东恒领域文化（北京）有限公司等与刘平房屋租赁合同纠纷二审民事判决书（2021）京03民终10741号

• 案件编号

  （2021）京03民终10741号

• 案件名称

  东恒领域文化（北京）有限公司等与刘平房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

• 审理法院

  北京市第三中级人民法院

• 所属地区

  北京市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/10 0:00:00

• 当事人

  东恒领域文化（北京）有限公司;于华军;刘平

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终10741号上诉人（原审被告）：于华军，男，1980年3月21日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张立广，北京春台律师事务所律师。上诉人（原审被告）：东恒领域文化（北京）有限公司，住所地北京市通州区。法定代表人：于华军，总经理。委托诉讼代理人：张立广，北京春台律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘平，女，1978年4月20日出生，汉族，住北京市通州区。上诉人于华军、东恒领域文化（北京）有限公司（以下简称东恒文化公司）因与被上诉人刘平房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2021）京0112民初2063号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。于华军、东恒文化公司上诉请求：1．撤销一审判决，发回重审或改判驳回刘平的诉讼请求；2．全部诉讼费由刘平承担。事实与理由：1．一审判决认定事实错误，同案不同判。北京市通州区人民法院（2018）京0112民初35645号民事判决书认定于华军、东恒文化公司腾退的时间为2020年5月10日，刘平在该案中作为第三人参加诉讼，所谓于华军、东恒文化公司腾退实际就是刘平腾退的时间，因为刘平系实际承租人和经营者，上述判决就被查封后一直到2020年5月10日腾退之日的租金仍然判决于华军、东恒文化公司承担30%的责任。本案中于华军、东恒文化公司作为转租方不是产权人，在产权人无法提供房屋所有权证书的情况下，导致无法办理营业执照等证件并非于华军、东恒文化公司原因，对此刘平完全知情并认可。但本案一审判决却让于华军、东恒文化公司承担退还租金等责任明显同案不同判。2．对于刘平的装修损失不应支持，刘平根本不存在装修损失，在腾退时及腾退之前刘平已经拉走。于华军、东恒文化公司被北京市通州区食品药品监督管理局的罚款75000元、违法所得3300元，该处罚是基于经营者作出的处罚，因为刘平在食品药品监督管理局所作的笔录不认可自己经营，但本案中又认可与于华军、东恒文化公司系租赁合同关系，其是经营者，根据双方和合作协议的约定也是如此，于华军、东恒文化公司并非经营者，所受处罚应该由刘平承担，对此于华军、东恒文化公司已经另行起诉。3．一审判决适用法律错误。双方签订的《店铺经营合作协议》明确约定于华军、东恒文化公司不参与经营管理，对于于华军、东恒文化公司与物业公司的签订的合同内容，刘平是知晓的并表示遵守，否则双方就不可能签订合作协议了，因此刘平对于办理营业执照需要物业公司提供房产证明是明知的，并不是于华军、东恒文化公司单方违约。刘平明确知道于华军、东恒文化公司只是协助并不是保证，于华军、东恒文化公司已经进行了协助义务，向工商部门提供相应办理营业执照的证据，是由于物业公司无法提供产权证书导致无法办理，于华军、东恒文化公司不存在不协助办理营业执照的违约行为。4．一审判决认定于华军承担责任没有事实和法律依据。合同具有相对性，于华军系东恒文化公司的法定代表人，系签订合同的行为均代表公司，对此东恒文化公司也明确予以认可，从刘平支付租金的情况也可以看出，部分租金是支付到东恒文化公司另外一个股东名下，因此合同的主体就是东恒文化公司与刘平。