欧阳某1、李小红等租赁合同纠纷民事二审民事判决书（2021）湘10民终2061号

• 案件编号

  （2021）湘10民终2061号

• 案件名称

  欧阳某1、李小红等租赁合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  湖南省郴州市中级人民法院

• 所属地区

  湖南省郴州市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/10 0:00:00

• 当事人

  欧阳某1;李小红;李丽娟;陈勇;郴州市三合一企业管理咨询有限公司;郴州市天贸科技有限公司

• 案件缘由

  租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国合同法》:第八条第一款；《中华人民共和国合同法》:第八条第二款；《中华人民共和国合同法》:第六十条第一款；《中华人民共和国合同法》:第六十条第二款；《中华人民共和国合同法》:第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第二项

湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘10民终2061号上诉人（原审原告）：欧阳某1，男，2008年3月23日出生，汉族，住湖南省桂阳县。法定代理人：欧阳某2（欧阳某1之父），男，1966年9月26日出生，汉族，住湖南省桂阳县。委托诉讼代理人：欧阳雅琳（欧阳某1之姐），女，1994年3月18日出生，汉族，住湖南省桂阳县。被上诉人（原审被告）：李小红，男，1963年1月27日出生，汉族，住湖南省郴州市。被上诉人（原审被告）：李丽娟，女，1971年2月7日出生，汉族，住湖南省郴州市。被上诉人（原审被告）：陈勇，男，1981年12月11日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。被上诉人（原审被告）：郴州市三合一企业管理咨询有限公司，住所地湖南省郴州市苏仙区香雪大道1-13号二楼218室。法定代表人：李小红，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：郴州市天贸科技有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区北湖街道升平路10号3楼391号。法定代表人：唐菲菲，该公司董事长。上诉人欧阳某1因与被上诉人李小红、李丽娟、陈勇、郴州市三合一企业管理咨询有限公司（以下简称三合一公司）、郴州市天贸科技有限公司（以下简称天贸公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2021）湘1002民初2648号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月19日立案后，依法组成合议庭,经过阅卷和通知双方当事人到庭接受询问调查后，不开庭对本案进行了审理。上诉人欧阳某1的委托诉讼代理人欧阳雅琳到庭接受询问调查，被上诉人李小红、李丽娟、陈勇、三合一公司、天贸公司经传唤无正当理由未到庭接受询问调查。本案现已审理终结。欧阳某1上诉请求：1.撤销一审判决第三项、第四项，依法改判天贸公司返还欧阳某1已支付X-XX-X号铺面代办房产证费9101元及银行同期利息2070元（按银行7年定期存款利率计算9101元×3.25%×7年＝2070元），合计11171元，并由李小红、李丽娟、陈勇、三合一公司对该笔款项共同承担连带返还责任；2.本案一、二审诉讼费由李小红、李丽娟、陈勇、三合一公司、天贸公司负担。事实和理由：一审法院对部分事实认定不清，适用法律不当。1.天贸公司与三合一公司之间存在公司债权债务相互关联，公司及股东之间人格混同。（1）涉案租赁合同纠纷并非个案纠纷，而是与全体北湖网贸商城业主有关的群体性纠纷。北湖网贸商城业主与李小红、李丽娟、陈勇、三合一公司共同签订房屋买卖合同，并按约定付清了购房款，李小红、李丽娟、陈勇、三合一公司、天贸公司出具了加盖三合一公司业务公章的房款收据，但房款却转入了天贸公司的账户。（2）2014年5月，欧阳某1与三合一公司、天贸公司签订了《北湖网贸商城委托经营管理协议》的三方协议，协议约定欧阳某1将购买的X-XX-X号铺面委托天贸公司经营管理，天贸公司每月向欧阳某1支付租金1049元。