山银花与西安鼎咸置业有限责任公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书（2021）陕04民终2679号

• 案件编号

  （2021）陕04民终2679号

• 案件名称

  山银花与西安鼎咸置业有限责任公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

• 审理法院

  陕西省咸阳市中级人民法院

• 所属地区

  陕西省咸阳市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/15 0:00:00

• 当事人

  山银花;西安鼎咸置业有限责任公司

• 案件缘由

  房屋买卖合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

  陕西省咸阳市中级人民法院民事判决书                        （2021）陕04民终2679号 上诉人（原审被告）：西安鼎咸置业有限责任公司，住所地陕西省西安市高新区西安（二期）第1幢1单元25-26层12519号，统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXX1693。法定代表人：王夏，系公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：闵吉乾，陕西圣达律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚萍，女，1975年2月22日生，汉族，住咸阳市秦都区，系该公司员工，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。被上诉人（原审原告）：山银花，女，1959年12月4日生，汉族，住陕西省汉中市汉台区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：司晓诚，陕西宇斌诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：霍丹妮，陕西宇斌诚律师事务所实习律师。上诉人西安鼎咸置业有限责任公司（以下简称：鼎咸公司）因与被上诉人山银花房屋买卖合同纠纷一案，不服陕西省咸阳市渭城区人民法院(2021)陕0404民初1241号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月4日立案后，依法组成合议庭，经征得当事人同意，对本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。鼎咸公司上诉请求：1.撤销一审(2021)陕0404民初1241号民事判决并驳回被上诉人的一审诉讼请求；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.2013年11月25日，上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同，房屋总价款为455240元，付款方式为一次性付清，双方约定于2014年9月1日前交付房屋；产权登记的约定：被上诉人有选择退房和不退房的权利，只能选定其一。2018年3月29日，西安泰和商业运营管理有限责任公司与被上诉人签订委托经营合同，自2014年9月2日至2019年12月31日，被上诉人领取租金118961元。证明被上诉人已经选择了不退房的权利，放弃了选择退房的权利，且诉讼时效已过。2.上诉人未在合同约定的730日内完成首次登记，主要是因相关职能部门调整和地下室建设的中枢问题导致办证滞后。3.被上诉与第三方签订委托经营合同，获得了利益，没有造成其经济损失，故上诉人不应支付被上诉人的利息损失。山银花辩称，答辩人在一审起诉时，上诉人未取得商品房预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条的规定，双方签订的合同无效，故一审认定事实清楚，适用法律准确，请求二审驳回上诉，维持原判。山银花向一审法院起诉请求：1、请求贵院依法确认合同无效并返还购房款455240元及利息133311.4元（从2013年11月25日起至款付清之日，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息，截止诉讼之日为133311.4元）。 2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年11月25日，原告山银花与被告鼎咸公司签订《商品房买卖合同》，约定原告山银花购买被告公司预售的开发位于咸阳市XX路XX幢XX层XX号房，该房用途为商业，建筑面积40.6㎡，单价11212.81元/㎡，房屋总价款为455240元。双方约定出卖人应当在2014年9月1日前交付房屋；在商品房交付使用后730日内，办理权属登记。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的2%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金……合同签订当天，原告支付了购房款235240元、2014年2月9日支付了购房款136572元、2018年3月29日支付了购房款83428元。2014年9月1日，被告鼎咸置业公司将该商铺交付给原告。原告将涉案房屋委托西安泰和商业运营管理有限责任公司运营，租期6年，自2014年9月2日至2016年3月1日为市场培育期和装修期，该期间免租费。2016年3月2日起，每半年向原告支付租金收益，合同为六年，至2019年12月31日，西安泰和商业运营管理有限责任公司向原告山银花支付118691元经营款项。案涉房屋至原告起诉时没有取得商品房预售许可证。上述事实，有当庭开庭笔录、商品房买卖合同、收款收据、商铺运营委托合同等证据在卷佐证。一审法院认为，原告山银花与被告鼎咸公司于2013年11月25日签订的《商品房买卖合同》成立，双方虽均已依约履行交付房款及交房等合同义务，但被告鼎咸置业公司至原告起诉时尚未取得商品房预售许可证书，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”因此，双方所签订的《商品房买卖合同》无效。原告诉请确认《商品房买卖合同》无效，判令被告返还购房款455240元，应予以支持。原告还主张被告支付利息，但导致合同无效的原因在于被告，被告应当承担原告利息损失，具体利息计算方式应按照相关法律规定。同时，原告应返还商品房给被告。被告称原告只能选择收取租金和退房其中一项权利，因该合同无效，应互相返还，故被告意见不符合法律规定，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力>的若干规定》第一条的规定，判决：一、确认原告山银花与被告西安鼎咸置业有限责任公司于2013年11月25日所订立的《商品房买卖合同》无效；二、被告西安鼎咸置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告山银花购房款455240元并支付利息损失（其中235240元从2013年11月25日起计算，136572元从2014年2月9日起计算，83428元从2018年3月29日起计算，均按中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日；自2019年8月20日至实际给付之日止,以455240元为基数，按照全国银行间同业拆借中心2019年8月发布的一年期贷款市场报价利率计算）；三、原告山银花于本判决生效之日起十五日内返还咸阳市XX路XX幢XX层XX号房给被告西安鼎咸置业有限责任公司。案件受理费9777元，减半收取4888.50元，由西安鼎咸置业有限责任公司承担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。另查明西安泰和商业运营管理有限责任公司向被上诉人山银花支付118961元经营款项。其他事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人在未取得商品房预售许可证明时，与被上诉人订立商品房预售合同，应认定双方签订的合同无效；关于上诉人提出被上诉人收取委托经营的租金，其不承担利息损失的意见，因被上诉人与西安泰和商业运营管理有限责任公司签订的委托经营合同，以委托经营的方式取得收益，属另一法律关系，与本案无关；且导致合同无效原因在于上诉人，故一审支持被上诉人的利息损失并无不妥。综上所述，鼎咸公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9777元，由西安鼎咸置业有限责任公司负担。本判决为终审判决。  审    判    长      樊国强    审    判    员      张作儒    审    判    员      王丽丽                                 二〇二一年九月十四日                        书    记    员      田  甜