广州市德才房地产代理有限公司、李丹行纪合同纠纷民事二审民事判决书（2021）粤01民终15834号

• 案件编号

  （2021）粤01民终15834号

• 案件名称

  广州市德才房地产代理有限公司、李丹行纪合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  广东省广州市中级人民法院

• 所属地区

  广东省广州市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/17 0:00:00

• 当事人

  广州市德才房地产代理有限公司;李丹

• 案件缘由

  行纪合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终15834号上诉人（原审被告）：广州市德才房地产代理有限公司，住所地：广东省广州市越秀区小北路三眼井上街4号101房。法定代表人：宋炽平。委托诉讼代理人：杨笑君，该司职员。委托诉讼代理人：王婷，该司职员。被上诉人（原审原告）：李丹，女，1992年2月22日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：韩君志，男，1984年9月27日出生，汉族，住河南省，系李丹配偶。上诉人广州市德才房地产代理有限公司（下简称德才公司）因与被上诉人李丹中介合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2021）粤0105民初4197号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月5日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》适用普通程序，由审判员谭红玉独任审理。本案现已审理终结。上诉人德才公司上诉请求判令：1.撤销原审判决，改判德才公司无需向李丹退还中介费用；2.本案一、二审诉讼费用均由李丹承担。事实与理由如下：一、李丹要求德才公司退还中介费没有事实根据及法律依据。在本次交易中，由于卖家在交易过程中隐瞒了公积金贷款事宜，导致无法同时办理按揭手续，而德才公司在整个交易过程中并不存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况的行为，且后期也一直在尽力促成交易双方协商签订补充协议，确保减少交易风险。事实上，李丹和卖方确实是同时申请办理赎契和按揭贷款手续，只是扣款时间与出同贷书的时间与德才公司经纪人承诺的时间存在一个星期的出入，但并未给李丹带来任何实际经济损失。相反，原定于2017年12月15日前办理过户手续，德才公司在2017年10月24日已经促成完成。由此可见，德才公司己尽职勤勉地提供了中介服务，有权按照合同约定收取中介费用；二、原审法院提醒李丹更改诉讼标的额，有违客观、公正、不偏不倚的审判原则。李丹在原审中的诉讼请求是要求德才公司赔偿经济损失费用19980元，因李丹无法提供相关证据证明其因本次交易遭受的损失，原审法官于原审庭审中提醒李丹更改诉讼请求和诉讼标的额，且未要求李丹就增加诉讼标的额说明理由，该释明已超过必要限度，损害了德才公司的合法权益，增加了德才公司的负担；三、原审法院直接判定德才公司退还中介费用19980元无合同和法律依据。李丹应支付中介费用为42000元，要求退还的中介费用为19980元，占已付中介费用的47.6％。且房屋交易已完成，交易过程中的轻微瑕疵行为也已受到相关行政处罚，并未造成李丹的任何实际损失。原审判决德才公司退还中介费用进行二次处罚，不仅打击了中介从业人员的积极性，更不利于中介行业的良性有序发展。被上诉人李丹答辩称：一、德才公司未提供证据证明“卖家在交易过程中隐瞒了自己公积金贷款的事情，导致无法同时办理按揭手续。”李丹提供的录音、广州市房屋交易监管中心于2019年7月23日向德才公司发出的《关于规范房地产中介服务行为的函》(穗房监管函【2019】86号)及广州市房地产中介协会于2019年9月20日对德才公司给予扣减信用分5分等系列证据及事实，足以证明德才公司为促成房产交易赚取李丹的高额中介费，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害李丹利益；二、李丹向德才公司交纳首笔中介费3.2万元后才得知办理二手房赎契和按揭贷款手续实际上无法同时进行，李丹的丈夫韩君志通过上门寻找和打电话要求德才公司员工李广明出面解释、解决该问题并提出退还部分中介费，但李广明多次避而不见推卸责任。