翟丽艳、钱城房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书（2021）津0104民初10822号

• 案件编号

  （2021）津0104民初10822号

• 案件名称

  翟丽艳、钱城房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

• 审理法院

  天津市南开区人民法院

• 所属地区

  天津市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事一审

• 裁判日期

  2021/9/14 0:00:00

• 当事人

  翟丽艳;钱城

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释:第九十条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释:第九十条第二款

天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0104民初10822号原告：翟丽艳,女,1980年4月29日出生,汉族,住天津市南开区。委托诉讼代理人：张孜雄，天津国三奥律师事务所。被告:钱城,男,1984年11月4日出生,汉族,极限品味（天津）文化传媒股份有限公司总监，住天津市南开区。原告翟丽艳与被告钱城房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告翟丽艳的委托诉讼代理人张孜雄，被告钱城到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告翟丽艳向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付自2020年12月9日至2021年6月30日的房屋租金109928元；2.判决被告支付违反房屋租赁合同的违约金56537元（截至2021年6月30日）；3.判决被告支付自2020年1月1日至2021年6月30日租赁期的物业费22253.4元；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年签订《房屋租赁合同》,约定被告承租原告位于天津市南开区房屋。在租赁期间,被告违反合同约定,自2020年12月9日起未支付租金及合同约定的其他相关费用，包括物业费。被告虽于2021年4月8日送达退租告知函,但未与原告达成一致,未办理退租事宜，也未交纳物业费。被告违反合同约定的行为严重侵害原告的合法权益,为维护原告合法权益,现提起诉讼,望判如所请。被告钱城辩称，不同意原告的诉讼请求。对于租金，中间有商讨减免房租，一直没有达成一致，所以没有支付，不是拒绝支付。对于退租函，从签署合同时被告一直未见过原告本人，始终和原告公司的对接人员打交道。被告表弟也是店长于2021年2月23日以微信电子档的形式给原告公司催讨租金的人员颜庆鹏发送了退租告知函。同一时间又发送了纸质材料，但被拒收。2021年4月被告又发送了挂号信，对方接收。2021年3月初，被告与原告公司姓宁的人员面谈，商谈退租和租金减免。由于疫情和修建地铁，被告无法经营，要求退租，但对方不同意。被告另要求按照国家政策对于租金减三免三，对方仅同意减免两个月租金，但必须等到合同到期。被告又提出从2020年12月9日到2021年3月9日期间减免两个月租金，再扣除保证金，双方两清办理退租，但对方还是不同意。而被告认为双方对于租金已经两清。对于违约金，被告认为原告应当积极解决，应当在被告提出退租时起诉，现已拖延两个月。对于物业费，物业公司没有给被告任何通知，也未向被告提供任何服务。被告交纳过2018年、2019年的物业费，是直接交给物业公司，但物业公司只提供了半年的服务。合同中写明的物业费与原告无关，不应由原告向被告索要。本院经审理认定事实如下：2016年3月1日，原告与案外人天津中新置地有限公司签订《房屋租赁合同》，约定原告承租坐落天津市南开区项目（推广名：老城厢天街）29-006号房屋，租赁期限自2016年3月1日至2022年6月30日。根据原告提供的证明显示，天津中新置地有限公司同意原告承租的涉案房屋享有对外转租权和使用权。