张萃、沧州市新城悦盛房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书（2021）冀09民终5711号

• 案件编号

  （2021）冀09民终5711号

• 案件名称

  张萃、沧州市新城悦盛房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  河北省沧州市中级人民法院

• 所属地区

  河北省沧州市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/1 0:00:00

• 当事人

  张萃;沧州市新城悦盛房地产开发有限公司

• 案件缘由

  房屋买卖合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

河北省沧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）冀09民终5711号上诉人（原审原告）：张萃，女，1982年4月11日出生，汉族，户籍所在地：海口市美兰区，住河北省泊头市。被上诉人（原审被告）：沧州市新城悦盛房地产开发有限公司，住所地：河北省沧州市运河区北京路与吉林大道交叉口信合大厦1917室，统一社会信用代码：91130903MA0DB6YM1Q。法定代表人：杨可，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈茜茜、顾超，该公司员工。上诉人张萃因与被上诉人沧州市新城悦盛房地产开发有限公司（以下简称新城房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省沧州市运河区人民法院（2021）冀0903民初764号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张萃，被上诉人新城房地产公司的委托诉讼代理人陈茜茜、顾超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人张萃的上诉请求：请求撤销一审判决，发回重审或依法改判，改判新城房地产公司给付张萃购房双倍定金款40000元及首付款利息6471.4元。事实及理由：一审认定事实不清，适用法律错误。上诉人与被上诉人签订认购协议后，张萃赴三亚，因全国疫情防控形势，在三亚滞留并居家隔离，无法按照之前约定的日期回沧州签订买卖合同和缴纳剩余首付款。期间，上诉人委托朋友到被上诉人处，但售楼处无人。此期间，售楼处没有销售人员与上诉人联系，告知交费及任何转账形式。4月28日，上诉人结束隔离并返回沧州后到被上诉人处交款，被售楼处告知此房子因涨价已卖给他人。上诉人认为购房款系一笔重大的支出，应该签订正式的买卖合同后再行给付购房款。而2020年正值疫情最严重的时刻，上诉人无法回沧州按照之前约定的日期签订合同并给付剩余首付款，系不能预见的原因，被上诉人依然按照之前约定的日期要求上诉人支付房款，显失公平。被上诉人在上诉人未知的情况下一房两卖，态度恶劣，更不合乎相关规定。另，被上诉人于2020年7月21日返还上诉人购房首付款30万元，资金占用时间是因被上诉人内部审批造成的，应该给付资金占用期间的利息。综上，一审法院认定的事实错误，请贵院发回重审或依法改判。被上诉人新城房地产公司辩称，一、上诉人未按时签订商品房买卖合同并付清房款构成违约，应当承担违约责任，新城房地产公司有权不予返还定金。上诉人于2020年1月10日与新城房地产公司签订《商品房认购协议》，交付定金2万元。该协议第二条第1款明确约定，乙方张萃应当于2020年1月17日前赴售楼处与新城房地产公司签订《商品房买卖合同》、付清相应房款2278579元，否则，新城房地产公司有权解除协议，没收定金、房屋另售。张萃并未在2020年1月17日前履行认购协议约定的义务，其已经构成违约。在此情况下，为促成交易，新城房地产公司仍然接受2020年1月21日张萃支付的首付款，双方签订合同签订审核单，约定剩余首付款应于2月9日补齐。然而，上诉人未按时缴纳剩余首付款，新城房地产公司不断敦促其前来签署商品房买卖合同及支付尾款，但其明知新城房地产公司的付款账户而不予支付尾款，且至今未与新城房地产公司签订商品房买卖合同，已经严重违约，故，新城房地产公司有权根据认购协议约定，发函解除认购协议，不予退还2万元定金。张萃要求双倍返还定金4万元的诉请，于法无据，不应得到支持。上诉人称其无法按照约定日期签订正式买卖合同并缴纳首付款是因为新冠疫情，属于不可预见的原因，继续履行显示公平，不应当承担违约责任，于法无据。