艾福光、抚顺恒大广场商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书（2021）辽04民终2258号

• 案件编号

  （2021）辽04民终2258号

• 案件名称

  艾福光、抚顺恒大广场商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  辽宁省抚顺市中级人民法院

• 所属地区

  辽宁省抚顺市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/27 0:00:00

• 当事人

  艾福光;抚顺恒大广场商业管理有限公司

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第二项

辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽04民终2258号上诉人（原审原告）：艾福光，男，1957年5月8日出生，回族，住鞍山市铁西区。委托诉讼代理人：吴艳红，辽宁恒煜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：抚顺恒大广场商业管理有限公司，住所地：抚顺市顺城区裕城路24号。法定代表人：江梦，该公司经理委托诉讼代理人：夏颖，该公司法务。上诉人艾福光因与被上诉人抚顺恒大广场商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2021）辽0411民初1335号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人艾福光的委托诉讼代理人吴艳红、被上诉人的委托诉讼代理人夏颖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。艾福光上诉请求：1、撤销原判，依法改判，在原判决基础上，加判被上诉人抚顺恒大广场商业管理有限公司赔偿上诉人艾福光154,300.00元及所有损失的利息。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院判决适用法律错误。一、一审法院己查明，上诉人艾福光因与被上诉人2018年9月4日签订了商铺租赁合同，随后在2018年11月6日，上诉人与案外人林某通过中介公司签订了房屋租赁合同，用于店铺开业后员工住宿。该房屋就在上诉人租赁的商铺道路对过，从两份租赁合同签订时间上也能看出确系因为上诉人租赁商铺为经营需要才租赁的员工居住房屋，上诉人并支付了一年的房屋租赁费和中介费，那么，上诉人并不是抚顺本地人，家在外地，租赁的房屋也不可能用作他用，一审庭审，上诉人向法庭提供了相关证据证明自己的主张。一审法庭也查明该租金系为员工租赁房屋，明显与商铺租赁合同有必然联系，应系上诉人的直接经济损失，一审法庭未支持上诉人的请求系适用法律错误。二、美团收银系统1600元没有得到一审法院支持系适用法律错误。上诉人支出1600元，也是因租赁商铺经营需要所必须安装的，不然上诉人没有任何理由安装美团系统，明显此费用与商铺的租赁合同有必然联系，系上诉人的直接损失。一审时，上诉人向法庭提供了微信转账证据，一审未予以认定系适用法律错误。三、工作人员培训费、食宿费14800元、餐厅设计费20000元、围挡1200元，一审法院未予以认定系适用法律错误。上诉人加盟特许经营，租赁商铺后，为准备开业，必然会发生专门人员培训费及食宿费。另外，一审时上诉人向法庭提供了商铺现状的照片及视频，从中能够看出围挡装饰及餐厅别具一格的设计，那么以上几项损失都与上诉人与被上诉人签订的商铺租赁合同有直接的联系，应系上诉人遭到的直接损失。一审法院未予以认定系适用法律错误。四、对于上诉人请求的营业损失10万元，是被上诉人应当预见到的不履行合同会必然造成的直接经济损失，一审法院未予以认定系适用法律错误，即使不考虑全部损失，也应适当考虑上诉人遭到的部分营业损失。五、一审判决对上诉人要求的赔偿上诉人经济损失的利息并未在判决中予以论述系适用法律错误。上诉人对利息的要求也是符合法律规定的，也是因被上诉人未能履行合同给上诉人造成的直接损失，故请二审法院支持上诉人要求赔偿利息的请求。基于以上事实及理由，一审法院适用法律错误。请二审法院纠正一审的错误，维持一审判决的应当赔偿上诉人的部分，另外加判被上诉人赔偿上诉人艾福光154,300.00元及所有损失的利息，以维护上诉人的合法权益。抚顺恒大广场商业管理有限公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持。艾福光向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告签订的抚顺恒大广场3层3-27号商铺租赁合同。