何金财、宁远县湘南汽贸城开发有限公司商品房预约合同纠纷民事一审民事判决书（2021）湘1126民初3178号

• 案件编号

  （2021）湘1126民初3178号

• 案件名称

  何金财、宁远县湘南汽贸城开发有限公司商品房预约合同纠纷民事一审民事判决书

• 审理法院

  宁远县人民法院

• 所属地区

  宁远县

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事一审

• 裁判日期

  2021/9/18 0:00:00

• 当事人

  何金财;宁远县湘南汽贸城开发有限公司

• 案件缘由

  商品房预约合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国合同法》:第五条；《中华人民共和国合同法》:第四十四条第一款；《中华人民共和国合同法》:第九十四条第二项；《中华人民共和国合同法》:第一百零七条；《中华人民共和国担保法》:第八十九条第一款；《中华人民共和国担保法》:第八十九条第二款；《中华人民共和国担保法》:第九十一条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》:第四条；《中华人民共和国民事诉讼法》:第六十四条第一款

湖南省宁远县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1126民初3178号原告：何金财，男，1985年10月20日出生，住湖南省宁远县。委托诉讼代理人：黄松顺，湖南正湘律师事务所律师。被告：宁远县湘南汽贸城开发有限公司。住所地：湖南省宁远县舜陵街道和谐村湘南汽贸城9#栋二楼。法定代表人：邓桂萍，公司经理。委托诉讼代理人：何明辉，湖南铭慧律师事务所律师。委托诉讼代理人：李霞，女。原告何金财诉被告宁远县湘南汽贸城开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年9月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何金财及其委托代理人黄松顺、被告宁远县湘南汽贸城开发有限公司的委托诉讼代理人李霞、何明辉到庭参加诉讼，被告宁远县湘南汽贸城开发有限公司法定代表人邓桂萍经本院合法传唤无当正理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告何金财向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的《湘南汽贸城认购协议》；2、判令被告向原告双倍返还房屋认购定金，即被告向原告偿还12万元整；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年12月6日，原被告在被告售楼中心签署《湘南汽贸城认购协议》，协议约定原告认购被告物业二期19栋108号商铺，建筑面积148.9平方米，单价5,380元/平方米，原告须向被告支付定金6万元整。同时还约定签署本认购协议时，原告应在当日支付6万元定金，原告须在协议签订三个月后按已选定的付款方式支付购房款，并与被告签署正式的《商品房买卖合同》。认购协议签订当日，原告即支付定金6万元给被告，被告出具了收款收据给原告。但被告从根本上违约，认购协议签订三个月后，未予原告签订《商品房买卖合同》，导致原告购买物业的意愿落空。不仅如此，被告在2020年1月22日向包括原告在内的业主出具的承诺书，承诺房屋于2021年7月份交付业主使用，也再次落空，原告多次向被告主张按定金罚则双倍退还，被告不予理睬。所涉物业二期至起诉日，处于推土或夯实地基阶段，交付物业遥遥无期。原告认为，暂不论被告有无预售许可资质应予处罚的内容，就认购协议而言，在附期限签订《商品房买卖合同》的情形下，被告至今未予原告签订房屋买卖合同，致双方合同目的不能实现，被告应承担违约后果。根据新修正的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（法释［2020］17号）》第四条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”之规定，基于原告的实际损害，被告应承担赔偿责任，应当解除认购协议，适用定金罚则。鉴于此，原告为维护自身合法利益，特诉至贵院，恳请依法判决，支持原告诉请。被告宁远县湘南汽贸城开发有限公司辩称，原告的诉请双倍返还定金无事实和法律依据，不能成立。一、原告与答辩人订立的认购协议应属无效。本案中，原告与答辩人订立湘南汽贸城认购协议时，答辩人尚未取得《商品房预售许可证》，《城市商品房预售管理办法》第六条规定：“商品房预售实行许可制度，开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。”迄今为止，答辩人未取得《商品房预售许可证》。故，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定：“违反法律、行政法规的强制性规定。”双方订立的认购协议无效。二、原告与答辩人未能签订正式的《商品房买卖合同》并非答辩人一方责任：1、双方订立的认购协议第3条约定，乙方须在本协议签订三个月后按已选定的付款方式支付购房款（若在三个月之内开盘，就开盘日期支付购房款），并与甲方签署正式的《商品房买卖合同》。