冯燕娣、开平恒威房地产开发有限公司等商品房预售合同纠纷民事一审民事判决书（2021）粤0783民初2929号

• 案件编号

  （2021）粤0783民初2929号

• 案件名称

  冯燕娣、开平恒威房地产开发有限公司等商品房预售合同纠纷民事一审民事判决书

• 审理法院

  开平市人民法院

• 所属地区

  开平市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事一审

• 裁判日期

  2021/9/1 0:00:00

• 当事人

  冯燕娣;开平恒威房地产开发有限公司;开平市恒富房地产开发有限公司

• 案件缘由

  商品房预售合同纠纷

• 法律依据

广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0783民初2929号原告：冯燕娣，女，1988年3月15日出生，汉族，住址：广州市天河区。委托诉讼代理人：林孝祥，广东国晖（江门）律师所律师。委托诉讼代理人：刘欣欣，广东国晖（江门）律师所律师。被告：开平恒威房地产开发有限公司，住所地：广东省开平市水口镇绿苑别墅区C-14号，统一社会信用代码：91440783775096968A。法定代表人：邝锦标。被告：开平市恒富房地产开发有限公司，住所地：广东省开平市水口镇绿苑别墅区C-14号，统一社会信用代码：914407837709902744。法定代表人：周丽华。原告冯燕娣与被告开平恒威房地产开发有限公司（以下简称“恒威公司”）、开平市恒富房地产开发有限公司（以下简称“恒富公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年6月2日立案后，依法适用简易程序，并于同年7月21日公开开庭进行了审理。原告冯燕娣的委托诉讼代理人林孝祥到庭参加诉讼，被告恒威公司、恒富公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯燕娣向本院提出诉讼请求：一、请求被告恒威公司向原告冯燕娣支付逾期交房违约金50078元（违约金以购房总款为基数，按日万分之二从2017年9月01日计算至2019年8月31日）；二、请求被告恒威公司支付欠缺电器费用12220元；三、请求被告恒富公司对上述诉讼请求承担连带清偿责任；四、本案诉讼费用由被告恒威公司、恒富公司承担。事实和理由：2018年7月12日，原告与被告恒威公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告恒威公司开发的位于开平市，合同号为：0161993，总金额343000元，原告已完成付款义务。双方约定于2017年8月31日前被告恒威公司向原告交付房屋，但直至2019年8月31日被告才向原告交房，逾期730天，根据合同约定，被告恒威公司逾期超过60天向原告交付房产的，被告恒威公司应当向原告按日支付已交房价款万分之四的违约金，但经原告多次与被告恒威公司沟通违约金的事宜，被告恒威公司均不予以正面的回复，并告知原告可以通过法律途径解决纠纷。原告根据公平原则，按每日万分之二计算逾期交房违约金，同时被告恒威公司至今仍拖欠原告电器费用12220元。就违约金问题，原告与被告恒威公司多次协商未果，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请依法判决。被告恒威公司答辩称，一、延迟交房的原因，除了恒威公司经验不足外，还有暴雨、台风、春节等节假日因素，导致施工暂停，也造成了相应的顺延；二、违约金约定过高，恒威公司请求调整为每天万分之零点五；三、被告恒威公司与被告恒富公司是相互独立的法人，恒富公司与本案无关。恒富公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，被告恒威公司、恒富公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应视为其放弃质证的权利。对原、被告提供的如下证据：原告身份证复印件一份、企业信用信息公示报告复印件一份、《商品房买卖合同》原件一份、发票原件一张、上述证据具有真实性、合法性，证据之间能相互印证，与本案有关联性，且被告无证据加以推翻，故本院予以确认并在卷佐证。原告申请撤回“请求被告恒威公司支付欠缺电器费用12220元”的诉讼请求，故此对《一期设备价格确认表》、《关于欠缺空调及热水器的安装方案》本院不作审查认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落开平市水口镇紫薇路39号（国有土地使用权证号：开府国用（2010）第0***2号）土地的使用权人为恒威公司，土地使用面积为114195平方米。被告恒威公司于2016年在该土地上开发建设商品房，并取得开发项目名称为“水口镇石龙东路18号绿苑山庄7区5幢住宅楼”的商品房预售许可证（编号：开预许字第2015109号）。2018年8月12日，原告冯燕娣与被告恒威公司签订了编号为0161993的《商品房买卖合同》合同，约定原告购买被告恒威公司所开发的位于开平市，建筑面积为75.44平方米，总房款343000元。