后李广明告知李丹不予退还中介费用，并告知李丹如不按合同履约，按合同条款仍要支付给卖家违约金和全额中介费用。李丹当时处于怀孕期间，心理和身体都因此承受重大压力，万般无奈才肯履约。为降低交易风险，李丹拟定补充协议要求德才公司与卖家共同协商签订，但德才公司最终未签署。德才公司未承担中介公司应尽的责任和义务，无权全额收取4.2万元的中介费用。根据我国《民法典》第九百二十九条、第九百六十二条的规定，李丹要求德才公司退回中介费19980元，证据充分，合情合理；三、德才公司在上诉状中称“卖家在交易过程中隐瞒了自己公积金贷款的事情，导致无法同时间办理按揭手续”，又称“实际上李丹和卖方确实是同时申请办理赎契和按揭贷款手续”，自相矛盾；四、德才公司无权剥夺或误导法官剥夺李丹变更诉讼请求的合法权利，原审程序公平公正、判决合理合法；五、主管部门的行政处罚更能证明德才公司在本次交易中存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害李丹利益的情形，德才公司以此为由要求法院改判免除或减少其退还李丹中介费的金额不合情理，不合规，更不合法。李丹于2021年2月9日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.德才公司退回中介费19980元；2.本案诉讼费由德才公司承担。原审法院经审理查明，2017年8月29日，李丹（乙方、买方）与案外人林超健、范绮婷（甲方、卖方）、德才公司（丙方、中介方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲乙双方经中介方介绍就买卖位于海珠区凤岗脚52号B604房的物业达成一致协议；成交价168万元；乙方应于签订本合同同时支付人民币5万元作为定金，楼价余款甲乙双方同意按第2种方式支付，甲方在收取乙方房款同时应当积极配合办理递件、按揭、过户、赎契等手续，否则视为违约；2.按揭付款首期楼价款（含定金）共计51万元于甲乙双方在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后5个工作日内（2017年12月15日前）到税务部门完税及到房地产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天付清；人民币117万元于交易过户完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入甲方银行账号作为楼价余款；备注：甲乙双方友好协商乙方帮忙赎契；等。2017年8月30日，上述三方签订了《广州市存量房买卖合同》，载明：需要说明的情况情况：本次交易递件与涂销抵押一并办理，本次交易递件与抵押登记一并办理；付款：按揭方式付款：。剩余房款：除前述房款外，剩余房款117万元整由乙方于2017年12月15日前，甲乙双方自行申请办理银行按揭手续，按照按揭方式付款，按揭的方式为公积金、商业组合贷款；交楼时间和交楼手续：甲方应在该房地产正式交付使用前，交清该房地产在收楼前发生的所有欠款及费用（如银行贷款、欠税款。）；产权转移登记：甲乙双方应当于在甲方完成提前偿还银行贷款等相关手续并在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后5个工作日内向房地产登记机构申请办理产权转移登记；其他约定：经甲乙双方友好协商，乙方帮忙赎契；等。上述合同及协议签订后，李丹支付了全部购房款，涉案房屋已于2017年10月31日登记至李丹名下。李丹确认涉案房屋的交易过程已经进行完毕。李丹提交德才公司于2017年8月29日出具的《中介服务费结清证明》，载明收到李丹支付的中介费42000元。李丹称其于2017年8月29日签订合同当天支付10000元，剩余32000元于2017年11月6日付清。李丹称因其怀孕，出于息事宁人的考虑，故支付了全部中介费。李丹称因德才公司未尽中介义务，未披露卖家的贷款为公积金贷款，导致其无法同时完成清偿贷款及申请贷款的手续，提交录音光盘及文字记录予以证明，其中中介人员表示“贷款跟你的赎契同时进行，差不了一个礼拜，过户的时间就差一个礼拜，也差不了多少，也就是一个晚上的事情。你的按揭跟他的赎契是同时进行的，同时可以进行的，他那边一涂销马上就可以贷下来了。”；德才公司对此不予确认。