郭宏伟、鞍山市利扬置业有限公司等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书（2021）辽03民终239号

• 案件编号

  （2021）辽03民终239号

• 案件名称

  郭宏伟、鞍山市利扬置业有限公司等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  辽宁省鞍山市中级人民法院

• 所属地区

  辽宁省鞍山市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/1 0:00:00

• 当事人

  郭宏伟;鞍山市利扬置业有限公司;贾季;杨慧

• 案件缘由

  房屋买卖合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国合同法》:第八条第一款；《中华人民共和国合同法》:第八条第二款；《中华人民共和国合同法》:第六十条第一款；《中华人民共和国合同法》:第六十条第二款；《中华人民共和国合同法》:第八十四条；《中华人民共和国合同法》:第九十四条；《中华人民共和国合同法》:第九十四条第一项；《中华人民共和国合同法》:第九十四条第二项；《中华人民共和国合同法》:第九十四条第三项；《中华人民共和国合同法》:第九十四条第四项；《中华人民共和国合同法》:第九十四条第五项；《中华人民共和国合同法》:第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第二项

辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽03民终239号上诉人（原审原告）:郭宏伟，男，1973年12月25日出生，汉族，住鞍山市铁**。委托诉讼代理人：常江，辽宁荣略律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：鞍山市利扬置业有限公司，住所地鞍山市台安县台北街道办事处大庆东路街**。法定代表人：李森，该公司经理。原审第三人：贾季，男，1971年9月12日出生，汉族，住鞍山市铁**。原审第三人：杨慧，女，1972年12月26日出生，汉族，住鞍山市铁**。二原审第三人共同委托诉讼代理人：宋世枭，辽宁钢城正大律师事务所律师。上诉人郭宏伟因与被上诉人鞍山市利扬置业有限公司（以下简称利扬置业公司），原审第三人贾季、杨慧房屋买卖合同纠纷一案，不服台安县人民法院(2020)辽0321民初470号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人郭宏伟的委托诉讼代理人常江，被上诉人利扬置业公司的法定代表人李森，原审第三人贾季、杨慧的委托诉讼代理人宋世枭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭宏伟上诉请求：1.请求依法撤销台安县人民法院（2020)辽0321民初470号民事判决书，依法予以改判，返还上诉人购房款289,663元。2.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.台安县人民法院判决认定上诉人郭宏伟与被上诉人利扬置业公司签订的房屋买卖合同合法有效，郭宏伟要求返还房款有理。但台安县人民法院认为利扬置业公司没有收到房款与事实不符。被上诉人是与第三人方签订的《借款协议》，第三人向利扬置业公司借款偿还其经营的超市所欠的货款。这一事实被上诉人和第三人均予以认可。并且双方已经实际履行。第三人偿还给被上诉人60万元超市卡（可以直接在该超市消费，等同于现金）,并且所有用于偿还超市货款的货款房屋，所获得的银行货款均由被上诉人接收。上诉人的4万元房款，也是被上诉人收取的。并且向上诉人出具了4万元和抵顶的第三人货款数额的收款收据，由此可以认定被上诉人与第三人的《借款协议》已经实际履行。被上诉人也认同第三人交款的行为。本案应当认定构成为债权的转移。2.本案涉及的房屋被锦州市义县人民法院查封无法实际履行，是由于被上诉人对外欠款造成的，与上诉人无关，所产生的后果不应由被上诉人承担，因此上诉人要求返还购房款并无不当。综上所述，本案为发回重审案件，但一审法院对二审发回要求审理的事实根本没有进行审理。因此，案件事实没有查清。故上诉人依法上诉，请求撤销台安县人民法院（2020)辽0321民初470号民事判决书，依法予以改判，返还上诉人购房款289,663元，保护上诉人的合法权益。利扬置业公司辩称：服从原审判决。贾季、杨慧述称：服从原审判决。郭宏伟向一审法院起诉请求：依法判令利扬置业公司返还郭宏伟购房款289,663元。一审法院认定事实：利扬置业公司是“兰庭雅苑”小区的开发商。为房屋销售，利扬置业公司与鞍山市安赛特超市连锁经营有限公司的法定代表人贾季约定每户房子用一部分房款替其还债，另一部分由贾季的债权人交纳利扬置业公司现金或按揭贷款，从而达到利扬置业公司卖出一部分房子的目的，同时贾季也可以达到还一部分债务的目的。鞍山市安赛特超市连锁经营有限公司拖欠郭宏伟货款249,663元。2016年5月5日，利扬置业公司与郭宏伟签订了“兰庭雅苑”商品房订单，约定：“郭宏伟以总价289,663元购买5号楼2单元6层20号商品房。