张家界宜家房地产经纪有限公司、侯新贵民事二审民事判决书（2021）湘08民终403号

• 案件编号

  （2021）湘08民终403号

• 案件名称

  张家界宜家房地产经纪有限公司、侯新贵民事二审民事判决书

• 审理法院

  湖南省张家界市中级人民法院

• 所属地区

  湖南省张家界市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/17 0:00:00

• 当事人

  张家界宜家房地产经纪有限公司;侯新贵

• 案件缘由

  居间合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

湖南省张家界市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘08民终403号上诉人（原审原告）：张家界宜家房地产经纪有限公司，住所地湖南省张家界市永定区高盛澧园5栋IS07门面。法定代表人：黄生秀，总经理。上诉人（原审被告）：侯新贵，男，1969年9月1日出生，汉族，住湖南省张家界市永定区。上诉人张家界宜家房地产经纪有限公司（以下简称宜家经纪公司）与上诉人侯新贵居间合同纠纷一案，双方均不服湖南省张家界市永定区人民法院（2021）湘0802民初603号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月7日立案受理后，依法组成合议庭不开庭审理了本案，本案现已审理终结。宜家经纪公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支付中介费4.5万元或发回重审。事实与理由：1.案涉111号、112号门面的交易成功，应当视为宜家经纪公司提供了完全的居间服务，根据《看房确认单》的约定，侯新贵违约了应当承担违约责任，即按照房屋约定售价的3%作为赔偿金赔付给宜家经纪公司。2.宜家经纪公司有证据证明卖方的中介信息费是3.7万元，卖方已支付了1.2万元，剩下的2.5万元应当由侯新贵承担。侯新贵辩称，1.双方签订的服务协议里只约定了在宜家经纪公司完成全部居间服务的条件下，侯新贵支付2万元的居间服务费，宜家经纪公司主张4.5万元的服务费没有依据。2.宜家经纪公司没有按照合同约定为答辩人提供居间服务，侯新贵之所以能够与售房人达成买卖交易，完全是案外人从中周旋所达成，宜家经纪公司没有提供有效的居间服务。3.双方签订的是意向性居间服务协议，侯新贵有意购买两间门面，但事实上宜家经纪公司既未提供有效的服务，侯新贵也只购买了其中的一间门面，即使要侯新贵支付服务费，也只能收取一半的服务费。4.宜家经纪公司向侯新贵作了虚假宣传，致使侯新贵的投资达不到预期的收益，宜家经纪公司违背了诚实信用原则，应当向侯新贵承担缔约过失责任，侯新贵在此保留追究其承担缔约过失责任的权利。请求二审驳回宜家经纪公司的诉讼请求。侯新贵上诉请求：撤销湖南省张家界市永定区人民法院（2021）湘0802民初603号民事判决第一项，将案件发回重审或者依法改判减少服务费用为4000元。事实与理由：1.该案漏列当事人侯田，程序违法。本案门面交易的达成，完全是侯田从中协调周旋，侯田也应当享有分配中介服务费的权利，一审漏列了当事人。2.宜家经纪公司违背职业道德，不讲诚信在先，侯新贵还要给侯田一定的服务费，故侯新贵给宜家经纪公司的服务费用理应减少。3.宜家经纪公司夸大宣传，误导侯新贵，侯新贵的投资根本达不到预期收益，服务费用理应减少。4.一审判决事实认定有误，租金合同实际上于2020年12月30日到期，给侯新贵造成了租金损失。宜家经纪公司辩称，答辩意见与上诉意见一致。宜家经纪公司一审起诉请求：1．判令侯新贵立即支付中介费2万元整（指侯新贵按照合同应支付的信息费）；2．判令侯新贵按《看房确认单》、《佣金支付承诺书》、《二手房买卖合同》约定的标准支付中介费2.5万元整（指因侯新贵违约应承担的由房屋出卖方支付的3.7万元信息费，卖方已支付1.2万元，剩下2.5万元未支付）。一审认定如下事实：一、关于案涉富正毅三下锅门面《二手房买卖合同》《佣金支付承诺书》签订的相关事实：2019年11月份，侯新贵需要买门面，要求宜家经纪公司为其提供居间服务。期间宜家经纪公司带侯新贵在张家界市城区看了十几家门面，并向侯新贵重点推荐了欣业家园324㎡的门面，影视城梅尼购物中心（都市丽人）52.35㎡的门面，紫舞骊珠（富正毅）307㎡的门面。宜家经纪公司在向侯新贵推荐位于永定区办事处教场居委会紫舞骊珠富正毅三下锅307㎡门面时，报价1.5万元∕㎡。