索小丽、洋县中学房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书（2021）陕0723民初1706号

• 案件编号

  （2021）陕0723民初1706号

• 案件名称

  索小丽、洋县中学房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

• 审理法院

  洋县人民法院

• 所属地区

  洋县

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事一审

• 裁判日期

  2021/9/18 0:00:00

• 当事人

  索小丽;洋县中学

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第二百五十三条

 陕西省洋县人民法院民 事 判 决 书 （2021）陕0723民初1706号原告:洋县中学，住所地：洋县，统一社会信用代码12610723436015596G。法定代表人：王水建，校长。委托诉讼代理人：路俊峰，系校总务主任。委托诉讼代理人：张明智，陕西秦汉律师事务所律师。被告: 索小丽，女，生于1975年8月6日，汉族，陕西省洋县人，住洋县，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：孟建军，男，生于1973年9月16日，汉族，陕西省洋县人，住洋县，系被告之兄，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。原告洋县中学与被告索小丽房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告洋县中学委托诉讼代理人路俊峰、张明智，被告索小丽及其委托诉讼代理人孟建军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告洋县中学向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告于2010年11月25日与被告丈夫孟某某签订的《房屋租赁合同》，并判令被告限期腾出租用的一至四楼全部房屋；2、判令被告缴纳从2019年1月1日起到法院判决确定之日止拖欠的房租款约393000元；3、判令被告支付违约金117900元；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年11月25日，原告和被告丈夫孟某某签订了《房屋租赁合同》，将学校大门西侧一至四楼的部分房屋租赁给孟某某经营宾馆餐饮服务，租期十五年，年租金131000元。约定于每年元月十日前交清当年房租，从第六年开始房屋租金进行调整上涨，但事实是历年来从未上涨过房租。2014年4月，被告丈夫因意外去世，被告继续经营该宾馆，并于2017年12月27日办理了营业执照，并缴纳房屋租金到2018年，从2019年至今三年的房租一直未交，原告多次催要，被告拒不缴纳。被告索小丽辩称，租赁原告房屋及拖欠三年租金未付属实，也愿意继续租赁，现在是疫情期间，每年应减免3个月房租，共计6个月，另外今年下半年的房租没有实际产生，实际应欠房租240167元。经审理查明，2010年11月25日，原告洋县中学和被告丈夫孟某某签订了《房屋整体租赁合同书》，将学校大门西侧一楼、二楼十四间、三楼、四楼房屋租赁给孟某某经营宾馆餐饮服务，租期十五年，从2011年1月1日起至2025年12月31日止；年租金131000元；每年元月10日前由孟某某主动向学校交清当年租金，孟某某向原告交纳固定资产押金及信誉保证金50000元，到期资产无损坏，无任何信誉纠纷如数退还给孟某某；租赁期间，原告不得擅自终止合同，如原告确因改建，提前一月通知被告，被告应在接到通知一月内无条件交回所租房屋，所产生的装修费用，双方协商解决；如有违约，由违约方承担上一年租金的30%损失费。合同还对其他事项进行了约定，原告方代表在合同上签名，并加盖了校印，孟某某、担保人朱晓波在合同上签名并盖上私章。合同签订后，孟某某在该房屋内经营“洋县天伦食府”，从事餐饮业。2014年孟某某去世，孟某某的妻子索小丽即本案被告继续经营。2017年12月27日被告将“洋县天伦食府”变更为“洋县天伦商务宾馆”，并向原告支付租赁费至2018年年底，对此后的租赁费分文未付，原告催要未果诉至本院。审理中，原告当庭表示因疫情原因并考虑被告的实际情况，自愿给被告减免2020年、2021年每年3个月租金。上述事实，有事业单位法人证书、户口注销证明、个体户登记基本情况、《房屋整体租赁合同书》、洋县中学统一收费票据、及原、被告陈述载卷，经当庭举证、质证，应予认定。本院认为，原告洋县中学与被告丈夫孟某某签订的《房屋整体租赁合同书》，是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按合同履行。根据双方签订合同，原、被告并未明确约定被告未缴纳租金为解除合同的条件，因此原告现以被告未缴纳租金要求解除合同之请求，本院无法支持。但被告租赁原告房屋，应当按合同约定及时足额缴纳租金，被告拖欠租金三年之久，显属违约，原告要求被告支付租金诉请应予支持。疫情期间学校对企业的扶持自愿减免2020年、2021年共6个月租金，系原告自愿行使处分权。经核算，至2021年8月31日被告共拖欠原告租金283833（131000元/年÷12月/年×26月）元。原、被告在合同中约定由违约方承担上一年租金的30%损失费，该约定虽系双方当事人的真实意见表示，但该约定过高，结合违约金目的主要是督促双方积极履行合同义务及因被告违约行为给原告造成的主要损失综合考虑，可从约定支付租金期限届满之日起按银行拆借中心公布的一到三年期贷款利率3.85%支付违约金。故依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第七百零三条、第七百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决如下：一、被告索小丽支付原告洋县中学房屋租赁费283833元。二、被告索小丽从2019年1月10日起以131000元为基数，以年利率3.85%支付违约金至给付之日止；从2020年1月10日起以98250为基数，以年利率3.85%支付违约金至给付之日止；从2021年1月10日起以54583元为基数，以年利率3.85%支付违约金至给付之日止向原告洋县中学支付违约金。三、驳回原告洋县中学其他诉讼请求。上述第一、二项给付限判决生效后十日内履行。如果未按本判决限定的期限履行给付金钱义务，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8909元，减半收取4454.5元，由被告索小丽承担。该费用原告已缴纳，被告在履行判决时一并支付原告，不再向本院缴纳。原告预交的其余4454.5元，待判决生效后持票据到本院办理退费手续。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。   审 判 员　　史 瑾 莉  二〇二一年九月二日 书 记 员    许 方 舟 1  来源：百度“马 克 数据网”