2、被告赔偿因违约给原告造成的各项经济损失及利息：履约保证金18408.58元、返还意向金1万元、返还装修押金及垃圾清理费5754.45元、赔偿为员工租房的房租16700元、店铺装修款19.6万元、加盟费114800元、技术转让费2万元、美团收银系统1600元、装修白钢管道12800元、消防改造2800元、工作人员培训食宿费14800元、餐厅设计费2万元、围挡费用1200元、营业损失24万元，上述款项共计674863.03元。3、被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2018年9月4日,原告与被告签订一份《租赁合同》及《商业管理服务合同》，主要约定：原告承租位于抚顺市顺城区裕城路24号抚顺恒大广场3层3-27号商铺，用于经营餐饮；约定原告应在租赁场所统一以【一零一比萨】名称、品牌对外持续经营；租赁期限为自实际交付之日起62个月，交付时间暂定为2018年10月15日；原告装修期限为2018年10月15日起至2018年12月14日止；约定原告店铺应于2018年12月15日前整体开业等内容。2018年10月23日原告在案涉租赁的场地注册成立了“抚顺市顺城区艾美娜比萨店”，负责人为原告艾福光。合同订立后，原告向被告交纳了履约保证金18408.58元、意向金1万元、装修押金5000元、垃圾清理费754.45元。庭审中，被告除垃圾清理费754.54元不同意给付外，其他费用履约保证金18408.58元、意向金1万元、装修押金5000元同意返还。2018年10月20日原告与案外人沈阳呈艺装饰设计工程有限公司签订一份101比萨抚顺恒大店《装修合同》，约定的装修价款为19.6万元，原告已付14万元，截至庭审日（2021年4月1日）未付56000元，现案涉房屋已装修完毕。2018年11月6日原告女儿艾逾男与案外人林某签订一份《房屋租赁合同》，约定艾逾男承租抚顺市顺城区裕城路22号1单元1501号房屋，艾逾男交纳租金16000元及中介费用700元，庭审中双方对房租及中介费的数额无异议。2018年8月22日原告与案外人大连顶盛餐饮管理有限公司沈阳分公司签订一份《特许经营合同》，原告选择加盟类型为旗舰店，加盟费为109800元、保证金为2万元，减免后为114800元。原告另缴纳首年加盟咨询、技术转让费2万元。2018年8月29日案外人大连顶盛餐饮管理有限公司给原告出具一份《授权书》，授权原告使用一零一比萨品牌加工和办理位于抚顺市顺城区裕城路24号抚顺恒大广场3层3-27号商铺101比萨抚顺恒大广场店的相关的执照事宜，授权期限为2018年8月29日至2023年8月29日。2021年1月29日，案外人大连顶盛餐饮管理有限公司沈阳分公司出具一份《101比萨抚顺恒大店延期开业相关费用及损失证明》，主要说明：1、加盟费及保证金减免后总金额为114800元；2、加盟咨询及技术转让费为3万元，首年减免1万元，首年费用已缴清，2019、2020、2021年度总计9万元未缴纳；3、工作人员培训费及食宿费用（实习时间为2018年10月），包括实习店长、实习厨房长、实习厨师工资共计13300元，食宿费用每人500元，共计1500元，开业前期人员培训及食宿费用共计14800元；4、总部指定装修费用及品牌营销费用，总部指定装修公司进行装修，整体费用以装修合同为准，进场前缴纳70%费用，工程完工后按合同要求时间支付尾款。前期总部品牌费包括餐厅设计费2万元，围挡设计与制作1200元，共计21200元；5、延期营业的经营损失，101比萨抚顺恒大店为旗舰加盟店，按照公司现有同级在营业餐厅的营业收入进行平均计算，每月纯利润约为2-5万元，营业损失约为60-150万元。2018年12月20日，案外人郑继勇向原告出具一份《收条》，写明：今收到制作抚顺恒大101比萨餐厅白钢排烟管道款12800元。2018年11月4日原告支付美团收银设备系统费用1600元，2018年12月29日原告支付消防改造费用2800元，庭审中双方对上述费用的数额无异议。一审法院认为，原、被告双方签订的《关于抚顺恒大广场3层3-27号商铺租赁合同》系双方真实意思表示合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。案涉租赁商铺所在场地的商场未运营，被告已构成根本性违约，原、被告双方签订的租赁合同无法继续履行，庭审中被告亦同意解除租赁合同，故双方的租赁合同关系应予解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，被告对合同的解除负有过错，应向原告承担赔偿损失等民事责任。