朱旭杨、金湖九九机械有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书（2021）苏08民终2597号

• 案件编号

  （2021）苏08民终2597号

• 案件名称

  朱旭杨、金湖九九机械有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  江苏省淮安市中级人民法院

• 所属地区

  江苏省淮安市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/24 0:00:00

• 当事人

  朱旭杨;金湖九九机械有限公司

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏08民终2597号上诉人(原审被告)：朱旭杨，男，1968年11月10日出生，汉族，住浙江省。委托诉讼代理人：孙元富，山东省莒县莒州法律服务所法律工作者。被上诉人(原审原告)：金湖九九机械有限公司，住所地江苏省金湖县人民路45号四楼。法定代表人：陆义强，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙雪花，江苏柏玉潭律师事务所律师。委托诉讼代理人：柏玉潭，江苏柏玉潭律师事务所律师。上诉人朱旭杨因与被上诉人金湖九九机械有限公司(以下简称九九公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省金湖县人民法院（2021）苏0831民初632号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月28日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。朱旭杨上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审，被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：涉案租赁合同无效或效力待定。九九公司于2019年9月14日更换门锁，无权索要锁门之后的房租。九九公司辩称，九九公司在签订租赁合同之前已经取得建设工程规划许可证，本案不存在合同效力待定或者无效的情形。涉案厂房确实有锁门情况，但并没有更换新锁，朱旭杨自己也有钥匙，可以自由出入。在朱旭杨拒不支付租金且已将大部分设备搬离厂房的情形下，九九公司采取自力救济措施，行为未超过必要限度。九九公司向一审法院提出诉讼请求：1.朱旭杨支付九九公司租期内租金83000元；2.诉讼费用由朱旭杨承担。一审法院认定事实：2017年2月，九九公司与朱旭杨签订工业厂房租赁合同，约定九九公司将位于金湖县工业园区内1800平方米的厂房出租给朱旭杨使用，租期为2017年2月1日至2020年2月1日，共计三个年度，年租金108000元，于每年度2月1日前支付，到期后合同自然终止，朱旭杨应于期满之日起7日内迁离，如逾期，以逾期之日起按照合同租金标准的双倍支付占用期间的费用。合同签订后，九九公司按约将厂房交付朱旭杨使用。双方一致确认第一年度、第二年度租金已支付完毕，九九公司主张朱旭杨仅支付了第三年度租金25000元，余款83000元一直未付，朱旭杨主张其已支付30000元。一审法院认为，九九公司、朱旭杨之间签订的厂房租赁合同系双方真实意思表示且不违反法律、法规禁止性规定，合法有效。九九公司、朱旭杨均应按照合同约定履行己方义务。九九公司已按合同约定交付案涉厂房给朱旭杨使用，朱旭杨应按合同约定给付相应租金。双方一致确认第一年度、第二年度租金已全部给付，但朱旭杨欠付第三年度租金且至今未能缴纳，在此情形下，朱旭杨系违约方。关于九九公司在朱旭杨欠付租金情况下将案涉厂房上锁的行为如何定性问题，九九公司多次向朱旭杨催缴剩余租金未果。在朱旭杨未付租金且意图转移机械设备的紧急情况下，九九公司采取自力救济，阻止朱旭杨机械设备搬离案涉厂房，九九公司采取一定限制措施，并未阻止朱旭杨进入并使用案涉厂房，其行为的目的在于催促朱旭杨及时按约缴纳欠付租金，且防止朱旭杨转移机械设备而导致租金无法得到清偿。朱旭杨至今未缴纳剩余租金，其于2019年11月24日与九九公司人员微信聊天记录中也隐含了其意欲将硬件设备留下抵充租金的意思表示。故九九公司采取自力救济措施阻止朱旭杨机械设备离厂，并未限制朱旭杨继续使用案涉厂房，只要朱旭杨按约缴纳租金，九九公司不会再继续阻止朱旭杨机械设备离厂，其行为并未超过必要限度，也不导致朱旭杨合同目的无法实现。且九九公司上述行为是基于朱旭杨严重违约在先而采取，朱旭杨在意图将机械设备搬离时已处于停产状态，但租期内朱旭杨是否生产经营与九九公司应获得的租金并无关联，故租期内产生的租金，朱旭杨应足额给付。关于朱旭杨应给付九九公司租金数额如何确定问题，合同约定的年租金为108000元，双方一致确认第一、第二年度租金已全部给付，第三年度租金九九公司主张朱旭杨仅陆续支付了25000元租金，余款83000元一直未付，朱旭杨主张已支付30000元。庭审过程中，九九公司提交相关证据并详细陈述了租期内已给付租金的给付时间和给付金额，法院已当庭告知朱旭杨如对九九公司的相关陈述不予认可，应在庭后7个工作日内向法院提交书面说明及相应证据，逾期承担不利后果，但朱旭杨未提交任何说明和其他证据，故一审法院根据九九公司提交的证据和当庭陈述，认定2019年7月6日和8月2日朱旭杨分两笔支付的3万元租金中包含上一年度欠付的租金5000元，朱旭杨2019年度未付租金数额为83000元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：朱旭杨于判决生效之日起十日内给付金湖九九机械有限公司租金83000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院经审理，对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力，双方当事人均应按照合同履行各自义务。本案中，九九公司与朱旭杨签订的工业厂房租赁合同合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。九九公司已将涉案厂房交付朱旭杨使用，朱旭杨亦已支付前两年租金。朱旭杨在2019年2月1日前未能足额缴纳第三年租金，至今仍欠83000元未付，构成违约。九九公司起诉要求朱旭杨支付欠付租金，具有事实和法律依据，依法应予支持。上诉人朱旭杨主张涉案合同因缺少建设工程规划许可手续而无效或效力待定。本院经审查认为，涉案厂房虽尚未办理产权证书，但具有合法建造手续，涉案厂房租赁合同应为有效。上诉人朱旭杨主张因九九公司于2019年9月14日更换门锁致其无法经营，九九公司无权主张剩余租金。九九公司否认换锁，认可因朱旭杨方拒不支付租金且已将大部分设备搬离厂房的情况下，九九公司采取自力救济措施将门上锁防止其转移设备。本院经审查认为，朱旭杨未能提供证据证明九九公司存在换锁行为，故对该主张本院不予采纳。九九公司在朱旭杨未付清租金前锁门阻止朱旭杨搬出设备，系为催促其缴纳租金的自力救济行为，且未超出必要限度，朱旭杨主张不予支付相应租金没有事实和法律依据，不应予以支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，不应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1875元，由上诉人朱旭杨负担。本判决为终审判决。审 判 长　　韩　俊审 判 员　　徐　俊审 判 员　　刘玉娟二〇二一年九月二十四日法官助理　　何　倩书 记 员　　孙　静 微信公众号“马克数据网”