田歆、熙美诚品哈达购物广场店等西藏哈达电子商务有限责任公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书（2021）藏01民终849号

• 案件编号

  （2021）藏01民终849号

• 案件名称

  田歆、熙美诚品哈达购物广场店等西藏哈达电子商务有限责任公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  拉萨市中级人民法院

• 所属地区

  拉萨市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/7 0:00:00

• 当事人

  田歆;熙美诚品哈达购物广场店;西藏哈达电子商务有限责任公司

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国合同法》:第六十条第一款；《中华人民共和国合同法》:第一百零七条；《中华人民共和国合同法》:第二百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》:第六十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第二项；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释:第九十条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释:第九十条第二款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释:第三百三十四条

西藏自治区拉萨市中级人民法院民事判决书（2021）藏01民终849号上诉人（原审被告）：田歆，男，1974年3月26日出生，汉族，经商，住西藏自治区拉萨市城关区，公民身份号码×××。        上诉人（原审被告）：熙美诚品哈达购物广场店，经营场所西藏自治区拉萨市城关区娘热路哈达购物广场内场4号商铺，统一社会信用代码92540192MA6TCH2K28。        经营者：田歆，男，1974年3月26日出生，汉族，住西藏自治区拉萨市城关区，公民身份号码×××。        二上诉人的共同委托诉讼代理人：张海霞，北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所律师。        二上诉人的共同委托诉讼代理人：陈密密，北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所律师。        被上诉人（原审原告）：西藏哈达电子商务有限责任公司，住所地西藏自治区拉萨市城关区扎细街道娘热中路6号（拉萨仁鑫贸易发展有限公司），统一社会信用代码91540194MA6T3DCJ80。        法定代表人：旦增塔布，该公司董事长。        委托诉讼代理人：常凤龙，西藏伟豪律师事务所律师。        委托诉讼代理人：扎西措姆，西藏伟豪律师事务所律师。        上诉人田歆、熙美诚品哈达购物广场店因与被上诉人西藏哈达电子商务有限责任公司（以下简称哈达电子商务公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2021）藏0102民初754号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月5日立案后，依法组成合议庭于2021年8月20日公开开庭进行了审理。上诉人田歆、熙美诚品哈达购物广场店的委托诉讼代理人张海霞，被上诉人哈达电子商务公司的委托诉讼代理人常凤龙、扎西措姆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        田歆、熙美诚品哈达购物广场店上诉请求：1．依法撤销西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2021）藏0102民初754号民事判决，发回重审或改判田歆和熙美诚品哈达购物广场店无需向哈达电子商务公司支付占有使用费131964元；2．本案一、二审诉讼费由哈达电子商务公司承担。事实与理由：1．一审法院在审理本案过程中不予受理田歆和熙美诚品哈达购物广场店的反诉请求且不予出具裁定文书属严重程序违法，依法应当撤销一审判决并发回重审。