事实上，大部分租金都是由三合一公司的法定代表人及股东李小红通过光大银行转账给欧阳某1。（3）2014年12月，三合一公司销售人员电话通知一百多位购铺业主交付办证相关费用，欧阳某1按照三合一公司要求支付了办证费，三合一公司销售人员向欧阳某1出具加盖天贸公司公章的收据，但该笔办证费用实际上却转入了三合一公司的账户。（4）三合一公司法定代表人为李小红，股东为李小红、李丽娟、陈勇，天贸公司法定代表人为唐菲菲，股东为唐菲菲、李丽娟。李小红与唐菲菲系夫妻关系，李丽娟与陈勇系姑侄关系。2.三合一公司股东李小红、李丽娟、陈勇利用股东关联关系与天贸公司恶意串通，损害业主利益。业主购买商铺后，李小红、李丽娟、陈勇将涉案网贸商城向银行抵押贷款并以天贸公司名义向业主收取办证费，李小红、李丽娟、陈勇将收集所有的1.5亿元向万华汽车城投资项目被认定为非法集资，导致资金链断裂。李小红、李丽娟、陈勇、三合一公司、天贸公司在明知商铺被抵押不能办理过户的情形还以天贸公司名义收取业主办证费，明显是李小红、李丽娟、陈勇、三合一公司、天贸公司恶意串通利用公司有限责任逃避债务，损害业主合法权益。3.涉案房屋买卖合同第八条约定出卖人保证标的铺面没有产权纠纷和债权纠纷。因出卖人原因造成该铺面不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的由出卖人承担全部责任并赔偿买受人全部损失。李小红、李丽娟、陈勇将涉案网贸商城向银行抵押贷款，导致欧阳某1至今无法办理过户手续，李小红、李丽娟、陈勇应按合同约定承担赔偿责任。李小红、李丽娟、陈勇、三合一公司、天贸公司均未到庭接受询问调查，亦未提交书面答辩意见。欧阳某1向一审法院起诉请求：1.依法判令三合一公司、天贸公司向欧阳某1支付2014年6月1日至2019年7月30日北湖网贸商城X层X-XX-X号铺面欠付租金（固定收益）29372元（应付1049元／月×62个月＝65038元，已付35666元）；2.判令三合一公司、天贸公司向欧阳某1支付逾期支付租金所产生的利息5813.2元（欠付租金29372元，按银行同期利率4.75%计算，利息暂计算至2021年6月1日逾期50个月，直至租金付完时止）；3.判令李小红、李丽娟、陈勇对三合一公司、天贸公司所欠付欧阳某1的所有租金及利息承担连带责任；4.判令天贸公司返还所收取的X-XX-X号铺面房产证代办费9101元给欧阳某1，并支付2070元利息（按银行7年期存款利率计算，9101元×3.25%×7年＝2070元）给欧阳某1，合计11171元，李小红、李丽娟、陈勇、三合一公司共同承担连带返还责任；5.本案诉讼费由李小红、李丽娟、陈勇、三合一公司、天贸公司负担。一审法院认定事实：2014年5月18日，欧阳某1为买受人（乙方），李丽娟、李小红、陈勇为出卖人（甲方）签订了《北湖网贸商城房屋买卖合同》，约定：乙方购买甲方坐落在郴州市北湖区某某路X号（原北湖农贸市场，房产证为郴房权证北湖字第××号、71××23号、71××27号、71××28号、71××31号、71××33号）北湖网贸商城项目中的第X层XX-X号铺面，建筑面积4.89㎡，总价139872元；甲方应当在2014年9月30日前将铺面交付乙方委托的市场管理公司使用；甲方应当在铺面交付使用后960个工作日内，协助乙方办理产权过户登记手续；乙方同意委托天贸公司对北湖网贸商城进行市场管理并签订《委托管理合同》，甲方代表人陈勇在该合同上签字，该合同加盖了三合一公司公章。同日，欧阳某1为甲方，天贸公司为乙方、三合一公司为丙方，三方共同签订了《委托经营管理协议》，约定，甲方自愿委托乙方经营管理其购买的上述商铺，委托期限截止日期至2019年7月30日；甲方收益为年固定回报，委托期的年回报为购房总价款的9%（税后）（按每年12个月折算按月支付回报）。即甲方每月收益金为购房总款139872元×9%÷12月／年＝1049元。甲方签订购房合同并交纳应付房款满50%的次月开始计算收益金，收益金按甲方实际支付房款的总额计算，乙方于每月30日前结算并支付甲方上月的固定收益，并转账到甲方指定的银行账户；乙方须及时按月支付甲方的固定回报，如连续两个月不按时支付甲方回报，由丙方先行垫付，丙方再向乙方追索该款项及利息；甲方也可向乙方追索延期支付的利息（按同期银行一年期存款利率计算）。上述协议签订后，三合一公司于2014年5月18日向欧阳某1出具一份收据，内容为：“今收到欧阳某1北湖网贸商城X-XX-X号房款139872元”。