人，买受人认可出卖人书面通知的信息已传达买受人。如买受人未在出卖人规定的时间办理完毕产权登记，则出卖人无须对买受人产生的经济损失承担任何责任”。第8.4条约定：“买受人保证其提供的《商品房买卖合同》上的联系方式（包含但不限于地址、电话号码等）具备真实性、准确性，并以此作为在履行合同过程中的通讯方式，出卖人按照该联系方式进行相应的通知后，即视为出卖人已按合同之约定履行了相应的通知义务”。原告已按合同约定履行了付款义务。因原告认为被告未按合同约定向其交房并办理房屋产权证书，故将被告诉至法院。庭审中，原告提交一份《内部流程流转单》（复印件）、钥匙托管回执单，拟证明2019年7月22日实际收房，同日原被告确定逾期交房违约金。原告认为不是交房，只是交付使用，被告未向原告交付质量保证书等。因提交的《内部流程流转单》系复印件，被告对三性不予认可。认可钥匙托管回执单。原审认为，原、被告所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示且不违反法律规定，应属合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。现原告已向被告按约支付购房款492531元，但被告未按合同约定向原告交付房屋并交付办证资料，其行为已构成违约，根据合同约定，被告应向原告承担违约责任。原告对违约金的请求给付是一种继续性债权，原告均有权随时提出主张，但应当以每个个别的债权分别计算诉讼时效。自原告提起诉讼之日2020年11月23日倒推三年2017年11月23日起算逾期交房违约金，至实际交房之日即2019年7月22日止，逾期交房违约金为59694.76元（492531×万分之2×606），自2017年11月23日起算逾期办证违约金，暂计至2021年2月4日，为57576.87元（492531×万分之1×1169），之后违约金以已付购房款为基数，按每日万分之一计至实际交付办理商品房转移登记的有关文书被告发出通知之日止。对原告主张被告协助办理房屋产权转移登记的诉请，因双方均未举证证明被告具备向其交付上述资料的条件，均应承担举证不能后果，依照《中华人民共和国民法典》第五百八十条第一款第（一）项“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”之规定，对原告该诉请不予支持，原告可待具备办证条件后另案主张权利。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，判决：一、被告贵州红星利尔置业有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告尹红兴逾期交房违约金59694.76元；二、被告贵州红星利尔置业有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告尹红兴逾期办证违约金57576.87元（违约金暂计至2021年2月4日，之后违约金以已付购房款为基数，按每日万分之一计至实际交付办理商品房转移登记的有关文书被告发出通知之日止）；三、驳回原告尹红兴的其余诉讼请求。案件受理费1659元（已减半收取），由原告负担370元（已预交），由被告负担1289元（原告已预交）。二审中，上诉人尹红兴提交了2019年7月22日红星城市广场住宅物业服务费确认单，该确认单中记载，“本次缴费期限自2019.7.1-2020.6.30止，此期间业主实际按1.60元/㎡/月缴纳，共计物业服务费为2424.77元，经与贵州红星利尔置业有限公司协商确认，此费用从逾期交房违约金中扣除”。证明本案存在诉讼时效中断的情形。被上诉人红星利尔公司质证称，该确认单无红星利尔公司签章，对三性不予认可，达不到上诉人的证明目的。其余事实与原审查明一致，本院予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，因本案纠纷由民法典施行前的法律事实引起，故本案适用当时的法律、司法解释作为裁判依据。因本案法律事实发生在《民法典》实施之前，因此本案应当适用当时的法律规定，一审适用《民法典》的规定不当，本院予以纠正。同时，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求有关的事实和适用法律进行审查”以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的不予审理”的规定，本院二审仅就尹红兴的上诉主张进行审理。首先，尹红兴提出的逾期交房违约金主张是否超过诉讼时效的问题，双方在《商品房买卖合同》第十三条中约定：“......买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起即日内向买受人支付违约金”，也就是说，出卖人支付违约金的时间为实际交付房屋之日即尹红兴实际收房的2019年7月22日，故本案诉讼时效的起算时间应当为2019年7月23日。本案尹红兴起诉时间为2020年11月23日，故未超过法律规定的诉讼时效期间，原审按照违约时间而未按照双方约定的违约金的支付时间确定诉讼时效的开始时间不当，本院予以纠正。同时，在诉讼中，尹红兴还提交了2019年7月22日的《内部流程流转单》，该《流转单》虽系复印件，但尹红兴说明了该复印件来源于红星利尔公司，且从复印件的内容上看，有红星利尔公司经办人、制表人、财务的签字，所涉内容为电脑截屏的尹红兴购买房屋的基本情况及违约金核算金额，与尹红兴收取房屋钥匙的时间以及红星城市广场住宅物业服务费确认单的实际一致，三份证据可以相互印证，证明在2019年7月22日，红星利尔公司交付房屋钥匙并与尹红兴核算了逾期交房违约金的金额以及约定了用物管费抵扣违约金的事实，直至2019年7月22日，红星利尔公司仍拒绝支付逾期交房违约金，故尹红兴有权按照实际逾期时间及双方确认的89838元数额主张逾期交房违约金。诉讼中，虽然红星利尔公司否认《红星城市广场住宅物业服务费确认单》的真实性，但因为尹红兴确实已经用逾期交房违约金抵扣了部分物业服务费，本院据实予以扣减，则红星利尔公司应付尹红兴逾期交房违约金为87413.23元。关于逾期办证违约金问题，双方在《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定：“出卖人承诺于2017年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。……2．约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”，则红星利尔公司应当按照已付房价款的日万分之一承担自2017年7月1日后至将应当由出卖人提供的办证资料实际交付给买受人之日止的违约金。由于双方约定的逾期办证违约金是按日计算，且案涉证据中，尹红兴没有提供导致逾期办证违约金诉请时效发生中止、中断情形的证据，因此，一审计算逾期办证违约金时，以尹红兴起诉时间倒推三年的计算方式确定逾期办证违约金是正确的。关于尹红兴要求人民法院判令红星利尔公司交付办理产权登记资料的问题，因本案中的交付行为可能存在客观不能的情形，而对于“行为”的履行，不具有强制执行性，因此，红星利尔公司应当就其不能交付的违约行为承担支付违约金的法律后果，直至具备交付办证资料时止，原审未强制红星利尔公司交付办证资料的处理方式是正确的。综上所述，原判决认定事实基本清楚，但适用法律错误，故依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市云岩区人民法院（2021）黔0103民初3288号民事判决的第二项、第三项；二、变更贵州省贵阳市云岩区人民法院（2021）黔0103民初3288号民事判决的第一项为：贵州红星利尔置业有限公司自本判决生效之日起十日内支付尹红兴逾期交房违约金87413.23元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍计算之后的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息）。一审案件受理费1659元，由尹红兴负担50元，由贵州红星利尔置业有限公司负担1609元；二审案件受理费3318元，由贵州红星利尔置业有限公司负担3268元，尹红兴负担50元。本判决为终审判决。审判员　　黄新二〇二一年九月二十二日书记员　　张鑫 更多数据：搜索“马克数据网”来源：www.nlaw.org