北京誉全球商贸有限公司与北京市通州区凉水河事务中心房屋租赁合同纠纷二审民事判决书（2021）京03民终10747号

• 案件编号

  （2021）京03民终10747号

• 案件名称

  北京誉全球商贸有限公司与北京市通州区凉水河事务中心房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

• 审理法院

  北京市第三中级人民法院

• 所属地区

  北京市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/10 0:00:00

• 当事人

  北京誉全球商贸有限公司;北京市通州区凉水河事务中心

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终10747号上诉人（原审被告）：北京誉全球商贸有限公司，住所地北京市通州区台湖镇高古庄村委会南500米。法定代表人：谷建华，总经理。委托诉讼代理人：陈萌，北京泓聚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京市通州区凉水河事务中心，住所地北京市通州区台湖镇高古庄村南。法定代表人：柳德明，主任。委托诉讼代理人：张松，北京市德通律师事务所律师。上诉人北京誉全球商贸有限公司（以下简称誉全球公司）因与被上诉人北京市通州区凉水河事务中心（以下简称凉水河中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初29537号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。誉全球公司上诉请求：1．撤销一审判决，发回重审；2．一审、二审诉讼费用由凉水河中心承担。事实与理由：一、一审法院认定誉全球公司与凉水河中心订立的租赁合同，当事人可以随时解除合同，并据此判令双方签订的《凉水河所原址租赁合同》于2020年12月25日解除，属于事实认定不清。在前期已有合同的基础上，2012年11月30日誉全球公司与凉水河中心就位于通州区台湖镇高古庄村原凉水河管理所的房屋45间及院落（以下简称涉案房屋及院落）签订《凉水河所原址租赁合同》（以下简称租赁合同）一份，并连续续签至2018年11月30日。租赁合同明确约定如誉全球公司按期交纳租金，合同自动顺延。誉全球公司按时向凉水河中心交纳了租金，凉水河中心未说明理由退回，合同应当根据双方约定自动顺延。二、根据涉案租赁合同约定，如须中止，凉水河中心须提前半年通知誉全球公司，并对誉全球公司增加与改善的不可移动设备设施、建筑等给予相应补偿。一审庭审中，誉全球公司要求凉水河中心对合同解除后其所投入的增建设施设备、建筑等损失一并处理。一审法院判决誉全球公司与凉水河中心于2012年11月30日签订的《凉水河所原址租赁合同》解除，但未将合同解除的后果向誉全球公司释明，亦未对誉全球公司提出的应对其投入进行的增建设施设备、建筑等一并处理，系未查清事实。凉水河中心辩称，同意一审判决，不同意誉全球公司的上诉请求及理由，请求二审驳回上诉，维持原判。凉水河中心向一审法院起诉请求：1．确认《凉水河所原址租赁合同》权利义务终止；2．判令誉全球公司返还位于北京市通州区台湖镇高古庄村原告的房屋45间及院落；3．判令誉全球公司支付自2018年12月1日至誉全球公司腾退之日止的占用费，按租赁合同标准每年3万元计算。4．诉讼费由誉全球公司负担。一审法院认定事实：2017年11月17日北京市通州区凉水河管理所更名为北京市通州区凉水河事务中心。2012年11月30日凉水河中心（出租方，甲方）和誉全球公司（承租方，乙方）签订《凉水河所原址租赁合同》（以下简称租赁合同），约定：一、甲方将位于通州区台湖镇高古庄村原凉水河管理所的房屋45间（其中正房22间、厢房23间）及院落，共计占地约6．1亩租给乙方用于经营及办公使用，如乙方改做其他用途必须经过甲方同意，并另行签订合同。二、甲方将上述房屋及场地租给乙方使用，租期为壹年，即2012年12月1日至2013年11月30日，年租金人民币叁万元整，如乙方按期交纳租金，本合同自动顺延……租赁合同期限届满后，双方通过签订书面协议的方式续约五次，每次续约期限为一年，合同期限续至2018年11月30日，合同期内的租金誉全球公司已全部付清。2019年12月25日誉全球公司通过银行汇款方式向凉水河中心支付2018年12月1日至2020年11月30日的租金6万元，2019年12月26日凉水河事务中心将上述款项退回。2020年10月27日誉全球公司通过银行汇款方式向凉水河中心支付2020年12月1日至2021年11月30日的租金3万元，凉水河事务中心于当日将上述款项退回。关于租赁合同期限届满后续约问题，凉水河中心表示2018年12月1日后其未收取誉全球公司租金，且已通过电话方式通知誉全球公司不再续约。誉全球公司表示凉水河中心未明确告知不再续约并让其等能收钱时再交纳租金，合同期限届满后已转为不定期租赁合同。一审法院认为，凉水河中心与誉全球公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制规定，该合同及补充协议有效。合同双方均应按照合同约定享有权利和履行义务。凉水河中心虽表示其已通知誉全球公司不再续约，但未提供相应证据证明且誉全球公司否认，其退回租金的行为在合同期限届满之后，亦无法直接推定出不再续约的意思表示，故法院对其已通知誉全球公司不再续约的意见不予采纳。租赁合同期间届满后，誉全球公司继续使用涉案房屋和院落，凉水河中心未提出异议，租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。经一审法院释明凉水河中心表示若法院认定租赁合同继续有效，其主张租赁合同于2018年11月15日解除，法院认为双方订立的租赁合同为不定期合同且以持续履行的债务为内容，当事人可以随时解除合同，但应当在合理期限前通知对方。