李承尧、任钟静娴等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书（2021）黔01民终6814号

• 案件编号

  （2021）黔01民终6814号

• 案件名称

  李承尧、任钟静娴等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  贵州省贵阳市中级人民法院

• 所属地区

  贵州省贵阳市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/18 0:00:00

• 当事人

  李承尧;任钟静娴;贵阳宏益房地产开发有限公司

• 案件缘由

  商品房预售合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国合同法》:第九十四条第三项；《中华人民共和国合同法》:第九十四条第四项；《中华人民共和国合同法》:第九十七条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》:第二十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》:第六十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第二项；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释:第九十条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释:第九十条第二款

贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终6814号上诉人（原审原告）：李承尧，男，1991年01月05日出生，汉族，住贵州省贵阳市双龙新区。上诉人（原审原告）：任钟静娴，女，1989年05月22日出生，汉族，住贵州省贵阳市双龙新区。被上诉人（原审被告）：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目B南13栋。法定代表人：肖春红，该公司董事长。上诉人李承尧、任钟静娴因与被上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益房开）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初9154号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年06月23日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。上诉人李承尧、任钟静娴上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、解除上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》；3、依法判决被上诉人返还已付购房款257882元并按年化6%支付资金占用费；4、依法判决被上诉人因违约赔偿上诉人自2020年7月8日起按日78元支付至购房款付清之日止的损失；5、本案一审、二审诉讼费、保全费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人主张解除合同基于两点，第一点是被上诉人违约，第二点是合同享有任意解除权。即使法院认为上诉人在不过户，不退钱，不给租金的三不情况下都不是根本违约，那么至少也应当依据上诉人享有任意解除权来解除合同，即使认为上诉人行使任意解除权应当支付被上诉人1.5％的违约金，那么予以扣除就行了。综上，请求二审法院依法改判，判如所请。李承尧、任钟静娴向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2、判决被告返还已付购房款257882元并按年化6%支付资金占用费；3、判决被告因违约赔偿原告2020年7月8日起按日78元支付至购房款付清之日止的损失；4、本案诉讼费、保全费由被告承担。一审法院认定事实：二原告系夫妻关系。2019年7月8日，原告任钟静娴（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号为：261516）一份，约定：“买受人购买出卖人开发修建的位于本市南明区，建筑面积13.42平方米，套内建筑面积5.59平方米，按套计算总价款为497882元，买受人采取贷款方式付款。买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款257882元，余款240000元以银行按揭支付。出卖人应当在付清全款次日前向买受人交付该商品房。合同第二十二条房屋登记：一、预告登记：双方约定不申请预告登记……，二、初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。”同日，原告任钟静娴（乙方）与被告（甲方）签订《补充协议》一份，内容为：“甲、乙双方经友好协商，根据《中华人民共和国合同法》等有关法律规定，对双方于2019年7月8日签订的合同编号为261516的《商品房买卖合同》达成以下补充协议，以资共同遵照执行：一、鉴于乙方购买商品房（房号：花果园-花果园商铺-整体商业-购物中心-3层10区-31608）的现状，甲、乙双方签订《商品房买卖合同》及本协议时，乙方对购买的前述商品房存在以下两种情况是清楚知悉、了解的，并自愿按照本协议约定享有和承担相关权利义务：1、甲方出卖给乙方的前述商品房，在出售乙方时已出租第三人，乙方同意在购买前述商品房后保障现有承租人的租赁权利。