周XX、广州市万科物业服务有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书（2021）粤01民终15664号

• 案件编号

  （2021）粤01民终15664号

• 案件名称

  周XX、广州市万科物业服务有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  广东省广州市中级人民法院

• 所属地区

  广东省广州市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/18 0:00:00

• 当事人

  周XX;广州市万科物业服务有限公司

• 案件缘由

  物业服务合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终15664号上诉人（原审被告）：周XX，男，1977年10月18日出生，汉族，住广东省广州市天河区。被上诉人（原审原告）：广州市万科物业服务有限公司。住所地：广州市白云区太和镇大源村黄庄南路38号3楼东。法定代表人：聂金伟，职务：总经理。委托诉讼代理人：司坤华，系该公司员工。上诉人周XX因与被上诉人广州市万科物业服务有限公司（下简称万科物业）物业服务合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初17021号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月21日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。周XX上诉请求：1.判令万科物业擅自提高物业费标准的行为无效；2.判令确认万科物业存在未完全履行义务的情况；3.判令确认万科物业擅自组织召集业主大会会议，主体不适格，侵犯业主投票权、撤销权，导致业主丧失司法救济途径，程序违法，因此物业调价结果无效；4.判令周XX无需支付违约金；5.判令万科物业存在未完全履行义务的情况，根据省法院文件，对物业费进行打折。后周XX明确，其不服一审判决第一项，要求物业费打九折计算，不支付违约金。事实和理由：一、金峰园居委会自始至终未在相关文件上盖章。第一，对方在一审期间提供的证据均为其自行发布，代行业委会职能的金峰园居委会并未落款、盖章。第二，万科物业当庭表示是物业公司组织召集了业主大会会议。第三，根据（2019）粤01民终8104号判决书，2016年同属广州市黄埔区联和街金峰园社区居民委员会（以下简称金峰园居委会）管辖的万科城小区物业费调整表决，金峰园居委会是有在相关文书上落款盖章的，万科物业完全清楚，但本案却撇开居委会，方便操控业主大会会议。因此，我方对业主大会会议的合法性不予认可。二、所谓业主共同决定就是通过业主大会共同决定。根据住建部《业主大会和业主委员会指导规则》第十七条，业主共同决定就是通过业主大会共同决定。三、业主大会的召集主体和程序相关法律法规有明确规定，根据上述指导规则第十七条、第五十八条、《广东省物业管理条例》第二十四条，业主大会会议的组织者应当是金峰园居委会，监督者是街道办，物业公司不可能是业主大会的组织者。四、主体和程序违法导致我方无法提起撤销权之诉。《物权法》第七十八条规定业主享有撤销权，但我方在投票结束后发现被恶意剥夺投票权，但因没有合格的诉讼主体无法提起撤销权之诉，万科物业在没有业委会或居委会明确授权的情况下，组织召集业主大会会议，导致我方无法救济。五、侵犯业主投票权，直接公告送达。第一，包括我方在内的600多位业主被恶意剥夺投票权，我方隔壁两户均是由物业公司送票上门完成投票，单单漏过我方。第二，根据《业主大会和业主委员会指导规则》第十二条，我方从未收到万科物业的电话、短信、微信等送达表决票，对方并未提供证据证明已经通过其他方式送达未果就直接公告送达。六、投票过程存在胁迫业主，不同意不给投票等侵犯业主权益和投票隐私权的行为。第一，业主群聊天记录显示很多业主反映存在胁迫业主、侵犯业主权益和隐私权的问题。第二，根据我方证据，居委会工作人员在架空层睡觉并未全程参与。第三，投票箱一直掌握在物业公司手中。第四，金峰园居委会丧失组织者角色后，整个投票过程掌握在物业公司手上，居委会未完全参与，不能有效监督。七、表决方案与审计方案不一致，表决票载明的调价方案为2.35元/平方米，审计报告载明的调价方案为2.4元/平方米，存在矛盾。八、参照（2014）穗中法民五终字第3366号判决，该案与本案调价方式一致但投票结果被中院撤销。