一审法院受理本案后，田歆和熙美诚品哈达购物广场店在举证期限内向一审法院提交反诉状，请求判令哈达电子商务公司退回收取的房屋押金35984元。一审法院认为对于押金无需提起反诉，反诉请求不成立，不予受理。对此，田歆和熙美诚品哈达购物广场店要求一审法院出具不予受理裁定书，一审法院回复“到时候下判了，不服就上诉”为由拒绝出具裁定书，该行为剥夺了田歆和熙美诚品哈达购物广场店的诉讼权利，严重违反法定程序。2．一审法院存在漏判。田歆和熙美诚品哈达购物广场店在一审过程中提出反诉，请求判令哈达电子商务公司退还交纳的押金35984元时，一审法院既然认为不必另行提起反诉，那么应当在本诉中一并予以处理。对此，不仅田歆和熙美诚品哈达购物广场店的举证予以证明，哈达电子商务公司也当庭认可，但一审法院并未判决哈达电子商务公司退还押金，也未抵扣相应部分的占有使用费，直接不作任何处理，导致判决有失公平。田歆和熙美诚品哈达购物广场店在领取判决书时向一审法院提出，一审法院同样以“不服上诉”为由拒绝处理。从另外角度可以说一审法院在审理本案时，本着完全不负责的态度予以处理。3．一审法院认定事实不清，田歆和熙美诚品哈达购物广场店不应当向哈达电子商务公司承担2021年1月1日至2021年4月30日期间的占有使用费131964元。一审法院在审理本案过程中，田歆和熙美诚品哈达购物广场店提到了哈达电子商务公司自2021年1月起就采取了停电停水的措施，不再让田歆和熙美诚品哈达购物广场店继续使用房屋。对房屋采取停电停水的事实哈达电子商务公司的代理人也是当庭予以认可的。既然房屋都已停电停水，就势必会影响其正常使用，在该种情形下让田歆和熙美诚品哈达购物广场店承担占有使用费是缺乏事实依据的。再者，当时合同到期后，不予腾退房屋的并不是田歆和熙美诚品哈达购物广场店一家，而是所有商户都是不同意搬离房屋，不认可哈达电子商务公司认为的“合同到期”这一事实。因为，哈达电子商务公司与田歆、熙美诚品哈达购物广场店及其他商户签订合同时，口头承诺租期是五年，合同每年一签。2018年双方签订的合同到期后哈达电子商务公司主动找田歆、熙美诚品哈达购物广场店续签了下年度的合同。田歆作为小商户花费近30万元装修商铺的原因，就是基于对哈达电子商务公司的信赖，该公司之所以不与田歆、熙美诚品哈达购物广场店继续签订合同的原因，仅仅是公司内部商业模式整合所需。哈达电子商务公司的该行为，完全是以损害小商户的切身利益为前提。因此，基于客观事实及公平原则，哈达电子商务公司不赔偿田歆和熙美诚品哈达购物广场店的损失也罢，但一审法院判决田歆和熙美诚品哈达购物广场店承担占有使用费不仅没有事实依据，而且也是缺乏公平性的。综上，一审法院作出的判决不仅程序违法，而且认定事实不清，恳请二审法院依法发回重审或者查明案件事实后作出客观公正的判决。        哈达电子商务公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，不存在田歆和熙美诚品哈达购物广场店所陈述的情况，应当驳回上诉，维持原判。田歆和熙美诚品哈达购物广场店的上诉请求缺乏事实依据，具体为：1．田歆和熙美诚品哈达购物广场店有关一审法院存在严重程序违法的上诉理由不成立。田歆和熙美诚品哈达购物广场店针对房屋押金没有提起反诉，其有关一审法院对其房屋押金的反诉不予受理，属于程序错误的观点不成立。田歆和熙美诚品哈达购物广场店在一审答辩、辩论过程中未对房屋押金提出任何异议，而是提起反诉要求哈达电子商务公司进行赔偿。一审法院在查明案件事实的基础上因双方租赁期限已经届满，因此对田歆和熙美诚品哈达购物广场店提起的反诉口头作出不予受理的决定，对此一审法院的程序并无不当。2．针对田歆和熙美诚品哈达购物广场店有关一审法院存在漏判的上诉理由。田歆和熙美诚品哈达购物广场店在一审中并未提出相关答辩意见。按照不告不理的原则，田歆和熙美诚品哈达购物广场店无权在二审中提出此项请求，也无权认为一审法院存在漏判。双方签订的租赁合同已经届满，按照合同约定田歆和熙美诚品哈达购物广场店应当搬离并返还租赁房屋。田歆和熙美诚品哈达购物广场店拒绝搬离，拒不返还租赁房屋的行为，哈达电子商务公司按照合同约定有权不退还押金。田歆和熙美诚品哈达购物广场店到目前为止仍然非法占有租赁房屋，就应当承担相应的占有费，而不论其占有情况下是否经营。田歆和熙美诚品哈达购物广场店的占有行为导致了哈达电子商务公司的经营模式无法调整，造成了严重的经济损失。同时，田歆和熙美诚品哈达购物广场店没有任何证据证明双方口头约定五年的租赁期间，因此在所有租户都已经配合哈达电子商务公司搬离的情况下，田歆和熙美诚品哈达购物广场店恶意占有租赁房屋的行为应当得到法律制裁。