刘平辩称：同意一审判决，不同意于华军、东恒文化公司的上诉请求。刘平向一审法院起诉请求：1．请求判令解除刘平与于华军签订的《店铺经营合作协议》；2．请求判令于华军、东恒文化公司返还刘平六个月房租9万元及保证金4万元（其中1万元是设备保证金，其他3万元是违约保证金）；3．请求判令于华军、东恒文化公司赔偿刘平因履行合同而产生的中介费15000元、装修（其中包含水电维修1500元，广告牌制作费用9340元）、员工工资（从6月到8月三个人）31100元、购买设备31800元及材料费50000元；4．诉讼费用由于华军、东恒文化公司承担。一审法院认定事实：2018年5月24日，于华军（甲方）与刘平（乙方）签订了《店铺经营合作协议》（以下简称合作协议），该协议约定“一、协议范围内，双方的关系确定为合作经营关系。二、甲方在合作经营协议期内将北京市通州区新华西街×1号万方大厦×2座写字楼大堂咖啡厅及相关设备交由乙方经营、使用；三、合作期限2018年6月5日至2023年6月4日。四、乙方在合作期内只能经营咖啡水吧项目及预包装食品，不可起明火。五、合作期内第一年乙方每六个月向甲方分红90000元（玖万元整），第二年乙方每六个月向甲方分红96000元（玖万陆元整），第三年乙方每六个月向甲方分红102000元（壹拾万贰仟元整），第四年乙方每六个月向甲方分红108000元（壹拾万捌仟元整），第五年乙方每六个月向甲方分红114000元（壹拾壹万肆仟元整），每年度（每6个月）向甲方支付一次（提前30日向甲方支付），逾期无条件收回。六、乙方在合作期内向甲方支付30000元（叁万元整）作为违约保证金；保证金根据每年分红金额逐年相应递增，现有咖啡设备向甲方交付10000元（壹万元整）作为设备使用保证金，到期后完整交接后退还，中途退出，保证金扣除，分红费用相应返还。七、甲方不参与经营管理，乙方在合作期内由甲方协助办理营业执照，在合作期内经营所产生的水、电费等一切费用由乙方负责，乙方在经营过程中所产生的一切食品安全等等的法律问题由乙方自行承担，乙方遵守甲方与物业签署合同的相关条款，合法经营；八、合作期满，如不在继续合作，乙方经营所用的相关设备完好（正常损耗除外）交还予甲方，所有相关水电费结清及妥善履行本协议及补充约定的全部义务后15日内，保证金无息退还乙方。九、非乙方运营范围内设备损坏或故障（如：万达物业设备或主要结构损坏）需及时通知物业安排修缮工作。十、对于场所内的货物、设备、材料等，乙方应根据相关货物、设备、材料的特殊性采取充分及有效的保护措施，包括进行防水、防火处理等。如乙方未采取相关的护措施，则因此而造成乙方货物、设备、材料等的损失及因此而扩大的损失均应当由乙方自行承担。十一、乙方保证其代理人、工作人员在写字楼内遵守地方有关的消防管理规定（不得私自使用明火，电加热器、危险品、易燃物、吸烟等），否则由此产生的任何问题均由乙方直接处理和承担责任。十二、场地的租凭资金由甲方承担。十三、乙方不得改变经营业态、不得转租，另有约定除外。十四、甲乙双方同意，一方经提前九十天书面通知另一方，可提前解除本协议，（除另行约定外）双方均无须承担本协议下其他违约责任。十五、在此合作经营协议到期之后，由甲、乙方继续协商合作事宜。此合作经营协议一式两份，甲、乙双方各执一份。”合作协议签订后，刘平向于华军转账8万元，向李萍转账了5万元，其中包括第五条约定9万元分红和4万元的保证金，于华军将场地交付给刘平使用。2018年10月25日，大连一方物业管理有限公司北京分公司将东恒领域文化（北京）有限公司、第三人北京弘润旭洋餐饮管理有限公司、第三人北京瑞吉咖啡有限公司、第三人刘平以租赁合同纠纷为由诉至法院，法院于2020年9月27日作出了（2018）京0112民初35645号民事判决书，该判决书经审理查明的事实部分载明“2018年7月10日，大连一方物业北京分公司向东恒领域文化的法定代表人于华军送达《整改通知单》，该通知单载明‘鲜动力北京市通州万达店（×2座大堂部分区域）：经现场巡视检查，发现贵司未取得营业执照及食品安全许可证。……现我司要求：贵司于2018年7月10日前停业整顿，并尽快办理营业执照及食品经营许可证。’