九、对方擅自调高物业费收费标准是违反合同，我方有权拒绝缴纳，因标准存在争议我方缓交物业费，并非违约，不应支付违约金，且该违约金标准过高。十、对方存在未完全履行义务的情况导致环境恶化。根据我方提供的证据，我方多次向对方反映小区管理不善的问题但对方置之不理或毫无改善。十一、一审法院完全忽视小区《管理规约》的规定。根据《管理规约》第7条、第22条、《限期整改通知书》和最高院关于物业纠纷司法解释第四条，我方向对方请求的事项属于对方职权范围，但对方在劝阻没有效果后，没有采取进一步措施如起诉、直接清理等，没有完全履行义务。十二、物业公司是否有权作出某种行为要看业主是否进行授权，《管理规约》已经对物业公司进行授权，可以直接清理公共区域的杂物，但一审法院认定物业公司无权处理，侵犯小区业主自治权。十三、如果一审法院认为《管理规约》不合法应对其进行审查。十四、根据省法院关于物业纠纷指导意见第10条规定，我方多次敦促对方履行公共区域管理职责，对方置之不理，应承担相应违约责任。十五、根据省法院2012年民事审判工作会议纪要的规定，我方有权请求法院对物业费打折处理。特提出上诉。万科物业辩称，一、周XX关于我方提高物业费标准的行为无效的上诉请求无事实及法律依据。本案为物业服务合同纠纷，周XX的上诉请求与本案无关，且业主大会表决结果在2019年11月28日已经正式生效，根据相关法律规定，周XX如认为调价结果侵犯其合法权益，应在法定期限内行使撤销权。二、关于我方是否业主大会召开主体、有无违反程序。根据《广州市物业管理暂行办法》第69条，我方作为物业服务企业，是调整物业服务费标准的合法主体，我方也已经遵循该条规定按合法程序进行调价。1.将相关事项公告30日以上，在2019年6月11日告知全体业主拟调价，2019年7月1日开始公示审计报告，2019年7月11日公示调整后的收费标准等。2.调价方案经过占有部分占建筑总面积1/2以上业主且占总人数1/2以上业主表决通过。3.表决结果已公示60日以上。至于最终征询的标准与审计报告不一致的问题，首先审计报告是审计机构作出的建议价格，根据该标准可维持收支平衡，我方经过征求业主意见，部分业主反映标准过高，最终我方调整了征询标准，未违反法律规定。而自我方从2020年1月1日调整物业费标准后，2020年年度收缴率为99.9%，满意率为91.3%，截止2021年6月30日物业费收缴率为97.6%，满意率为88.42%，绝大部分业主认可调整后的收费标准和我方的物业服务。三、关于我方是否履行物业服务义务以及对方应否支付违约金、物业费应否打折的问题。1.根据《住宅室内装饰装修管理办法》第十七条，针对相关业主违建问题，我方已经履行制止、报告政府主管部门义务，部分违建也实际获得解决，根据物业合同第十八条约定，是否采取措施针对违反小区管理规约的行为是合同赋予我方的权利而非义务。2.根据最高院物业纠纷司法解释第五条规定，本案并无业主不交物业费的合法情形。万科物业于2020年11月10日向一审法院起诉请求：1.周XX立即向万科物业支付2019年7月至2020年6月拖欠的物业服务费2307.16元及逾期付款违约金(物业服务费暂计算至2020年6月；每期的逾期付款违约金从每期应交物业服务费之日的次日开始计算，以每期实际拖欠的物业服务费为基数，每日按千分之一的比例计至周XX还清全部欠款之日止，暂计至2020年7月15日为570.10元)：2.周XX立即向万科物业支付2019年7月至2020年6月拖欠的各项公共用电分摊费50.51元；3.周XX立即向万科物业支付2019年7月至2020年6月拖欠的住宅水费及水费分摊676.45元；4.周XX立即向万科物业支付2019年8月至2020年5月拖欠的家政维修费100元；5.周XX承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2007年11月22日，广州市万科穗东房地产有限公司（甲方，以下简称“穗东公司”）与万科物业（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：甲方委托乙方对万科城花园（三期）提供前期物业服务，本合同期限自2007年12月1日起至万科城花园业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订新的物业服务合同生效时自动终止；物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