上海市虹口区新大陆小区业主委员会与上海天润房地产物业管理有限公司其他所有权纠纷二审民事判决书（2021）沪02民终7754号

• 案件编号

  （2021）沪02民终7754号

• 案件名称

  上海市虹口区新大陆小区业主委员会与上海天润房地产物业管理有限公司其他所有权纠纷二审民事判决书

• 审理法院

  上海市第二中级人民法院

• 所属地区

  上海市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/24 0:00:00

• 当事人

  上海市虹口区新大陆小区业主委员会;上海天润房地产物业管理有限公司

• 案件缘由

  所有权纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终7754号上诉人(原审原告)：上海市虹口区新大陆小区业主委员会，住所地上海市虹口区。负责人：潘家玲，主任。负责人：沈国祥，副主任。委托诉讼代理人：郑伟宏。委托诉讼代理人：甘彬彬，上海翰浩律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海天润房地产物业管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：刘伟民，总经理。上诉人上海市虹口区新大陆小区业主委员会(以下简称“新大陆小区业委会”)因与被上诉人上海天润房地产物业管理有限公司(以下简称“天润物业公司”)其他所有权纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2020)沪0109民初7679号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。新大陆小区业委会的上诉请求：撤销一审判决，依法改判，支持新大陆小区业委会的一审诉请。事实与理由：根据新大陆小区业委会与天润物业公司签订的《物业服务合同》约定，专项维修资金的账务由天润物业公司代管，其应编制专项维修资金使用方案，未经新大陆小区业委会批准或授权，天润物业公司不得动用专项维修资金。且原小区业委会主任陈建国在另案中称业主大会印章、业委会印章及其个人印章均在天润物业公司处，天润物业公司理应对小区维修资金的使用尽到审慎义务，并保存好相应的支付凭证包括但不限于发票、合同等，并制定相应账册，但天润物业公司在一审中并未对维修资金的支取提供相应证据予以合理解释，其非但未按相关规定定期公布维修基金账目，甚至还无法提供维修基金使用的相关凭证。天润物业公司对维修资金的使用违反《上海市商品住宅维修基金管理办法》第十五条、第十七条和第十九条规定，故应当承担相应的法律责任。天润物业公司辩称：不同意新大陆小区业委会的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。新大陆小区业委会向一审法院提出诉讼请求：1．判令天润物业公司返还2005年10月至2013年12月为上海市祥德路XXX号新大陆小区提供物业服务期间从维修资金专用账户内转出的房屋维修资金人民币(以下币种均为人民币)251，471.97元；2．判令案件受理费由天润物业公司负担。一审法院根据当事人的陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：天润物业公司系新大陆小区的前期物业管理单位。2005年9月，新大陆小区成立业委会后，聘请天润物业公司对小区提供物业服务，双方签订了《物业服务合同》，约定：合同期限自2005年10月1日起至2010年9月30日止；物业服务费不含物业大修和专项维修的费用，物业大修和专项维修的费用在维修资金中列支，并按规定分摊；天润物业公司按包干制收费形式确定物业服务费用，由业主向天润物业公司支付约定的物业服务费用，盈余或者亏损均由天润物业公司享有或者承担；专项维修资金的账务由物业管理企业代管；按照政府规章及相关规定使用和管理专项维修资金；天润物业公司按有关规定编制专项维修资金使用方案，经新大陆小区业委会批准后实施，未经新大陆小区业委会批准或授权，天润物业公司不得动用专项维修资金；本合同终止时，天润物业公司应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业委会。