期间侯新贵委托新佳园中介公司侯田与前述门面卖方商谈价格，侯田谈妥价格为1.38万元∕㎡。2019年11月30日宜家经纪公司得知侯新贵意欲购买前述富正毅三下锅门面，便将该门面的卖方张家界永建房地产开发有限公司代理人（甲方）陈丽萍、侯新贵（乙方）邀约至宜家经纪公司（丙方）公司，三方签订了《二手房买卖合同》一份。该合同约定：1.甲方自愿将坐落于张家界市永定区紫舞骊珠门面（富正毅三下锅正经营门面）出售给乙方，产权建筑面积为307.04㎡（具体以不动产证面积为准，售价多退少补），该房屋现对富正毅三下锅出租（具体详情以租赁合同为准）。2.房屋转让单价1.38万元∕㎡，总价款423.7万元，具体总价以不动产面积为准。签合同时交定金10万元，2019年12月6日之前签订张家界市商品房预售合同时付款200万元（此时已付定金转为房款），尾款213.7万元在乙方领取不动产权证时付清。3.交易过程中发生违约，丙方的信息费由违约方独自承担，但合同未就信息费数额作出具体约定。合同签订当天，侯新贵向门面出售方支付了10万元定金。双方均确认上述合同约定的产权建筑面积307.04㎡的门面，实际编号为112号、111号的两个门面。2019年11月30日，侯新贵出具了《佣金支付承诺书》一份，载明：侯新贵承诺于签署《二手房买卖合同》3日内向宜家经纪公司支付佣金2万元，如因侯新贵过错或违约导致买卖双方未能确定《张家界二手房买卖合同》，侯新贵仍需向宜家经纪公司支付相当于买卖合同双方总佣金金额的违约金。侯新贵承诺，如与卖方自行解除《二手房买卖合同》或相关协议后再与卖方另行成交办理过户，以及侯新贵利用从宜家经纪公司处获取的信息与卖方成交该房屋，侯新贵仍须按本承诺书的约定支付佣金。侯新贵提出系案外人侯田将该门面价格谈妥，要求宜家经纪公司作出承诺，原告法定代表人黄生秀在该承诺书上备注“侯新贵向新佳园侯田承诺的议价费用由黄生秀代表宜家经纪公司全权协调处理”。此后，宜家经纪公司催促侯新贵履行合同，但侯新贵直接与卖方办理了其中111号门面的产权过户手续。2020年9月9日，宜家经纪公司得知门面已经过户情况，要求侯新贵支付信息费遭拒绝，遂酿成本案诉讼。二、关于宜家经纪公司告知侯新贵门面租金的相关事实：宜家经纪公司在最初给侯新贵介绍案涉富正毅三下锅门面时，告知租金每年26万元左右。三方在签订《二手房买卖合同》时，卖方考虑侯新贵在2019年12月6日仅付房款200万元，提出租金与侯新贵平分或先由卖方收取再算账，并说租金是20万或21万多元……（监控视频声音不清晰,听不清是否说了租金递增及递增基数）。买卖合同签订后，卖方将租赁合同交给了侯新贵。2019年12月8日，侯新贵向原告法定代表人黄生秀发微信称“租金收益达不到你说的24-26万元”。黄生秀于2019年12月11日向侯新贵发微信称“三方当面沟通后签附加协议，你若觉得不用签附加协议，我就只负责收我公司的信息费，关于你说的帮你再卖出去，那就是当次委托合作的事了”“租期只有一年了，23万元∕年与24万元∕年不是你不履行合同的理由，若是付款方式改变，陈总同意沟通。”侯新贵陈述，原租赁合同已经于2019年12月30日到期。三、关于案涉富正毅三下锅门面卖方应付宜家经纪公司中介费的事实：宜家经纪公司为证明其与卖方约定的佣金为3.7万元，提供了其公司法定代表人黄生秀与卖方代理人陈丽萍的短信截图。侯新贵质证对该证据提出异议。一审认为，2019年9月8日的短信内容为，宜家经纪公司告知卖方侯新贵称没钱过户，根据合同约定中介费由违约方承担，要求卖方对卖方签合同时约定的3.7万元佣金确认书进行签字确认。2019年12月11日的短信内容为:“关于买卖合同，我公司需你提供以下两份资料：委托书以及三方合同中约定的信息费3.7万元的佣金确认书，之前是口头及短信确认，我们合法向侯新贵收取佣金需要您及您公司以上两份纸质资料，感谢配合！”陈丽萍均未回复。因上述短信内容均未得到卖方确认，宜家经纪公司主张其与案涉富正毅三下锅门面的卖方约定的中介费为3.7万元，不予确认。一审判决认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案宜家经纪公司根据侯新贵的要求，为侯新贵提供房源信息、看房服务、促成侯新贵与卖方订立案涉富正毅三下锅门面《二手房买卖合同》，双方之间建立了居间服务合同关系。侯新贵向宜家经纪公司出具《佣金支付承诺书》，是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应恪守。