其一，根据《民法典》第五百九十条第二款规定“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任”，按照认购协议约定，上诉人应于2020年1月17日与新城房地产公司签订商品房买卖合同，但是上诉人未按时签订合同，已经构成迟延履行，实属违约，即使合同审核单对付款时间进行了延后，但这属于新城房地产公司对上诉人的宽限，并不能说明上诉人不存在迟延履行的行为。按照上述法律规定，即使在此后，其因为新冠疫情原因导致无法与新城房地产公司签订商品房买卖合同，也不能免除其违约责任，因此，新城房地产公司有权扣除定金。其二，缴纳首付款属于金钱之债，不发生履行不能，而非金钱之债即使发生履行不能也不影响违约责任的承担。《民法典》第五百八十条规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担”，根据此条规定，金钱之债不发生履行不能，而事实上，上诉人对新城房地产公司的收款账户属于明知，其缴纳首付款不存在任何障碍。签订商品房买卖合同虽然属于非金钱之债，一来，不存在履行不能的情况，即使上诉人本人因新冠原因无法及时前来签约，新城房地产公司也接受他人代签；二来，新冠疫情并不能使上诉人发生履行不能的情况，上诉人在一审中对此并没有提供任何证据予以证明，而且，即使上诉人在1月底前往海南，因为疫情原因没有办法在2月9日赶回，但海南省在2020年2月26日已经将疫情防控等级从一级下调至三级，疫情最为严重的武汉也在4月8日解除封锁，故，4月份上诉人完全可以回到沧州与新城房地产公司签订合同，但是直至4月23日仍未与新城房地产公司签订合同缴纳首付款。即使其确实存在不能履行之情也不影响违约责任的承担，故，新城房地产公司不予返还其定金。其三，上诉人称新城房地产公司售楼处无人，与事实不符。售楼处一直有人值班在岗，周末节假日也不例外，即使2020年疫情期间，新城房地产公司依然有人值班在岗，不存在上诉人所称前去签合同而无人的情形。相反，新城房地产公司员工值班期间从未见到张萃及其代理人前来签合同。二、新城房地产公司不存在一房二卖之恶意。一房二卖之所以不被允许的原因在于其中一名买受人无法按照签订的合同目的取得房屋所有权。本案中，认购协议作为预约合同而非商品房买卖合同，其约定的义务在于按照合同约定日期签订本约合同，不符合一房二卖的法律关系。按照双方《认购协议》的约定，在上诉人2020年1月17日未按约定与新城房地产公司签订商品房买卖合同并缴清首付款时，新城房地产公司就可以解除认购协议并没收其定金。但是为促成双方之交易，新城房地产公司一直在与上诉人积极沟通，持续催告上诉人履行认购协议义务，但其以各种理由推脱。新城房地产公司在经历三个月的催签合同无果后，为使房屋继续流通销售，无奈之下，才于2020年4月23日向上诉人发出《认购协议解除律师函》。上诉人次日收到相关函件。直至7月份，新城房地产公司才将该房屋另售他人，在此之前，新城房地产公司一直与上诉人沟通认购协议解除事宜，不存在一房二卖之情形。三、因张萃违约而导致认购协议解除，其支付的首付款30万元，新城房地产公司已第一时间申请为其办理退款，故首付款利息6471.4的诉讼请求，于法无据，不应得到支持。上诉人于4月24日收到认购协议解除函，双方的认购协议于此时解除。但是，在此之后，上诉人对解除事宜存在异议，与新城房地产公司一直就此进行协商，只要上诉人在此期间补齐首付款，并签订正式的买卖合同，双方仍然可以继续履行认购协议。2020年7月6日，上诉人与新城房地产公司就认购协议解除及退款事宜达成一致，并提交退款申请表，说明自己的退款银行账号等信息。新城房地产公司在此之后，第一时间申请为其办理退款，并不存在故意拖延退款时间的情形，不应当承担首付款利息。张萃向一审法院起诉请求：1、请求依法判令新城房地产公司双倍返还张萃购房定金40000元；2、请求依法判令新城房地产公司支付张萃首付款利息6471.4元；3、请求依法判令新城房地产公司支付张萃定金利息674.5元。一审法院认定事实：2020年1月10日，张萃与新城房地产公司签订《商品房认购协议》，协议约定，张萃认购新城房地产公司开发的坐落于沧州市运河区房屋，双方约定定金为20000元，标准总价款2349051元，优惠后的购房款为2278579元。张萃确保在2020年1月17日前赴售楼处与新城房地产公司签订商品房买卖合同，同时须付清相应款项、办齐所有按揭手续（如贷款），否则新城房地产公司有权解除本协议、没收定金、房屋另售、不再另行通知且免于承担任何法律责任。张萃于签订协议当日向新城房地产公司交付了20000元定金。2021年1月21日，双方签署《沧州吾悦广场合同签订审核单》，主要内容为就认购协议的购房款进一步优惠，优惠后的房屋成交价款为2231598元，同时约定张萃应于2020年1月21日交付房款300000元，除去办理1560000元银行贷款，剩余351598元于2月9日补齐。