刘冬生、李小红等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书（2021）湘10民终2259号

• 案件编号

  （2021）湘10民终2259号

• 案件名称

  刘冬生、李小红等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  湖南省郴州市中级人民法院

• 所属地区

  湖南省郴州市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/27 0:00:00

• 当事人

  刘冬生;李小红;李丽娟;陈勇;郴州市三合一企业管理咨询有限公司;郴州市天贸科技有限公司

• 案件缘由

  商品房销售合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘10民终2259号上诉人（原审原告）：刘冬生，男，1960年2月12日出生，汉族。被上诉人（原审被告）：李小红，男，1963年1月27日出生，汉族。被上诉人（原审被告）：李丽娟，女，1971年2月7日出生，汉族。被上诉人（原审被告）：陈勇，男，1981年12月11日出生，汉族。被上诉人（原审被告）：郴州市三合一企业管理咨询有限公司。法定代表人：李小红，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：郴州市天贸科技有限公司。法定代表人：唐菲菲，该公司董事长。上诉人刘冬生因与被上诉人李小红、李丽娟、陈勇、郴州市三合一企业管理咨询有限公司（以下简称三合一公司）、郴州市天贸科技有限公司（以下简称天贸公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2021）湘1002民初2187号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月8日立案后，依法组成合议庭,经过阅卷和通知各方当事人到庭接受询问调查后，不开庭对本案进行了审理。上诉人刘冬生到庭接受询问调查，被上诉人李小红、李丽娟、陈勇、三合一公司、天贸公司经传唤无正当理由未到庭接受询问调查。本案现已审理终结。刘冬生上诉请求：1.撤销一审判决第三项、第四项；2.依法改判天贸公司返还刘冬生已支付涉案商铺代办不动产权证费32781元及银行同期利息5327元（按银行同期利率计算，32781元×3.25%×5年=5327元），合计38108元。李小红、李丽娟、陈勇、三合一公司共同承担连带偿还责任；3.本案一、二审诉讼费用由李小红、李丽娟、陈勇、天贸公司、三合一公司承担。事实和理由：一审法院认定部分事实不清，适用法律不当。关于办证费用问题。一、天贸公司与三合一公司之间存在债权债务相互关联，公司及股东之间人格混同。涉案房款收据上加盖的是三合一公司业务公章，而刘冬生通过银行转账支付房款的收款方为天贸公司。刘冬生将购买的涉案铺面委托天贸公司经营管理，天贸公司每月按约定支付刘冬生租金，实际支付刘冬生租金的是三合一公司的法定代表人李小红。涉案办证费收据加盖了天贸公司公章，但当时有业主以POS机转账支付办证费的，收款方为三合一公司账号。另据核实，三合一公司法定代表人李小红与天贸公司法定代表人唐菲菲系夫妻关系，李丽娟为天贸公司股东，李小红、李丽娟、陈勇为三合一公司股东，陈勇与李丽娟系姑侄关系。二、三合一公司股东李小红、李丽娟、陈勇利用股东关联关系与天贸公司恶意串通，损害业主利益。业主购买商铺后，李小红、李丽娟、陈勇将涉案网贸商城向银行抵押贷款并以天贸公司名义向业主收取办证费，李小红、李丽娟、陈勇将收集所有的1.5亿元向万华汽车城投资项目被认定为非法集资，导致资金链断裂。李小红、李丽娟、陈勇、三合一公司、天贸公司在明知商铺被抵押不能办理过户的情形还以天贸公司名义收取业主办证费，明显是李小红、李丽娟、陈勇、三合一公司、天贸公司恶意串通利用公司有限责任逃避债务，损害业主合法权益。三、涉案房屋买卖合同第八条约定出卖人保证标的铺面没有产权纠纷和债权纠纷。因出卖人原因造成该铺面不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的由出卖人承担全部责任并赔偿买受人全部损失。李小红、李丽娟、陈勇将涉案网贸商城向银行抵押贷款，导致刘冬生至今无法办理过户手续，李小红、李丽娟、陈勇应按合同约定承担赔偿责任。李小红、李丽娟、陈勇、三合一公司、天贸公司均未到庭接受询问调查，亦未提交书面答辩意见。