2018年8月21日，×2座大堂区域被北京市通州区食品药品监督管理局查封，2019年9月20日，北京市通州区食品药品监督管理局向东恒领域文化公司出具《行政处罚决定书》，以东恒领域文化公司尚未取得《食品经营许可证》的情况下在北京市通州区新华西街×1号×2座大堂经营水吧的行为，违反了《中华人民共和国食品安全法》第三十五条第一款之规定为由，对东恒领域文化公司作出没收违法所得3300、罚款75000元的处罚决定。同日，北京市通州区食品药品监督管理局向大连一方物业北京分公司亦出具了《行政处罚决定书》，以大连一方物业北京分公司明知东恒领域文化公司未取得食品生产经营许可从事食品经营活动行为仍为其提供生产经营场所的行为，违法了《中华人民共和国食品安全法》第一百二十二条第二款之规定为由，对大连一方物业北京分公司作出没收违法所得45000元、罚款75000元的处罚决定。另，×2座大堂区域于2020年5月10日腾退。”法院认为部分载明“关于×2座大堂区域的租金及损失赔偿一节，本案中，大连一方物业北京分公司未依约向东恒领域文化公司提供×2座大堂区域办理营业执照所必需的房屋所有权证书、东恒领域文化公司收到《整改通知单》后未及时停业整顿，致使×2座大堂区域未取得《营业执照》及《食品经营许可证》违法经营被北京市通州区食品药品监督管理局查封、大连一方物业北京分公司及东恒领域文化公司均被处以罚款及没收违法所得，对此，大连一方物业北京分公司及东恒领域文化公司均存在过错，大连一方物业北京分公司理应负担主要过错责任，具体责任比例法院酌定为70%。2018年9月1日至2020年5月10日期间，虽×2座大堂区域未实际经营，但东恒领域文化公司并未腾退交付于大连一方物业北京分公司，应当支付租金，具体数额，法院结合双方的过错程度、租赁物的使用情况等依法予以核算，故对于大连一方物业北京分公司要求东恒领域文化公司支付租金的诉请，合理合法的部分，法院予以支持，过高部分，于法无据，法院不予支持。此外，根据北京市通州区食品药品监督管理局出具的行政处罚决定书所载，大连一方物业北京分公司与东恒领域文化公司均存在违法经营的情形，双方应对北京市通州区食品药品监督管理局作出的处罚各自承担责任，故对于大连一方物业北京分公司要求东恒领域文化赔偿其经济损失的诉请，于法无据，法院不予支持，对于东恒领域文化公司要求大连一方物业北京分公司赔偿其经济损失的反诉请求，于法无据，法院亦不予支持。”判决主文部分载明“一、确认大连一方物业管理有限公司北京分公司与东恒领域文化（北京）有限公司2015年5月22日签订的《咖啡吧租赁合同》于2020年5月24日解除；二、东恒领域文化（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内支付大连一方物业管理有限公司北京分公司A座大堂租赁区域的租金23548元、×2座大堂租赁区域的租金18290元；三、大连一方物业管理有限公司北京分公司于本判决生效之日起七日内支付东恒领域文化（北京）有限公司履约保证金20000元；四、驳回大连一方物业管理有限公司北京分公司的其它诉讼请求；五、驳回东恒领域文化（北京）有限公司的其它反诉请求。”庭审过程中，关于合作协议解除的理由，刘平认为办理不了营业执照导致无法经营，签订协议的目的无法实现，于华军、东恒文化公司认为对于办理营业执照其应履行的仅是协助义务，并未保证一定办下来关于设备使用保证金，于华军、东恒文化公司表示该保证金1万元已于2018年9月28日退给了刘平，并提供了转账记录予以证明。关于2018年8月21日×2座大堂区域被北京市通州区食品药品监督管理局查封事宜，于华军、东恒文化公司表示实际上系刘平在经营，当时刘平在管理局笔录陈述是于华军、东恒文化公司在经营所以就处罚的公司，刘平表示当时确实是其在实际经营，但被认定违法系因为没有营业执照，于华军、东恒文化公司为其提供的营业执照注册地不在×2座，才导致被处罚。关于刘平主张的中介费15000元、装修（其中包含水电维修1500元，广告牌制作费用9340元）、员工工资（从6月到8月三个人）31100元、购买设备31800元及材料费50000元，刘平提供部分收据和转账记录予以证明，于华军、东恒文化公司不认可，并称当时腾退场地时只要是原告的东西，刘平全部拉走了，没见过什么材料。