合同第八条关于商品房交付条件的约定为：“出卖人应当在2017年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人适用：2、该商品房经综合验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、因买受人的行为直接导致出卖人不能依约交付商品房的。因政府部门行政行为导致出卖人延迟交付商品房的。”第九条关于逾期交付责任的约定为“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理。1.按照逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的30%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四（该比率应不低于第（1）项中的比率）的违约金。”签订合同后，原告已向被告恒威公司付清购房款343000元。房屋建设过程中，恒威公司因自身问题和受台风“天鸽”影响导致未能于2017年8月31日前将符合交付标准的商品房交付给原告使用。原告已于2019年8月31日收到被告交付给原告的房屋。法庭辩论终结后，原告冯燕娣于2021年8月26日向本院提交书面申请要求撤回第二项项诉讼请求，诉讼请求变更为：一、请求被告恒威公司向原告支付逾期交房违约金50078元（违约金以购房总款为基数，按日万分之二从2017年9月01日计算至2019年8月31日）；二、请求被告恒富公司对上述诉讼请求承担连带清偿责任；三、本案诉讼费用由被告恒威公司、恒富公司承担。另查明，开平市遭遇几十年一遇的十四级超强台风“天鸽”登陆，影响了恒威公司建筑工程建设进度。再查明，被告恒威公司为被告恒富公司一人持股100%的一人有限责任公司。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，本案的法律事实发生在民法典施行前，故适用当时的法律、司法解释的规定。涉案商品房所在的建设项目已取得商品房预售许可证，冯燕娣与恒威公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性效力性规定，应合法有效，双方应当全面、诚实地履行合同。冯燕娣已全额交付购房款，但恒威公司在2017年8月31日前未将验收合格的商品房交付给冯燕娣，恒威公司逾期交付商品房的行为已明显违反《商品房买卖合同》的约定，应承担违约民事责任。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，原告请求恒威公司承担逾期交房违约金于法有据，本院予以支持。根据《合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，原告在诉讼过程中未能提交证据证明因恒威公司逾期交付房屋造成其实际损失的情况，被告恒威公司答辩认为原告诉请违约金标准过高，请求予以调整。综合涉案购房合同的履行情况、涉案房屋同地段同类房屋的租金价格等因素考虑，本院认为原告请求违约金按已交付房价款每日万分之二的标准计付合理。恒威公司以暴雨、台风等不可抗力和春节等节假日因素可在逾期违约的时间中扣减一定天数的要求，本院考虑2017年的台风“天鸽”的影响程度，酌情在逾期违约的时间中扣减20天，因此，违约金应自2017年9月21日起计算至原告收到被告恒威公司交付房产之日的前一天（即2019年8月30日）。故此，被告恒威公司应向原告支付逾期交房违约金48637.4元（以房款343000元为基数，从2017年9月21日起至原告收到被告恒威公司交付房产之日的前一天即2019年8月30日止，按每日万分之二计付）。原告请求撤回“请求被告恒威公司支付欠缺电器费用12220元”的诉讼请求，没有违反法律规定，本院予以准许。关于被告恒富公司应否承担连带责任的问题。依据《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”的规定，被告恒威公司属一人公司，被告恒富公司是被告恒威公司唯一股东，被告恒富公司没有证据证明被告恒威公司财产独立于恒富公司的财产，故此，被告恒富公司应对被告恒威公司的所负原告违约金的债务承担连带责任。被告恒威公司及恒富公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”的规定，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十六条、第六十条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一、被告开平恒威房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内支付违约金48637.4元给原告冯燕娣；二、被告开平市恒富房地产开发有限公司对被告开平恒威房地产开发有限公司以上所负原告冯燕娣违约金48637.4元的债务承担连带清偿责任；三、驳回原告冯燕娣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1357.46元，适用简易程序减半收取计678.73元（此款已由原告冯燕娣预交），由原告冯燕娣负担148.83元，被告开平恒威房地产开发有限公司、开平市恒富房地产开发有限公司负担529.90元。