按《委托经营管理协议》约定，天贸公司、三合一公司每月向欧阳某1交纳租金1049元，从2014年6月1日至2019年7月30日止，天贸公司、三合一公司应付欧阳某1租金65038元（1049元×62个月）。此后，李小红、李丽娟、陈勇、三合一公司、天贸公司陆续向欧阳某1支付租金39180元（已含欧阳某1于2018年到天贸公司财务自收的3074元），李小红、李丽娟、陈勇、三合一公司、天贸公司尚欠欧阳某125858元租金未予支付。2014年12月24日，天贸公司向欧阳某1出具一份收据：内容为：“今收到欧阳某1北湖网贸商城X-XX-X商铺代办房产证各项费用合计9101元”。另查明，欧阳某1与陈勇、李丽娟、李小红签订房屋买卖合同后，购房款由三合一公司收取，三合一公司已付租金均由李小红等个人支付。还查明，因三合一公司、天贸公司未按期支付欧阳某1租金，2017年7月25日，陈勇、李丽娟、李小红与北湖网贸商城门面购买业主代表签订了《北湖网贸商城业主租金返还协议》，明确所欠交至2017年9月30日的租金由陈勇、李丽娟、李小红从北湖网贸商城的门面租金中支付，李小红、李丽娟、陈勇为三合一公司股东。再查明，郴州市三合一投资有限公司成立于2012年9月11日，2017年7月10日更名为郴州市三合一企业管理咨询有限公司，公司股东为李小红、李丽娟、陈勇。郴州市天贸市场管理有限公司成立于2013年12月16日，2016年1月5日更名为郴州市天贸科技有限公司。一审法院认为，本案属租赁合同纠纷。欧阳某1与天贸公司、三合一公司签订的《委托经营管理协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律的规定，均合法有效，应受法律保护。《委托经营管理协议》实属租赁合同，根据《委托经营管理协议》约定，天贸公司、三合一公司接受委托，经营管理北湖网贸商城项目中的第X层XX-X号铺面后，应依约向欧阳某1支付租金。天贸公司、三合一公司拖欠欧阳某1租金的行为，其行为属违约，应承担违约责任。对欧阳某1要求天贸公司、三合一公司支付剩余所欠租金29372元的诉请，根据查明的事实予以部分支持，天贸公司、三合一公司应支付欧阳某1剩余租金为25858元。因所欠租金年限较长，综合考虑欠交租金的利息以2016年一年期定期存款利率计算为宜。经查询2016年中国人民银行公布的一年期整存整取存款利率为1.5%。根据欧阳某1提交的光大银行返租交易记录明细清单，经核算确认天贸公司、三合一公司按照协议约定应支付逾期支付租金利息1537元（计算方法为25858元×1.5%／365天×1447天，从2017年8月11日欠款之日计算至判决之日止）。李小红、李丽娟、陈勇为三合一公司的股东。三合一公司与李小红、李丽娟、陈勇存在法人人格混同的情况，公司财产与股东财产混淆在一起，无法区分，且李小红、李丽娟、陈勇在《北湖网贸商城业主租金返还协议》中也承诺从门面收益中支付欠交欧阳某1的租金。故李小红、李丽娟、陈勇应为天贸公司、三合一公司所欠租金承担连带偿还责任。对于代办房产证费9101元及银行同期利息2070元，该款系天贸公司收取，但至今仍未办理，应予返还。对于银行同期利息，因双方无合同约定，故不予支持。对于欧阳某1主张李小红、李丽娟、陈勇、三合一公司承担连带偿还责任，根据委托合同的相对性，本案受委托方系天贸公司，且代办费收取方也为天贸公司，故对欧阳某1主张李小红、李丽娟、陈勇、三合一公司承担连带偿还责任不予支持。综上，一审法院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，按照《中华人民共和国公司法》第二十条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：“一、被告郴州市天贸科技有限公司、郴州市三合一企业管理咨询有限公司支付原告欧阳某1租金25858元，逾期付款利息1537元，以上合计27395元，限以上被告在本判决生效后十日内付清；二、被告李小红、李丽娟、陈勇对上述款项承担连带清偿责任；三、被告郴州市天贸科技有限公司返还原告欧阳某1产权代办证费用9101元，限被告郴州市天贸科技有限公司在本判决生效后十日内付清；四、驳回原告欧阳某1的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取计340元，由被告郴州市天贸科技有限公司、郴州市三合一企业管理咨询有限公司、李小红、李丽娟、陈勇负担268元，由原告欧阳某1负担72元。”