当事人一方未通知对方的，直接以提起诉讼或者申请仲裁方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。本案起诉状副本于2020年12月25日送达誉全球公司，故租赁合同于2020年12月25日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。现双方合同依法解除，誉全球公司应返还涉案房屋及院落并支付凉水河中心2018年12月1日至2020年12月25日的租金62083．33元和自2020年12月26日起至实际腾退之日止的房屋占用损失，具体数额参照租赁合同约定的租金标准每年3万元计算。凉水河中心对房屋占用费的主张未超出合理范围，法院予以支持。关于誉全球公司所称涉案土地上增建地上物和设备设施损失，誉全球公司可以另行主张。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第十条，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条之规定，判决：一、北京市通州区凉水河事务中心与北京誉全球商贸有限公司2012年11月30日签订的《凉水河所原址租赁合同》于2020年12月25日解除；二、北京誉全球商贸有限公司将承租的位于北京市通州区台湖镇高古庄村的45间房屋及院落腾退给北京市通州区凉水河事务中心，于判决生效之日起三十日内执行清；三、北京誉全球商贸有限公司支付北京市通州区凉水河事务中心自2018年12月1日起至2020年12月25日止的租金62083．33元，于判决生效之日起七日内执行清；四、北京誉全球商贸有限公司支付北京市通州区凉水河事务中心自2020年12月26日起至实际腾退之日止的占用费（占用费的标准为每年人民币三万元），于判决生效之日起七日内执行清；五、驳回北京市通州区凉水河事务中心其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，誉全球公司围绕上诉请求依法提交了证据。凉水河中心未提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。誉全球公司向本院提交如下新证据：证据1．2021年5月27日兴业银行汇款回单打印件，金额是62083．33元；证据2．2021年7月14日兴业银行汇款回单打印件，金额是3万；证明目的为，上述款项均是一审判决后转账的，证明誉全球公司已经将租金交纳至2021年12月25日，根据双方合同约定誉全球公司支付租金合同应当顺延。凉水河中心质证意见为，第一张2021年5月27日转账凭证的62083．33元凉水河中心已收，当时凉水河中心不清楚誉全球公司上诉的情况，认为是执行款。故按判决书给誉全球公司开出了对应额度的租金的发票。对此证据真实性认可，但对方想证明凉水河中心收取租金就构成合同的延续不能成立。第二张2021年7月14日转账凭证的30000元已经打入凉水河中心帐户，凉水河中心未开出任何票据。对此证据真实性无异议，但对其强行转款就想证明合同应继续履行是不成立的。本院对上述证据认定如下：凉水河中心对誉全球公司提供的证据真实性认可，本院对证据真实性予以确认，该证据不足以证实誉全球公司其他证明目的。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，凉水河中心与誉全球公司签订的租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制规定，属合法有效，双方均应依约履行。根据查明的事实，双方合同期限至2018年11月30日，此后双方未签订租赁合同。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，租赁合同期间届满后，誉全球公司继续使用涉案房屋和院落，凉水河中心未提出异议，租赁合同继续有效，双方成立不定期房屋租赁合同关系，当事人可以随时解除合同，但应当在合理期限前通知对方。当事人一方未通知对方的，直接以提起诉讼或者申请仲裁方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。本案起诉状副本于2020年12月25日送达誉全球公司，一审法院认定租赁合同于2020年12月25日解除，合法有据。誉全球公司上诉主张按照租赁合同约定如其按期交纳租金，合同自动顺延。本案中凉水河中心已经通过起诉的方式主张解除合同并明示不再续约，誉全球公司在一审判决后支付租金以达到续约的效果，与合同双方当事人意思自治原则相悖，其上述主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。一审法院认定双方合同解除后，誉全球公司应返还涉案房屋及院落并支付凉水河中心2018年12月1日至2020年12月25日的租金62083．33元和自2020年12月26日起至实际腾退之日止的房屋占用损失，具体数额参照租赁合同约定的租金标准每年3万元计算，合法有据，本院予以维持。凉水河中心对房屋占用费的主张未超出合理范围，一审法院予以支持，并无不当。一审判决后，誉全球公司已于2021年5月27向凉水河中心支付租金62083．33元，并于2021年7月14日支付占用费3万元，本院对此予以确认。誉全球公司并未在一审中就其所主张的相关损失提起反诉，其上诉主张一审法院应对其投入损失一并处理，缺乏依据，本院对此不予采纳。双方对此如有争议，可另行解决。综上所述，北京誉全球商贸有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由北京誉全球商贸有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长　何灵灵审 判 员　张印龙审 判 员　周艳雯二〇二一年九月十日法官助理　何　平法官助理　卫孚嘉书 记 员　卢园园