谈承明与沈桂兰房屋买卖合同纠纷二审民事判决书（2021）沪02民终6771号

• 案件编号

  （2021）沪02民终6771号

• 案件名称

  谈承明与沈桂兰房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

• 审理法院

  上海市第二中级人民法院

• 所属地区

  上海市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/8 0:00:00

• 当事人

  谈承明;沈桂兰;上海鑫频房地产经纪有限公司

• 案件缘由

  房屋买卖合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终6771号上诉人(原审原告)：谈承明，男，1955年9月28日出生，汉族，户籍地上海市静安区。委托诉讼代理人：魏光耀，上海申伦律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：沈桂兰，女，1944年12月17日出生，汉族，住上海市静安区。原审第三人：上海鑫频房地产经纪有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：张方艳，总经理。上诉人谈承明因与被上诉人沈桂兰及原审第三人上海鑫频房地产经纪有限公司(以下简称“鑫频公司”)房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2020)沪0106民初36043号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谈承明上诉请求：1、改判一审判决第一项为“沈桂兰应于本判决生效之日起十日内向谈承明支付上海市静安区黄山路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)房款25万元；2、改判一审判决第二项为“沈桂兰应于本判决生效之日起十日内，按照735元／日的标准向谈承明支付自2020年5月24日起至实际支付之日止的逾期付款违约金”。事实和理由：涉案《房地产买卖居间协议》约定甲方(谈承明)245万元，为到手价。涉案《上海市房地产买卖合同》约定沈桂兰以245万元向谈承明购买系争房屋。《房地产买卖居间协议》第十三条“甲方承担1％个人所得税”为鑫频公司法定代表人张方艳书写，未与谈承明沟通或告知并经谈承明同意，且与“甲方245万元，为到手价”相矛盾，应为无效。签署上述两份合同前，谈承明通过鑫频公司向沈桂兰和鑫频公司明确表示过，系争房屋少于248万元不卖。后经三方协商(鑫频公司代表沈桂兰)，系争房屋售价定为245万元，但此价格为到手价，谈承明不承担交易过程中产生的任何税费。沈桂兰在本案系争房屋交易过程中只缴纳了契税24，500元，且其本身即为契税缴纳义务人，其没有任何证据证明替谈承明缴纳了个人所得税。鑫频公司拟定的《房地产买卖居间协议》存在多处矛盾，且其在一审开庭中的陈述与《房地产买卖居间协议》亦存在矛盾，不足为信。一审判决以鑫频公司的陈述作为认定案件事实的依据是错误的。《上海市房地产买卖合同》关于沈桂兰迟延付款的违约金标准有明确约定，沈桂兰理应按此约定向谈承明支付迟延履行金。沈桂兰按上述标准支付违约金尚不足以弥补谈承明的损失，且一审中沈桂兰从未表达违约金过高的意见，一审法院主动调整不符合法院居中裁判的司法原则。被上诉人沈桂兰未发表答辩意见。原审第三人鑫频公司述称：不同意谈承明的上诉意见。系争房屋在2018年时变更过产证，所以本次交易谈承明是需要缴纳个人所得税的。谈承明向一审法院起诉，请求判令：1、沈桂兰向谈承明支付房款25万元；2、沈桂兰按照735元／日的标准向谈承明支付自2020年5月24日起至实际支付之日止的逾期付款违约金。一审法院认定事实：2020年4月20日，谈承明(出售方、甲方)、沈桂兰及其配偶许士伟(买受方、乙方)、鑫频公司(居间方、丙方)共同签署《房地产买卖居间协议》一份，约定系争房屋总房价款245万元，建筑面积约45.57平方米。乙方应于甲方签署本协议当日支付定金5万元，甲乙双方应在本协议签订后叁日内签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。