韦丽、高碑店市昆仑房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书（2021）冀06民终6642号

• 案件编号

  （2021）冀06民终6642号

• 案件名称

  韦丽、高碑店市昆仑房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  河北省保定市中级人民法院

• 所属地区

  河北省保定市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/22 0:00:00

• 当事人

  韦丽;高碑店市昆仑房地产开发有限公司

• 案件缘由

  房屋买卖合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）冀06民终6642号上诉人（原审原告）：韦丽，女，1975年7月8日出生，汉族，住天津市宝坻区。委托诉讼代理人：张军英，河北法璋律师事务所律师。委托诉讼代理人：李永辉，河北法璋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：高碑店市昆仑房地产开发有限公司，住所地河北省高碑店市世纪东路71号（汇通时代中心）项目8层3-1-803。法定代表人：张忠山，该公司总经理。委托诉讼代理人：马增辉，河北朗泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘瑶，女，汉族，1993年10月13日出生，住河北省高碑店市，系该公司法务专员。上诉人韦丽因与被上诉人高碑店市昆仑房地产开发有限公司（以下简称昆仑公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省高碑店市人民法院（2021）冀0684民初1417号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。韦丽上诉请求：1、请求撤销河北省高碑店市人民法院（2021）冀0684民初1417号民事判决，依法改判解除上诉人与被上诉人于2018年3月29日签订的《商品房买卖合同（预售）》；被上诉人返还上诉人购房本金人民币1,291,951元并赔偿利息损失，暂计算至2021年6月15日为14,172.53元。2、被上诉人承担本案一二审诉讼费用。事实和理由：一、涉案房产采用城市集中供热的采暖方式合同有明确约定。一审法院认定上诉人未提供证据佐证，与事实不符，由此认定涉案房产非采用城市集中供热，认定事实错误。首先《商品房买卖合同（预售）》第十条（一）：3.供暖：交付时供热系统符合供热配建标准，适用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网。据此可知，涉案房产采用的是城市集中供热的采暖方式。其次，上述条款的补充说明部分针对上述条款双方无特殊约定。一审庭审中被上诉人亦明确承认此处无特殊说明。需要重点说明的是：被上诉人对通过补充说明的方式约定一些不同于法律规定的内容是明知的。在上述合同中，被上诉人即将法律规定的为购房者办理房屋所有权证书的时间90日，通过约定修改为1080日。针对合同中规定的城市集中供热，若不采取，被上诉人显然可以通过另行约定的方式进行修改，但合同中对供暖方式的补充说明部分打×，显然就表明了没有特殊约定，涉案房屋应采用城市集中供热。二、被上诉人变更供热、供暖方式未依照约定通知上诉人，上诉人依照合同享有解除权。一审法院对此未予认定错误。1、合同第十五条（一）约定，合同签订后，涉及供热、采暖方式发生变更，被上诉人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达上诉人，被上诉人未在规定期限内通知上诉人的，上诉人有权解除合同。涉案房屋最终采用的并非约定的城市集中供热的采暖方式，属于供暖方式的变更，被上诉人未履行通知义务，上诉人依法有权解除合同。2、被上诉人以2015年11月的《暖通专业设计施工说明-空调部分》佐证涉案房屋不采用城市集中供热的主张，不应得到支持。首先，在双方协商涉案房屋买卖的过程中，被上诉人从未向上诉人披露该文件。其次，被上诉人在关于供暖方式的补充说明部分打×，并未另行约定。三、供暖方式的变更对上诉人选购涉案房屋具有重大的影响，在供暖方式发生重大变更的情况下，上诉人购买房屋的目的无法实现，请求解除合同，应予以支持。城市集中供热的价格为19元/平方米，而变更采暖方式后的取暖费为39元/平方米，相差1倍多，一个采暖季下来取暖费相差3,037.6元。如此高的使用成本，与涉案房屋所在地的房屋租金标准显然不匹配。四、一审分配举证责任错误。首先，涉案房屋采取的是城市集中供热，上诉人提交合同做为证据，履行了举证责任。其次，被上诉人主张涉案合同采用非合同约定的供热方式，其应当履行告知义务，并举证在履行告知义务的情况下，上诉人仍自愿购买房屋。在被上诉人举证不能的情况下，一审法院却认定上诉人举证不足，显然适用法律错误。五、一审法院未查明涉案房屋是否已经能够办理产权手续，认定上诉人推测不能办理，认定事实错误。首先，一审中上诉人持法院调查令向当地相关行政部门了解到涉案房屋所在整栋楼尚未办理房屋所有权证，当然更无法为涉案房屋办理房屋所有权证，上诉人有合理理由相信被上诉人无法按期为上诉人办理房屋所有权证书。其次，一审庭审中，法院明确要求被上诉人核实涉案房屋是否能够办理房屋所有权证，上述事实显然人民法院应予以查实。综上，请求维护上诉人的合法权益。昆仑公司答辩称，买卖合同是双方真实的自愿的意思表示，合同签订真实有效，根据商品房买卖合同司法解释第十五条规定，有一年的期限，被上诉人有权解除合同；上诉人所称的供热价格过高，这是物业收取的，与被上诉人无关，上诉人以此为由主张合同目的不能实现太过牵强，请求驳回，案涉房屋能否办理房产证，此为政府房屋产权部门的职能，作为地产开发企业无权决定，上诉人的自我推测于法无据。上诉人所称的暖通专业设计施工说明-空调因该设计文件是设计院于2015年11月份设计完成，上诉人购房时间为2018年3月29日，房屋约定的交房时间是同年9月30日，不存在设计变更的问题。