：高层住宅（带电梯）：1.95元/月·平方米；物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应于每月15日前向乙方交纳当期的物业服务资金，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务资金的，每逾期一日应按欠费总额的千分之一向乙方支付违约金；除小区物业服务中心办公、生活用水用电及小区绿化养护、园林水池喷泉、值班室、保安亭、喜庆活动、宣传、装饰、开展多种经营活动的用水用电外，其它公共水电费(共用部位和共用设施设备的运行、消防控制中心运行、照明、清洁等水电费)不包含在以上物业服务费中，由全体业主按政府规定另行分摊；乙方擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳。2008年3月22日，穗东公司（甲方、卖方）与周XX（乙方、买方）签订了《限价商品住宅买卖合同》，约定：周XX向穗东公司购买万科城花园（扩展）自编A2栋4层404号房，该商品房的用途为住宅，建筑面积为88.2823平方米。上述买卖合同附件五为《前期物业管理服务合同》，约定万科城花园（扩展）的前期物业服务单位为万科物业，物业服务资金由业主按其拥有物业的产权登记建筑面积预先交纳。经广州开发区房地产管理所测绘，涉案房屋的套内面积为74.6018平方米，分摊面积为14.8213平方米，总面积为89.4231平方米。周XX于2009年3月22日收楼并确认收到《万科城新里程公共水电费分摊办法》。周XX对万科物业提交的2019年7月至2020年5月的电费发票、自来水费发票、污水处理费收费票据、2019年7月至2020年6月的水表读数以及万科物业自行制作的欠费清单的真实性、合法性、关联性予以确认。万科物业在庭审中明确“家政维修费”是指更换涉案房屋烟感报警器的费用，周XX对该费用金额予以认可。涉案房屋同楼栋XX房的业主曾存在私自占用、改建物业共用部位的违章行为，万科物业已将违章情况上报给城管执法部门并向该违章业主发出了《装修违约告知书》和《违规行为整改通知单》，城管执法部门对此作出了相应处理。周XX认为万科物业只履行了劝阻和上报义务，违章行为尚未整改完毕，因此拒绝交纳2019年7月至12月的物业服务费。针对周XX反映的XX单元违章问题和万科城新里程小区大门口商业街脏乱差问题，万科物业提交了对应区域的现状照片，表明其司已经履行了物业服务合同义务。2019年7月11日，万科城新里程物业服务中心作出《关于开展万科城新里程物业服务费上调表决工作的通知》并粘贴在小区公告栏内。该通知载明：万科城新里程物业服务中心提议提高本小区物业服务费收费标准，本次调整经第三方审计公司审计，拟上涨金额为0.4元/月·平方米，即高层住宅物业服务费由目前的1.95元/月·平方米调整成2.35元/月·平方米，别墅物业服务费由目前的3.7元/月·平方米调整成4.1元/月·平方米，提价后服务标准及内容同《前期物业服务合同》；表决内容：万科城新里程物业服务费收费标准调整方案（见附件五：选票样式公示）；表决方式：书面征求意见；表决时间：8月11日至9月10日；投票时间若有延期，在投票结束前另行通知；表决说明：万科城新里程小区总人（户）数为1926人（户），专有部分面积为175788.8287平方米，调整物业服务收费标准的决议事项需要获得专有部分面积超过8789.414平方米且人（户）数超过963人（户）的业主同意方可实施。上述通知附件五为《广州万科城新里程关于调整物业服务收费标准事宜表决票》，自发布本通知之日起同步公示。另外，广州中鼎会计师事务所有限公司于2019年6月13日出具的《万科城新里程物业服务中心其他专项审计报告》（以下简称“审计报告”）自2019年7月1日起在小区公告栏内公示。其中第五条本次拟调价方案情况载明：“新里程服务中心拟适当调高物业管理费收费标准，即每平方米增加收费0.45元（小高层由1.95元/平方米提价至2.40元/平方米，联排别墅由3.7元/平方米/月提交至4.15元/平方米）。如按提价后的收费标准执行，每年增加饱和收入约91.80万元，在正常情况下，可维持收支平衡，确保提价后三年不亏损。如略有节余，可用于弥补以前年度的亏损”。上述审计报告附上了《利润表（2016年-2018年度）》和《物业服务费收支情况表（2016年-2018年度）》，显示近三年的净利润分别为-526215.98元、-392770.30元、-210313.34元，合计-1129299.62元。