邓小侠与郴州市今朝房地产开发有限公司、湖南丰贵商业管理有限公司合同纠纷民事一审民事判决书（2021）湘1026民初1481号

• 案件编号

  （2021）湘1026民初1481号

• 案件名称

  邓小侠与郴州市今朝房地产开发有限公司、湖南丰贵商业管理有限公司合同纠纷民事一审民事判决书

• 审理法院

  汝城县人民法院

• 所属地区

  汝城县

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事一审

• 裁判日期

  2021/9/7 0:00:00

• 当事人

  邓小侠;郴州市今朝房地产开发有限公司;湖南丰贵商业管理有限公司

• 案件缘由

  合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国合同法》:第六十条第一款；《中华人民共和国合同法》:第六十条第二款；《中华人民共和国合同法》:第一百零七条；《中华人民共和国合同法》:第一百一十四条第一款；《中华人民共和国合同法》:第一百一十四条第二款；《中华人民共和国合同法》:第一百一十四条第三款；《中华人民共和国合同法》:第二百二十六条；《中华人民共和国担保法》:第十九条；《中华人民共和国担保法》:第二十一条第一款；《中华人民共和国担保法》:第二十六条第一款；《中华人民共和国担保法》:第二十六条第二款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百四十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百四十四条

湖南省汝城县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1026民初1481号原告：邓小侠，男，1982年10月1日出生，瑶族，住湖南省汝城县。委托诉讼代理人：曾建军，广东韶晖律师事务所律师。被告：郴州市今朝房地产开发有限公司，住所地湖南省汝城县卢阳镇锦堂村陈家组。法定代表人：谭应林，该公司总经理。被告：湖南丰贵商业管理有限公司，住所地湖南省郴州市苏仙区人民东路与统一路交汇处绿之园大楼204室。法定代表人：曹国华，该公司总经理。委托诉讼代理人：李瑞奇，湖南德建律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡小成，湖南德建律师事务所实习律师。原告邓小侠与被告郴州市今朝房地产开发有限公司（以下简称今朝公司）、湖南丰贵商业管理有限公司（以下简称丰贵公司）合同纠纷一案，本院于2021年7月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓小侠的委托诉讼代理人曾建军，被告丰贵公司的委托诉讼代理人李瑞奇到庭参加诉讼，被告今朝公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓小侠向本院提出诉讼请求：1、判令被告今朝公司将君莲国际购物中心项目中的第一层编号为XXX商铺办理房产证到原告名下；2、判令被告丰贵公司支付2018年度、2019年度、2020年度、2021年上半年度的租金331067.52元；3、判令被告丰贵公司支付逾期付款违约金71510.60元（以47295.36元为基数，按日万分之三计算自2018年1月5日至2018年7月4日共计2553.95元；以94590.72元为基数，按日万分之三计算自2018年7月5日至2019年1月4日共计5107.90元；以141886.08元为基数，按日万分之三计算自2019年1月5日至2019年7月4日共计7661.85元；以189181.44元为基数，按日万分之三计算自2019年7月5日至2020年1月4日共计10215.80元；以236476.80元为基数，按日万分之三计算自2020年1月5日至2020年7月4日共计12769.75元；以283772.16元为基数，按日万分之三计算自2020年7月5日至2021年1月4日共计15323.70元；以331067.52元为基数，按日万分之三计算自2021年1月5日至2021年7月4日共计17877.65元；要求支付至实际支付之日止）；4、判令被告今朝公司对被告丰贵公司的债务承担连带清偿责任；5、诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告今朝公司开发建设了君莲国际购物中心后向社会出售商铺，商户所购商铺由被告今朝公司担保委托被告丰贵公司经营。