2、甲方出卖给乙方的前述商品房，在出售乙方时已经设置抵押，乙方对相关情形完全清楚知晓，且不持异议。双方同意：由甲方在本协议签订后半年内解除上述房屋的抵押登记。如甲方在《商品房买卖合同》约定办理房屋登记的期限内，因前述房屋已设定抵押而不能办理房屋登记造成乙方损失的，甲方按日计算向乙方支付已交房款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际解除抵押之日起30个工作日内向乙方支付违约金。二、自本协议签订之日起十年内，乙方对《商品房买卖合同》及本补充协议享有任意解除权。乙方行使解除权的，应当向甲方支付《商品房买卖合同》总价款1.5%的退房违约金。甲方应返还乙方已支付购房款本金（不计利息）……”。上述合同及协议签订当日，原告任钟静娴向被告支付了首期购房款257882元，被告亦在同日将案涉房屋移交原告任钟静娴。原告任钟静娴随即与案外人贵州花果园购物中心有限公司签订《花果园Ｇ区购物中心商铺委托经营管理协议》，将所接收的案涉房屋委托贵州花果园购物中心有限公司进行经营管理。因被告未在2020年1月7日前解除案涉房屋的抵押。2020年6月12日，二原告向一审法院递交民事起诉状，提出如前诉请。一审法院认为，本案中，二原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规强制性规定，属有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，被告未在约定的期限即2020年1月7日前，解除案涉房屋的抵押登记，构成违约，一审法院予以确认。关于二原告以被告未按合同约定办理预告登记及逾期解除抵押登记为由诉请解除双方所签《商品房买卖合同》的主张。一审法院认为，因案涉《商品房买卖合同》中约定原被告双方不申请预告登记，而《补充协议》未对被告逾期撤销案涉房屋抵押登记，原告即享有合同解除权进行约定。同时，二原告未提交已向被告进行催告，要求被告在合理期限内履行撤销案涉房屋抵押登记的证据，故二原告要求解除合同的主张，不符合法律规定的法定解除条件，一审法院不予支持。二原告诉请被告返还购房款并支付资金占用费等诉讼请求，均系基于解除合同的请求权而提出，现合同并未解除，一审法院亦不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告李承尧、任钟静娴的全部诉讼请求。案件受理费5168元、减半收取2584元，保全费2020元，由原告李承尧、任钟静娴负担。二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审认定事实一致。本院认为，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，因本案纠纷由民法典施行前的法律事实引起，故本案适用当时的法律、司法解释作为裁判依据。本案中，被上诉人是否解除案涉房屋的抵押登记与上诉人能否基于购买行为取得房屋所有权的合同目的存在必然联系。上诉人购买案涉房屋时虽知晓房屋存在抵押的事实，但被上诉人承诺于合同签订后半年内解除房屋的抵押登记，现被上诉人未在约定期限内解除抵押登记已构成违约，被上诉人诉至一审法院后上诉人既未采取补救措施，亦未明确何时能够解除抵押，导致上诉人无法取得房屋权属登记。上诉人提起本案诉讼本就具有催告作用，被上诉人宏益房开迟延履行解除抵押登记的行为属迟延履行主要债务，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。合同目的能否实现不能简单凭借今后仍有取得所有权的可能性进行判定，宏益房开作为出卖人本案并未提交证据证明其迟延履行解除抵押的合同义务并不影响买受人合同目的的实现，宏益房开应当承担举证不利的后果。房屋至今未能解除抵押，使上诉人取得房屋所有权的合同目的事实上陷入高度不确定性的风险中，应认定构成法律上的合同目的不能实现，上诉人诉请解除合同符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项，以及最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定，故本院予以支持。一审判决认定上诉人的合同目的不必然落空依据不足，本院予以纠正。合同解除后，被上诉人应当向上诉人返还已支付的购房款。上诉人通过收取租金已获取一定收益，即使存在案外人现欠付上诉人部分租金的情况，上诉人亦可向案外人另行主张，结合上诉人购买案涉房屋知晓房屋存在抵押的事实，综合考虑，对于上诉人主张资金占用损失的诉讼请求，本院不予支持。上诉人本案诉请的其他损失依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人的部分上诉请求成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第四项、第九十七条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初9154号民事判决；二、解除李承尧、任钟静娴与贵阳宏益房地产开发有限公司于2019年7月8日签订的合同编号为261516的《商品房买卖合同》；三、贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向李承尧、任钟静娴返还已支付购房款257882元；四、驳回李承尧、任钟静娴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2584元，保全费2020元，二审案件受理费5168元，均由贵阳宏益房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员　　邓禹雨二〇二一年九月十八日书记员　　鄢　塽