2019年8月12日，金峰园居委会向新里程小区业主发出《关于万科新里程小区物业服务费调价收费工作招募志愿者的通知》，称为了更好地履行本次万科新里程小区首次业主大会投票表决物业服务费调整事宜的监督工作，金峰园居委会现面向全体业主招募志愿者，共同参与监督本次物业服务费调整工作，具体以楼栋为单位，每栋楼招募2名志愿者，本次招募时间从即日起至2019年8月14日下午5点截止，报名地址：金峰园居委会。2019年8月14日，万科城新里程物业服务中心发布《关于物业服务费收费标准调整表决时间调整的通知》并粘贴在小区公告栏内，主要内容如下：现因客观原因影响，表决时间调整成2019年8月16日至2019年9月15日，广州万科城新里程关于调整物业服务收费标准事宜表决票相关版式同时进行调整。2019年8月16日至9月15日期间，万科城新里程物业服务中心采用书面投票的形式就“万科城新里程物业服务费调整”向全体业主进行意见征询。2019年9月9日，万科城新里程物业服务中心发布《关于万科城新里程物业服务费调整意见征询工作的补充公告》并粘贴在小区公告栏内，主要内容为：特别提醒尚未领取意见征询票表达意见的业主积极行使自身权利，主要方式如下：1.业主直接到服务中心前台领取业主意见征询票；2.服务中心工作人员与居委会监督员一同上门送达意见征询票；3.服务中心邮寄送达意见征询票；4.业主委托他人表达意见。上述公告附有尚未投票表决房屋、面积及客户信息。2019年9月18日，万科城新里程物业服务中心发布《关于万科城新里程物业服务费调整意见征询结果开箱验票、唱票的公告》并粘贴在小区公告栏内。该公告内容如下：1.开箱验票、唱票时间：2019年9月25日9时30分；2.开箱验票、唱票地点：服务中心后面社区营地内；3.参与方式：自愿到现场见证。2019年9月25日，万科城新里程物业服务中心召开唱票计票专项会议，广州市黄埔区联和街道办事处（以下简称“联和街道办”）代表和金峰园居委会代表共同见证了本次开箱唱票的全过程。2019年9月27日，万科物业向万科城新里程小区业主发布《关于万科城新里程物业服务费调整意见征询结果的公示》，载明：万科城新里程小区总户数为1937户，登记在册专有部分建筑面积为175788.8287平方米，业主人数为1914人；本次表决业主参与投票业主人数为1386人，专有部分建筑面积125198.4928平方米，有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加；表决意见中，同意1144人、不同意173人、弃权56人、无效13人，同意按表决事项调整物业服务费标准的占物业管理区域内总人数59.77%，占建筑总面积59.04%，本次意见征询表决内容作为《前期物业服务合同》的补充约定，对全体业主具有法定效力；自2019年12月1日起物业服务费根据意见征询结果按以下标准执行：高层（带电梯）为2.35元/月/平方米，别墅为4.1元/平方米/月，商铺为5.5元/月/平方米。以上表决结果公示期间为2019年9月27日至2019年11月26日。周XX认为万调整物业服务费收费标准的程序不合法，万科物业不具有组织召开业主大会的权利，经审计的调价方案与表决通过的调价方案存在出入，金峰园居委会并未对投票结果进行确认，事后也没有追认，据此不予交纳2020年1月至6月的物业服务费。为查明案件事实，一审法院依法向金峰园居委会进行调查。金峰园居委会表示万科物业在开展本次物业服务费上调表决工作前，已将《关于开展万科城新里程物业服务费上调表决工作的通知》通过楼栋管家微信朋友圈发布、粘贴在小区公告栏并送达给金峰园居委会；金峰园居委会知悉此事后上报给了联和街道办，随后联和街道办、金峰园居委会、万科物业共同召开会议，以明确各方在本次调价表决工作中的职责，金峰园居委会作为中立方参与和监督本次表决工作；由于实际招募的志愿者人数不足，联和街道办下达指示要求金峰园居委会代表、联和街道办工作人员组成的包村组、业主担任的志愿者与万科物业工作人员一同监督业主投票表决；具体表现为监督人员划分为15组，共设置有15个投票箱，每个投票箱上贴有封条，投票箱的钥匙掌握在金峰园居委会处；其中1组作为备用组，1组设置在万科城新里程物业服务中心，小区业主可自行前往现场投票点投票，现场投票点设有视频监控，全程监视投票箱情况，业主对投票有异议可随时调阅监控查看，余下13组由金峰园居委会、包村组、志愿者其中一方陪同万科物业工作人员上门收票，业主在投票时监督人员会核对业主身份信息；开箱验票唱票当日金峰园居委会代表、联和街道办工作人员全程在场，由金峰园居委会代表与万科物业共同核验投票情况，部分业主也到场见证了部分验票过程；本次表决双过半通过后，金峰园居委会收到了万科物业作出的《关于万科城新里程物业服务费标准调整的函》。