杨扬、王溪远等租赁合同纠纷民事二审民事判决书（2021）辽01民终12218号

• 案件编号

  （2021）辽01民终12218号

• 案件名称

  杨扬、王溪远等租赁合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  辽宁省沈阳市中级人民法院

• 所属地区

  辽宁省沈阳市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/13 0:00:00

• 当事人

  杨扬;王溪远;张红军;沈阳燃料集团三公司

• 案件缘由

  租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终12218号上诉人（原审原告、反诉被告）：杨扬，女，1995年8月18日出生，汉族，住辽宁省本溪市平山区。委托诉讼代理人：武甜甜，辽宁尧盛律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：王溪远，男，1994年9月15日出生，汉族，住辽宁省本溪市平山区。委托诉讼代理人：武甜甜，辽宁尧盛律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：张红军，女，1963年4月1日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：谢权，辽宁申源律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛羽，辽宁申源律师事务所律师。原审被告：沈阳燃料集团三公司，住所地和平区砂川街46号。法定代表人：赵振平，该公司总经理。委托诉讼代理人：王恒，辽宁成功金盟律师事务所律师。上诉人杨扬、王溪远因与上诉人张红军、原审被告沈阳燃料集团三公司租赁合同纠纷一案。沈阳市和平区人民法院作出（2018）辽0102民初4415号民事判决，张红军不服向本院提起上诉。本院审理后，作出（2019）辽01民终5975号民事裁定发回重审，重审后，一审法院作出（2020）辽0102民初716号民事判决，杨扬、王溪远、张红军均不服向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。杨扬、王溪远上诉请求：1.判令撤销沈阳市和平区人民法院(2020)辽0102民初716号民事判决书，依法改判同意上诉人全部诉讼请求。2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、关于上诉人能否解除合同问题，一审法院认为上诉人未尽到注意义务，在履行了部分义务后不能法定解除合同，这与事实不符。首先，在本案中，被上诉人在与上诉人签订租房合同时故意隐瞒了涉案房屋已经将六楼三间房屋出租不能交付的事实，使上诉人在不知情的情形下才签订了租赁合同。在这种情况下合同成立的事实是建立在被上诉人故意隐瞒基础上，使得上诉人做出错误意思表示，即上诉人本意整租涉案房屋，不能与他人共用，如被上诉人在租赁开始就向上诉人明示不能交付合同中约定的完整的房屋，即1631平方米，上诉人根本不会选择本案房屋。其次，被上诉人张红军未能按合同7.9条约定，提供办理养老院相关材料。办理养老院，依据当时的审批机关民政局要求，需提供房主的身份证明、房屋的产权证、竣工验收单等一次性告知单要求的办理养老院的全部手续。这一点从上诉人提供的录音证据中即可看出，张红军在上诉人交纳了部分租金和押金后，不配合提供相关手续，态度蛮横，百般推诿，甚至提出办假的地勘图等。上述情况使得上诉人最后意识到，张红军无意履行合同义务，仅是为了把房屋出租出去获利即可。最后，根据中华人民共和国行业标准，养老机构要求在四楼以上安装电梯，而安装电梯需要被上诉人张红军提供相关资料，上诉人已去审批局要求出现场勘察，一审中上诉人代理人调取了当时上诉人提交申请，审批局现场勘察的申请材料，进而证明了上诉人非无意承租，而是诚心租赁建造养老院。