徐州御嘉置业有限公司、刘全洲房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书（2021）苏03民终5938号

• 案件编号

  （2021）苏03民终5938号

• 案件名称

  徐州御嘉置业有限公司、刘全洲房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  江苏省徐州市中级人民法院

• 所属地区

  江苏省徐州市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/23 0:00:00

• 当事人

  徐州御嘉置业有限公司;刘全洲

• 案件缘由

  房屋买卖合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终5938号上诉人（原审被告）：徐州御嘉置业有限公司，住所地徐州市贾汪区潘安湖街道唐庄村新310国道与利大路交叉口西北。法定代表人:张烨，该公司总经理。委托诉讼代理人：周丽玲，女，1981年8月22日出生，汉族，该公司法务，住南京市玄武区。被上诉人（原审原告）：刘全洲，男，1986年6月8日出生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：周忠祥，徐州市贾汪区前卫法律服务所法律工作者。上诉人徐州御嘉置业有限公司（以下简称御嘉置业公司）因与被上诉人刘全洲房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省徐州市贾汪区人民法院(2021)苏0305民初121号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。因疫情防控，经御嘉置业公司书面申请，刘全洲同意书面予以审理，本案现已审理终结。御嘉置业公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.判令刘全洲承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一审法院认定“御嘉置业公司在未明确解除商品房认购书的情形下，便自行将刘全洲认购的房屋出售，致使商品房认购书的目的不能实现，双方签订的商品房认购书无法继续履行，刘全洲所付定金20000元，应予以返还”错误。根据双方签订的认购书第三条，刘全洲必须以约定付款方式在约定期限内到御嘉置业公司售楼处支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为刘全洲放弃购买该房屋，所付房款不予退还，无须通知并可另行销售。此外，御嘉置业公司已于2020年1月1日向刘全洲寄发了通知，一审法院在庭审中并未审查该事实，却作出相反认定，判决对御嘉置业公司不利。因对事实认定错误，导致一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠案件适用法律若干问题的解释》第四条规定适用法律错误。综上所述，原审法院认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。刘全洲辩称，一、刘全洲、御嘉置业公司之间签订的商品房认购书无效。御嘉置业公司没有预售许可证明或者有预售许可证明而没有告知，即便御嘉置业公司有预售许可证明且告知，认购书依然无效。双方签订的商品房认购书是双方对交易房屋有关事宜的初步确认，属于预约合同，与商品房买卖合同有本质区别。在认购书中缺乏商品房买卖的必备条款，同时刘全洲也未交付房款，故该认购书在履行过程中亦未转化为商品房买卖的本约合同。认购书第5条实质上为“到期不签约”，属于格式条款，应按照公平责任原则进行解释，即不利于御嘉置业公司的解释。预约合同目的在于为公平、诚信订立本约创造条件，从这方面理解，“到期不签约”显然不包括由于不可归责于双方原因而到期不签约情形。在买受方只见过样板房，未见到商品房预售合同文本情形下，如认为无论何种原因，只要买受方到期不签本约均是违约，势必将使买受方置于损失定金或接受出售方格式条款的不利境地，违背公平诚信原则。二、双方签订订购书后，就是否继续签订商品房买卖合同进行了协商，对方也表示可以退款。三、从认购书来看，对分期付款的表述不清，对最主要条款约定不清，首期房款约定日期没有说明对剩余款项的修改…且在御嘉置业公司收到刘全洲支付的20000元后，是否给刘全洲出具收据不明。