上述事实有《限价商品住宅买卖合同》及附件、《商品房交付使用通知书》《确认书》《前期物业服务合同》《公共水电费分摊办法》、发票、票据、《房屋面积测量成果报告书》《广州市万科物业居家服务单》《装修违约告知书》《违规行为整改通知单》《关于开展万科城新里程物业服务费上调表决工作的通知》《万科城新里程物业服务中心其他专项审计报告》《关于万科新里程小区物业服务费调价收费工作招募志愿者的通知》《关于万科城新里程物业服务费调整意见征询结果开箱验票、唱票的公告》《关于万科城新里程物业服务费调整意见征询结果的公示》《关于万科城新里程物业服务费标准调整的函》、调查笔录及当事人陈述等证据证实。以上证据经过庭审质证，符合证据规则的要求，一审法院予以采信。一审法院认为，穗东公司与万科物业签订的《前期物业服务合同》，约定由万科物业对万科城新里程小区提供前期物业服务，该合同合法有效。同时，穗东公司与周XX签订了《限价商品住宅买卖合同》，附件包含《前期物业服务合同》。周XX作为涉案房屋的业主，应当受《前期物业服务合同》的约束。关于物业服务费的问题，一审法院对此分析认定如下：首先，针对周XX以XX栋XX单元住户的违章问题尚未整改完毕为由拒不交纳2019年7月至12月的物业服务费的意见，一审法院认为万科物业作为物业服务企业，基本职责是根据物业服务合同的约定为涉案小区提供的正常的物业服务，万科物业本身并没有执法权，无权直接拆除违章搭建物。现有证据显示万科物业在发现XX单元住户私自占用、改建物业共用部位后，曾多次要求该住户自行整改并将违章情况上报给城管执法部门，有关执法部门也先后介入处理。由此可见，万科物业履行了必要的监督、劝阻和报告义务。即使违建业主拒不配合整改，也不应归责于万科物业的管理失职，故周XX拒绝交纳上述期间的物业服务费的理由不能成立，一审法院不予采纳。其次，关于万科物业调整物业服务费是否符合法定程序的问题。物业服务费调整问题属于应由业主共同决定的其他事项，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。涉案小区尚未成立业主委员会，本次调整物业服务收费标准的整个过程是在当地基层群众性自治组织金峰园居委会的指导和监督下进行的。考虑到涉案小区总户数高达1937户，难以有效组织召开全体业主大会对上调物业服务费问题进行表决，万科物业采取上门送达意见征询票和设置现场投票点的方式收集业主意见，业主经监督人员核验身份后投票，投票箱钥匙由金峰园居委会掌握，金峰园居委会和联和街道办见证了开箱验票、唱票的全过程，该方式没有损害全体业主的表决权，并未违反法律规定，本次调价方案经专用部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决通过，表决结果业经60日以上公示，符合《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定。综合考虑原收费标准已经实施十余年，期间物价和用工成本均大幅上涨等因素，万科物业实际提升物业服务费的幅度属于合理范围，并未超出审计报告建议的上涨幅度。周XX以物业服务收费实际调整标准比审计报告建议标准低为由主张本次调价损害全体业主权益，缺乏理据，一审法院不予采纳。由此，一审法院认定万科物业上调物业服务费标准的行为符合《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，本次投票表决的效力及于全体业主，周XX应当按照新标准交纳2020年1月至6月的物业服务费。综上，万科物业具备物业管理服务的相应资质且提供了物业管理服务，有权要求周XX支付物业服务费。周XX作为业主无正当理由拒不交纳物业服务费的行为构成违约。万科物业请求周XX按照1.95元/平方米/月的标准支付2019年7月至12月的物业服务费，按照2.35元/平方米/月的标准支付2020年1月至6月的物业服务费，以上合计2307.06元，理据充分，一审法院予以支持。关于逾期付款违约金的问题。周XX至今未向万科物业支付上述期间的物业服务费，万科物业请求周XX支付逾期交纳物业服务费的违约金，每月逾期交纳物业服务费的违约金从次月1日起计算，具有合同依据，一审法院予以支持。