被上诉人至今未能举证其交付了任何资料给上诉人，原审仅依据被上诉人提供的一张物业公司出具的复印费发票就认为，张红军为上诉人调取了相关材料，是不正确的，调取了什么材料，如何给上诉人，一审未予以查实，而本案张红军应负责证明其已履行合同义务，交付上诉人建养老院的全部材料。本案事实是张红军不能按照设计院和城建局要求提供全部资料，导致审批不能通过，故上诉人租赁涉案房屋开办养老机构的合同目的不能实现，上诉人依法有权解除合同。二、一审法院认为上诉人存在违约行为，故酌定被上诉人应部分返还租金是错误的。本案系被上诉人张红军存在违约行为。涉案合同系双方在2018年1月28日签订，上诉人于当日给付定金1万元和租金17万元，又于2018年1月30日给付17万元，随后即办理养老机构的相关审批手续，在办理过程产生争议，上诉人即向被上诉人提出解除合同，并于2018年3月27日向一审法院提起本案诉讼，足以证明涉案租赁合同并未实际履行，且上诉人在本案中并无过错，故应返还上诉人已经交纳的全部租金，而一审法院却在无任何依据的情况下任意酌定，仅判决返还12万元没有事实和法律依据。三、本案系发回重审案件，在原一审中上诉人的诉讼请求中的第一项为解除合同，后变更为撤销合同，未二次开庭但支持了上诉人诉讼请求。故本案系程序问题，而非实体问题，而现一审却未按程序问题进行审理而作出与原一审相反认定，与二审要求不符。四、两次一审中，上诉人均提交了大量的录音证据，在录音中，被上诉人张红军均对上诉人要求提供办理养老机构、改造电梯等相关材料进行推诿，拒不提供，上述录音材料均是真实存在的，而一审法官对录音证据均只字不提，录音证据虽不及书证的证明效力，但对还原案件事实有重要作用，录音能够体现出上诉人的合同目的不能实现系被上诉人具有重大过错，系其违约行为导致。综上，请求二审法院支持上诉人的全部上诉请求。张红军辩称，我方认为应该驳回杨扬、王溪远的全部上诉请求，支持我方的上诉请求，具体理由，一、杨扬、王溪远已经完全查看了房屋的内部使用情况，并且再其出具的五张图纸上已经标注了在第六层已经被移动公司占据了房间不能够被使用，完全写明了在六层案涉房屋能够被使用的租赁房间数量为11间，其图纸上写明的是（2*4+3=11beds）所以足以说明杨扬、王溪远是知道案涉房屋的现状进行租赁，其次合同中7.9条约定的内容是指张红军能够提供的内容，而不是按照杨扬、王溪远的无理要求进行提供，此点可见2018年2月10日杨扬、王溪远提供的录音证据载明其二人所要的是将案涉楼房挖去一角才能出具的地勘图，此点显然不能做到。案涉合同及纠纷只是租赁合同，不是建设施工，所以不可能将房屋改变原来的状态，此次二人的无理要求最后张红军已为杨扬、王溪远尽了自己全部自己能尽的义务，到规划局调取了九张大图纸，而且是在沈阳燃料集团三公司相关负责人陪同下才调取，并且交付了杨扬、王溪远，并询问了许多相关部门，尽到了自己能尽的全部义务，但杨扬、王溪远是因其他原因，不能够继续租赁房屋而寻找不能成立的理由，在租金交付的两三天之内在录音中就百般要解除合同，给张红军出各种难题，所以我方认为杨扬、王溪远的解除合同无任何法律及事实依据。针对上诉的第二点因张红军不存在任何违约事由，所以不应当予以返还二人任何款项，同时依据双方合同第9.4条，杨扬、王溪远单方解除合同租金不予退还，现本案中是二人先提起解除合同诉讼，表明其单方解除合同额的意思，所以所收租金不应予以退还。针对上诉的第三点、发回重审是对事实的全部审理，不仅仅是程序审理。第四、上诉的第四点中所谓的提交录音证据，均在重审中予以质证，无法证明张红军存在任何违约事实。均上请求驳回杨扬、王溪远的全部诉讼请求。沈阳燃料集团三公司述称一审法院认定事实清楚，适用法律正确，驳回上诉。张红军上诉请求：1.请求依法撤销（2020）辽0102民初716号民事判决书，改判驳回被上诉人原审全部诉讼请求，支持上诉人原审全部反诉请求；2.本案诉讼费由二被上诉人承担。事实与理由：原审法院认定事实不清，案涉合同并未丧失继续履行的条件，不应当解除。被上诉人在原审提出案涉房屋不具备开设养老院的条件在于没有电梯，现经审批，已经将电梯安装完毕，并投入使用。