王宏、沈阳远洋基业物业管理有限公司抚顺分公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书（2021）辽04民终2265号

• 案件编号

  （2021）辽04民终2265号

• 案件名称

  王宏、沈阳远洋基业物业管理有限公司抚顺分公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  辽宁省抚顺市中级人民法院

• 所属地区

  辽宁省抚顺市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/18 0:00:00

• 当事人

  王宏;沈阳远洋基业物业管理有限公司抚顺分公司

• 案件缘由

  物业服务合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽04民终2265号上诉人（原审被告）：王宏，男，1948年2月29日出生，汉族，住抚顺市顺城区。委托诉讼代理人：王晓辉（王宏女儿），女，1975年7月1日出生，汉族，住抚顺市顺城区。被上诉人（原审原告）：沈阳远洋基业物业管理有限公司抚顺分公司，住所地：抚顺市顺城区将军二街1号M2号门市。负责人：关杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘晓红，辽宁民威律师事务所律师。委托诉讼代理人：李照晨，该公司职工。上诉人王宏因与被上诉人沈阳远洋基业物业管理有限公司抚顺分公司（以下简称“远洋物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院作出的（2021）辽0411民初1154号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人王宏及其委托诉讼代理人王晓辉，被上诉人远洋物业公司的委托诉讼代理人刘晓红、李照晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王宏的上诉请求：一、依法改判上诉人向被上诉人按照80%缴纳三年内物业费共计4711.01元，电梯费1080元，合计：5791.01元;二、诉讼费、上诉费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人王宏不服2021年5月17日抚顺市顺城区人民法院（2021)辽0411民初1145号民事判决书，提出上诉。但同意判决王宏于判决生效后十日内支付远洋物业公司拖欠的2015年5月1日至2020年12月31日物业服务费8898.58元的80%，即7116.86元，电梯费2040元中的关于80%缴纳物业费的部分。同意缴纳三年物业费4711.01元，三年电梯费1080元，合计：5791.01元。上诉人居住在远洋城小区，后来被上诉人入住小区，收取物业费，但业主和业主委员会对被上诉人存在很多意见，主要是被上诉人提供服务不到位，管理混乱等问题，被业主委员会罢免，但一直强制入住继续收取物业费。被上诉人入住之后，上诉人多次找被上诉人反映问题，但被上诉人并没有认真对待和处理上诉人反映的问题。上诉人认为，被上诉人存在主要问题为:1、上诉人入住后发现烟道堵塞，多次找到被上诉人协商解决，一直没有解决，责任在被上诉人。2、买房时合同承诺楼间距为30米，交房时实际楼间距就7、8米。3、被上诉人没有按合同约定履行义务，园区内卫生清扫不及时，业主多次反映但被上诉人依旧不作为。4、被上诉人强行将自行车棚拆除，给业主带来很多不便，同时将上诉人的摩托车损坏也未进行赔偿。原来被上诉人收取1.8元/平方米，后改为1.65元。上诉人认为存在的问题更为严重。进户后没有改进，造成上诉人生活健康问题长期存在一直没有解决，实际被上诉人能够解决。被上诉人起诉后，一审法院进行审理，解决了部分问题，即上诉人可以由于被上诉人存在问题，按80%付物业费。但判决从2015年开始付费，没有法律依据和规定，此次上诉：上诉人不同意从2015年5月1日起补交物业费和电梯费，依据民事诉讼法关于民事案件的诉讼规定，诉讼时效为三年，自知道和应该知道为止，以前为此事上诉人经常找被上诉人解决烟道堵塞影响排风问题，被上诉人一直没有认真对待和彻底解决，显然被上诉人已失掉了法律规定的期限，己经失掉了法律依据。上诉人同意从2018年1月1日起付给物业费和电梯费，这是有法可依的，一审法院判决被上诉人存在烟道排风问题，判决80%缴纳物业费，计每月1.65元/平方米，房屋建筑面积79.31平方米，根据合同规定和法院判决，上诉人同意缴纳36个月物业费4711.01元，电梯费每月30元即1080元，合计5791.01元，而且一审法院判决80%缴纳物业，上诉人和被上诉人没有彻底解决烟道排风问题和动用维修基金等全部问题以前照此支付，请求人民法院依法公正公平审理和判决，维护上诉人的合法权益。远洋物业公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请依法维持原判，驳回上诉人的上诉请求。首先，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持……。”上诉人在一审时并没有提出诉讼时效的抗辩，丧失了以诉讼时效抗辩的权利。其次，根据根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”本案的《前期物业服务合同》尚在法定履行期限内，业主应交纳的物业服务费属于同一债务的分期履行，因此，存在物业服务合同关系的双方当事人因物业服务费支付发生纠纷的，诉讼时效应从最后一期物业服务费履行期限届满之日起算。答辩人作为提供物业管理服务的一方，向涉案小区提供的服务具有连续性，诉讼时效应自最后一期物业服务费用履行期限届满之日起计算三年。答辩人本次诉讼所主张的最后一期物业费为2020年12月，答辩人于2021年提起本案诉讼，并未超出诉讼时效。