甲方245万元为到手价，甲方承担1％个人所得税，甲方承诺若该房屋内有其他隐形债务由甲方承担，乙方概不负责。甲方收到定金后，产证由丙方保管。当日，鑫频公司向许士伟出具《收款收据》，载明收到许士伟定金30万元，备注载明“代收代付”。谈承明于同日收到定金5万元。2020年4月27日，鑫频公司法定代表人张方艳向许士伟出具《收款收据》，载明收到许士伟购房款175万元。同日，张方艳向谈承明代付房款165万元。之后，谈承明向沈桂兰交付系争房屋。2020年5月15日，谈承明(卖售人、甲方)与沈桂兰(买受人、乙方)签署《上海市房地产买卖合同》，约定系争房屋转让价款为245万元，双方应于同年5月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。该合同补充条款(一)第四条第3款约定，关于该房屋交易涉及的相关费用，甲乙双方明确均应按国家规定及税务机关确认的房屋价值申报各自的交易税、费；该条第7款约定，甲乙双方中若有任何一方未按照本合同的约定及时全面履行自己的义务，则每逾期一日，违约方应按本合同约定总房款的万分之三向守约方支付违约金，直至违约方实际履行之日止。该合同附件三约定，本买卖合同签署之前，乙方向甲方支付了定金170万元，该定金自本合同签订之日起即转为第一笔房款；乙方应于双方共同至房地产交易中心办理税收登记综合受理手续，且交易中心出具以乙方为权利人的《上海市不动产交易税收登记综合预收件单》的当日内向甲方支付第二笔房款65万元；在办妥房屋交付手续当日内，乙方向甲方支付第三笔房款10万元。当日，张方艳向沈桂兰出具《收款收据》，载明收到沈桂兰保证金30万元，备注载明“事情办好，出产证一个月以内退还”。2020年5月23日，谈承明与沈桂兰、案外人胡巍共同办理《上海市不动产交易税收登记综合预收件单》。2020年5月26日，张方艳向许士伟出具《收款收据》，载明收到许士伟15万元，代付房款。同日，张方艳向谈承明代付房款20万元。2020年5月29日，上海市静安区税务局出具《契税已申报办理证明》，载明纳税人沈桂兰、胡巍已缴纳契税24，500元。2020年6月4日，张方艳向沈桂兰出具《收款收据》，载明收到沈桂兰购房尾款56，000元，备注载明“剩余6万尾款未付，加上30万保证金(保证金30万退还沈桂兰卡里，再由沈桂兰付出)”。2020年6月6日，张方艳向谈承明微信转账支付15，000元。2020年7月8日、同年7月12日，张方艳陆续向谈承明代付房款15万元、5万元。2020年7月20日，系争房屋核准登记至沈桂兰、许士伟两人名下。2020年7月24日，张方艳向谈承明代付房款10万元。之后谈承明因迟迟未收到剩余房款，故诉至一审法院。一审审理中，谈承明(甲方)、许士伟(乙方)于2020年9月28日签署《房屋交接书》一份，载明甲、乙双方于2020年5月2日就系争房屋交接验收事宜达成以下确认：1、甲方的交付行为完全符合《上海市房地产买卖合同》所规定的交付时间、条件及标准……3、甲方考虑到乙方需要，比照买卖合同约定时间提前交房，乙方在买卖合同约定房屋总价外另支付甲方15，000元房款，该笔房款与买卖合同第二笔房款一并支付……一审审理中，关于房款支付情况。沈桂兰表示，除了合同约定的245万元房款外，其还承担了双方税费、佣金等，具体金额记不清了。张方艳当时还表示可以为其搭建40多平方米的阳台，所以总价要达到260余万元。其已向张方艳支付多少金额记不清了。关于30万元保证金，其是外地户口，所以让张方艳为其解决购房资格问题，并支付了30万元保证金。当时其表示产证办出并收到退还的保证金后，将该保证金作为房款支付给谈承明。但因谈承明交付的房屋存在各种问题，故不同意再支付剩余房款。对此，张方艳则表示，沈桂兰夫妇是外地户口，为解决沈桂兰购房资格问题，沈桂兰夫妇先办理了离婚，其帮沈桂兰找了上海户籍人口胡巍结婚，以沈桂兰和胡巍的名义与谈承明签了买卖合同，办出产证后又办理了变更登记，将胡巍的名字从产证上去掉，然后沈桂兰与许士伟复婚，最终将许士伟的名字加到产证上。其与沈桂兰约定的购房打包价为264万元，其中255万元为房款，9万元是为其解决购房资格问题花费的费用。245万元合同价与264万元打包价之间的差价除了该9万元外，还包含谈承明的个税24，500元、沈桂兰的契税24，500元、早交房补偿款15，000元、其他中介的介绍费2万元及其他零星支出三四千元。