吴辉、卢进爱等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书（2021）湘06民终2218号

• 案件编号

  （2021）湘06民终2218号

• 案件名称

  吴辉、卢进爱等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  湖南省岳阳市中级人民法院

• 所属地区

  湖南省岳阳市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/7 0:00:00

• 当事人

  吴辉;卢进爱;陈亚距

• 案件缘由

  房屋买卖合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国合同法》:第六十条第一款；《中华人民共和国合同法》:第六十条第二款；《中华人民共和国合同法》:第一百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第二项

湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘06民终2218号上诉人（原审原告）：吴辉，男，1963年5月19日出生，汉族，住湖南省岳阳县。委托诉讼代理人：刘久平，湖南湘北律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：卢进爱，女，1967年4月13日出生，汉族，住湖南省岳阳市君山区。委托诉讼代理人：王**礼（系卢进爱丈夫），住湖南省岳阳市君山区。原审第三人：陈亚距，男，1990年9月10日出生，汉族，住湖南省岳阳市君山区。上诉人吴辉因与被上诉人卢进爱、原审第三人陈亚距房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市君山区人民法院(2021)湘0611民初229号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月15日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。吴辉上诉请求：1、撤销原判，改判卢进爱全面履行2007年5月12日所签订的《门面买卖协议》（以下简称买卖协议），交付房屋并协助办理过户手续；2、卢进爱赔偿因不履行协议造成的损失55513.79元；3、本案诉讼费由卢进爱承担。事实与理由：1、一审法院认定2019年10月31日前双方未办理诉争房屋的过户手续系吴辉违约是错误的，诉争房屋未能过户是因该房屋是国有划拨土地上的房屋，属于历史遗留问题，君山区政府部门当时因具体办理细则未出台而暂时不能办理过户手续，且还出具了书面证明，故并非吴辉违约；2、吴辉与卢进爱2017年11月1日签订的《房屋买卖补充协议》（以下简称补充协议）内容约定不明确，并未约定卢进爱的具体义务，也未约定诉争房屋逾期未过户就要退房退款，实际上诉争房屋已增值至40万元，吴辉不会同意以10万元退房，现过户条件已成就，卢进爱仍然应当协助办证；3、诉争房屋已出售给吴辉十多年，吴辉并不清楚自己需退还诉争房屋而没有出租权，卢进爱采取强行锁门的非法手段是导致陈亚距损失的直接原因，应承担全部责任；4、卢进爱就本案并未提起反诉，一审法院支持其诉求超出了本案审理范围；5、本案诉讼费不应由吴辉全部承担；6、本案适用法律错误，卢进爱应当承担违约赔偿责任。卢进爱辩称，1、双方签订买卖协议后，卢进爱多次要求吴辉办理诉争房屋的过户手续，在吴辉多年来一直未办理的情况下双方才签订了补充协议，约定若吴辉未在约定的时间内办理完毕诉争房屋的过户手续，卢进爱就退还双倍购房款给吴辉，吴辉并未提供任何证据证明卢进爱不履行协助义务，故本案是吴辉违约；2、根据双方签订的补充协议，吴辉应退还诉争房屋，吴辉要求履行买卖协议没有法律依据；3、吴辉在明知不能履行与卢进爱的约定的情况下，提供虚假产权证明，恶意与陈亚距签订租赁合同，侵犯了卢进爱的合法权益，理应赔偿陈亚距的损失；4、吴辉要求卢进爱承担本案诉讼费没有事实和法律依据。陈亚距述称，对本案无意见。吴辉向一审法院起诉请求：1、履行双方2007年5月12日签订的《房屋出售协议》，交付房屋并协助办理过户手续。2、由卢进爱赔偿吴辉因卢进爱不履行协议造成的损失55513.79元。3、诉讼费用由卢进爱承担。一审法院认定事实：2007年5月12日，吴辉与卢进爱订立《房屋出售协议》，双方约定卢进爱将位于许市镇茅屋岭原许市粮站108号、产权证010053号、面积为52.88平方的两个临街门面出售给吴辉，售价为50000元。并且约定卢进爱有义务协助吴辉办理房屋的过户登记手续。协议签订之日，吴辉向卢进爱支付了购房款50000元，卢进爱出具了收款收据。