鞍山万熹置业有限公司、陈琳琳商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书（2021）辽03民终3343号

• 案件编号

  （2021）辽03民终3343号

• 案件名称

  鞍山万熹置业有限公司、陈琳琳商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  辽宁省鞍山市中级人民法院

• 所属地区

  辽宁省鞍山市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/26 0:00:00

• 当事人

  鞍山万熹置业有限公司;陈琳琳

• 案件缘由

  商品房销售合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽03民终3343号上诉人（原审被告）：鞍山万熹置业有限公司，住所地辽宁省鞍山市铁东区园林路162号-151。法定代表人：洪春金，该公司董事长。委托诉讼代理人：周天阳，辽宁嘉言律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈琳琳，女，1983年9月22日出生，汉族，住辽宁省鞍山市立山区。委托诉讼代理人：张俊东，辽宁腾达律师事务所律师。上诉人鞍山万熹置业有限公司（以下简称“万熹置业公司”）因与被上诉人陈琳琳商品房销售合同纠纷一案，不服鞍山市铁东区人民法院（2021）辽0302民初1288号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。万熹置业公司的上诉请求：1、撤销一审民事判决书第一、二项，改判驳回被上诉人诉讼请求；诉讼标的220500元。2、判令一、二审的诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：首先，原审判决事实认定错误。原审法院认定上诉人有违约行为，事实上，上诉人没有违约。一、被上诉人已经授权将案涉房屋交付给万熹商业（鞍山）有限公司。依据被上诉人与案外人万熹商业（鞍山）有限公司签订的《万熹购物公园委托经营管理合同》第四条第一款“本合同签订时即视为已收到乙方支付的前三年约定租金。”以及《商品房买卖合同》附件四第五条“……如出现逾期交房；买受人同意出卖人无需支付违约金，但应按照委托经营合同规定支付应得租金。”据此，上诉人已经支付了前三年的租金，交付期限应当顺延三年至2021年5月1日，目前尚未到期。二、案涉房屋已达到交付条件，不存在违法交付，组织竣工验收的主体是建设公司，并非建设行政主管部门。根据《建设工程质量管理条例》第16条“建设单位……应当组织设计、施工、工程、监理单位进行竣工验收。”第49条“建设单位应当……将建设工程竣工验收报告……报建设行政主管部门……备案。”《建设部办公厅关于对深圳市建设局〈关于商品房主体结构质量重新核验有关问题的请示〉的复函》“商品房经建设单位组织竣工合格即可交付使用”，答辩人认为万熹城市广场1号楼已经由建设公司组织竣工验收合格，即可交付，无需经建设行政主管部门验收，只需向其备案。答辩人早已于2018年2月9日组织验收合格。依据《商品房买卖合同》附件四“补充协议”第七条第五款“因本项目分期开发，如出卖人就该房屋已达到竣工验收条件，但政府相关部门要求后期工程均完成竣工后再发放《交付备案通知书》的，出卖人可据实延期而不承担违约责任。”三、上诉人不存在逾期办证行为，上诉人已经取得了《竣工备案登记表》，完全具备办证条件。根据《商品房买卖合同》补充协议第十条“……买受人同意，在商品房交付使用后两年内办理房屋所有权证的，出卖人不承担十五条项下违约责任。”案涉房屋交付时限未到，办证期限自然也没到。四、被上诉人完全可以实现合同根本目的。被上诉人签署《商品房买卖合同》和《万熹购物公园委托经营管理合同》的根本目的有二，即取得案涉商铺的所有权和取得出租该商铺的收益。上诉人在疫情肆虐，营商环境如此恶劣的情形下，不忘初心，砥砺前行，坚持履行企业的社会责任，艰难地完成了项目全部的行政审批手续，组织招商工作，争取尽早开业，支持复工复产。被上诉人所购商铺具备办证条件，而且已经成功招租，取得收益也是板上钉钉的事情。被上诉人签订合同的两个根本目的均完全不会受到影响。因此，被上诉人想要解除合同的原因仅仅是害怕承担其应承担的商业风险，想要将风险全部转嫁给上诉人。解除该合同只会损失答辩人的合法利益不会增加上诉人的任何利益。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款“逾期交房超过三个月，买房人可以行使解除权，但是经催告后一年内不行使解除权的，解除权消灭”的规定，解除权的行使期限为一年，该期限为除斥期间，不适用诉讼时效中止、中断的事由，合同约定的交付时间为2019年1月1日，距今远远超过解除权的除斥期间，被上诉人已经丧失合同解除权，所以不应解除合同。陈琳琳辩称，同意原审法院判决。陈琳琳向一审法院起诉请求：1、依法解除陈琳琳与万熹置业公司之间签订的编号为2013045A2662《商品房买卖合同》；2、依法判令万熹置业公司退还陈琳琳购房款210000元；3、依法判令万熹置业公司向陈琳琳支付违约金10500元；4、本案案件受理费、保全费均由万熹置业公司承担。一审法院认定事实：2018年5月12日，陈琳琳与万熹置业公司签订了编号为2013045A2662《商品房买卖合同》，约定：陈琳琳购买万熹置业公司开发的位于鞍山市铁东区，公安号为铁东区铁东二道街67栋6层S2702号，产籍号为1-29-210-2662，建筑面积为15.29m²，房屋总价款为210000元。该合同第六条付款方式及期限约定，买受人按一次性支付方式按期付款，付款期限2018年5月12日；该合同第八条约定，出卖人应当在2019年1月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房交付使用条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，2.逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金；3.双方同意按以下方式处理：详见附件四；第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关进行初始备案。上述合同之后，双方签订的附件四合同补充协议第五条约定，对合同正文第九条“出卖人逾期交房的违约责任”的补充约定：因专业市场的特殊性，公共区域装修，招商经营等可能会随经营工作展开及时依据经营需求进行调整以实现市场做旺，如出现逾期交房；买受人同意出卖人无须支付违约金，但应按委托经营合同规定支付应得租金。若该房屋提前交付使用，买受人同意按出卖人发出的交接通知的规定办理交接手续。另查，2018年5月16日，陈琳琳交付了全额购房款210000元，万熹置业公司为陈琳琳出具对应增值税发票。但万熹置业公司未向陈琳琳交付房屋，亦未配合陈琳琳办理上述房屋的产权产籍登记手续。一审法院认为，该案争议的焦点是：1.陈琳琳与万熹置业公司签订的《商品房买卖合同》是否应当解除；2.万熹置业公司是否应当向陈琳琳返还购房款并支付违约金。关于争议焦点一，该院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条、第九条、第十五条约定，万熹置业公司应当在2019年1月1日前向陈琳琳交付房屋，但其至今未向陈琳琳交付房屋，亦未配合陈琳琳办理该案诉争房屋的产权产籍登记手续，且均已超过合同约定的期限，依据双方签订的合同，陈琳琳可以解除合同，故对陈琳琳解除合同的诉求，予以支持。关于陈琳琳退还购房款及违约金的诉求，该院认为，合同解除后，尚未履行的，应终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。故涉案合同解除之后万熹置业公司应当将陈琳琳已交付的购房款210000元予以退还，并按照双方合同第九条的约定向陈琳琳支付违约金，因陈琳琳已付购房款为210000元，故违约金以陈琳琳已付购房款为基数按5%计算为10500元。综上，一审法院据此判决：一、解除陈琳琳与鞍山万熹置业有限公司签订的合同编号为2013045A2662《商品房买卖合同》；二、鞍山万熹置业有限公司于判决生效之日起三十日日内退还陈琳琳购房款210000元；三、鞍山万熹置业有限公司于判决生效之日起三十日内支付陈琳琳违约金10500元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4608元，由鞍山万熹置业有限公司负担(陈琳琳已垫付，执行时一并扣除)。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的案件事实予以确认。本院认为，根据本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》的约定，万熹置业公司应当在2019年1月1日前向陈琳琳交付房屋，但在约定期限内，万熹置业公司未向陈琳琳实际交付房屋，亦未配合陈琳琳办理该案诉争房屋的产权产籍登记手续，在此情形下，一审法院判决支持陈琳琳所提解除案涉《商品房买卖合同》、返还购房款210000元、支付违约金10500元的诉讼请求正确，本院应予维持。关于万熹置业公司抗辩无逾期交房行为，陈琳琳已经授权将案涉房屋交付给万熹商业（鞍山）有限公司一节。万熹置业公司陈述其于2019年1月1日将案涉商铺交付给万熹商业（鞍山）有限公司，有万熹商业（鞍山）内铺接场验收登记单为证，双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”，故此种交付方式不符合本案双方的约定，同时案涉商铺在2019年1月1日前并未取得竣工验收备案表，未达到双方约定的交付条件。万熹置业公司该项抗辩无事实和法律依据，本院不予支持。关于万熹置业公司抗辩案涉商铺已达到交付条件，不存在违法交付一节。案涉商铺在2019年1月1日约定的交付时间并未取得竣工验收备案表，万熹置业公司关于竣工验收备案书只是一个程序，并不是竣工验收合格与否的证明，案涉商铺已经于2018年2月9日验收合格，符合交付条件抗辩无事实和法律依据，本院不予支持。关于万熹置业公司抗辩陈琳琳完全可以实现合同根本目的一节。本案双方当事人在《商品房买卖合同》中明确约定，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期达到约定的时间，买受人有权解除合同，出卖人退还全部已付款，并按约定支付违约金。本案中，万熹置业公司未在合同约定期限内将案涉商铺交付陈琳琳，逾期时间达到双方约定的解除合同条件，陈琳琳有权请求解除合同。万熹置业公司的该项抗辩无法律依据，本院不予支持。关于万熹置业公司抗辩依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，被上诉人已经丧失合同解除权，所以不应解除合同一节。经查，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经过对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案双方当事人对合同的解除进行了约定，故应当按照约定执行，上诉人的该项抗辩无法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人鞍山万熹置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4608元，由上诉人鞍山万熹置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　郭　盈审判员　廖晓艳审判员　宋　锦二〇二一年九月二十六日书记员　王婧涵 搜索“马 克 数 据 网”