2015年2月11日，原告与被告今朝公司签订《商品房买卖合同》，购买了其中的第一层编号为XXX号商铺，建筑面积46.92㎡，总房款1351296元，约定付款方式为银行按揭贷款670000元，首期付款681296元，原告按照约定支付了首期房款681296元给被告今朝公司，现原告已按揭付清贷款670000元。同日，原告与被告丰贵公司签订《君莲国际购物中心商铺委托经营及管理协议书》，原告同意将向被告今朝公司所购商铺委托被告丰贵公司经营管理，约定委托经营及管理期为10年，前五年每年的租金为原告购买商铺总金额的7%即每年94590.72元，前三年租金合计283772.16元被告丰贵公司一次性支付给了原告，第四年、第五年租金每半年一付，每年的1月5日前支付上半年的租金，7月5日前支付下半年的租金，被告丰贵公司也未按照约定支付第四、五、六、七年的租金，根据《君莲国际购物中心商铺委托经营及管理协议书》第十五条约定，被告丰贵公司逾期支付租金应当按应交租金的日万分之三承担违约责任，同时被告今朝公司、丰贵公司向原告出具《担保协议》。经多次协商未果，故诉至法院。庭审中，原告变更部分诉讼请求：将判令被告丰贵公司支付2018年度、2019年度、2020年度、2021年上半年度的租金331067.52元的诉讼请求变更为判令被告丰贵公司支付2018年度、2019年度的租金189181.44元；将判令被告丰贵公司支付逾期付款违约金71510.60元的诉讼请求变更为判令被告丰贵公司支付2018年1月5日至2020年1月4日期间的逾期付款违约金25539.50元。被告今朝公司未答辩。被告丰贵公司辩称：涉案商铺并没有实际交付给丰贵公司，丰贵公司无法对商铺进行经营及产生实际效益，在此基础上要求丰贵公司承担租金及违约金的支付义务有违公平原则。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人提供的证据，本院认定如下：1、对原告提供的商品房买卖合同及附件、收款收据、华融湘江银行股份有限公司汝城县支行贷款情况证明、汝城县不动产登记中心购房合同备案证明，被告丰贵公司质证认为该证据与丰贵公司无关联性。本院认为，该证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认。2、对原告提供的君莲国际购物中心商铺委托经营及管理协议书、君莲国际购物中心商业用房租金支付担保协议，被告丰贵公司质证认为应付原告租金是直接在房款中抵扣的，而非丰贵公司直接支付，今朝公司为丰贵公司提供担保不能证明丰贵公司应当承担责任。本院认为，该证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年2月11日，原告邓小侠（买受人）与被告今朝公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：出卖人以出让方式取得位于汝城县编号汝国用（2012）第XXXX号地块的土地使用权，该地块土地面积为19623㎡，规划用途为商业，土地使用年限自2012年10月17日至2052年10月17日，出卖人经批准在上述地块上建设商品房，现定名君莲国际购物中心；买受人购买的商品房为现房，商品房预售许可证号为汝房售许字（2014）第XXX号；该商品房为君莲国际购物中心项目中的第一层编号为XXXXX商铺，建筑面积共46.92㎡，单价为每平方米28800元，总金额1351296元；买受人以银行按揭贷款方式付款，应于合同签订之日即2015年2月11日前向出卖人交付首期房款681296元，余款670000元向银行申请贷款；出卖人应当在2015年10月31日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人；出卖人应当在商品房交付使用后730日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。