新大陆小区业委会换届后，聘请了其他物业公司为小区提供物业服务，天润物业公司服务至2013年12月31日退出小区管理。2013年12月5日，新大陆小区第一届业委会和第二届业委会办理资料移交，其中涉及一份《祥德路XXX号维修资金使用余额及修理落实事项》的材料移交。根据该份材料的记载，截止2013年12月，维修资金总额为393，755.24元，维修资金使用余额为154，070.04元。第一届业委会主任陈建国在该份材料上盖章确认，第二届业委会主任郑伟宏在该份材料上签字，并注明“待审计后确认”。2013年12月31日，天润物业公司出具《祥德路XXX号应付维修资金签证事项》，郑伟宏签字并加盖了业委会印章，郑伟宏并注明“本事项内各项费用由审计后认定，审计时间由审计单位定”。2014年10月15日，新大陆小区业委会起诉天润物业公司，要求天润物业公司将2005年10月至2013年12月在新大陆小区从事物业服务期间代管的专项维修资金的全部账册移交给新大陆小区业委会，并接受法院指定的审计单位审计，审计后退赔滥用的资金，将与维修资金相关联的物业管理相关材料和属于全体业主所有的财物(包括物业管理用房)及时完整地移交给新大陆小区业委会，包括：(1)规划图、竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、附属配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收材料；(2)设施设备安装、使用说明、产品合格证明和维护保养等技术资料；(3)物业质量保证文件和物业使用说明文件；天润物业公司必须将利用公共区域经营的非法所得5，400元退还给全体业主［(2014)虹民三(民)初字第2091号案，以下简称“2091号案”］。该案审理中，新大陆小区业委会申请对小区房屋专项维修资金的使用进行审计。上海市高级人民法院指定委托上海东华会计师事务所有限公司(以下简称“东华会计师事务所”)进行审计。东华会计师事务所多次要求新大陆小区业委会提供财务账册，未果，遂将此审计项目退回法院。2015年11月25日，法院对该案作出判决：1．天润物业公司应向新大陆小区业委会移交上海市虹口区祥德路XXX号新大陆小区规划图、竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、附属配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备安装、使用说明、产品合格证明和维护保养等技术资料；物业质量保证文件和物业使用说明文件；2．天润物业公司应向新大陆小区业委会返还5，400元；3．新大陆小区业委会的其余诉讼请求不予支持。新大陆小区业委会、天润物业公司均不服一审判决，提出上诉。2016年4月5日，二审法院判决驳回上诉，维持原判［(2016)沪02民终484号案］。2016年5月18日，新大陆小区业委会申请法院强制执行。2016年10月21日，该案执行完毕［(2016)沪0109执1815号案］。2017年10月17日，新大陆小区业委会申请恢复强制执行。2017年10月23日，该案执行完毕［(2016)沪0109执恢619号案］。2017年6月9日，新大陆小区业委会起诉天润物业公司，要求天润物业公司移交2005年10月至2013年12月其对上海市祥德路XXX号新大陆小区实施物业管理期间保管的使用该小区商品住宅维修资金的相关发票［(2017)沪0109民初13263号案，以下简称“13263号案”］。该案审理查明：新大陆小区维修资金账户于2008年2月29日开户，截至2013年12月，该账户内支出维修资金共计251，471.97元，其中新大陆小区维修资金账户转账至天润物业公司账户共计176，422.08元。该案审理中，陈建国向法院陈述：其自2005年起担任新大陆小区业委会主任，直至2013年换届。期间，新大陆小区维修资金均由天润物业公司操作管理，天润物业公司仅通知其小区内有公共设施因维修需要使用维修资金。新大陆小区业委会、新大陆小区业主大会及其个人的印章均在天润物业公司处，小区维修资金一般均由天润物业公司自行盖章后到银行办理支取手续，其从未出面办理支取维修资金的手续。新大陆小区原由上海天屹房地产经营开发有限公司(以下简称“天屹房产公司”)建造，天润物业公司作为该公司的下属单位，在小区业委会成立之前已是小区的物业管理单位，故业委会成立以后上述印章都交给了天润物业公司。