李丹（乙方、买方）提交2017年9月10日其与林超健、范绮婷（甲方、卖方）、德才公司（中介方）签订的《补充协议》，约定：就买卖合同中备注“经甲乙双方友好协商，乙方帮忙赎契”条款内容，甲方、乙方、中介方签订以下补充协议：1、乙方帮甲方垫付32万元人民币用于甲方向抵押银行提前偿还该物业贷款赎契，甲方应在办理该物业提前偿还贷款、涂销抵押登记及归档手续后协助乙方办理银行按揭贷款、房屋交易过户等手续；等。该协议落款处执业经纪人签名为“李广明”，德才公司对此不予确认，认为未加盖公章，因此不予确认。李丹的丈夫（即本案委托诉讼代理人）向广州市房屋交易监管中心投诉，该中心于2019年9月18日作出《复函》，载明：韩君志：你向我中心反映广州市德才房地产代理有限公司经纪人李广明在未了解清楚房屋贷款种类的情况下，做出卖方赎契和卖方贷款“可以同时进行”，时间差不超过一个礼拜及你垫资赎契款汇入卖方账户至银行扣款“就是一个晚上的事情”等与实际情况不符的陈述，造成你损失的问题。经调查研究，我中心于2019年7月23日对广州市德才房地产代理有限公司及李广明发出《关于规范房地产中介服务行为的函》，并已交由广州市房地产中介协会对广州市德才房地产代理有限公司及李广明进行信用扣分处理；等。李丹提交网页截图，显示广州市房地产中介协会于2019年9月20日发布《关于对广州市德才房地产代理有限公司给予信用扣分的共识》，载明：广州市德才房地产代理有限公司在为海珠区凤岗脚某物业的房屋交易提供中介服务过程中存在不规范操作的行为，广州市房屋交易监管中心于2019年7月23日向改革公司发出《关于规范房地产中介服务行为的函》。今协会根据《广州市房地产中介信用评分评级管理办法》，依照不良行为评分指标第56条“经纪人执行职务过程中的不良信用行为，机构存在管理过失的”，对该公司给予扣减信用分5分。此次信用扣分后，该公司信用评分为58分，信用等级为失信；等。德才公司对此予以确认，但认为只要有人投诉就会对信用进行扣分，不代表针对有不当的中介行为。原审法院认为，李丹与卖家签订的《房屋买卖合同》、《广州市存量房买卖合同》中确认了李丹与卖家之间的买卖关系及原、德才公司之间的居间关系，该合同是签约当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同。涉案房屋实际已过户至李丹名下，李丹亦支付了全部购房款，故德才公司实际提供了中介服务、促成了李丹与卖家签订买卖合同，故李丹应支付中介服务费给李丹。但，从李丹提交的证据，结合李丹与德才公司的庭审陈述来看，德才公司作为专业的房地产中介服务机构，应尽到谨慎审查的义务。德才公司的工作人员未了解清楚卖家的贷款类型，作出有误导性的陈述，导致李丹承担了一定的交易风险，且德才公司的行为已受到处罚，可见德才公司提供的中介服务有瑕疵，故从公平合理角度出发，德才公司无权收取全部中介服务费，李丹主张德才公司退回收取的中介服务费19980元，合情合理，予以支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法典》第九百二十九条、第九百六十二条的规定，于2021年4月22日判决如下：广州市德才房地产代理有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内，向李丹退还中介费19980元。本案受理费25元，由广州市德才房地产代理有限公司负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院认为，本案的争议焦点是德才公司是否需向李丹退还部分中介费。依据本案已查明的事实，德才公司虽促成李丹与案外人就涉案房屋签订买卖合同并实际履行完毕，但德才公司作为中介方，在本次交易中未善尽勤勉尽责的中介义务，未提供准确信息以便李丹就己方交易行为作出适当的评判，导致李丹遭受一定的交易风险，故李丹主张减少支付约定的中介费金额，并据此诉请德才公司退还已收取的部分中介费用，合理合法，原审判决对此予以支持并无明显不妥，可予维持。综上所述，上诉人德才公司的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费299.50元，由上诉人广州市德才房地产代理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员　谭红玉二〇二一年九月十七日法官助理　王文杰书 记 员　唐颖琪 微信公众号“马克 数据网”