上诉人一审所称的一年内，上诉时又称90日办理房屋所有权证书，其所称前后矛盾，且不属实，约定期限为1080日，至今未超过。韦丽向一审法院起诉请求：1、判令解除原被告双方于2018年3月29日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：GBD2018-1051）；2、判令被告返还原告购房款本金人民币1,288,974元并赔偿利息损失（利息按照贷款市场报价利率计算，自起诉之日起至实际返还本金之日止）；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年3月29日，出卖人高碑店市昆仑房地产开发有限公司与买受人韦丽签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：ＧＢＤ2018-1051），约定出卖人所售房屋位于高碑店市侧的汇通·时代中心项目0002（2号公寓楼）幢01单元7层0712（2-1-712）号房屋，预测建筑面积共151.53平方米,房屋单价为每平方米8506.394元,总金额为1288974元，买受人应当于2018年3月29日前支付首期房价款648974元，余款640000元向银行申请贷款支付；出卖人应当在2018年9月30日前向买受人交付该商品房；因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起1080日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同等内容。2018年9月21日，双方签订《合同补充协议》，上述商品房买卖合同约定的房屋面积为151.53平方米，实测面积为151.88平方米，差额为0.35平方米，根据合同约定的房屋单价8506.39元／平方米计算房屋总价款为1291951元，原告需再向被告支付2977元。原告已将涉案房屋全部购房款1291951元（含差价款2977元）支付给被告，被告于2018年8月25日为原告开具两份商品房增值税普通发票，金额分别为853616元和438335元。被告于2018年9月21日向原告邮寄《汇通时代中心入住通知书》，要求原告于2018年10月2日办理房屋入住手续。原告主张因涉案房屋不具备合同约定的交付条件，故未办理入住手续。《商品房买卖合同（预售）》第十条商品房相关设施设备交付条件中关于供暖约定“交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网”，第十五条设计变更第一款约定“双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及供热、采暖方式等可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人，出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同”，原告主张根据上述合同约定，被告所售房屋未采用城市集中供热，变更供热、采暖方式也未通知原告，且原告有理由怀疑被告无法在约定时间办理房屋产权证，故原告有权解除合同。被告主张涉案房屋在最初设计时就未采用城市集中供热系统，没有发生供热、采暖方式的设计变更，其提交的出图时间为2015年11月的暖通专业设计施工说明—空调部分记载汇通·时代中心工程空调设计为风机盘管＋新风的空调系统，空调冷热源均由设于地下室的中水水源热泵机房供给。2019年1月18日，汇通·时代中心工程经竣工验收为合格，并于2019年1月24日取得竣工验收备案证明书。一审法院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同（预售）及合同补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效且已部分实际履行。原告主张涉案房屋应采用而未采用城市集中供热，供热、采暖方式发生了设计变更，未提供证据证实，也与涉案工程的暖通专业设计图不符，并未影响原告购房目的的实现；另外合同约定的办理房屋产权证的期限并未届满，原告仅是怀疑被告无法在约定时间办理房屋产权证而未提供证据证实其主张，故原告要求解除商品房买卖合同、由被告返还购房款并支付利息的主张，缺乏事实及法律依据，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告韦丽的诉讼请求。案件受理费8214元(已减半收取)，由原告韦丽承担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。另查明,因双方对房屋设计存在争议，未完成交房手续。二审查明的其他案件事实与一审认定事实一致。本院认为，关于上诉人提出案涉房产采用城市集中供热的采暖方式合同有明确约定、供暖方式变更被上诉人未履行通知义务的意见，经查，《商品房买卖合同（预售）》第十条（一）明确约定：供暖交付时供热系统符合供热配建标准，适用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网。对该条款的理解应为，供热系统符合供热配建标准即符合合同约定，并未强制约定必须适用集中供热。根据在卷证据显示，案涉房屋采用的供热系统采用中水水源热泵机组供暖，符合建筑工程施工图设计文件要求，且未发生变更，故上诉人所提意见与事实不符，不予支持。关于上诉人提出案涉房屋未能办理房屋产权证的意见，二审中双方均认可案涉房屋至今尚未交付，未达到案涉《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定的合同解除情形，故对上诉人所提意见不予支持。综上所述，韦丽的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16,555元，由上诉人韦丽负担。本判决为终审判决。审 判 长　　田　苗审 判 员　　康珍惠审 判 员　　肖　雅二〇二一年九月二十二日法官助理　　续婉君书 记 员　　赵　盼