案涉房屋的现使用人即案外人沈阳福润康养老服务运营管理有限公司根据相关文件，通过努力已经在开办养老院，虽现在案涉房屋被其租赁使用，但是并不意味着上诉人无法将房屋交付给被上诉人租赁使用，上诉人完全有能力将案涉房屋交付二被上诉人租赁使用，但原审法院并未实际查明上诉人是否能将案涉房屋再次交付给被上诉人，就直接认定案涉合同不能继续履行，从而判决解除合同，属于事实认定不清，应予改判。原审法院认定事实错误，是被上诉人违约在先不想继续承租案涉房屋，应当由其继续支付欠付上诉人的租金20万元。被上诉人在与上诉人进行多次沟通后，表现出了极大的诚意想要承租案涉房屋开设养老院，上诉人也做了相应的准备，为其腾空房屋，但因被上诉人得不到开设养老院的补助，主观的退缩，及客观的不行动，故是其不想继续履行合同，从而找和各种理由想要解除合同，现案涉房屋显然已具备开设养老院的各项条件，上诉人也可以向被上诉人交付房屋，故案涉合同应当继续履行，上诉人不应当返还给被上诉人已缴纳的租金，而是由其继续支付剩余欠付的租金20万元。综上所述，上诉人认为，案涉合同是双方真实的意思表示，上诉人也遵守诚实信用原则对被上诉人履行了告知义务和交付的合同义务，并无任何违约之处，合同不应当解除，望二审法院查明事实，予以改判。杨扬、王溪远辩称，本案违约责任不在杨扬、王溪远，一审中提供的录音证据中表明张红军不履行提供民政局要求申报养老院的地勘图等材料，并且一审申请法院调取的审批局勘验科提供的证据也表明，被上诉人意欲审批经营养老院不存在反悔一说。二、本案所涉房屋一直没有交接，本案两次一审杨扬、王溪远提供的美团截图证据表明，张红军的宾馆一直在营业，美团评论不断，没有任何营业损失，不应该扣除任何酌定损失。三、录音证据也是一种证据形式反映当时真实情况，一审证据可看出张红军拒不提供民政局审批单要求的全部材料，在2018年2月1日录音中，张红军明确表示，提供材料强人所难，让杨扬、王溪远打官司，他不管，并且称地勘图我也给你出吗，以上均可看出其未尽房屋租赁协议7.9条约定的提供相关手续的义务。沈阳燃料集团三公司述称一审法院认定事实清楚，适用法律正确，驳回上诉。杨扬、王溪远向一审法院提出诉讼请求：1.依法解除原告与被告张红军签署的房屋租赁协议；2.判令二被告返还原告已交付的各项费用35万元人民币及偿还占用该款期间的银行利息损失（自2018年1月30日计算至实际支付之日止，按银行同期贷款利息计算）；3、案件诉讼费用由被告承担。张红军反诉请求:1.判令二反诉被告继续履行与反诉原告于2018年1月28日签订的房屋租赁协议，并给付未付末尾款20万元；2.反诉费用由二反诉被告承担。一审法院认定事实：被告沈阳燃料集团三公司系沈阳市和平区砂川街46号、建筑面积1631平方米房屋的所有权人。2016年2月1日，被告沈阳燃料集团三公司（甲方）与被告张红军（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落于沈阳市和平区砂川街46号的房屋，面积为1631㎡租给乙方使用，房屋租赁期限自2016年3月1日至2024年2月29日止，共8年，租金为每年260,000元；房屋的装修、维修及水、电等费用，室内、外的设施维护费用均由乙方承担；乙方可以在本合同有效期内，将承租房屋转租或转借给第三人，但转租转借时间不得超过本合同终止时间。2018年1月28日，原告杨扬、王溪远（乙方）与被告张红军（甲方）签订了一份《房屋租赁协议》，约定甲方将坐落于沈阳市和平区砂川街46号，建筑面积1631平方米的房屋（现为爱家风尚快捷宾馆）出租给乙方使用，租赁期为6年，自2018年2月1日至2024年1月31日止，租金每年450,000元，每年的第1月交纳下年度租金，乙方在协议签订时，除交纳第一年租金外，还应向甲方交纳甲方所开宾馆现有物品及设备在乙方经营期内的使用押金100,000元，该押金在乙方经营期满后，如没有损坏，则由甲方如数返还（该押金没有利息），具体物品详见明细并经双方签字认定；甲、乙双方签订合同日（2018年1月28日），乙方对甲方支付押金十万元，房租二十五万元，共计三十五万元（含一万元定金），尾款部分二十万元乙方于30日内付清；第七条双方权利和义务：7.1甲方在协议签订时保证出租对房屋及设备具备使用条件；7.2乙方保证所租房屋用于养老院经营；7.3乙方在租赁期内可根据经营需要，在不影响房屋主体情况下，对房屋及设施进行部分装修改建；……7.9甲方需向乙方提供办理养老院审批登记所需相关手续，如因已有动迁规划造成无法审批养老院手续，则甲方退还乙方所交租金及押金，本协议自动解除；9.4乙方如在租赁期内，在未与甲方协商一致的情况下，单独终止本协议，除甲方所收取的租金不予返还外，乙方还应按当年所交租金的10%承担违约金。