但沈桂兰现仅向其支付了2，574，000元，其已向谈承明支付220万元房款及15，000元早交房补偿。关于阳台，产证上没有该阳台面积，该阳台其实是楼下住户的违章搭建，其确实承诺过为沈桂兰搭建阳台，但能不能搭成不是其能够控制的事情。谈承明则表示，其已收到2，215，000元(包含15，000元早交房补偿)。双方约定245万元是到手价，网签合同中“双方各自申报税费”仅指“申报”，并非各自“承担”税费的意思。故其没有支付过税费。系争房屋产权是不包含阳台的，合同也没有对阳台进行特别约定。至于厨房外墙事宜，其与楼下住户之间也并无协议。一审审理中，沈桂兰主张撤销买卖合同，但未向一审法院提交反诉状。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。谈承明、沈桂兰双方约定，系争房屋转让价款为245万元，且另行签署《房屋交接书》，约定沈桂兰因考虑到谈承明提前交房而在房屋总价外另支付15，000元房款，故谈承明应收总款为2，465，000元。根据在案证据及当事人陈述，现谈承明仅收到2，215，000元，故还有权收取25万元。但是，《房地产买卖居间协议》中明确谈承明应承担1％个人所得税，《上海市房地产买卖合同》中亦载明双方各自申报税费，沈桂兰和鑫频公司均表示谈承明的该笔税款已由沈桂兰代付，而谈承明亦自认并未支付过税费，故该笔税款24，500元可从谈承明应收款项中扣除。综上，谈承明有权收取的余款为225，500元。至于沈桂兰主张双方约定的房价中包含阳台价值且厨房外墙问题尚未解决等，谈承明对此予以否认，而沈桂兰未能提供任何证据予以佐证，故该抗辩无法构成其不付或少付房款的理由。关于付款主体。沈桂兰主张其已向鑫频公司支付了全部房款，故谈承明应向鑫频公司主张付款义务而非沈桂兰。但根据合同相对性原则，沈桂兰为合同相对方，虽然沈桂兰称其与鑫频公司之间约定由鑫频公司代收代付房款，但沈桂兰并未提供任何证据证明该约定已得到谈承明认可，故谈承明现主张由沈桂兰继续履行合同义务，与法有据，予以支持。至于沈桂兰和鑫频公司之间的费用问题，双方可另行结算。谈承明还主张按照735元／日的标准计算自2020年5月24日起至实际支付之日止的逾期付款违约金。根据双方合同约定，谈承明确有权主张违约金，违约金起算点亦无误，但沈桂兰对此违约金标准不予认可。一审法院综合考虑合同总价及履行情况、当事人过错程度及守约方实际损失等因素，酌情确定违约金标准为68元／日。一审法院判决：一、沈桂兰应于判决生效之日起十日内向谈承明支付上海市静安区黄山路XXX弄XXX号XXX室房屋房款225，500元；二、沈桂兰应于判决生效之日起十日内，按照68元／日的标准向谈承明支付自2020年5月24日起至实际支付之日止的逾期付款违约金。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，2020年5月沈桂兰以谈承明名义缴纳了系争房屋个人所得税24，500元。以上事实由个人所得税纳税记录、审理中各方当事人的陈述等在案证据为证。本院认为，谈承明、沈桂兰及其配偶、鑫频公司签订的《房地产买卖居间协议》，以及谈承明与沈桂兰签订的《上海市房地产买卖合同》均系各方当事人真实意思表示，合法有效，对当事人均有约束力。《房地产买卖居间协议》明确约定谈承明承担1％个人所得税，《上海市房地产买卖合同》亦约定双方各自申报税费，故谈承明关于其不承担个人所得税的主张，缺乏依据，本院不予支持。经查，沈桂兰已代谈承明缴纳个人所得税24，500元，谈承明亦自认其未缴纳过税费，该笔税款应在谈承明应收房款中扣除。一审法院综合考量合同总价及履行情况、当事人过错程度、守约方实际损失及沈桂兰调整违约金标准的请求，酌情调整违约金标准为每日68元，并无不当。综上所述，谈承明的上诉请求，理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币412.20元，由上诉人谈承明负担。本判决为终审判决。审 判 长　张志煜审 判 员　俞　璐审 判 员　邬海蓉法官助理　夏　兰书 记 员　项　蓉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来自马克数据网