张萃于审核单签署当日即交付了300000元购房款。审核单约定的交纳剩余351598元购房款的付款时间到期后，张萃并未按约交纳。在新城房地产公司催款无果后，双方协商一致解除认购协议，张萃于2020年7月6日填写了《退款申请表》，新城房地产公司将300000元购房款退还了张萃。但张萃交纳的20000元定金新城房地产公司未予退还，张萃遂提起本案诉讼。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，双方对认购协议的签订以及该认购协议现已归于解除的事实均无异议，予以确认。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案的争议焦点即导致认购协议解除的违约方是张萃还是新城房地产公司。根据双方签署的沧州吾悦广场合同签订审核单的内容可知，除去张萃已交付的20000元定金、300000元购房款以及银行贷款外，剩余购房款张萃最晚应于2020年2月9日交齐，但张萃并未如约交付。张萃主张因其人在三亚滞留不在沧州无法交付，其还称委托朋友前往新城房地产公司处交付房款但新城房地产公司处无人且新城房地产公司一直未提供交款账号，但张萃以上的陈述均并未提交任何客观证据予以证实，故对其陈述未如约交付房款的理由，不予采信。张萃未按协议约定期限履行交付房款义务，已构成违约。根据上述法律规定，张萃无权要求新城房地产公司返还定金及相应利息。综上所述，新城房地产公司所持定金不予退还的抗辩成立，予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回张萃的诉讼请求。案件受理费489元，由张萃负担。本院二审期间，张萃提交证据如下：（1）开车过海口坐船的船票信息；（2）张萃所居住的房子三亚小院物业开具的证明；（3）张萃朋友圈和抖音上全部注有所在位置的证明；（4）张萃与吾悦广场的销售人员刘君的微信聊天记录；上述证据均系照片打印件，无原件提交。（5）与新城房地产公司经理交涉的电话录音。以上证据证实新城房地产公司违约，导致双方合同未订立，应双倍返还定金。新城房地产公司的质证意见是：1、对没有证据原件的照片，三性同样不予认可；2、对录音，没有任何表示谈话双方当事人的身份信息，对其三性不予认可。新城房地产公司提交证据如下：1、新城房地产公司与其他购房人在2020年3月8日签订的商品房认购协议（认购协议系原件）及相应的收款收据发票、商品房买卖合同（证据系复印件），表明新城房地产公司在3月份有员工上班；2、关于案涉商品房的房屋买卖合同备案合同（证据系彩印件），合同签订日期为2020年7月22日。表明新城房地产公司在退还上诉人30万元后，方才将该房屋出售。不存在其所述的一房二卖情形。张萃的质证意见是：1、对证据一，与张萃没有什么关系；2、对证据二，录音表示这个房屋4月份已经卖了，还有录像可以证实。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。本院认为，本案中，当事人双方在《沧州吾悦广场合同签订审核单》中达成一致意见，约定于2020年2月9日补齐剩余房款，张萃主张因疫情原因导致其无法按照约定时间补缴房款，但直至2020年4月23日新城房地产公司向其发出认购协议解除律师函时，张萃也并未补齐房款，且张萃于2020年7月6日同意解除合同，申请退还其缴纳的购房款项。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”，张萃已经迟延履行主要债务，且至2020年4月23日止，新冠疫情已经被全面控制，全国范围内已经解除疫情封锁，张萃主张因疫情导致其无法缴纳房款的情形已经消失，截至2020年7月6日，张萃同意解除合同并申请退还购房款，张萃也未再主张继续履行合同。因张萃未缴纳剩余购房款迟延履行债务导致双方之间未能签订商品房买卖合同，且在合理期限内仍未履行债务，故，张萃的行为已经构成违约。根据双方提交的证据，在新城房地产公司主张解除商品房认购协议时，张萃欲购买的房屋，未被另行出售他人，张萃主张新城房地产公司违约的理由不能成立。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”，张萃要求新城房地产公司双倍返还定金及支付资金占用期间利息的诉讼请求不能成立。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费962元，由张萃负担。本判决为终审判决。审判长　　张友僧审判员　　刘晓莉审判员　　毕文娟二〇二一年九月一日书记员　　张军莉