3．田歆和熙美诚品哈达购物广场店的上诉请求不明确，未明确是发回重审还是改判。虽然田歆和熙美诚品哈达购物广场店在庭审中明确了其诉求是针对一审判决的全部内容，但是二审法院还是应当仅审理其上诉请求。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。        哈达电子商务公司向一审法院起诉请求：1．确认哈达电子商务公司与田歆、熙美诚品哈达购物广场店签订的《哈达购物广场房屋租赁合同》已于2020年12月31日届满；2．判令田歆和熙美诚品哈达购物广场店搬离并向哈达电子商务公司返还位于拉萨市城关区娘热路哈达购物广场内场4号商铺；3．判令田歆、熙美诚品哈达购物广场店向哈达电子商务公司支付自2021年1月1日至2021年4月30日期间的租赁场地占有使用费131964元，并按照上述标准计算至田歆和熙美诚品哈达购物广场店实际返还上述租赁场地为止；4．本案诉讼费由田歆和熙美诚品哈达购物广场店承担。        一审法院认定的事实：2020年10月，甲方哈达电子商务公司与乙方田歆签订《哈达购物广场房屋租赁合同》，约定甲方将位于拉萨市城关区娘热路哈达购物广场内场4号铺出租给乙方使用，乙方用于经营熙美诚品哈达购物广场店，租赁期限为2019年11月1日至2020年12月31日，租金为395892元每年，甲方交付房屋时，乙方支付50000元租赁保证金，租赁期满或合同解除后，乙方没有损害房屋设备及不存在任何违约情况下，则房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。        一审法院认为，哈达电子商务公司与田歆之间签订的《哈达购物广场房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按照合同的约定履行自己的义务。按照约定，租赁期限为2019年11月1日至2020年12月31日，则《哈达购物广场房屋租赁合同》已于2020年12月31日届满，此为合同约定及双方履行合同行为产生的客观事实，不属于当事人提出诉讼请求的范畴，即当事人是否提出该项确认的请求，该事实不因当事人提出与否予以改变，故哈达电子商务公司提出的“确认哈达电子商务公司与田歆、熙美诚品哈达购物广场店签订的《哈达购物广场房屋租赁合同》已于2020年12月31日届满”的请求，不符合当事人提出诉讼请求的基本要求，一审法院不予认可，仅对该事实予以认定。《哈达购物广场房屋租赁合同》期满后，合同双方应履行各自义务，作为承租人的田歆与熙美诚品哈达购物广场店，应当依约予以搬离，但田歆和熙美诚品哈达购物广场店至今未搬离，属违约应当承担违约责任，并向哈达电子商务公司支付因未按约搬离的责任，故哈达电子商务公司要求田歆、熙美诚品哈达购物广场店搬离并支付自2021年1月1日至2021年4月30日期间的租赁场地占有使用费131964元，并按照上述标准计算至实际返还上述租赁场地为止的诉讼请求于法有据，一审法院予以支持。田歆和熙美诚品哈达购物广场店虽辩称合同期限为五年，哈达电子商务公司存在违约，但未举出充分证据予以证明，一审法院不予认可，由田歆和熙美诚品哈达购物广场店自行承担举证不能的不利法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百七十七条、第七百三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、熙美诚品哈达购物广场店、田歆于本判决生效之日起五日内向哈达电子商务公司支付2021年1月1日至2021年4月30日期间的租赁场地占有使用费131964元；二、熙美诚品哈达购物广场店、田歆于本判决生效之起五日内，自2021年5月起，按每月32911元的标准向哈达电子商务公司支付租赁场地占有使用费直至实际搬离日止；三、熙美诚品哈达购物广场店、田歆于本判决生效之日起三十日内将位于拉萨市城关区娘热路哈达购物广场内场4号铺返还给哈达电子商务公司；四、驳回哈达电子商务公司的其他诉讼请求。案件受理费2939.28元，减半收取1469.64元，由熙美诚品哈达购物广场店、田歆负担（限于判决生效之日起七日内向一审法院交纳，逾期未交纳的，依法强制执行）。        本院二审期间，双方当事人均未提交证据。        本院经审理补充查明：2018年10月25日，熙美诚品哈达购物广场店向哈达电子商务公司交纳了案涉房屋的物业保证金3114元、水电保证金1730元、房屋押金31140元，共计35984元。