签订本定单同时交付定金249,663元，在签订《商品房买卖合同》时补齐剩余购房款4万元”。2016年5月5日，郭宏伟向利扬置业公司交纳了房款4万元，另249,663元房款系鞍山市安赛特超市连锁经营有限公司为郭宏伟顶账货款。2017年11月13日，该楼房被辽宁省义县人民法院查封，郭宏伟请求交付房屋的目的无法实现。故郭宏伟要求利扬置业公司返还购房款289,663元。一审法院认为，郭宏伟与利扬置业公司签订的商品房订单系双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，郭宏伟与利扬置业公司签订的商品房订单系基于鞍山市安赛特超市连锁经营有限公司的货款抵账行为，因涉案房屋被义县人民法院查封，利扬置业公司无法履行与郭宏伟所签协议，故郭宏伟要求利扬置业公司返还购房款有理，一审法院予以支持。关于郭宏伟要求利扬置业公司返还289,663元购房款的问题，因郭宏伟向利扬置业公司交纳房款为40,000元，另249,663元房款为安赛特抵账货款，利扬置业公司并未收到，故一审法院对返还其购房款数额认定为40,000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、九十七条之规定，一审法院判决如下：一、利扬置业公司于该判决生效后十日内返还郭宏伟房款40,000元；二、驳回郭宏伟其它诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5645元，由利扬置业公司承担779元，郭宏伟承担4866元。本院二审审理期间，各方当事人均无新证据向法庭提交。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院另查明，2016年1月19日，原审第三人杨慧、贾季与利扬置业公司法定代表人李森签订借款合同，约定：“借款人贾季、杨慧在台安县兰亭雅苑小区购入（）套住宅楼，以作为结清之前所欠部分供货商货款，但由于借款人未付与兰亭雅苑小区首付款，特向出借人李森借款，付与兰亭雅苑小区首付款，借款人与出借人经友好协商，达成一致，出借人同意向借款人借款柒佰万元。借款人并同意将其名下百里华府门市楼作为抵押，以达成本借款协议。”本院认为：本案争议焦点为利扬置业公司是否应当返还郭宏伟购房款289,663元。郭宏伟与利扬置业公司签订的商品房订单系双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，利扬置业公司与郭宏伟签订的商品房订单系基于鞍山市安赛特超市连锁经营有限公司的货款抵账行为，因涉案房屋被查封，利扬置业公司无法履行与郭宏伟所签协议，故利扬置业公司应当返还郭宏伟购房款。关于郭宏伟向利扬置业交纳的现金购房款40,000元是否应当由利扬置业公司返还问题，利扬置业在庭审中认可收到该笔款项，并向郭宏伟开具收据，故该笔款项应当依法返还郭宏伟。关于郭宏伟以对鞍山市安赛特超市连锁经营有限公司债权作为购房定金抵账的249,663元是否应当由利扬置业公司返还问题，本院认为，在庭审中，上诉人郭宏伟主张：其与被上诉人利扬置业公司、原审第三人贾季、杨慧三方就鞍山市安赛特超市连锁经营有限公司欠郭宏伟货款共同决定用利扬置业公司房产以房抵债，上诉人与鞍山市安赛特超市连锁经营有限公司的债权债务灭失，形成上诉人郭宏伟与被上诉人利扬置业公司之间的房屋买卖关系。被上诉人利扬置业公司与原审第三人贾季、杨慧均对上诉人郭宏伟所主张的法律关系表示认可。故本案中，三方当事人就郭宏伟对鞍山市安赛特超市连锁经营有限公司债权249,663元作为购买利扬置业公司“兰庭雅苑”小区5号楼2单元6层20号商品房首付款达成合意，且被上诉人利扬置业公司亦出具收据认可收取了该笔款项。当事人之间的法律关系属债务承担，导致鞍山市安赛特超市连锁经营有限公司脱离其与郭宏伟之间的债务关系，利扬置业公司作为新债务人加入债务关系的法律后果。在因涉案房屋被查封，利扬置业公司无法履与郭宏伟所签协议的情况下，利扬置业公司应当返还郭宏伟包括抵账款249,663元在内的全部购房款289,663元，一审法院认定利扬置业公司应当返还郭宏伟购房款40,000元不当，本院予以纠正。上诉人郭宏伟主张由被上诉人利扬置业公司返还购房款289,663元的上诉请求成立，本院予以支持。综上所述，上诉人郭宏伟的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决适用法律错误，本院依法予以改判。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十四条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销台安县人民法院(2020)辽0321民初470号民事判决；二、被上诉人鞍山市利扬置业有限公司于本判决生效后十日内返还上诉人郭宏伟购房款289,663元。一审案件受理费5645元（郭宏伟已缴纳），由鞍山市利扬置业有限公司负担；二审案件受理费5644元（郭宏伟已缴纳），由鞍山市利扬置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长　　曲　涛审 判 员　　霍　健审 判 员　　周　瑞二〇二一年九月一日法官助理　　吴孟奇书 记 员　　姜　珊