因为一直没有办理房屋的过户手续，吴辉与卢进爱于2017年11月1日再次订立《门面买卖补充协议》，约定乙方吴辉应当于2019年10月31日之前办理房屋的过户手续，卢进爱予以协助。若吴辉未在约定的时间内办理完毕过户手续，卢进爱按原购房款1倍的金额退还购房款给吴辉。从前后两份协议来看，正是因为吴辉一直未办理房屋过户手续才引起卢进爱与其签订补充协议，约定办理过户手续的时间。吴辉也并未提供任何证据证明是因为卢进爱不履行协助过户义务导致无法办理房屋过户手续，因此，本案的违约方是吴辉，卢进爱不承担违约责任。在具备有效协议的情况下，应当尊重当事人的意思自治，按照补充协议解决房屋买卖纠纷。2019年9月9日，吴辉与陈亚距订立案涉门面的《房屋租赁合同》，将案涉门面出租给陈亚距用于药品经营。租赁期自2019年9月10日至2024年9月9日，每年租金为15000元，并约定了双方的权利义务。合同签订以后，陈亚距对房屋进行了适当的装修改造。因《门面买卖补充协议》约定的过户期限届满，吴辉未在约定的时间内办理房屋过户手续，吴辉与卢进爱因房屋产权发生争议，2020年3月23日，卢进爱将吴辉出租给陈亚距的门面进行了强行锁门，导致陈亚距无法正常经营。后陈亚距起诉吴辉，要求吴辉承担因交付的标的物存在产权纠纷致使其合同目的不能实现而造成的各项损失。该案经一审法院审理，判决吴辉赔偿陈亚距装修费用44692元、退还租赁费用6875元、承担诉讼费用880.59元、评估费用1980.2元。后吴辉不服一审判决提起上诉，岳阳市中级人民法院最终作出驳回上诉维持原判的生效判决。一审法院认为：本案的争议焦点为：吴辉与卢进爱之间的门面买卖协议及补充协议是否有效；对于给第三人陈亚距造成的损失，吴辉与卢进爱之间应当怎么分担。一、2007年5月12日，吴辉与卢进爱订立《房屋出售协议》，约定将案涉门面出售给吴辉，因案涉门面属于卢进爱与王**礼的夫妻共同财产，卢进爱单独出售门面的行为属于无权处分行为，效力待定，王**礼享有撤销权或者追认权，依照《中华人民共和国民法典》第五百四十一条的规定，该权利适用主观标准一年、客观标准五年的除斥期间。即便王**礼对于卢进爱单独出售房屋的行为一直不知情，但是至2020年6月29日王**礼作为（2020）湘0611民初410号案件卢进爱的诉讼代理人参与诉讼时止，早已过了5年的期限，王**礼在法律规定的期限内并未行使撤销权，因此，除斥期间届满，撤销权消灭。故自2007年5月12日开始，吴辉与卢进爱订立的《房屋出售协议》自始有效，双方应当按照协议全面履行自己的义务。因为《房屋出售协议》对房屋过户时间未作约定，双方于2017年11月1日再次订立《门面买卖补充协议》，吴辉认为补充协议只约定了未按时办理房屋变更登记由卢进爱按门面买卖价格的1倍退还购房款，未明确约定吴辉退还门面并解除合同，属约定不明，视为没有约定。一审法院认为，吴辉的该辩论意见不能成立。结合本案的实际情况，从吴辉购房到签订补充协议有十几年的时间，双方一直没有办理房屋变更登记，该协议为附解除条件的补充协议，即明确约定吴辉应当在2019年10月31日前办理房屋的过户手续，如果未办理房屋过户手续，则卢进爱退还吴辉房款一倍即100000元，吴辉应该将门面返还给卢进爱。按照双方签订的《门面买卖补充协议》，吴辉未能在2019年10月31日前办理房屋变更手续，《门面买卖补充协议》应当解除，由卢进爱按照《门面买卖补充协议》购房款一倍的金额退还吴辉100000元，吴辉在收到卢进爱退回的100000元后将案涉门面返还给卢进爱。二、对于陈亚距遭受的损失，吴辉与卢进爱均存在过错。卢进爱与吴辉因门面买卖存在纠纷，卢进爱应当通过合法的方式来维护自己的合法权益，而不应该直接锁门从而导致陈亚距遭受损失。而吴辉在2019年8月14日君山区国土资源局出具证明的时候就完全可以预料到该门面在约定的期限内无法办理过户手续，按照《门面买卖补充协议》的约定，该案涉门面应当返还给卢进爱，吴辉对该门面将不再享有出租的权利。在此种情况下，仍于2019年9月9日将门面出租给陈亚距用于药品经营。因此，对于陈亚距遭受的损失，卢进爱与吴辉均存在过错，卢进爱强行锁门的行为是导致陈亚距产生损失的直接原因。对于陈亚距装修费用44692元的损失，一审法院酌情认定由卢进爱承担80%即35753.6元，吴辉承担20%即8938.4元，对于吴辉退还给陈亚距的租金6875元，因2020年3月23日卢进爱锁门之时已经过了约定的办理过户登记的最后时间，按照约定，吴辉无权再收取案涉门面的租金，故对陈亚距的租金及其他损失，由吴辉自行承担。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第一百五十二条、第五百零九条之规定，判决：一、吴辉与卢进爱订立的《门面买卖协议》解除，卢进爱退还吴辉100000元，吴辉返还案涉门面给卢进爱。二、卢进爱赔偿吴辉因与陈亚距门面租赁合同纠纷承担的装修费用44692元中的80%即35753.6元。