另，双方签订的《哈达购物广场房屋租赁合同》第七条房屋的交付及返还的第二款载明“返还：租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施。…”        2021年3月23日，田歆、熙美诚品哈达购物广场店以哈达电子商务公司为反诉被告向一审法院提交反诉状，请求判令：1．哈达电子商务公司向田歆、熙美诚品哈达购物广场店返还押金35984元；2．哈达电子商务公司向田歆、熙美诚品哈达购物广场店承担房屋装修损失250000元（实际损失以鉴定结果为准）；3．本诉及反诉费由哈达电子商务公司承担。一审法院于2021年4月9日向田歆和熙美诚品哈达购物广场店的委托诉讼代理人张海霞制作了接谈笔录，其中载明田歆和熙美诚品哈达购物广场店的第一项反诉请求应当为答辩理由，无提起反诉的必要；第二项反诉请求因双方在《哈达购物广场房屋租赁合同》第七条第二项有明确约定，决定对反诉不予受理，并询问了张海霞是否清楚，其表示清楚。        庭审中，田歆和熙美诚品哈达购物广场店认可目前仍在占有案涉房屋。        本院经审理查明的其他事实及所依据的证据与一审法院一致。        本院认为，本案的争议焦点为：一、一审法院在审理本案过程中是否存在严重程序违法；二、一审判决是否得当的问题。本院逐一评析如下：        一、一审法院在审理本案过程中是否存在严重程序违法的问题        田歆和熙美诚品哈达购物广场店上诉主张，一审法院不予受理田歆和熙美诚品哈达购物广场店提出的反诉，但未作出不予受理裁定，属于严重程序违法，应当发回重审。根据上述查明的事实，一审法院针对田歆和熙美诚品哈达购物广场店提交的反诉状，向田歆和熙美诚品哈达购物广场店的委托诉讼代理人书面制作了接谈笔录，并告知了不予受理的理由。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条“裁定适用于下列范围：（一）不予受理；（二）对管辖权有异议的；（三）驳回起诉；（四）保全和先予执行；（五）准许或者不准许撤诉；（六）中止或者终结诉讼；（七）补正判决书中的笔误；（八）中止或者终结执行；（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；（十一）其他需要裁定解决的事项。对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。”的规定，本院认为，一审法院已经向田歆和熙美诚品哈达购物广场店的委托诉讼代理人说明了不予受理的原因，并制作了笔录，属于上述规定中口头裁定，并记入笔录的情形。田歆和熙美诚品哈达购物广场店在本诉中已就交纳的保证金向哈达电子商务公司提出抗辩并提交了证据。因此，田歆和熙美诚品哈达购物广场店有关一审法院存在严重程序违法的上诉理由和将本案发回重审的上诉请求不成立，本院不予支持。        二、一审判决是否得当的问题        本案中，双方当事人均向一审法院提交的《哈达购物广场房屋租赁合同》中明确约定案涉房屋，即位于拉萨市城关区娘热路哈达购物广场内场4号铺的租赁期限为2019年11月1日至2020年12月31日，现哈达电子商务公司向田歆和熙美诚品哈达购物广场店主张的系双方合同期满后的占有使用费，即自2021年1月1日至2021年4月30日期间的房屋占有使用费131964元，以及至实际退还房屋之日的占有使用费。庭审中田歆和熙美诚品哈达购物广场店认可至今仍在占有该房屋，但提出自2021年1月起哈达电子商务公司就停电停水、围堵租赁房屋的门，在一审判决之后才将围堵物搬离，且双方约定的租赁期间为五年。本院认为，田歆和熙美诚品哈达购物广场店虽主张双方口头约定的租赁期间为五年，但对此仅提交了田歆于2018年10月25日向哈达电子商务公司交纳保证金的凭据，仅以该凭据无法证明双方口头约定五年的租赁期，因此在租赁期限届满后搬离并返还租赁物是作为承租人的田歆和熙美诚品哈达购物广场店应当履行的义务。在田歆和熙美诚品哈达购物广场店未按约履行返还租赁物的义务时，哈达电子商务公司即使采取相应的停水停电等措施，田歆和熙美诚品哈达购物广场店占有案涉房屋的事实仍然存续，不影响该公司要求田歆和熙美诚品哈达购物广场店按照租金标准支付占有租赁物期间占有费的权利。