同日，原告邓小侠（甲方）与被告丰贵公司（乙方）签订《君莲国际购物中心商铺委托经营及管理协议书》，约定：甲方同意将其购买的“君莲国际购物中心”项目一层编号为XXXX号铺位（建筑面积为46.92㎡）委托乙方经营及管理，乙方负责商铺招商及培育市场；甲方自愿将上述商铺委托给乙方经营及管理的期限共计10年，自签订本协议起至2025年2月2日止，在上述经营及管理期内，乙方享有该商铺的经营权、管理权和相应的收益权以及在不损害甲方合法权益的情况下的自主转租权；上述商铺在委托经营及管理期间，前五年为固定租金，每年年租金为甲方购买该商铺总金额的7%，五年之后租金由甲乙双方协商处理，甲方购买的商铺总金额为1351296元，则前五年每年的年租金为94590.72元；租金的支付方式，其中前三年的租金共283772.16元乙方在签署本协议时一次性支付给甲方，第四年、第五年的租金每半年一付，7月5日前提前支付下半年的租金，支付金额为47295.36元，1月5日前提前支付次年上半年的租金，支付金额为47295.36元；甲方应于上述商铺的出卖人公告的交付日期办理商铺交付手续，并在与出卖人办理完毕交付手续的当日将商铺移交给乙方经营及管理，甲乙双方签订此协议后将视为甲方将上述商铺移交给乙方；乙方逾期向甲方交付租金的，应按当期应交租金额的日万分之三承担违约金，逾期达60日的，甲方可提出解除本协议书，因乙方原因单方解除本协议书或者因乙方未按照本协议书约定支付租金超过60日由甲方提出解除本协议书的，乙方应向甲方支付违约金，违约金为本协议所涉年租金的3倍。同时，被告今朝公司（甲方）与被告丰贵公司（乙方）签订《君莲国际购物中心商业用房租金支付担保协议》，约定：为切实保障君莲国际购物中心一层商铺各业主的利益，就乙方与各位业主签订的《商铺委托经营及管理协议书》中“租金以及租金支付”的事宜，甲方同意为此担保，担保条款如下，甲方对上述《商铺委托经营及管理协议书》中丰贵公司向君莲国际购物中心一层各位商铺业主按时交付租金的义务承担担保责任，即若丰贵公司未能按时足额履行《商铺委托经营及管理协议书》中约定向君莲国际购物中心一层各位商铺业主交付租金时，甲方以君莲国际购物中心其他楼层的经营收入和甲方君莲国际大酒店的收入作为保证金向一层各位商铺业主补足应付租金部分；本协议一式四份，甲方两份，乙方一份，君莲国际购物中心商铺业主一份。上述合同签订后，被告今朝公司将被告丰贵公司应支付给原告邓小侠的2015年2月12日至2018年2月11日期间共计三年的租金283772.16元抵作购房款，原告邓小侠将尚欠部分的商铺首付款397523.84元付清给被告今朝公司，被告今朝公司向原告邓小侠出具了收到XXX商铺房款681296元的收据1份，余款670000元向华融湘江银行股份有限公司汝城县支行申请贷款，华融湘江银行股份有限公司汝城县支行于2015年9月16日发放贷款。案涉商铺于2017年8月31日在汝城县不动产登记中心办理了登记备案手续，但原告邓小侠至今未取得房屋权属证书，被告丰贵公司亦未按合同约定继续支付原告邓小侠租金。双方经协商未果，原告邓小侠遂诉至本院。本院认为：原告邓小侠与被告今朝公司签订的《商品房买卖合同》及与被告丰贵公司签订的《君莲国际购物中心商铺委托经营及管理协议书》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。关于原告邓小侠主张的办理房屋权属证书问题。《商品房买卖合同》约定被告今朝公司应当在2015年10月31日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付原告邓小侠，并应当在商品房交付使用后730日内（即2017年10月31日前）将办理权属登记需由被告今朝公司提供的资料报产权登记机关备案，本案中，原告邓小侠已按合同约定履行了交款义务，但被告今朝公司至今未按合同约定将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，导致原告邓小侠至今未取得案涉商铺的房屋权属证书，被告今朝公司应当立即协助原告邓小侠办理案涉商铺的房屋权属证书，对原告邓小侠要求被告今朝公司办理房屋权属证书的诉讼请求，本院予以支持。关于原告邓小侠主张的支付租金及违约金问题。本案中，原告邓小侠与被告今朝公司签订《商品房买卖合同》并交付了购房款，原告邓小侠在被告今朝公司交付商铺后即拥有了案涉商铺的合法使用权，原告邓小侠通过与被告丰贵公司签订《君莲国际购物中心商铺委托经营及管理协议书》将其对案涉商铺的合法使用权让渡给被告丰贵公司并收取租金符合法律规定，被告丰贵公司未依照协议约定按期支付租金，其行为已构成违约，依照协议约定，被告丰贵公司应按当期应交租金额的日万分之三承担违约金，对原告邓小侠要求被告丰贵公司支付租金及违约金的诉讼请求，本院予以支持。被告丰贵公司关于案涉商铺并没有实际交付，要求其承担租金及违约金的支付义务有违公平原则的辩称理由不能成立，本院不予采信。