维修单位均由天润物业公司出面联系，并由天润物业公司对外签订合同，维修合同及发票由天润物业公司自行保管，业委会没有收到过。据其了解，新大陆小区的相关材料均在天润物业公司办公室。另其于1996年、1997年起在天润物业公司处工作，直至2007年左右退休，之后到天屹房产公司工作至2015年2月。2018年5月2日，法院作出判决：天润物业公司将2005年10月至2013年12月其对上海市祥德路XXX号新大陆小区实施物业管理期间保管的使用该小区商品住宅维修资金的相关发票移交给新大陆小区业委会。天润物业公司不服该案一审判决，提出上诉。2018年7月12日，二审法院判决驳回上诉，维持原判［(2018)沪02民终5334号案］。2018年8月6日，新大陆小区业委会申请法院强制执行。2019年1月29日，该案执行完毕［(2018)沪0109执2745号案，以下简称“2745号案”］。一审法院另查明：天润物业公司使用新大陆小区维修资金，提交的《商品住宅维修资金支取汇总表》(以下简称“《支取汇总表》”)上加盖了新大陆小区业主大会及业委会的印章、第一届业委会正主任陈建国及副主任钦鸿祥的印章及天润物业公司的印章。《贷记凭证》上加盖了新大陆小区业主大会财务专用章及陈建国、钦鸿祥的印章。一审审理中，新大陆小区业委会称：电梯水泵保养、水箱清洗修理等维护保养费包含在物业管理费中，不应从维修资金中支取。天润物业公司称：天润物业公司使用的维修资金均属于物业合同约定的物业大修和专项维修的费用，小修小补的维修费，天润物业公司自行承担，未再收取。一审审理中，法院向上海市虹口区住房保障和房屋管理局(以下简称“房管局”)及新大陆小区维修资金开户行上海银行虹口支行(以下简称“银行”)调查小区维修资金划转等情况。房管局称：维修资金的使用额度权限由业主大会根据《专项维修资金使用规约》确定，分三种权限，金额较小的维修项目由物业公司自行决定修理，金额稍大的维修项目由物业公司报业委会决定修理，金额大的维修项目需召开业主大会征询业主意见后方可修理。申请使用维修资金，需在维修资金操作系统中录入相关信息，生成《支取汇总表》，《支取汇总表》上须加盖业主大会的印章和业委会正、副主任的个人印章以及物业公司的印章，业主大会的印章及业委会正、副主任的个人印章均已在维修资金开户银行进行印鉴备案。银行核对印鉴后，根据《支取汇总表》，从维修资金账户中划款至物业公司的备案账户。根据相关规定，动用5万元以上维修资金，需在生成《支取汇总表》时附上业委会决议、征询汇总、施工合同，施工结束后，经认证的审价单位就工程造价还要进行审价。银行称：银行向外支付维修资金的依据是《支取汇总表》和《贷记凭证》，《支取汇总表》上应盖有业主大会印章以及业委会正、副主任的个人印章，《贷记凭证》上应盖有业主大会财务专用章以及业委会正、副主任的个人印章，业主大会印章和财务专用章以及业委会正、副主任的个人印章均在银行进行过印鉴备案。针对不同项目支出的维修资金，银行付款时，除依据《支取汇总表》和《贷记凭证》外，还可能需要附加其他材料。维修资金操作系统中对应附加哪些材料已预先设定，生成《支取汇总表》时会显示在汇总表下方。银行支付维修资金的对象系预先在房管局备案的物业公司的账户，如物业公司变更账户，也应至房管局备案。银行实际操作中，未发生过维修资金打入非小区物业公司账户的情况。银行支付5万元以上维修资金的，须由审价单位对工程造价进行审价。审价单位由房管局在几家备选单位中指定，业主大会提出审价申请后，银行向审价单位出具委派单，由审价单位与物业公司、业委会进行对接，物业公司、业委会向审价单位提供合同、预算单等施工相关材料后，审价单位进行审价。审价时，审价单位会查看现场。审价结果出来后，业主大会根据审价金额制成《支取汇总表》和《贷记凭证》交付银行，银行据此付款。一审法院认为：新大陆小区业委会提起本案诉讼前，向业主征询了意见，符合法定要求，天润物业公司主张新大陆小区业委会起诉不符合程序，法院不予采纳。新大陆小区业委会诉请天润物业公司返还的费用，均系天润物业公司使用维修资金支付的属于维修资金使用范围内的维修费用。首先，维修资金的使用和支取有专门规定。经法院向维修资金管理部门以及维修资金开户银行调查核实，天润物业公司支取维修资金提交的《支取汇总表》经由业主大会、业委会和业委会正、副主任以及物业公司盖章确认，提交的《贷记凭证》亦经由业主大会及业委会正、副主任盖章确认，维修资金开户银行也已对印鉴的真实性进行比对，维修资金的支取符合相关规定和程序。