周XX提出合同约定的违约金计算标准过高，一审法院酌定调整违约金按照每日万分之五的标准计算。由此，2019年7月至12月期间每月物业服务费的违约金以174.37元为本金，2020年1月至6月期间每月物业服务费的违约金以210.14元为本金，按照每日万分之五的标准计付，从次月1日起计至实际付清之日止，每期违约金以不超过当期本金为限。关于住宅水费和公共用电用水分摊费的问题。周XX实际入住涉案房屋，理应承担涉案房屋发生的住宅水费和公摊水电费。万科物业提交了自行制作的2019年7月至2020年6月的欠费清单，上面详细载明了每月住宅水费和公共用电用水分摊的具体明细，同时提交了涉案房屋所在小区对应期间的水表读数和水电费总发票，足以证实万科物业代为交纳了涉案小区的水电费用，且每月公共用电用水分摊金额均在合理范围内。周XX对此并未提出异议，故万科物业请求周XX支付2019年7月至2020年6月拖欠的各项公共用电公摊费50.51元和住宅水费及水费公摊676.45元，一审法院均予以支持。关于家政维修费100元，周XX对万科物业主张的该项费用金额无异议并同意支付，一审法院依法予以确认。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会通过）第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院于2021年4月23日判决如下：一、周XX于本判决生效之日起五日内一次性向广州市万科物业服务有限公司支付2019年7月至2020年6月的物业服务费2307.06元及逾期付款违约金（2019年7月至12月期间每月物业服务费的违约金以174.37元为本金，2020年1月至6月期间每月物业服务费的违约金以210.14元为本金，均按照每日万分之五的标准计付，从次月1日起计至实际付清之日止，每期违约金以不超过当期本金为限）；二、周XX于本判决生效之日起五日内一次性向广州市万科物业服务有限公司支付2019年7月至2020年6月的公共用电分摊费50.51元；三、周XX于本判决生效之日起五日内一次性向广州市万科物业服务有限公司支付2019年7月至2020年6月的住宅水费及水费公摊合计676.45元；四、周XX于本判决生效之日起五日内一次性向广州市万科物业服务有限公司支付家政维修费100元；五、驳回广州市万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由广州市万科物业服务有限公司负担5元，由周XX负担45元。万科物业预缴的案件受理费一审法院不再退还，周XX应负担的案件受理费由其履行本判决时迳付万科物业。本院对一审法院查明事实予以确认。二审期间,当事人没有提交新证据。二审过程中，双方当事人确认《前期物业管理服务合同》中未约定如何调整物业服务费，案涉小区未成立业主委员会。周XX确认其知道关于开展上调表决工作的通知、表决时间调整的通知和开箱验票的通知及征询结果公示通知，但万科物业没有按照通知内容上门送票，周XX不知道2019年9月9日的补充公告内容。周XX另称其曾通过微信在2019年9月17日向管家说过缓交减免物业费，在2020年2月15日微信中提到调价程序不合法，关于2019年9月27日到2019年11月26日表决结果公示期间周XX有无提出过异议，周XX在二审过程中称其暂时没有找到相关证据。周XX另向本院提供万科物业在2015年1月出具的说明拟证明万科物业可以进入2楼平台打扫卫生，完全具备直接清理相关物品的条件。周XX另表示，行政判决已经认定相关业主利用公共平台的行为与其有利害关系，万科物业应根据管理规约直接对相关杂物进行清理或按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定通过针对相关业主提起诉讼的方式解决其提出的问题，万科物业未进行上述行为即为未完全履行合同义务，应根据省法院2012年《全省民事审判工作会议纪要》的规定降低物业费。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案双方当事人争议事实发生在2021年1月1日之前，故应适用当时的法律和司法解释的规定。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条及双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点，一是万科物业对物业服务费的提价程序是否合法，二是周XX主张的对物业服务费进行打折以及拒付违约金的理由能否成立。