侯新贵在该《佣金支付承诺书》中承诺，其于签署《二手房买卖合同》三日内向宜家经纪公司支付佣金2万元，如因其过错或违约导致买卖双方未能确定《张家界二手房买卖合同》，其仍需向宜家经纪公司支付相当于买卖合同双方总佣金金额的违约金，如其利用从宜家经纪公司处获取的信息与卖方成交该房屋，其仍须按承诺书的约定支付佣金。侯新贵在前述《二手房买卖合同》签订后，购买了其中编号为111号门面，并直接与卖方办理了产权过户手续，侯新贵虽没有购买全部门面，但根据其承诺，侯新贵仍须支付全部中介费2万元，故一审法院对于宜家经纪公司要求侯新贵支付2万元中介费的诉讼请求，予以支持。至于虽然《二手房买卖合同》以及承诺书均约定因一方违约导致二手房买卖合同未实际履行，应由违约方独自承担买卖双方应付的中介费用，但宜家经纪公司所提供的证据不足以证明其与卖方约定了3.7万元中介费，因此宜家经纪公司要求侯新贵支付卖方尚未支付的中介费2.5万元，不予支持。侯新贵辩称宜家经纪公司为促成交易，向其虚假宣传案涉富正毅三下锅门面每年租金26万元，而实际租金21.5万元／年，致使其在交付10万元定金后不得不购买门面，宜家经纪公司的虚假宣传导致其投资不仅未达到预期收益，还有利息亏损，故不应支付中介费。一审法院认为，侯新贵的抗辩不应支持，其理由为：首先，案涉富正毅三下锅门面买卖合同系买方、卖方及中介方三方当面签署，且在签订合同时，卖方还向侯新贵提出租金如何分成事宜，此时侯新贵完全可以向出卖方问清实际租金情况。其次，根据侯新贵发给黄生秀的微信，可知其对于租金为每年24万元-26万元有心理预期，黄生秀给侯新贵发微信称“租金每年24万元与每年23万元的差额不是你不履行合同的理由”。因被告侯新贵没有提交证据证明富正毅门面出卖方订立的租金合同约定的租金数额（该租金合同已经于2019年12月30日到期），侯新贵主张在签订买卖合同时门面每年租金为21.5万元与26万元的差额，应不予采信。再次，侯新贵已经绕过中介直接与卖方办理了案涉门面产权过户手续，其所称的因与卖方退10万元定金不能达成协议才不得已购买门面的事实，并未提供证据证明。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。综合本案侯新贵的举证情况，宜家经纪公司的居间服务即便有轻微瑕疵，但不足以构成故意提供虚假情况，损害委托人利益，故对侯新贵的抗辩不予采纳。综上所述，一审依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、侯新贵于本判决生效之日起十日内向张家界宜家房地产经纪有限公司支付中介费2万元；二、驳回张家界宜家房地产经纪有限公司其他的诉讼请求。案件受理费926元，适用简易程序减半收取463元，由张家界宜家房地产经纪有限公司负担313元，侯新贵负担150元。二审中，宜家经纪公司未提交新证据，侯新贵提交了一份门面租赁协议复印件，拟证明当时宜家经纪公司向侯新贵承诺的租金是26万元，实际只有22.5万元。宜家经纪公司不认可侯新贵提交的该份证据，侯新贵未提交该协议的原件，宜家经纪公司亦不清楚该协议的相关情况。本院认为，侯新贵提交该门面租赁协议复印件作为证据使用，未提交协议原件供核对，不符合证据的形式要件，不予采信。对一审查明的事实，宜家经纪公司没有异议，侯新贵对一审查明的“本院认为，2019年9月8日的短信内容为，原告告知卖方被告侯新贵称没钱过户，……进行签字确认”的事实提出异议，经在二审询问过程中核实，确认短信日期为2020年9月8日，故对一审查明的“2019年9月8日的短信内容为……”纠正为“2020年9月8日的短信内容为……”。另外，侯新贵在一审中陈述原租赁合同已经于2019年12月30日到期，二审中，侯新贵纠正其陈述为原租赁合同于2020年12月30日到期。对一审查明的当事人无争议的其他事实，二审予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案法律事实发生在民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释。根据双方的上诉请求及理由，本案争议焦点问为:一、是否漏列侯田为本案当事人。二、侯新贵是否应向宜家经纪公司支付中介信息费及具体金额。关于焦点一，侯新贵主张案涉门面交易的达成，是因新佳园公司的侯田从中协调周旋，侯田也应享有分配中介服务费的权利，故要将侯田列为本案的当事人。