四、从御嘉置业公司所发的通知来看，其存在虚假或者欺骗行为。一是认购书签订后仅隔一天便下发通知，认购书没有意义。而刘全洲经与御嘉置业公司销售人员张赛赛联系，其称“没事，明天来签约就行”，由此可以看出御嘉置业公司存在欺骗行为。二是通知书存在虚假行为，双方认购书于2019年12月30日签订，发通知之日为2020年1月1日，御嘉置业公司竟陈述称“截止发函之日，阁下已逾期多日未与我司办理任何手续”。三是认购书中对首款的付款日期为2020年1月，根本未约定是2020年1月1日，不知是遗漏还是有意为之。五、退一步而言，御嘉置业公司将涉案房屋另卖，已致使双方之间买卖合同无法实现。另御嘉置业公司在发通知之后一直要求支付首付款，后在未明确解除认购书的情形下自行出卖涉案房屋致使认购书目的不能实现，御嘉置业公司应当返还定金。综上，刘全洲请求返还定金符合法律规定。刘全洲向一审法院起诉请求：御嘉置业公司返还房屋认购定金20000元；诉讼费用由御嘉置业公司负担。一审法院认定的事实：御嘉置业公司是以房地产开发经营、房地产经纪服务、房地产信息咨询服务等为经营范围的有限责任公司。2019年12月30日，刘全洲（买受人）与御嘉置业公司（出卖人）签订《恒大潘安湖生态小镇（恒大御湖天下誉珑台）商品房认购书》一份，编号为G7878721，合同约定刘全洲向御嘉置业公司认购一期楼盘誉珑台16幢304室商品房一套,总价为1005681元，并约定刘全洲在签署认购书时支付20000元作为定金。2019年12月29日，刘全洲向御嘉置业公司缴纳了20000元定金。2020年1月2日，御嘉置业公司向刘全洲邮寄落款日期为2020年1月1日的通知一份，载明刘全洲须于2020年1月1日前签署《商品房买卖合同》及支付房款，否则视为放弃购买该房屋，所付款项不予退还，御嘉置业公司无需通知，可另行处理该房屋。后刘全洲与御嘉置业公司未签订商品房买卖合同。2020年4月23日前，御嘉置业公司已将涉案房屋售出。现刘全洲诉至法院，要求御嘉置业公司退还购房定金20000元。另查明，2018年9月29日，贾汪区不动产登记局向御嘉置业公司发放商品房预售许可证，证号为贾房售许字（2018）第78号，规划用途为商住，涉案楼盘在预售范围内，符合预售条件。一审法院认为，刘全洲与御嘉置业公司签订的《恒大潘安湖生态小镇（恒大御湖天下誉珑台）商品房认购书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照约定履行各自的义务。2020年12月29日，刘全洲已经缴纳定金20000元，御嘉置业公司虽在2020年1月2日邮寄通知，告知刘全洲应于2020年1月1日前签署《商品房买卖合同》及支付房款，否则视为放弃购买该房屋，所付款项不予退还，御嘉置业公司无需通知，可另行处理该房屋。但后御嘉置业公司一直与刘全洲商议签订《商品房买卖合同》及要求支付首期款，御嘉置业公司在未明确解除商品房认购书的情形下，便自行将刘全洲认购的房屋出售，致使商品房认购书的目的不能实现，双方签订的商品房认购书无法继续履行，刘全洲所付定金20000元，御嘉置业公司应予以返还。综上，遂判决：徐州御嘉置业有限公司于本判决生效后十日内返还刘全洲购房定金20000元。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审判决查明的事实一致。本院认为,本案双方所签署的商品房认购书日期为2019年12月30日，御嘉置业公司于2020年1月1日即向刘全洲发送通知，以“逾期多日仍未与我公司办理任何手续，违反了认购书的上述约定”为由，通知刘全洲于2020年1月1日签署《商品房买卖合同》，该理由与事实不符，且该通知本质上仅属于合同主体一方意思表示，在该通知未获合同相对方确认同意达成一致意见，也未将案涉认购书予以解除的情况下，御嘉置业公司单方处置认购书所载房屋，致使案涉商品房认购书的目的不能实现，一审结合刘全洲诉请，支持其房屋认购定金返还诉请，并无不当。综上所述，徐州御嘉置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人徐州御嘉置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长　秦国渠审 判 员　汤孙宁审 判 员　汪佩建二〇二一年九月二十三日法官助理　仝　斌书 记 员　彭　璐 来源：百度搜索“马克数据网”