济南万怡物业服务有限公司、程浩物业服务合同纠纷民事一审民事判决书（2021）鲁0104民初7643号

• 案件编号

  （2021）鲁0104民初7643号

• 案件名称

  济南万怡物业服务有限公司、程浩物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

• 审理法院

  济南市槐荫区人民法院

• 所属地区

  济南市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事一审

• 裁判日期

  2021/9/10 0:00:00

• 当事人

  济南万怡物业服务有限公司;程浩

• 案件缘由

  物业服务合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国合同法》:第八条第一款；《中华人民共和国合同法》:第八条第二款；《中华人民共和国合同法》:第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》:第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》:第六十四条第一款

济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0104民初7643号原告：济南万怡物业服务有限公司，住所地济南市。法定代表人：陈健，董事长。委托诉讼代理人：刘悠杨，上海市建纬（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王灵慧，上海市建纬（济南）律师事务所律师。被告：程浩，男，1961年11月1日出生，汉族，住济南市。原告济南万怡物业服务有限公司（以下简称万怡物业）与被告程浩物业服务合同纠纷一案，本院于2021年8月16日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼程序），于2021年9月1日公开开庭进行了审理。原告万怡物业的委托诉讼代理人刘悠杨、被告程浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万怡物业向本院提出诉讼请求：1、依法判令程浩支付物业服务费7181.4元;2、依法判令程浩支付违约金3000元；3、本案诉讼费由程浩承担。事实与理由：程浩系济南阳光100国际新城小区******室业主，房屋建筑面积71.6平方米。2014.12.27起，程浩委托万怡物业提供物业管理服务，并签订《前期物业服务合同》。其中，合同第三条约定，物业服务费按建筑面积1.7元/平方米/月计算，支付时间为每一季度第一个月前5日，逾期交纳按日承担未缴付款项0.5%的违约金，并可代收水费。然而，自2016.5.1-2021.3.31程浩拖欠物业费共计7181.4元。多次通过口头、电话、书面等形式通知程浩，要求尽快支付上述费用，但程浩均置之不理，已严重违约。为维护万怡物业的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。程浩辩称，第一，我于2014年收房，装修之后一直闲置，到了2018年春节之后我才搬过去入住的；第二，我购买的地下室是带上下水的房子，至今水龙头无法使用；第三，我房屋内漏水造成橱子损坏、瓷砖掉落、墙面被水泡，物业一直没有维修；第四，小区公共绿地是小区业主共有的，但有业主种菜，物业也不及时管理；第五，小区内至今也没有垃圾分类，地面环境不好；第六，小区内电动车乱停乱放，车棚不能满足业主需求；第七，小区公共收益应归全体业主共有，我们从来没有看到物业公示；第八，小区内至今没有成立业委会。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：程浩系阳光100国际新城五期******的业主，该房屋建筑面积71.6平方米，物业费按建筑面积每月每平方米1.7元计算，程浩未交纳2016年5月1日至2021年3月31日期间的物业服务费。2014年12月27日，万怡物业与程浩签订了《前期物业服务合同》，该合同对双方的权利义务进行了约定。同时，合同第三条载明：“物业服务收费的约定一、物业服务费由业主按其拥有物业的法定房屋产权面积（不含与住宅配套的储藏室面积）缴纳物业服务费用，高层住宅：1.7元/平方米?月（其中公共性物业服务费：1.15元/月·平方米，含电梯维护运行：0.35元/月·平方米，自动消防控制设施维护运行费用：0.20元元/月·平方米）缴纳。……五、乙方（即本案被告程浩）交费时间：每一季度第一个月前5日内向甲方（即本案原告万怡物业）预交整个季度的物业服务费；首期物业服务费自交房之日起预缴六个月。逾期交纳物业服务费，从应付之日起按日向甲方支付未缴付款项0.5%的违约金。”。合同签订后，万怡物业为程浩提供了物业服务。本院认为，程浩与万怡物业签订的《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按合同的约定行使权利，履行义务。本案中，万怡物业应按合同的约定提供相应的服务，程浩作为业主在接受物业服务的同时，还应按照合同的约定缴纳相关的物业服务费。程浩提交照片打印件一宗证实万怡物业没有履行维修义务及小区内存在管理混乱等服务瑕疵，本院认为，部分业主采用拒交物业服务费的方式来对抗物业服务企业的不作为或服务瑕疵，程浩提交的证据可以证实万怡物业在提供物业服务过程中存在一定瑕疵，但如果小区内业主均以物业服务存在瑕疵为由拒缴物业服务费，那么带来的直接后果是物业公司入不敷出，不能维持企业正常运营，最终会导致物业服务质量进一步下降，小区整体环境进一步恶化。小区内物业服务的正常运行，离不开全体业主的共同配合与支持，综上所述，程浩提出的理由不足以减免其向万怡物业缴纳物业服务费的义务，故对程浩的辩解，本院不予采信。程浩主张诉争房屋自2016年2月至2018年春节期间处于空置状态，提交山东省电力公司济南供电公司出具的历月电费明细佐证。万怡物业对该证据的真实性没有异议。本院认为，《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》第十六条规定：“房屋交付后空置半年以上的，经业主或物业使用人与物业服务企业确认后，其物业服务费按照物业服务收费标准的70%交纳，合同另有约定的从其约定。”。本案中，程浩提交的历月电费明细载明：2016年2月至2017年12月期间，总电量为4，总电费为2.19；2018年2月至2018年6月期间，总电量为12，总电费为6.56，结合程浩提交的济南水务集团水费明细凭条，可以证实诉争房屋在该段时间内处于空置状态。综上所述，本院支持程浩尚欠万怡物业2016年5月1日至2021年3月31日期间的物业服务费6232元，对万怡物业该项诉讼请求中超出部分，本院不予支持。关于违约金的诉讼请求，本院认为，虽双方签订的《前期物业服务合同》中就未按时足额交纳物业服务费有所约定，但万怡物业在提供物业服务时客观上存在一定瑕疵，且万怡物业亦需要进一步提高物业管理的水平，加强与业主间的沟通交流，对业主反映的物业服务中存在的问题及时解决或予以配合。鉴于此种情形，对万怡物业主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告程浩于本判决生效之日起十日内向原告济南万怡物业服务有限公司支付自2016年5月1日起至2021年3月31日期间的物业服务费6232元；二、驳回原告济南万怡物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费54元，减半收取计27元，由被告程浩负担。本判决为终审判决。审判员　刘　佳二〇二一年九月十日书记员　曹春燕 关注微信公众号“马克数据网”