按照年租金395892元计算，每月租金应为32991元，一审法院按照租金标准计算自2021年1月1日至2021年4月30日期间的房屋占有使用费131964元，并按照上述标准判决田歆和熙美诚品哈达购物广场店支付占有使用费至实际返还案涉房屋之日，并无不妥。但根据《哈达购物广场房屋租赁合同》中租赁期满或合同解除后，乙方没有损害房屋设备及不存在任何违约情况下，则房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还的约定，应将田歆和熙美诚品哈达购物广场店交纳的物业保证金3114元、水电保证金1730元、房屋押金31140元，共计35984元从田歆和熙美诚品哈达购物广场店应当向哈达电子商务公司支付的房屋占有使用费131964元中予以抵扣。一审法院向田歆和熙美诚品哈达购物广场店释明对此可以作为抗辩意见予以提出的同时，又未经审理径直作出判决不当，故在扣除田歆和熙美诚品哈达购物广场店交纳的各项保证金35984元后，本院确认田歆和熙美诚品哈达购物广场店还应当向哈达电子商务公司支付自2021年1月1日至2021年4月30日期间的房屋占有使用费95980元。        对于租赁房屋的返还问题，因双方的租赁期间已于2020年12月31日届满，因此，根据双方在《哈达购物广场房屋租赁合同》中的约定以及《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”的规定，一审法院判令田歆和熙美诚品哈达购物广场店向哈达电子商务公司返还案涉租赁房屋，并无不妥，本院予以确认。        综上，田歆、熙美诚品哈达购物广场店的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审法院认定事实清楚，但处理不当，且适用《中华人民共和国民法典》和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条不当，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百三十四条规定，判决如下：        一、维持西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2021）藏0102民初754号民事判决第二、三项，即“被告熙美诚品哈达购物广场店、田歆于本判决生效之日起五日内，自2021年5月起，按每月32911元的标准向原告西藏哈达电子商务有限责任公司支付租赁场地占有使用费直至实际搬离之日止；被告熙美诚品哈达购物广场店、田歆于本判决生效之日起三十日内将位于拉萨市城关区娘热路哈达购物广场内场4号铺返还给原告西藏哈达电子商务有限责任公司；”；        二、撤销西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2021）藏0102民初754号民事判决第四项，即“驳回原告西藏哈达电子商务有限责任公司的其他诉讼请求。”；        三、变更西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2021）藏0102民初754号民事判决第一项“被告熙美诚品哈达购物广场店、田歆于本判决生效之日起五日内向原告西藏哈达电子商务有限责任公司支付2021年1月1日至2021年4月30日期间的租赁场地占有使用费131964元”为熙美诚品哈达购物广场店、田歆于本判决生效之日起五日内向西藏哈达电子商务有限责任公司支付2021年1月1日至2021年4月30日期间的租赁场地占有使用费95980元。        四、驳回西藏哈达电子商务有限责任公司的其他诉讼请求；        五、驳回田歆、熙美诚品哈达购物广场店的其他上诉请求。        如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        一审案件受理费2939.28元（西藏哈达电子商务有限责任公司已预交），减半收取1469.64元，由西藏哈达电子商务有限责任公司负担400.74元，由田歆、熙美诚品哈达购物广场店负担1068.9元。二审案件受理费2939.29元（田歆、熙美诚品哈达购物广场店已预交），由田歆、熙美诚品哈达购物广场店负担2137.8元，由西藏哈达电子商务有限责任公司负担801.49元。        本判决为终审判决。        审判长    索朗卓嘎审判员    永青措姆审判员    白央啦二〇二一年九月七日法官助理    次仁央宗书记员    希娜索朗曲珠>  关注公众号“马 克 数 据 网”