本院二审期间，欧阳某1围绕其上诉请求提交了一份郴州市北湖区某某局于2014年1月2日向三合一公司出具的关于“郴州市北湖区网络贸易商城”项目备案的意见的复印件，因该证据系复印件，真实性存疑，即便是真实的，也对本案的事实认定不产生实质影响，本院不予采信。本院审理查明，除对一审法院认定的事实予以确认外，另查明，三合一公司的法定代表人李小红与天贸公司的法定代表人唐菲菲系夫妻关系。本院认为，涉案租赁合同相关法律事实发生于民法典施行前，故本案适用民法典施行前的法律、司法解释的规定。本案争议焦点是：一、欧阳某1主张返还代办不动产权证费用的利息应否予以支持；二、如何确定返还代办不动产权证费用及利息的主体。关于焦点一。欧阳某1购买涉案商铺后，委托天贸公司经营管理商铺，在委托经营管理期间，天贸公司于2014年12月24日以代办不动产权证的名义收取了欧阳某1代办费用9101元，但天贸公司至今未完成涉案商铺转移登记手续，也未将收取的代办证费用退还给欧阳某1，并长期占用该费用，侵害了欧阳某1的合法权益。一审判决对欧阳某1主张的返还代办证费用予以支持并无不当，但是对欧阳某1主张的按年利率3.25%计算返还代办证费用的7年利息不予支持不当，本院予以纠正。天贸公司于2014年12月24日收取代办证费用，代办证费用的利息，如在2021年12月23日前已履行完毕，则利息以9101元为基数，按年利率3.25%，自2014年12月25日起计算至履行之日止，如在2021年12月23日前未履行完毕，则利息计算至2021年12月23日止。关于焦点二。欧阳某1主张天贸公司与三合一公司之间存在债权债务相互关联，公司与股东之间人格混同，且两公司的股东系亲属关系，故李小红、李丽娟、陈勇、三合一公司应对返还代办证费用及利息承担连带清偿责任。根据欧阳某1在一审中提交的其交纳购房款、代办证费用收据以及委托经营管理部门支付租金的银行流水等证据可以证明，三合一公司收取了欧阳某1的购房款，欧阳某1将所购商铺交与天贸公司经营管理，三合一公司法定代表人李小红通过银行转账方式支付了欧阳某1部分租金。虽然三合一公司法定代表人李小红存在为天贸公司支付欧阳某1部分租金的情况，且三合一公司的法定代表人与天贸公司的法定代表人系夫妻关系，但是这不足以证明天贸公司与三合一公司存在人员、业务、财务等高度混同，导致各自财产无法区分，已丧失独立人格，以及三合一公司的股东李小红、李丽娟、陈勇的个人财产与天贸公司的财产混同。根据天贸公司向欧阳某1出具的代办证费用收款收据可知，欧阳某1系委托天贸公司办理不动产权证，故天贸公司应承担返还代办证费用及利息责任，三合一公司及其股东李小红、李丽娟、陈勇不承担连带清偿责任。综上所述，欧阳某1的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省郴州市北湖区人民法院（2021）湘1002民初2648号民事判决第一、二项即“郴州市天贸科技有限公司、郴州市三合一企业管理咨询有限公司支付欧阳某1租金25858元、逾期付款利息1537元，以上合计27395元，在本判决生效后十日内付清。”“李小红、李丽娟、陈勇对上述款项承担连带清偿责任。”；二、撤销湖南省郴州市北湖区人民法院（2021）湘1002民初2648号民事判决第四项即“驳回欧阳某1的其他诉讼请求。”；三、变更湖南省郴州市北湖区人民法院（2021）湘1002民初2648号民事判决第三项为郴州市天贸科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还欧阳某1代办证费用9101元及利息（如在2021年12月23日前已履行完毕，则利息以9101元为基数，按年利率3.25%，自2014年12月25日起计算至履行之日止，如在2021年12月23日前未履行完毕，则利息计算至2021年12月23日止）；四、驳回欧阳某1的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费340元，由郴州市天贸科技有限公司、郴州市三合一企业管理咨询有限公司、李小红、李丽娟、陈勇负担268元，由欧阳某1负担72元。二审案件受理费50元，由郴州市天贸科技有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长　　唐　超审 判 员　　李红兵审 判 员　　陈新德二〇二一年九月十日法官助理　　肖露华书 记 员　　魏小兰附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 关注微信公众号“马克数据网”