刘冬生向一审法院起诉请求：1.依法判令李小红、李丽娟、陈勇、天贸公司、三合一公司支付刘冬生购买北湖网贸商城2层57号铺面面积误差款项9701元（0.3㎡×32338.61元/㎡）；2.依法判令李小红、李丽娟、陈勇、天贸公司、三合一公司支付刘冬生逾期办理产权过户登记违约金5820元（铺面总价款582095元×1%）；3.依法判令天贸公司返还刘冬生已经支付2-57号铺面的代办房产证费32781元及银行同期利息5327元（按银行同期利率计算，32781×3.25%×5年），李小红、李丽娟、陈勇、三合一公司共同承担连带偿还责任。合计53629元；4.本案诉讼费由李小红、李丽娟、陈勇、天贸公司、三合一公司承担。一审法院认定事实：2014年1月8日，陈勇、李小红、李丽娟（出卖人）与刘冬生签订了《北湖网贸商城房屋买卖合同》，约定：乙方购买甲方坐落在郴州市北湖区湖网贸商城项目中的第2层57号铺面。该铺面建筑面积18㎡（面积及产权登记房号以房产机构的测绘实际数据为准，如有变动，乙方对此方式确认面积、房号没有异议，多退少补），铺面单价32338.61元㎡，总价582095元；甲方应当在2014年9月30日前将铺面交付乙方委托的市场管理公司使用；甲方应当在铺面交付乙方委托的市场管理公司使用；甲方应当在铺面交付使用后960个工作日内，协助乙方办理产权过户登记手续，如因甲方的责任，乙方不能在上述期限内办理产权过户登记的，乙方不退房，甲方按乙方已付房款的1%向乙方支付违约金。刘冬生于合同签订当日，向三合一公司支付购房款608344元，三合一公司向刘冬生出具收据一份，载明：“今收到刘冬生交来北湖网贸商城2-40号房款”。天贸公司于2014年12月24日向刘冬生出具收据一份，载明：“今收到刘冬生交来北湖网贸商城2-40、2-57号商铺代办房产证各项费用合计66966元”，其中，涉案商铺代办房产证费用32781元。据郴州市不动产登记中心于2020年9月22日出具的《不动产登记资料查询结果证明》显示，涉案铺面（坐落于升平路10号2-57号）铺面建筑面积为17.7㎡。原郴州市三合一投资有限公司成立于2012年9月11日，2017年7月10日更名为郴州市三合一企业管理咨询有限公司，公司股东为李小红、李丽娟、陈勇。原郴州市天贸市场管理有限公司成立于2013年12月16日，2016年1月5日更名为郴州市天贸科技有限公司。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。本案中，刘冬生与李小红、李丽娟、陈勇签订的《北湖网贸商城房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。关于涉案铺面面积差的问题。涉案房屋房产机构实际测绘面积与合同面积不一致，面积相差0.3㎡，根据合同约定，李小红、李丽娟、陈勇应对该面积差额承担退款责任，退款金额以房屋单价32338.61元×面积差0.3㎡计算，即9701元。故对于刘冬生主张涉案铺面面积差款项9701元予以支持。关于刘冬生主张逾期办理产权过户登记违约金的问题。刘冬生已履行支付铺面购房款义务，出卖人将涉案铺面应于2014年9月30日前交付给刘冬生委托的市场管理公司使用，出卖人应在以960个工作日即2018年7月16日内，协助刘冬生办理产权过户登记手续。由于出现不可归责于刘冬生的原因，出卖人至今能协助刘冬生办理涉案铺面的不动产登记手续，构成违约，应承担相应的违约责任，向刘冬生支付逾期办理不动产登记违约金，即5820.95元（已付购房款582095元×1%）。故对刘冬生主张逾期办理产权过户登记违约金5820元的诉讼请求，予以支持。刘冬生购买的座落在郴州市北湖区，不动产登记资料查询结果证明，权利人为李小红、陈勇、李丽娟。三合一公司、李小红、陈勇、李丽娟作为共同出卖人与刘冬生签订《北湖网贸商城房屋买卖合同》，依据房屋买卖合同约定，对应返还给刘冬生的铺面面积误差款以及逾期办理产权过户登记违约金承担共同支付责任。天贸公司并非《北湖网贸商城房屋买卖合同》的相对方，案涉商铺购房款并非其收取，按照合同相对性原则，天贸公司不承担本案违约责任。关于代办房产证费用及利息的问题。2014年12月24日，天贸公司向刘冬生收取涉案铺面代办房产证等各项费用32781元并出具收款收取，由于天贸公司未将此款用于办理铺面产权登记，故天贸公司应承担该费用的返还责任，李小红、李丽娟、陈勇、三合一公司并非合同相对人，对该费用不承担连带清偿责任。