另，法院于2021年2月26日向于华军送达了起诉状等诉讼材料。一审法院认为：本案法律事实发生在民法典施行前，按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，应当适用民法典之前的相关法律规定。同时根据该司法解释规定第十条的规定“民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。”合同法规定，依法成立的合同受法律保护。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以要求解除合同。当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。民法典第五百六十五条第二款规定“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”当事人对自己提出的主张应提供充分确实的证据予以证明，否则应承担举证不能的不利后果。关于合作协议的性质问题，双方均认可属于租赁合同关系，经审查，双方的主张，并无不当，法院对此予以确认。关于合作协议解除问题，本案中刘平起诉要求解除合作协议，于华军、东恒文化公司认为合作协议已于2020年5月10日场地腾退时解除，法院认为虽然刘平与于华军、东恒文化公司一起将物品搬离涉案场所，但于华军、东恒文化公司并未提供证据证明双方已就解除合作协议达成一致意见或者之前自己或刘平作出过解除合作协议的意思表示并通知对方，因此以2020年5月10日作为合作协议解除时间，依据不足，故对于于华军、东恒文化公司的主张，法院不予采纳。现刘平提出解除合作协议的诉讼请求，法院于2021年2月26日向于华军、东恒文化公司送达了起诉状，现双方的合作协议的目的已无法实现，现刘平要求解除合作协议，并无不当，法院对此予以支持，具体解除时间，根据民法典的规定，送达之日应视为合作协议解除之日。对于双方签订合作协议的目的无法实现的具体原因，刘平提出了两条，一是于华军、东恒文化公司隐瞒了不得转租的情况，二是于华军、东恒文化公司未能协助其办理营业执照，导致无法经营。对于第一条原因，法院认为与双方签订名为合作实为租赁的合作协议的形式相悖，直接签订租赁合同对刘平的利益保护会更周延，其既然选择合作协议，应是对不得转租的情况已了解的情况下而采取的折中方式，否则与常理不符，故对刘平的该条主张，法院不予采信。对于第二条原因，于华军、东恒文化公司陈述系由于第三人的原因所致，根据（2018）京0112民初35645号民事判决书中查明的事实，确实有案外人的原因，但根据合同法第一百二十一条规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”，因此于华军、东恒文化公司不能因此免责，由于无法办理合法的营业执照导致刘平无法实现签订合作协议的目的，故对该条原因，法院予以采纳。关于刘平要求退还租金9万元的诉讼请求，由于涉案场地于华军、东恒文化公司已交付刘平占有使用，刘平要求全部退还已交纳的租金，显然缺乏依据，对于具体数额，应以刘平占有使用涉案场地具体时间而定，于华军、东恒文化公司认为由于刘平的经营行为导致涉案场地于2018年8月21日被北京市通州区食品药品监督管理局查封，有过错，应对之后到2020年5月10日期间的租金承担责任，法院认为出租人收取租金以交付承租人能够正常使用收益的租赁物为对价，承租人不能使用收益租赁物的情况下，其要继续收取租金，显然是不成立的，对于场地被查封的无法使用的问题，一方面，于华军、东恒文化公司无法协助刘平办理合法的营业执照，另一方面，在2018年7月10日大连一方物业北京分公司向东恒文化公司的法定代表人于华军送达《整改通知单》因未取得营业执照及食品安全许可证要求2018年7月10日前停业整顿的情况下，仍然提供其他营业执照允许刘平继续经营，才导致被查封的情况出现，因此法院认为过错在于华军、东恒文化公司，因此其要求刘平承担涉案场地被查封后的租金损失，缺乏依据，故对于2018年6月5日至2018年8月21日（78天）期间的租金，由刘平负担，对于2018年8月22日至2018年12月4日（105天）期间的租金，于华军、东恒文化公司应予以返还，具体数额为51639元，对其主张的过高部分，依据不足，法院不予支持。