其次，新大陆小区业委会主张第一届业委会主任陈建国、副主任钦鸿祥系由小区开发商天屹房产公司以及小区物业管理单位天润物业公司的共同法定代表人刘伟民指派，无相关证据证明，法院不予采信。业委会换届改选，并不能改变业委会换届前对外实施的民事法律行为。陈建国在13263号案中称业主大会印章、业委会印章及其个人印章均在天润物业公司处，小区维修资金一般由天润物业公司自行盖章后到银行办理支取手续。但支取维修资金须提交的《支取汇总表》，除需业主大会、业委会正主任及物业公司盖章确认外，还须业委会副主任盖章确认，支取维修资金须提交的《贷记凭证》除需业主大会、业委会正主任盖章确认外，也还须业委会副主任盖章确认。经核实，《支取汇总表》和《贷记凭证》上均加盖了业委会副主任钦鸿祥的印章，新大陆小区业委会未举证证明钦鸿祥的印章并非钦鸿祥本人加盖。业委会负有保管业主大会印章及财务专用章、业委会印章的义务，鉴于天润物业公司不认可陈建国所述，现仅凭陈建国的以上陈述，法院难以认定其陈述内容的真实性。最后，对物业公司报审核的维修费用，业委会如认为需要审计的，应在操作维修资金录入系统前完成审计，不审计的，业主大会及业委会正、副主任在《支取汇总表》上盖章确认后即视为认可。综上，新大陆小区业委会主张天润物业公司使用维修资金不当，要求天润物业公司返还已支取的维修资金，理据不充分，不予支持。天润物业公司主张新大陆小区业委会提起本案诉讼系重复诉讼，缺乏事实依据，法院不予采纳。2091号案、13263号案的诉请与本案的诉请有关联性，返还维修资金的主张不受诉讼时效的限制，故天润物业公司主张新大陆小区业委会的诉请超过诉讼时效，法院不予采纳。一审法院据此判决：驳回上海市虹口区新大陆小区业主委员会的诉讼请求。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审中，新大陆小区业委会提交703室业主赵永水、702室业主葛惠莉的书面证言，称在2005年被天屹房产公司经理刘伟民指定为第一届业委会委员，直至2013年换届从未开过一次会，作为业委会委员对维修基金使用情况一概不知。天润物业公司对该份证据不予认可，并称赵永水与现任业委会主任潘家玲为夫妻关系，因此证言不具备证明效力。二审审理期间，新大陆小区业委会述称在2745号案执行过程中天润物业公司并未提交任何关于小区维修基金支取的发票及相关凭证。天润物业公司述称在该案执行过程中其已将能够调取的票据复印并加盖公章提交法院，合法有效，新大陆小区业委会不提取的责任应当自行承担，天润物业公司已经履行完毕了相关案件的判决内容。本院认为，本案中新大陆小区业委会要求天润物业公司返还天润物业公司在为新大陆小区提供物业服务期间从维修资金专用账户内转出的房屋维修资金。根据已查明的事实，天润物业公司在支取维修资金时提供了所需材料，其对维修资金的支取符合相关规定和程序。新大陆公司主张其第一届业委会主任及副主任均系由开发商天屹房产公司的法定代表人指定，但未提供相关证据予以证明，故一审法院未予采信，并无不当。关于新大陆公司所称陈建国在13263号案件中曾表示业主大会印章、业委会印章及其个人印章均在天润物业公司处一节，一审法院未采信陈建国的陈述，并详细阐明了理由，本院予以认同，不再赘述。二审中，新大陆小区业委会虽提交了前任业委会成员的书面证言，但天润物业公司对此不予认可，且仅凭该书面证言亦不足以否定一审法院对天润物业公司支取维修资金符合相关规定和程序的认定。由于新大陆小区业主大会、业委会和业委会正、副主任盖章确认支取维修资金的《支取汇总表》等材料，应视为对天润物业公司支取相应维修资金的认可，故新大陆小区业委会现主张天润物业公司使用维修资金不当并要求返还，一审法院因其理据不充分而未支持其相应诉请，并无不当。综上所述，新大陆小区业委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币5，072.08元，由上诉人上海市虹口区新大陆小区业主委员会负担。本判决为终审判决。审 判 长　　余　艺审 判 员　　姚　跃审 判 员　　张常青法官助理　　朱丹丹书 记 员　　李炳瑶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 马 克 数 据 网