2016年6月9日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于天津市南开区的房屋用于经营相声茶社，房屋建筑面积为247.26平方米；租赁期限自2016年5月9日至2021年6月30日，自合同签订之日起的31个自然日为免租期；租金费用不含物业管理费、供暖费、水费、电费、煤气费、电话及宽带网络的初装费与使用费，以及供被告使用的其他设施的使用费；免租期期满后的第二日为租金起算日；免租期期满后的第二日起的24个月内之租金标准固定为每月13538元；固定租金标准期限届满后的每年租金标准在上一租金标准基础上递增6%；租金以先付后用为原则，每6个月支付一次，被告应在每6个月届满前的30日向原告支付下6个月的租金；被告应在合同签订之日支付首期租金81225元；被告应于本合同签订日向原告支付相当于1个月租金的租赁保证金13538元作为被告忠实履行本合同各项条款的保证金；待原告按照本合同约定收回租赁房屋后满2个月后，如被告正常履行本合同规定的义务且无质量投诉问题，保证金由原告全额无息返还给被告；若被告尚未付清应支付的相关款项，原告可以从保证金中扣除应付款项后再将剩余保证金无息返还给被告；若保证金不足以付清相关款项的，不足部分由被告承担；被告在租赁期内应遵守物业管理服务相关规章制度并按合同及管理规定支付物业管理服务费及相关费用；物业管理服务费根据物业公司的收费标准，由物业公司收取，如因物业公司管理不完善给被告所造成的一切损失由被告与物业公司自行协商，与原告无关，被告不得因此拖欠房屋租赁费用；如被告未能按本合同规定支付租金、能源使用费、保证金等被告应付费用，则每逾期一日被告每日应按照拖欠费用的3‰向原告缴纳滞纳金，从应付日至实付日止；被告如无故拖欠房屋租金、能源使用费等被告应付费用超过30天，则原告有权单方面解除本合同，并收回所租房屋；双方经协商一致，可达成书面协议提前终止本合同；被告逾期支付租金、能源使用费等本合同约定的应付款项累计超过1个月的，被告不按本合同约定补足保证金并逾期超过1个月的，被告违反其合同义务后，经原告提出书面整改要求或公函后的合理期限内未按要求完成整改或达成谅解等情形的，原告可发送书面通知至被告解除本合同，原告不予退还被告已支付的各项费用及保证金；在租赁期限内，除本合同及法律、法规另有规定外，被告不得擅自提前终止本合同；如被告擅自提前终止本合同，中途退租的，原告有权扣除被告的履约保证金作为违约补偿；被告在租赁房屋内进行的装修和设备，均需留予原告，被告不得擅自拆除或转移；原告对由此造成损失的其他相关利益人不承担任何经济及法律责任；因任何原因导致本合同终止后的10日内，被告应自行负担费用迁出租赁房屋并将其交还给原告，租金、物业管理费等被告应付款项应支付到被告实际交付出租赁房屋之日；如被告拒不迁出，原告有权采取相关措施阻止被告对租赁房屋的占用行为，由此产生的损失由被告承担；被告逾期迁出租赁房屋的，自逾期之日起，每逾期一日按照当期日租金的3倍向原告支付逾期迁出的房屋使用费；被告返还租赁房屋时应保证租赁房屋及原告提供的附属设施设备处于正常使用后的状态，不得影响房屋的继续正常使用；被告迁出租赁房屋时，应将其自行添置的可拆动的动产部分自行拆除并撤离房屋，对未经原告同意留存的被告物品，视为被告放弃，原告有权自行处置；不可拆动的嵌入式装修部分被告应予保留、不得拆除，但原告对此不予补偿。合同附件载明2019年12月9日至2020年6月8日当期应收租金为91604元，应缴费日期为2019年11月9日；2020年6月9日至2020年12月8日当期应收租金为97471元，应缴费日期为2020年5月9日；2020年12月9日至2021年6月8日当期应收租金为97471元，应缴费日期为2020年11月9日；2021年6月9日至2021年6月30日当期应收租金为12457元，应缴费日期为2021年5月9日。合同签订后，原告将涉案房屋交付被告，被告使用涉案房屋经营相声茶馆，被告向原告支付保证金13538元，并支付租金至2020年12月8日。2021年2月至3月期间，被告方曾与原告方商讨提前退租及租金减免事宜，但双方未能达成一致意见。2021年4月8日，原告通过挂号信方式向被告送达了退租告知函。庭审中，被告主张相声茶馆于2021年2月23日停止演出，于2021年2月25日撤场搬离，但原告不让搬离，现桌椅板凳、灯具、吧台等设施物品还在涉案房屋内；被告怕东西丢失，未将钥匙交还原告，原告此后未再联系被告，房屋一直锁着。原告主张未让被告搬离物品是行使留置权。另查，根据被告提供的交易记录截图显示，被告于2019年12月20日向原告转款91604元，于2020年10月19日转款81226元。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应依合同约定履行各自义务。合同约定双方经协商一致，可达成书面协议提前终止本合同。