关于合同解除后，原告的损失赔偿数额，本院分析如下：1、关于原告主张的履约保证金18408.58元、意向金1万元、装修押金5000元，被告同意返还上述费用，对此本院予以确认；2、垃圾清理费754.45元，该费用原告实际缴纳，系为履行合同而支出的必要费用，该损失被告应予赔偿；3、员工租房房租16000元、中介费700元，为员工租房是原告正常经营活动的必要支出，与本案的房屋租赁合同无必然联系，对该诉求本院不予支持；4、装修款19.6万元，案涉商铺装修工程完工后即不能正常、全面发挥其使用功能，因被告过错导致合同无法履行，故该损失为原告的直接损失，参照原告与案外人沈阳呈艺装饰设计工程有限公司签订的《装修合同》中约定的装修价款金额19.6万元，被告应予赔偿；5、加盟费114800元、技术转让费2万元，双方在租赁合同及商业管理服务合同中约定原告以“一零一比萨”名称对外持续经营，原告与案外人大连顶盛餐饮管理有限公司沈阳分公司签订《特许经营合同》并实际交纳了加盟费、保证金114800元，首年技术转让费2万元，上述费用均为原告为履行租赁合同目的而支出的必然发生的费用，故被告应对上述费用予以赔偿；6、美团收银系统1600元，是原告正常经营活动的必要支出，与本案的房屋租赁合同无必然联系，对该诉求本院不予支持；7、装修白钢管道12800元，该设施作为房屋添附物已与商铺形成整体，拆除将影响使用价值，应随商铺一并由被告接受，该费用属于原告的实际支出，对该诉求本院予以支持；8、消防改造2800元，该费用属于原告的实际支出，对该诉求本院予以支持；9、工作人员培训食宿费14800元、餐厅设计费2万元、围挡费用1200元，上述费用属原告正常经营活动的必要支出，且原告未举出实际支付的相应证据，对该主张本院不予支持；10、营业损失24万元，案涉商铺装修后未实际经营，该利益能否获得被告在签订租赁合同时无法预见，另原告亦未提交充分证据证明该主张，故对该诉求本院不予支持。综上分析，本院对原告主张的返还履约保证金18408.58元、意向金1万元、装修押金5000元及赔偿垃圾清理费754.45元、装修款19.6万元、加盟费114800元、技术转让费2万元、装修白钢管道12800元、消防改造2800元予以支持。综上所述，依照《中华人民共和合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十四条、第九十七条、第一百零八条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决：解除原告艾福光与被告抚顺恒大广场商业管理有限公司2018年9月4日签订的《关于抚顺恒大广场3层3-27号商铺租赁合同》；二、原告艾福光于判决生效之日起十日内将承租商铺（包括白钢管道）交还被告抚顺恒大广场商业管理有限公司；三、被告抚顺恒大广场商业管理有限公司于判决生效之日起十日内返还原告艾福光履约保证金18408.58元、意向金1万元、装修押金5000元，共计33408.58元；四、被告抚顺恒大广场商业管理有限公司于判决生效之日起十日内赔偿原告艾福光垃圾清理费754.45元、装修款19.6万元、加盟费114800元、技术转让费2万元、装修白钢管道费用12800元、消防改造费用2800元，共计347154.45元；五、驳回原告艾福光其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10549元，减半收取5275元，由原告艾福光负担2300元，被告抚顺恒大广场商业管理有限公司负担2975元。二审期间，双方当事人未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点是对于上诉人艾福光主张的房屋租赁费、中介费、美团收银系统费、工作人员培训费、食宿费、餐厅设计费、围挡费、营业损失、经济损失的利息是否应予支持。关于房屋租赁费、中介费，上诉人艾福光提交了房屋租赁合同和租金收条及转款记录，欲证明其为员工租赁房屋产生租赁费和中介费的事实，艾福光提交的房屋租赁合同上出租方系林某，代理人是于某某，收款人显示的也是于某某，但转款记录上记载的收款人却是“丽娜”，对于收款人与出租人、代理人不符的情形，艾福光未能作出合理解释，故本院认定艾福光就此节事实主张证据不足，故对其该项上诉请求不予支持。关于美团收银系统费，艾福光提交了美团点评智能餐饮销售合同、订单以及转款记录，上述证据形成完整的证据链条，可认定其为经营安装了美团收银系统，并发生了1600元的费用，在抚顺恒大广场商业管理有限公司违约导致合同解除后，美团收银系统已不能使用，系艾福光的实际损失，一审对此未予支持不当，本院给予纠正。关于工作人员培训费、食宿费、餐厅设计费、围挡费，二审中，艾福光自认并没有实际向大连鼎盛餐饮管理有限公司支付上述费用，本院认定艾福光主张的上述费用并未实际发生，故无法支持。关于营业损失，艾福光并未就此项主张提供有效证据给予证明，本院不予支持。关于经济损失的利息，艾福光的此项主张并无合同和法律依据，本院不予支持。综上，艾福光的上诉请求部分成立，应予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：一、维持抚顺市顺城区人民法院（2021）辽0411民初1335号民事判决；二、加判：被上诉人抚顺恒大广场商业管理有限公司于判决生效之日起十日内赔偿上诉人艾福光美团收银系统费1600元。二审案件受理费3386元，由上诉人艾福光负担3336元，由被上诉人抚顺恒大广场商业管理有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判长　　马开智审判员　　张庆敏审判员　　李　艳二〇二一年九月二十七日书记员　　田俊杰 马 克 数 据 网