但迄今为止，双方未能签署正式的《商品房买卖合同》。且双方没有签署《商品房买卖合同》并非原告所称的是答辩人拒绝签署，其也未提供证据证明该主张。2、答辩人未能按承诺交房存在多种原因。一是政府部门未能完成征收土地工作并及时将土地交付答辩人进行建设：二是原告的原因未与答辩人签订正式的《商品房买卖合同》，亦没有支付购房款、按揭贷款。三、原告适用定金罚则不符合法律规定，(一)适用定金罚则必须满足如下要件：1、必须有违约行为；2、必须有合同目的落空的事实；3、违约行为与合同目的落空之间有因果关系；4、主合同必须有效。在本案中，答辩人预售的房屋已经在建设之中，且答辩人自始至终再三承诺，房价不变，即仍按认购协议约定价格出售。即使未在原承诺书日期交房，但是并不导致原告合同目的落空。故，原告诉称合同目的不能实行没有事实根据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”为此，恳请人民法院驳回原告的诉讼请求。原告何金财为支持其诉讼请求，向本院提交1-5号证据，被告宁远县湘南汽贸城开发有限公司为支持其答辩意见提供了1号证据，本院认为，原告何金财和被告宁远县湘南汽贸城开发有限公司提供的证据符合真实性、合法性、关联性的特征，予以采信。根据以上采信的证据，结合当事人的陈述，本院确认如下案件事实：2017年12月6日以原告何金财为乙方与以被告宁远县湘南汽贸城开发有限公司为甲方签订《湘南汽贸城认购协议》，约定：认购物业二期19栋108号商铺，建筑面积148.9平方米，单价5,380元/平方米，总价：801,082元。3、乙方必须在本协议签订三个月后按已选定的付款方式支付购房款，并与甲方签署正式的《商品房买卖合同》。本认购协议作为预约合同，在甲乙双方签署正式的《商品房买卖合同》后，本认购协议自动失效。当天原告何金财按约定交给被告宁远县湘南汽贸城开发有限公司定金60,000元，被告宁远县湘南汽贸城开发有限公司出具收据认可。认购协议签订三个月后，被告宁远县湘南汽贸城开发有限公司未与原告何金财签订《商品房买卖合同》。后原告何金财与被告宁远县湘南汽贸城开发有限公司多次协商未果，被告宁远县湘南汽贸城开发有限公司2020年1月22日向包括原告在内的业主出具承诺书，承诺房屋于2021年7月份交付业主使用，但被告宁远县湘南汽贸城开发有限公司的承诺并未兑现。2021年9月1日原告何金财以被告宁远县湘南汽贸城开发有限公司违约要求解除原被告签订的《湘南汽贸城认购协议》并双倍返还定金12万元，向本院提起诉讼。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。在本案中，原告何金财为购买被告宁远县湘南汽贸城开发有限公司的湘南汽贸城项目房屋，与被告宁远县湘南汽贸城开发有限公司签订了《湘南汽贸城认购协议》并交付了定金60,000元。该《认购协议书》是售房者被告宁远县湘南汽贸城开发有限公司与购房者原告何金财就订立商品房买卖合同相关事宜进行的约定，而不是对商品房买卖结果进行直接的确认。从双方签订《认购协议书》的实际情况来看，合同签订之时被告宁远县湘南汽贸城开发有限公司未实际取得商品房预售许可证，因此该《认购协议书》不属于商品房买卖合同，而是对今后订立商品房买卖合同相关事宜进行的预先约定，该《认购协议书》应认定为商品房预约性质的合同更符合双方的实际情况。该《认购协议书》系双方真实意思表示，合同内容亦不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。被告宁远县湘南汽贸城开发有限公司以“未取得商品房预售许可证，不得进行商品房预售，该《认购协议书》无效”的辩称，无法律依据，本院不予支持。在本案中，原告何金财与被告宁远县湘南汽贸城开发有限公司约定购协议签订三个月后，被告宁远县湘南汽贸城开发有限公司与原告何金财签订《商品房买卖合同》，但被告宁远县湘南汽贸城开发有限公司至今未按约定履行自己的义务，应当视为被告宁远县湘南汽贸城开发有限公司违约，原告何金财诉请解除原被告签订的《湘南汽贸城认购协议》，并要求双倍返还定金的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第九十四条第二项、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告何金财与被告宁远县湘南汽贸城开发有限公司于2017年12月6日签订的《湘南汽贸城认购协议》；二、由被告宁远县湘南汽贸城开发有限公司于本判决发生法律效力后三日内双倍返还原告何金财房屋认购定金，即人民币120,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,700元，减半收取1,350元，由被告宁远县湘南汽贸城开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人应当向本院书面申请执行。申请执行的期限为二年，自法律文书确定的履行期间最后一日起计算，逾期不申请执行的，视为放弃权利。审　判　员　　何俊斌二〇二一年九月十八日代理书记员　　徐　艺附法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（法释［2020］17号）》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。