铁岭市凡河新区住顺物业管理有限公司、莲花湖一号小区98户业主物业服务合同纠纷民事二审民事裁定书（2021）辽12民终1771号

• 案件编号

  （2021）辽12民终1771号

• 案件名称

  铁岭市凡河新区住顺物业管理有限公司、莲花湖一号小区98户业主物业服务合同纠纷民事二审民事裁定书

• 审理法院

  辽宁省铁岭市中级人民法院

• 所属地区

  辽宁省铁岭市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/28 0:00:00

• 当事人

  铁岭市凡河新区住顺物业管理有限公司;莲花湖一号小区98户业主

• 案件缘由

  物业服务合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第三项

辽宁省铁岭市中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）辽12民终1771号上诉人（原审被告）：铁岭市凡河新区住顺物业管理有限公司，住所地铁岭市凡河新区千山路凡河新村四期小区网3、4号门市。法定代表人：李辉，系该公司总经理。委托诉讼代理人：周志哲，系辽宁十安律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：莲花湖一号小区98户业主（详见附表）。代表人：张海臣，男，1960年3月25日生，汉族，户籍所在地铁岭县。现住铁岭市凡河新区。上诉人铁岭市凡河新区住顺物业管理有限公司因与被上诉人莲花湖一号小区98户业主物业服务合同纠纷一案，不服辽宁省铁岭县人民法院（2021）辽1221民初175号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本院认为，本案经审查存在如下问题：经查明，2015年6月13日，铁岭盛宝房地产开发有限公司与上诉人铁岭市凡河新区住顺物业管理有限公司签订的物业服务委托合同约定，委托管理期限为2015年7月1日至业主委员会成立后，选聘新物业公司进入项目之日止。根据该协议，上诉人提供物业也属于前期物业服务。《物业管理条例》第二十六条规定：前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。根据该条例及物业服务委托合同，上诉人退出莲花湖一号物业服务的前提条件为该小区业主委员会成立以及选聘新物业公司进入项目，二者缺一不可。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：(一)制定和修改业主大会议事规则；(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；(六)改建、重建建筑物及其附属设施；(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”据此，决定解聘和更换物业服务企业应当经由业主共同决定。现上诉人认为莲花湖一号业主委员会选聘新的物业服务企业并且未取得前款规定的条件，解聘的物业管理行为也应认定无效。对于此节被上诉人莲花湖一号小区98户业主未能提供出该小区选聘新物业服务企业的合法有效证据，因此铁岭盛宝房地产开发有限公司与上诉人铁岭市凡河新区住顺物业管理有限公司签订的物业服务委托合同未达到解除要件。原审判决铁岭市凡河新区住顺物业管理有限公司与铁岭市盛宝房地产开发有限公司（与更名为铁岭市鼎元房地产开发有限公司）于2015年6月13日签订的案涉物业服务委托合同终止是否有事实和法律依据，原审应予认真审查后，依法裁决。综上，原审认定事实不清，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，裁定如下：一、撤销辽宁省铁岭县人民法院（2021）辽1221民初175号民事判决；二、本案发回铁岭县人民法院重审。上诉人铁岭市凡河新区住顺物业管理有限公司预交的二审案件受理费100元予以退回。审 判 长　宿中顺审 判 员　陈　晶审 判 员　贾春红二〇二一年九月二十八日法官助理　郑　紫书 记 员　黄博超 来源：百度搜索“马克数据网”