关于违约保证金的问题，现合作协议已经解除，刘平要求返还违约保证金3万元的诉讼请求，于法有据，法院对此予以支持，关于设备保证金，于华军、东恒文化公司已经退还，刘平再主张，缺乏依据，法院不予支持。关于刘平主张的中介费15000元、装修（其中包含水电维修1500元，广告牌制作费用9340元）、员工工资（从6月到8月三个人）31100元、购买设备31800元及材料费50000元，对于中介费，并非合作协议解除导致的损失，刘平在此主张，缺乏法律依据；对于装修，刘平提供的证据来看，确有相应的广告牌的制作，但考虑到其已经实际使用的情况来看，该部分损失由法院酌情确定为3000元，对其主张的其他损失，法院不予支持；关于员工工资，此系经营的成本，其要求赔偿，缺乏法律依据，故法院不予支持；关于设备及材料，刘平提供的证据不充分，且交接时已有的物品已全部拉走，故对其该项诉讼请求，法院不予支持。关于刘平要求于华军与东恒文化公司共同承担上述责任的主张，结合合作协议履行情况以及租金款项的收取情况来，该主张并无不当，法院对此予以支持。综上，一审法院判决：一、确认刘平与于华军签订的《合作协议》于2021年2月26日解除；二、于华军、东恒领域文化（北京）有限公司于判决生效之日起七日内返还刘平租金51639元；三、于华军、东恒领域文化（北京）有限公司于判决生效之日起七日内返还违约金保证金3万元；四、于华军、东恒领域文化（北京）有限公司于判决生效之日起七日内赔偿刘平装修损失3000元；五、驳回刘平的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，于华军与刘平签订的《店铺经营合作协议》系双方真实意思表示，应属合法有效，双方应按照协议约定履行各自义务。关于合作协议的性质问题，双方均认可属于租赁合同关系，同时根据审查协议内容，一审法院对此予以确认并无不当。关于合作协议解除的问题，刘平起诉要求解除双方合作协议，现双方的合作协议的目的已无法实现，一审法院认定起诉状送达之日为合作协议解除之日并无不当，于华军主张合作协议于2020年5月10日解除依据不足，一审法院不予采纳并无不当。关于退还租金的问题。出租人收取租金以交付承租人能够正常使用收益的租赁物为对价，双方合作协议约定在合作期内由于华军协助办理营业执照，于华军无法协助刘平办理合法的营业执照，导致涉案场地于2018年8月21日被北京市通州区食品药品监督管理局查封。尤其是在2018年7月10日大连一方物业北京分公司向东恒文化公司的法定代表人于华军送达《整改通知单》因未取得营业执照及食品安全许可证要求2018年7月10日前停业整顿的情况下，于华军仍然提供其他营业执照允许刘平继续经营，才导致涉案场地被查封，故于华军应对涉案场地被查封承担责任。现刘平主张返还6个月的租金9万元，一审法院综合考虑查封原因、过错责任及租赁房屋使用情况等因素，酌情判决查封前2018年6月5日至2018年8月21日期间的租金由刘平负担，查封后2018年8月22日至2018年12月4日期间的租金51639元，于华军应返还给刘平。关于违约保证金，因双方合作协议已经解除，刘平要求返还违约保证金3万元，于法有据，一审法院予以支持并无不当。关于装修损失，根据刘平提供的证据存在相应广告牌制作的情况，但考虑到已实际使用的情况，一审法院酌情装修损失3000元亦无明显不当。关于刘平要求于华军与东恒文化公司共同承担上述责任的主张，结合合作协议履行情况及租金款项的收取情况，一审法院对此予以支持并无不当。于华军、东恒文化公司的上诉主张，依据不足，本院不予支持。综上所述，于华军、东恒文化公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1680元，由于华军、东恒领域文化（北京）有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长　申峻屹审 判 员　杨　夏审 判 员　张　弘二〇二一年九月十日法官助理　张　立书 记 员　席　颖 百度搜索“马 克 数 据 网”