同时乙方在经营期内自行装修的设备归甲方所有。二原告向被告张红军支付定金10,000元。合同签订后，二原告于2018年1月28日给付被告张红军170,000元、于2018年1月30日给付被告张红军170,000元，以上共计支付350,000元。2018年1月29日，二原告向沈阳市和平区政务审批服务局递交养老机构审批（筹建）申请，经现场勘验，因二原告提出申请养老机构审批（筹建）不符合开办养老机构要求，未予受理。沈阳市和平区政务审批服务局出具区域内养老机构审批（设立）一次性告知单，办理要件：1.沈阳市养老机构设立申请书，2.申请人、拟任法定代表人或者主要负责人的资格证明文件，3.名称核准通知书、章程、管理制度，4.服务场所的产权证明、房屋租赁合同（5年以上，含5年）（房屋所有者身份证明（验原件、留复印件）、产权证明（验原件、留复印件）、租赁合同），5.建设单位的竣工验收合格证明，6.食品经营许可证，7.环境保护部门的验收报告或者审查意见，8.公安消防部门的建设工程消防设计审核、消防验收合格意见或消防备案凭证，9.管理人员、专业技术人员、服务人员的名单、身份证明文件和健康状况证明，10.法定代表人（主要负责人）基本情况登记表，11.委托办理的需提交委托书。办理程序：预约勘验—受理—办结。2018年2月5日，被告张红军在沈阳市城市建设档案馆为二原告调取涉诉房屋档案材料。二原告称以为上述材料为虚假，未予留存。二原告以六楼有三间移动设备间，涉诉房屋无法完整交付及要求被告张红军提供办理养老院所需的房主出具的审批手续时，被告拒绝配合，不出具相关的房产证、土地证等材料，双方产生纠纷，二原告于2018年3月27日向一审法院提起诉讼。另查，现涉诉房屋由案外人沈阳福润康养老服务运营管理有限公司租赁，该公司于2019年5月10日取得营业执照，登记的住所地为辽宁省沈阳市和平区砂川街46号，经营范围为养老服务。一审法院认为，原、被告签订的租赁合同系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。本案中，原告以六楼有三间移动设备间，涉诉房屋无法完整交付及要求被告张红军提供办理养老院所需的房主出具的审批手续时，被告拒绝配合，不出具相关的房产证、土地证等材料为由，请求解除房屋租赁协议。其中六楼存在移动设备间，无法将涉诉房屋完整交付的问题，在签订房屋租赁协议时，二原告应对涉诉房屋的状况尽到相应的注意义务，而在已履行了部分合同义务后以此为由解除合同，不符合法律规定的合同解除的情形，原告解除合同的理由不成立。其中要求被告提供办理养老院所需的房主出具的审批手续时，被告拒绝配合，不出具相关的房产证、土地证等材料的问题，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。张红军在原告要求提供房屋档案材料后于2018年2月5日前往沈阳市城市建设档案馆调取涉诉房屋的档案材料，二原告称档案材料是假的，没有保留，而未能向一审法院提交，因原告未能出示被告调取的涉诉房屋的档案材料，不能确认被告张红军在上述行为中存在过错。但原、被告未对涉诉房屋进行交付，且已再行对外出租，已由案外人沈阳福润康养老服务运营管理有限公司租赁使用，原、被告之间的合同目的已不能实现，故关于原告请求的解除房屋租赁协议，应予支持。关于原告请求的二被告返还原告已给付的各项费用35万元及偿还利息损失，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。