原告冯燕娣多预交的案件受理费529.90元，由本院予以退回；被告开平恒威房地产开发有限公司、开平市恒富房地产开发有限公司应向本院补缴案件受理费529.90元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员　李章平二〇二一年九月一日法官助理　潘振华书 记 员　李瑞云广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0783民初2929号原告：冯燕娣，女，1988年3月15日出生，汉族，住址：广州市天河区。委托诉讼代理人：林孝祥，广东国晖（江门）律师所律师。委托诉讼代理人：刘欣欣，广东国晖（江门）律师所律师。被告：开平恒威房地产开发有限公司，住所地：广东省开平市水口镇绿苑别墅区C-14号，统一社会信用代码：91440783775096968A。法定代表人：邝锦标。被告：开平市恒富房地产开发有限公司，住所地：广东省开平市水口镇绿苑别墅区C-14号，统一社会信用代码：914407837709902744。法定代表人：周丽华。原告冯燕娣与被告开平恒威房地产开发有限公司（以下简称“恒威公司”）、开平市恒富房地产开发有限公司（以下简称“恒富公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年6月2日立案后，依法适用简易程序，并于同年7月21日公开开庭进行了审理。原告冯燕娣的委托诉讼代理人林孝祥到庭参加诉讼，被告恒威公司、恒富公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯燕娣向本院提出诉讼请求：一、请求被告恒威公司向原告冯燕娣支付逾期交房违约金50078元（违约金以购房总款为基数，按日万分之二从2017年9月01日计算至2019年8月31日）；二、请求被告恒威公司支付欠缺电器费用12220元；三、请求被告恒富公司对上述诉讼请求承担连带清偿责任；四、本案诉讼费用由被告恒威公司、恒富公司承担。事实和理由：2018年7月12日，原告与被告恒威公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告恒威公司开发的位于开平市，合同号为：0161993，总金额343000元，原告已完成付款义务。双方约定于2017年8月31日前被告恒威公司向原告交付房屋，但直至2019年8月31日被告才向原告交房，逾期730天，根据合同约定，被告恒威公司逾期超过60天向原告交付房产的，被告恒威公司应当向原告按日支付已交房价款万分之四的违约金，但经原告多次与被告恒威公司沟通违约金的事宜，被告恒威公司均不予以正面的回复，并告知原告可以通过法律途径解决纠纷。原告根据公平原则，按每日万分之二计算逾期交房违约金，同时被告恒威公司至今仍拖欠原告电器费用12220元。就违约金问题，原告与被告恒威公司多次协商未果，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请依法判决。被告恒威公司答辩称，一、延迟交房的原因，除了恒威公司经验不足外，还有暴雨、台风、春节等节假日因素，导致施工暂停，也造成了相应的顺延；二、违约金约定过高，恒威公司请求调整为每天万分之零点五；三、被告恒威公司与被告恒富公司是相互独立的法人，恒富公司与本案无关。恒富公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，被告恒威公司、恒富公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应视为其放弃质证的权利。对原、被告提供的如下证据：原告身份证复印件一份、企业信用信息公示报告复印件一份、《商品房买卖合同》原件一份、发票原件一张、上述证据具有真实性、合法性，证据之间能相互印证，与本案有关联性，且被告无证据加以推翻，故本院予以确认并在卷佐证。原告申请撤回“请求被告恒威公司支付欠缺电器费用12220元”的诉讼请求，故此对《一期设备价格确认表》、《关于欠缺空调及热水器的安装方案》本院不作审查认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落开平市水口镇紫薇路39号（国有土地使用权证号：开府国用（2010）第0***2号）土地的使用权人为恒威公司，土地使用面积为114195平方米。被告恒威公司于2016年在该土地上开发建设商品房，并取得开发项目名称为“水口镇石龙东路18号绿苑山庄7区5幢住宅楼”的商品房预售许可证（编号：开预许字第2015109号）。2018年8月12日，原告冯燕娣与被告恒威公司签订了编号为0161993的《商品房买卖合同》合同，约定原告购买被告恒威公司所开发的位于开平市，建筑面积为75.44平方米，总房款343000元。合同第八条关于商品房交付条件的约定为：“出卖人应当在2017年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人适用：2、该商品房经综合验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、因买受人的行为直接导致出卖人不能依约交付商品房的。因政府部门行政行为导致出卖人延迟交付商品房的。”