考虑天贸公司占用该笔资金年限较长，刘冬生主张按年利率3.25%计算该笔费用的利息，予以支持。经核算确认天贸公司应支付资金占用期间利息5327元（32781元×年利率3.25%×5年，从收款之日2014年12月24日计算5年）。一审法院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，参照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：“一、限被告李小红、被告李丽娟、被告陈勇、被告郴州市三合一企业管理咨询有限公司于本判决生效后十日内共同返还原告刘冬生北湖网贸商城2层57号铺面面积差额款9701元；二、限被告李小红、被告李丽娟、被告陈勇、被告郴州市三合一企业管理咨询有限公司于本判决生效后十日内共同支付原告刘冬生北湖网贸商城2层57号铺面逾期办证违约金5820元；三、被告郴州市天贸科技有限公司于本判决生效后十日内退还原告刘冬生代办房产证费用32781元，并支付资金占用期间利息5327元；四、驳回原告刘冬生的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计570元，由被告李小红、李丽娟、陈勇、郴州市三合一企业管理咨询有限公司负担200元，由郴州市天贸科技有限公司负担370元。”本院二审期间，刘冬生围绕上诉请求依法提交了3份证据，即证据1、郴州市商务局意见书，拟证明双方之间系商品房销售合同；证据2、首爱娟办证费转账记录，拟证明办证费转入三合一公司，而非天贸公司，天贸公司与三合一公司存在人格、财产混同；证据3、（2020）湘1002执异236号裁定书，拟证明李小红与唐菲菲系夫妻关系，天贸公司及三合一公司人格、财产混同。李小红、李丽娟、陈勇、三合一公司、天贸公司未对证据发表质证意见，亦未提交证据。对上述证据本院认证认为：证据1为复印件，真实性存疑，即便是真实的，也对本案事实认定不产生实质影响，本院不予采信。证据2系案外人的办证费转账情况，与本案无关，本院不予采信。证据3能够证明李小红与唐菲菲是夫妻关系，但不能达到其他证明目的。本院除对一审查明的事实予以确认外，另查明，刘冬生通过POS机刷卡交纳了购房款，该刷卡记录上载明的收款单位为三合一公司。还查明，三合一公司法定代表人李小红通过其银行卡支付刘冬生2014年2月-2016年2月的租金。再查明，三合一公司的法定代表人李小红与天贸公司的法定代表人唐菲菲系夫妻关系。本院认为，涉案房屋买卖相关法律事实发生于民法典施行前，故本案适用民法典施行前的法律、司法解释的规定。本案刘冬生与三合一公司签订的涉案房屋买卖合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。一审法院对涉案合同的性质、效力认定正确，本院予以确认。本案争议焦点是：如何确定返还代办涉案不动产权证费用及利息的责任主体。刘冬生主张天贸公司与三合一公司之间存在债权债务相互关联，公司与股东之间人格混同，且两公司的股东系亲属关系，故李小红、李丽娟、陈勇、三合一公司应对返还代办证费用及利息承担连带清偿责任。根据刘冬生在一审中提交的其交纳购房款、代办证费用凭证和收据以及委托经营管理部门支付租金的银行流水等证据可以证明，刘冬生通过POS机刷卡交纳了购房款，收款单位为三合一公司，其将所购商铺交与天贸公司经营管理，三合一公司法定代表人李小红通过银行转账方式支付了刘冬生部分租金。虽然三合一公司法定代表人李小红存在为天贸公司支付刘冬生部分租金的情况，且三合一公司的法定代表人与天贸公司的法定代表人系夫妻关系，但是这不足以证明天贸公司与三合一公司存在人员、业务、财务等高度混同，导致各自财产无法区分，已丧失独立人格，以及三合一公司的股东李小红、李丽娟、陈勇的个人财产与天贸公司的财产混同。根据天贸公司向刘冬生出具的代办证费用收款收据可知，刘冬生系委托天贸公司办理不动产权证，故一审判决认定天贸公司承担返还代办证费用及利息责任，三合一公司及股东李小红、李丽娟、陈勇不承担连带清偿责任，并无不当。综上所述，刘冬生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费753元，由上诉人刘冬生负担。本判决为终审判决。审 判 长　　李　程审 判 员　　李敦先审 判 员　　许素萍二〇二一年九月二十七日法官助理　　曹钰婕书 记 员　　何佳娴附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 关注公众号“马 克 数 据 网”