本案中，自原告于2018年3月27日起诉，被告收到原告的起诉状后已明知原告要求解除房屋租赁合同，虽然被告提出了反诉，但亦明知双方之间的合同已无继续履行的可能，且在原告支付了部分租金后，因行政审批未予受理，原告在合同约定的30日内也未再行支付尾款，未进行房屋的交接，被告虽对房屋交接进行了准备，但之后实际发生了对外出租，其对不再经营宾馆的意向已确定，综合上述情况，被告应对已付的租金予以适当返还，故酌定被告张红军返还二原告已付租金120,000元（250,000元-130,000元）。合同解除后，押金应予返还。关于二原告主张由被告张红军、沈阳燃料集团三公司共同承担返还责任，被告沈阳燃料集团三公司并非房屋租赁协议的相对方，原告未提供证据证明其向被告沈阳燃料集团三公司支付租金及定金等费用，故对于二原告对被告沈阳燃料集团三公司的主张，不予支持。关于二原告主张的利息损失，缺乏事实及法律依据，不予支持。关于反诉原告张红军请求的二反诉被告继续履行与反诉原告于2018年1月28日签订的房屋租赁协议，并给付未付末尾款20万元，在二原告提起诉讼后，反诉原告对涉诉房屋的租赁使用已重新处分，涉诉房屋已由案外人沈阳福润康养老服务运营管理有限公司租赁使用，合同已丧失继续履行的条件，故对于反诉原告张红军的该项诉讼请求，不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、解除原告杨扬、王溪远与被告张红军于2018年1月28日就位于沈阳市和平区砂川街46号房屋签订的《房屋租赁协议》；二、被告张红军自本判决生效之日起十日内返还原告杨扬、王溪远押金100,000元、租金120,000元；三、驳回原告杨扬、王溪远其他诉讼请求；四、驳回反诉原告张红军的反诉请求。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向原告加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,574元（原告已预交），由原告杨扬、王溪远承担2,461元，由被告张红军承担4,113元。保全费2,370元，由原告杨扬、王溪远承担887元，由被告张红军承担1,483元。反诉受理费2,150元，由反诉原告张红军承担。二审期间，当事人未提交证据。本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为,杨扬、王溪远与张红军签订的租赁合同系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。关于案涉房屋租赁合同是否应当解除的问题。本案杨扬、王溪远与张红军未对涉诉房屋进行交付，且房屋现由案外人沈阳福润康养老服务运营管理有限公司租赁使用，故一审认定双方间合同目的已不能实现，解除合同并无不当。关于合同解除的后果。杨扬、王溪远以六楼有三间移动设备间，涉诉房屋无法完整交付及要求被告张红军提供办理养老院所需的房主出具的审批手续时，被告拒绝配合，不出具相关的房产证、土地证等材料为由，请求解除房屋租赁协议。其中六楼存在移动设备间，在双方签订合同时杨扬、王溪远应对涉诉房屋的状况尽到相应的注意义务，杨扬、王溪远以此为由认为合同不能履行的责任在于张红军，本院不能支持。张红军于2018年2月5日前往沈阳市城市建设档案馆调取涉诉房屋的档案材料，杨扬、王溪远称档案材料是假的，没有保留，而未能向一审法院提交，并结合此后沈阳福润康养老服务运营管理有限公司使用案涉房屋经营养老院的事实，一审没有认定张红军不能提供相关材料正确，本院予以确认。一审考虑本案未进行房屋的交接，之后张红军实际有对外出租了案涉房屋，一审酌定对已付的租金予以适当返还正确，本院予以维持。综上所述，上诉人杨扬、王溪远和张红军的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。杨扬、王溪远预交的二审案件受理费6574元，由上诉人杨扬、王溪远负担；张红军预交的二审案件受理费10874元，由上诉人张红军负担本判决为终审判决。审判长　　姜会军审判员　　金　鑫审判员　　赵　智二〇二一年九月十三日书记员　　凌嘉蔓本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 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