《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”据此，合同具有相对性，合同一经成立，则对合同当事人的权利义务产生约束力。本案宜家经纪公司起诉的依据是侯新贵出具的《佣金支付承诺书》以及宜家经纪公司、陈丽萍、侯新贵三方签订的《二手房买卖合同》，从该两份合同的签订方来看，侯田并非合同的当事人，合同的权利义务对侯田不产生约束力，故本案无须将侯田列为当事人，一审并未漏列当事人，程序并未违法。宜家经纪公司方黄生秀在承诺书上的签字对本案合同当事人不能产生直接影响，侯新贵上诉主张要追加当事人的理由不能成立，不予支持。关于焦点二，根据《合同法》第四百二十六条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。宜家经纪公司作为居间人，已促成侯新贵与卖方达成《二手房买卖合同》，侯新贵亦签署了《张家界宜家房地产经纪有限公司佣金支付承诺书》，承诺于签订《二手房买卖合同》3日内向宜家经纪公司支付佣金2万元，故侯新贵应依约向宜家经纪公司支付2万元中介信息费。侯新贵以宜家经纪公司未提供有效的居间服务、侯新贵最终只购买一间门面以及宜家经纪公司存在虚假宣传、欺诈的行为等抗辩称其不应向宜家经纪公司支付中介信息费或应当减少中介信息费。首先，根据《张家界宜家房地产经纪有限公司佣金支付承诺书》内容反映，侯新贵承诺支付宜家经纪公司佣金2万元系基于宜家经纪公司在侯新贵与卖方签署合同达成房屋买卖法律关系过程中所提供之积极服务，故侯新贵与卖方最终能依据买卖合同实际成交过户几间门面并不影响宜家经纪公司依据该承诺书收取约定的服务报酬。另外，根据该承诺书，侯新贵于承诺时对宜家经纪公司在促成合同成立过程中所提供的积极服务是认可的，且结合本案中的其他证据反映，宜家经纪公司确已积极履行居间服务，并最终促成买卖双方达成《二手房买卖合同》，故侯新贵主张宜家经纪公司未提供有效居间服务的主张与事实不符。其次，《合同法》第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”侯新贵作为完全民事行为能力人，对于房屋交易也有一定的辨识能力和审慎注意义务，根据已查明的事实及当事人在二审中的陈述，宜家经纪公司一直未见过案涉房屋租赁合同，三方在签订《二手房买卖合同》时，宜家经纪公司一方问了卖方租金的情况以及要求看租赁合同，卖方称租赁合同没带，但说明了租金情况还提出过租金如何分配的问题，且合同中也有关于“该房屋现对富正毅三下锅出租（具体详情以租赁合同为准）”、“乙方对该房屋充分了解后愿意购买”等约定，应当认定侯新贵对案涉房屋出租的实际租金与宜家经纪公司所告知的可能不完全一致具有心理预期，并且认可以租赁合同上租金金额为准，因此，宜家经纪公司提供的居间服务即便具有轻微瑕疵，但不足以构成故意隐瞒重要事实或者提供虚假情况，损害侯新贵利益的情形，侯新贵关于宜家经纪公司为促成交易，虚假宣传，损害其利益，不应支付居间服务费用的主张依据不足，不予支持。至于宜家经纪公司如何协调处理案外人侯田的议价费用问题，不属于本案的审查范围，双方并未将该项处理结果作为支付中介信息费的条件，因此，侯新贵以宜家经纪公司未解决案外人侯田的议价费而请求减少其应向宜家经纪公司支付的中介信息费的主张不能成立。综上，侯新贵的上诉理由不能成立，不予采纳。宜家经纪公司在二审询问中明确主张侯新贵应向其支付中介费4.5万元，其中2万元是依据《张家界宜家房地产经纪有限公司佣金支付承诺书》侯新贵应当向宜家经纪公司支付的，另外2.5万元是因侯新贵违约应承担由卖方支付中介信息费，卖方本应支付中介信息费3.7万元，卖方已支付1.2万元，余下2.5万元由侯新贵支付。虽《二手房买卖合同》及承诺书均约定，因一方违约致使合同未能实际履行的，应由违约方独自承担买卖双方应付的中介费用，但宜家经纪公司所提交的证据不足以证明其与卖方约定了3.7万元的中介信息费，应承担举证不能的法律后果，故对宜家经纪公司要求侯新贵支付额外中介费2.5万元的主张，不予支持。综上所述，上诉人张家界宜家房地产经纪有限公司、侯新贵的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费725元，由上诉人张家界宜家房地产经纪有限公司负担425元，上诉人侯新贵负担300元。本判决为终审判决。审 判 长　刘利利审 判 员　陈　燕审 判 员　杨　芳二〇二一年九月十七日法官助理　赵　丹书 记 员　李苹源附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 微信公众号“马克 数据网”