关于租金数额的认定，《君莲国际购物中心商铺委托经营及管理协议书》约定前五年为固定租金（即94590.72元∕年），五年之后租金由双方协商处理，因此对原告邓小侠要求支付第四年、第五年租金即自2018年2月12日起至2020年2月11日止的租金189181.44元（94590.72元∕年×2年）的诉讼请求本院予以支持。关于违约金的计算，被告丰贵公司应分别在2018年1月5日前、2018年7月5日前、2019年1月5日前、2019年7月5日前分别支付第四年度上半年的租金47295.36元、第四年度下半年的租金47295.36元、第五年度上半年的租金47295.36元、第五年度下半年的租金47295.36元，因此违约金依照协议约定计算为25539.50元〔自2018年1月6日至2018年7月4日期间2553.95元（47295.36元×0.03%×180日）＋自2018年7月5日至2019年1月5日期间5107.90元（94590.72元×0.03%×180日）＋自2019年1月6日至2019年7月4日期间7661.85元（141886.08元×0.03%×180日）＋自2019年7月5日至2020年1月4日期间10215.80元（189181.44元×0.03%×180日）〕，因此对原告邓小侠要求支付违约金25539.50元的诉讼请求本院予以支持。关于原告邓小侠主张的被告今朝公司对被告丰贵公司的债务承担连带清偿责任问题。《君莲国际购物中心商业用房租金支付担保协议》约定，被告今朝公司对被告丰贵公司向君莲国际购物中心一层各位商铺业主按时交付租金的义务承担担保责任，因双方对保证方式约定不明确，根据《中华人民共和国担保法》第十九条规定：“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。”故被告今朝公司提供的保证应视为连带责任保证。但《君莲国际购物中心商业用房租金支付担保协议》中被告今朝公司并没有对被告丰贵公司支付违约金提供保证担保的意思表示，违约金不在被告今朝公司约定的担保范围，故被告今朝公司不应对被告丰贵公司向原告邓小侠支付违约金承担保证责任。关于保证期间，《君莲国际购物中心商业用房租金支付担保协议》未约定保证期间，根据《中华人民共和国担保法》第二十六条规定：“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。”本案中，第四年度、第五年度租金的履行期限届满之日分别为2018年7月5日、2019年7月5日，因此被告今朝公司承担保证责任的期间应分别为自2018年7月6日起至2019年1月5日止、自2019年7月6日起至2020年1月5日止，现原告邓小侠于2021年7月26日向本院起诉要求被告今朝公司对被告丰贵公司的债务承担连带清偿责任，已超过法律规定的期限，因此被告今朝公司不再对第四年度及第五年度的租金承担保证责任。对原告邓小侠要求被告今朝公司对被告丰贵公司的债务承担连带清偿责任的诉讼请求，本院不予支持。被告今朝公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩和质证诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条第一款、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告郴州市今朝房地产开发有限公司于本判决生效后十日内协助原告邓小侠办理君莲国际购物中心项目XXXX商铺的房屋权属证书；二、被告湖南丰贵商业管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告邓小侠2018年2月11日至2020年2月10日期间的租金189181.44元及相应的违约金25539.50元，合计214720.94元；三、驳回原告邓小侠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4520元，减半收取2260元，由被告郴州市今朝房地产开发有限公司负担40元，被告湖南丰贵商业管理有限公司负担2220元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 员　罗丽爱二〇二一年九月七日法官助理　卢文敏书 记 员　曹玲英附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 微信公众号“马克 数据网”