上述债务限吴辉、卢进爱在判决生效后十日内履行。如卢进爱未按判决确定的期限履行义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。如吴辉未按判决确定的期限退还房屋，则卢进爱有权要求其支付迟延交付房屋期间的占有使用费。一审案件受理费1187.84元，减半收取593.92元，由吴辉负担。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：因卢进爱对吴辉在一审时提交的岳阳市君山区国土资源局出具的书面证明有异议，故本院通知出具该证明的经办人岳阳市君山区国土资源局的郑勇军到庭核实该份证据的相关情况，吴辉并再次提交一份岳阳市君山区自然资源局不动产登记中心（郑勇军现为该中心负责人）出具的书面证明，拟证实诉争房屋现在已经可以办理过户手续。卢进爱对该份证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为郑勇军所述与该证明不符，也与本案无关联性，故不能达到吴辉的证明目的。陈亚距对郑勇军出具的证明未发表意见。本院认为，岳阳市君山区国土资源局、自然资源局不动产登记中心作为诉争房屋的相关办证机构，其出具的两份书面证明可以证明诉争房屋的办证情况，卢进爱虽不予认可，但未提供相反情况证明，故本院对该份证据予以采信。2017年11月1日，卢进爱与吴辉签订《门面买卖补充协议》，约定“吴辉保证在卢进爱的协助下，于2019年10月31日之前与卢进爱办理买卖过户手续，如因补充约定的期限内未办理过户登记，卢进爱同意将该买卖门面按原买卖价格的1倍退还给吴辉，郑重承诺”。2019年8月14日，岳阳市君山区国土资源局出具书面证明，载明诉争房屋“因实施细则还未出台，因此暂无法办理过户手续”。2021年7月28日，岳阳市君山区自然资源局不动产登记中心出具书面证明，载明诉争房屋“可以在君山区不动产登记中心办理过户手续”。接受本院二审调查时，吴辉方陈述因为双方是朋友，所以诉争房屋长期未过户也无所谓。卢进爱在本案一审庭审时回答吴辉方对于签订《门面买卖补充协议》的目的时陈述“吴辉一直没有过户，我不能再等了，就找吴辉签补充协议约定过户时间，如果到时候再不过户我就退100000元给他，然后把门面要回来”。本院二审查明的其他事实与一审一致。本院认为，本案的争议焦点是：1、本案诉争合同是否应继续履行；2、卢进爱如何承担陈亚距损失的赔偿责任。关于焦点1，卢进爱与吴辉签订的《房屋出售协议》与《门面买卖补充协议》均是双方真实意思表示，没有违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。根据双方签订的《门面买卖补充协议》，已经明确约定吴辉保证在卢进爱的协助下于2019年10月31日前办理诉争房屋的过户手续，如逾期未办理，卢进爱按买卖价格的1倍退还购房款，即双方就各自履行退还房屋和双倍退还购房款的义务进行了附期限的约定。吴辉主张该协议中并未明确约定逾期未过户则吴辉应退还房屋。但从双方签订协议的目的以及协议内容分析，卢进爱双倍退还购房款的同时吴辉也应退还房屋，吴辉的主张明显违反常理，故本院不予支持。吴辉又主张逾期未办理过户手续的原因是诉争房屋存在历史遗留问题，故政府相关部门当时不能办理过户，即并非吴辉的原因导致逾期。本院认为，双方签订的补充协议中约定的是附期限的法律行为而非附条件的法律行为，在约定期限届满的情况下，吴辉无权以上述理由拒绝退还房屋，故本院对吴辉要求卢进爱继续履行合同，协助办理诉争房屋过户手续的诉求不予支持。但一审法院在吴辉与卢进爱均未提出解除合同、互相退还房屋及双倍退还购房款的诉求的情况下径行判决，超出了当事人的诉求范围，本院予以纠正，吴辉的这一上诉主张成立，本院予以支持。关于焦点2，卢进爱与吴辉就诉争房屋产生纠纷，卢进爱采取锁门的方式导致陈亚距遭受损失，而吴辉未如实告知陈亚距诉争房屋的基本情况，也未妥善解决好其与卢进爱的纠纷，对陈亚距的损失亦存在过错，故一审法院判令卢进爱承担80%的责任，吴辉承担20%的责任并无不当，本院予以维持。综上，吴辉的上诉请求部分成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省岳阳市君山区人民法院(2021)湘0611民初229号民事判决第二项；二、撤销湖南省岳阳市君山区人民法院(2021)湘0611民初229号民事判决第一项；三、驳回吴辉的其他诉讼请求。上述义务，限卢进爱在本判决生效后十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费593.92元，由吴辉负担93.92元，卢进爱负担500元。二审案件受理费294元，由吴辉负担94元，卢进爱负担200元。本判决为终审判决。审 判 长　蒋立春审 判 员　胡铁霞审 判 员　程　鹏二〇二一年九月七日法官助理　王欣辉书 记 员　张周舟 来自马克数据网