对此，本院认定如下：关于争议焦点一，在案涉物业服务费调价事宜进行时仍有效的《广州市物业管理暂行办法》第六十九条规定，业主大会成立之前需要对物业服务收费标准进行调整的，应当遵循以下程序：（一）物业服务企业已委托会计师事务所对上一年度物业项目经营情况和调价方案进行审计，并取得审计报告；（二）拟调整物业服务收费标准的相关事项已公告30日以上，公告的相关事项应当包括上一年度物业项目经营情况和调价方案的审计报告、调整后的收费标准、服务内容和服务标准等；公告期间，应当听取和收集业主的意见，并书面告知物业所在的街道办事处、镇人民政府，居民委员会、村民委员会以及区、县级市价格行政管理部门和房地产行政主管部门；（三）调价方案经专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主表决通过；表决结果已经公示60日以上等等。本案中，各方当事人均确认案涉物业服务区域内并未成立业主委员会，亦无证据证明已经成立业主大会，而在提价之前的物业服务费标准仍是在2007年开发商和万科物业签订的《前期物业管理服务合同》约定的服务费标准，因此，在涉案物业服务区域内并未成立业主大会或业主委员会的情况下，万科物业依据《广州市物业管理暂行办法》的上述规定，启动物业费调价程序并无不当，周XX对于该调价方式所提出的上诉依据不足，本院不予采纳。至于周XX所主张的其未收到投票通知、表决的调价与审计报告不一致、投票过程存在胁迫业主等情况，首先，万科物业张贴的审计报告建议调价至2.4元/平方米，而万科物业提交表决的调价方案为2.35元/平方米，万科物业在审计机构出具报告的基础上下调0.05元/平方米并未损害其他当事人的合法权益，各位业主对调价方案进行表决，万科物业进行相关公示并按表决结果收取物业服务费，亦不存在歧义，周XX认为该差异导致事实认定不清没有依据。其次，关于胁迫，如有业主在投票过程中遭受胁迫，可通过相关途径保护自己的合法权益，周XX以他人受到胁迫为由主张否认案涉调价行为的效力依据不足。再次，关于投票通知，周XX已经在二审过程中确认其知晓万科物业正在就上调物业费开展书面表决工作，包括表决时间调整等信息，即使其关于万科物业未送票上门的主张属实，在其明确知晓表决时间和表决方式的情况下，也不影响其行使表决权。综上，周XX在表决公示期内未提出异议，在万科物业向其追索物业服务费时方提出对表决过程的种种质疑，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。至于周XX提到的（2014）穗中法民五终字第3366号案，该案物业管理区域内已经成立业主委员会，案情和本案不同，周XX根据该案主张本案提价行为无效依据不足，本院不予采纳。关于争议焦点二，周XX主张万科物业没有对其反映的其他业主占用共用部分进行妥善处理并因此主张对物业费进行打折且不支付违约金，从双方当事人在一审期间提供的证据来看，万科物业多年来多次向相关业主发送整改通知，并曾向相关政府部门反映情况，相关政府部门亦介入处理，万科物业已经尽到物业服务提供人的义务。周XX主张万科物业应直接对相关杂物进行清理或按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定通过针对相关业主提起诉讼的方式对其提出的问题解决处理，但该司法解释规定的是物业服务企业可针对实施妨害物业服务与管理行为的业主提起诉讼，并未规定物业服务企业就业主反映的其他业主侵犯其权利的行为有提起诉讼的义务，更不能据此推定物业服务企业未提起相应诉讼业主即可减免物业费。周XX所谓的直接清理相关杂物亦非相关法律法规或物业服务合同规定物业服务企业必须采取的管理方式，如周XX认为其他业主实施了侵害其合法权利的行为，可另循法律途径解决。至于安保松懈、商业街脏乱差等问题，周XX反映的上述问题具有一定主观性，其在本案提供的证据尚不能证明万科物业在履行案涉物业服务合同时存在重大瑕疵或拒不履行的行为，其主张对物业费进行打折以及不支付违约金的理由不能成立，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，周XX的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元,由上诉人周XX负担。本判决为终审判决。审 判 长　张明艳审 判 员　陈晓红审 判 员　谭红玉二〇二一年九月十八日法官助理　眭　翘书 记 员　唐颖琪 马 克 数 据 网