合同履行期间，被告在未与原告协商一致的情况下，单方提出退租、发送退租告知函并搬离涉案房屋的行为，属于以自己的行为表明不再履行租赁合同，该行为不符合法律规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力，故被告应继续履行合同义务，向原告支付相应租金。此外，合同履行期间，适逢我市新冠肺炎疫情防控，特别是我市于2020年1月24日启动应急一级响应措施后，对茶馆的经营势必造成一定影响。综合考虑行业特点、影响程度，从公平原则出发，对2020年1月24日后的租金，本院酌定适当减免3个月，由双方当事人合理分担损失。2020年6月9日至2020年12月8日期间的租金为97471元，被告支付金额为81226元，已实际减免一个月的租金。故截至2021年6月30日的租金，被告还应支付79393.34元（97471元+12457元-91604元÷6个月×2个月）。关于原告主张的物业费，因原告并未交纳，该部分费用尚未实际产生，故本院对此不予涉及。原告可待该费用实际产生后，另行主张权利。关于原告主张的违约金，合同附件载明2020年12月9日至2021年6月8日当期应收租金为97471元，应缴费日期为2020年11月9日；2021年6月9日至2021年6月30日当期应收租金为12457元，应缴费日期为2021年5月9日。合同约定如被告未能按本合同规定支付租金、能源使用费、保证金等被告应付费用，则每逾期一日被告每日应按照拖欠费用的3‰向原告缴纳滞纳金。原告主张按合同约定标准计算违约金，被告提出违约金标准过高。原告虽未提交被告逾期支付租金给其造成实际损失的证据，但被告未按约支付租金的行为，给原告造成了占用资金的利息损失，现原告要求支付违约金的数额已过分高于造成的利息损失。本院综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚信原则，将违约金的计算标准调整为以欠付房屋租金为基数，按照全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率的1.3倍标准计算。根据合同约定，被告应于2020年11月9日支付2020年12月9日至2021年6月8日期间的租金97471元，扣除应减免的租金30534.66元，应付租金为66936.34元；被告应于2021年5月9日支付2021年6月9日至2021年6月30日期间的租金12457元。被告应以欠付租金66936.34元为基数支付自2020年11月10日（从逾期支付租金次日起算）至2021年6月30日的违约金，以欠付房屋租金12457元为基数支付自2021年5月10日至2021年6月30日的违约金。关于保证金13538元，该笔款项尚在原告处。合同约定若被告尚未付清应支付的相关款项，原告可以从保证金中扣除应付款项后再将剩余保证金无息返还给被告。庭审中双方亦同意以保证金冲抵部分被告应付款项，对此本院照准。前述被告应付租金为79393.34元，保证金冲抵部分租金后，被告应向原告给付租金65855.34元。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条、第七百二十一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、本判决生效后十五日内，被告钱城给付原告翟丽艳租金65855.34元；二、本判决生效后十五日内，被告钱城以欠付租金66936.34元为基数向原告翟丽艳支付自2020年11月10日至2021年6月30日的违约金，以欠付租金12457元为基数，支付自2021年5月10日至2021年6月30日的违约金，按照全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率的1.3倍标准计算；三、驳回原告翟丽艳的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4283元，减半收取计2141.5元，由原告翟丽艳负担1369元，被告钱城负担772.5元，被告钱城负担部分于本判决生效后十五日内给付原告翟丽艳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 员　王骁骁二〇二一年九月十四日法官助理　金红双书 记 员　乔　盈附本裁判文书所依据的法律规定的具体条文：《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。 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