第九条关于逾期交付责任的约定为“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理。1.按照逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的30%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四（该比率应不低于第（1）项中的比率）的违约金。”签订合同后，原告已向被告恒威公司付清购房款343000元。房屋建设过程中，恒威公司因自身问题和受台风“天鸽”影响导致未能于2017年8月31日前将符合交付标准的商品房交付给原告使用。原告已于2019年8月31日收到被告交付给原告的房屋。法庭辩论终结后，原告冯燕娣于2021年8月26日向本院提交书面申请要求撤回第二项项诉讼请求，诉讼请求变更为：一、请求被告恒威公司向原告支付逾期交房违约金50078元（违约金以购房总款为基数，按日万分之二从2017年9月01日计算至2019年8月31日）；二、请求被告恒富公司对上述诉讼请求承担连带清偿责任；三、本案诉讼费用由被告恒威公司、恒富公司承担。另查明，开平市遭遇几十年一遇的十四级超强台风“天鸽”登陆，影响了恒威公司建筑工程建设进度。再查明，被告恒威公司为被告恒富公司一人持股100%的一人有限责任公司。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，本案的法律事实发生在民法典施行前，故适用当时的法律、司法解释的规定。涉案商品房所在的建设项目已取得商品房预售许可证，冯燕娣与恒威公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性效力性规定，应合法有效，双方应当全面、诚实地履行合同。冯燕娣已全额交付购房款，但恒威公司在2017年8月31日前未将验收合格的商品房交付给冯燕娣，恒威公司逾期交付商品房的行为已明显违反《商品房买卖合同》的约定，应承担违约民事责任。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，原告请求恒威公司承担逾期交房违约金于法有据，本院予以支持。根据《合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，原告在诉讼过程中未能提交证据证明因恒威公司逾期交付房屋造成其实际损失的情况，被告恒威公司答辩认为原告诉请违约金标准过高，请求予以调整。综合涉案购房合同的履行情况、涉案房屋同地段同类房屋的租金价格等因素考虑，本院认为原告请求违约金按已交付房价款每日万分之二的标准计付合理。恒威公司以暴雨、台风等不可抗力和春节等节假日因素可在逾期违约的时间中扣减一定天数的要求，本院考虑2017年的台风“天鸽”的影响程度，酌情在逾期违约的时间中扣减20天，因此，违约金应自2017年9月21日起计算至原告收到被告恒威公司交付房产之日的前一天（即2019年8月30日）。故此，被告恒威公司应向原告支付逾期交房违约金48637.4元（以房款343000元为基数，从2017年9月21日起至原告收到被告恒威公司交付房产之日的前一天即2019年8月30日止，按每日万分之二计付）。原告请求撤回“请求被告恒威公司支付欠缺电器费用12220元”的诉讼请求，没有违反法律规定，本院予以准许。关于被告恒富公司应否承担连带责任的问题。依据《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”的规定，被告恒威公司属一人公司，被告恒富公司是被告恒威公司唯一股东，被告恒富公司没有证据证明被告恒威公司财产独立于恒富公司的财产，故此，被告恒富公司应对被告恒威公司的所负原告违约金的债务承担连带责任。被告恒威公司及恒富公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”的规定，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十六条、第六十条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一、被告开平恒威房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内支付违约金48637.4元给原告冯燕娣；二、被告开平市恒富房地产开发有限公司对被告开平恒威房地产开发有限公司以上所负原告冯燕娣违约金48637.4元的债务承担连带清偿责任；三、驳回原告冯燕娣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1357.46元，适用简易程序减半收取计678.73元（此款已由原告冯燕娣预交），由原告冯燕娣负担148.83元，被告开平恒威房地产开发有限公司、开平市恒富房地产开发有限公司负担529.90元。原告冯燕娣多预交的案件受理费529.90元，由本院予以退回；被告开平恒威房地产开发有限公司、开平市恒富房地产开发有限公司应向本院补缴案件受理费529.90元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员　李章平二〇二一年九月一日法官助理　潘振华书 记 员　李瑞云 来源：百度“马 克 数据网”