最后强调的是，物业服务所产生的债务具有整体性、关联性、连续性，对于物业公司，其为业主提供的是连续性物业服务，对于业主，其所承担的各期物业费形成于同一物业合同的约定，具有整体性，并且各期间的债务之间互相关联。又，在物业服务合同纠纷中，物业公司对于业主拖欠物业费行为相比其他类型的债务容忍度更大，部分业主拖欠物业费的情形时间跨度较长，甚至几年一交，甚至不交，如本案的上诉人。此种情况下容易出现证据缺失。答辩人发出催费通知等行为足以充分证明其在积极主张自己的权利，构成诉讼时效中断，故答辩人所主张的物业费并未过诉讼时效。远洋物业公司向一审法院起诉请求：1、请求法院判令被告支付拖欠物业费8898.58元、电梯费2040元，共计10938.58元；2、案件受理费由被告负担。一审法院经审理查明：2012年9月7日，原告远洋物业公司与案外人德创公司签订了《抚顺“远洋城项目”前期物业服务合同》，约定由原告远洋物业公司负责案涉小区的管理，物业费标准为多层、洋房、小高层及商业物业服务费按建筑面积每月1.80元/㎡，电梯费按每户30元/月，物业服务期限至抚顺远洋城项目（3-1地块）业主委员会成立，业主委员会重新选聘物业服务公司并签订物业合同生效，且该物业服务公司实际接管该物业之日终止。2014年，被告在《临时管理规约》中承诺人处签字，即同意遵守“远洋城临时管理规约”和相关附件的约定等内容。上述协议签订后，双方按协议内容履行，且原告远洋物业公司为该小区提供物业服务至今。另查明，被告系顺城区“远洋城”小区7号楼2单元701号房屋业主，建筑面积79.31平方米。自2015年5月1日至2020年12月31日期间，被告欠付住宅物业费及电梯费。按照合同约定每月1.8元/㎡计算为9707.54元。后原告变更诉讼请求按照每月1.65元/㎡计算为8898.58元，电梯费2040元。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有法律约束力。本案原告远洋物业公司与案外人德创公司签订《前期物业服务合同》，并与被告签订了《临时管理规约》，且被告在该份规约中签字确认，故《前期物业服务合同》对该小区业主具有约束力，原、被告双方均应按该合同约定内容履行义务。业主按约向物业公司交纳物业费用，是物业公司提供物业服务的基本保障，也是业主应尽的基本义务。业主拖欠物业费对其他已缴费用的业主有失公平，且物业费收缴不足将导致物业服务质量进一步降低，从而影响整个小区业主的利益。因物业服务范围具有广泛性，物业公司在实施物业服务过程中可能存在多种问题，业主可以向其提出改正意见，或通过业主委员会提出整改意见，直至由业主委员会解聘该物业服务企业。本案原告远洋物业公司向被告居住的小区提供物业管理，根据权利义务对等原则，被告实际接受服务后应按法律规定缴纳物业费。现原告远洋物业公司向其催交，被告仍未如约交纳，故对原告远洋物业公司主张被告支付物业费的诉求，一审法院予以支持。经过庭审查明情况，被告家多年存在的烟道堵塞问题一直未得到妥善解决。关于此节，被告主张应查清烟道堵塞，再确定应由开发建设单位还是原告承担维修责任。但被告作为业主数次向原告反映该问题，原告应积极履行查明烟道堵塞原因并告知被告及开发建设单位的义务。原告怠于履行该项义务，导致该问题一直持续，原告在提供物业服务过程中确实存在服务瑕疵，故一审法院酌情对被告拖欠的物业服务费予以适当的减免。结合本案事情情况，减免20%较宜。关于被告辩称原告对案涉小区管理服务水平不到位，应驳回原告诉讼请求，因《前期物业服务合同》中关于物业费的收费价格、物业服务期限等已明确约定，现社区、街道、业主委员会或其他相关物业主管部门未通过法定程序对目前物业费的价格予以调整，此外，关于原告远洋物业公司存在管理瑕疵等问题，原告远洋物业公司有义务对业主反映的上述问题进行积极协调、督导，且原告远洋物业公司对业主的投诉已寻求采取了部分措施。被告亦可通过业委会或向相关物业主管部门等按法定程序寻求解决，双方应多进行有效沟通，但被告所辩称的上述问题不属于原告远洋物业公司的根本违约行为，被告以此拒付全部物业费的理由依据不足，故对其辩称理由不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决：被告王宏于本判决生效后十日内支付原告沈阳远洋基业物业管理有限公司抚顺分公司拖欠的2015年5月1日至2020年12月31日物业服务费8898.58元的80%，即7118.86元、电梯费2040元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，原告已预交，由被告负担25元，于本判决生效之日起七日内向抚顺市顺城区人民法院缴纳，逾期未予缴纳依法强制执行。由原告负担0元，应予退还50元。本院二审期间，被上诉人向本院提交了新证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。被上诉人提交的证据：被上诉人于2018年4月5日对上诉人张贴的催款通知书，欲证明：在2018年4月5日被上诉人对上诉人进行过书面的催缴。上诉人发表如下质证意见：我没有看到过这个，没贴到我家。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：被上诉人向上诉人主张2015年5月1日至2018年1月1日欠付的物业费、电梯费是否已过诉讼时效。依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。当事人未按照前款规定提出诉讼时效抗辩，以诉讼时效期间届满为由申请再审或者提出再审抗辩的，人民法院不予支持。本案中，上诉人在一审审理期间并未提出诉讼时效的抗辩，故其在二审中主张其欠付的2015年5月1日至2018年1月1日期间的物业费、电梯费已过诉讼时效的请求，本院无法支持。综上所述，上诉人王宏的上诉请求无事实依据和法律依据，应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王宏负担。本判决为终审判决。审 判 长　　宫　颖审 判 员　　李　艳审 判 员　　李依桐二〇二一年九月十八日法官助理　　李耀南代书记员　　刘鑫明