汤某、西藏绿柳园林绿化有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书（2021）藏01民终929号

• 案件编号

  （2021）藏01民终929号

• 案件名称

  汤某、西藏绿柳园林绿化有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  拉萨市中级人民法院

• 所属地区

  拉萨市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/29 0:00:00

• 当事人

  汤某;西藏绿柳园林绿化有限公司

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第六十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第六十四条第二款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第六十四条第三款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

西藏自治区拉萨市中级人民法院民事判决书（2021）藏01民终929号上诉人（原审原告）：汤某，经商，现住甘肃省张掖市民乐县，公民身份号码：×××。        委托诉讼代理人：陈某，北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所律师。        委托诉讼代理人：姚某，北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所律师。        被上诉人（原审被告）：西藏绿柳园林绿化有限公司，统一社会信用代码91540100MA6T48E15Y。        法定代表人：樊某。        委托诉讼代理人：邓某，公民身份号码：×××。        上诉人汤某因与被上诉人西藏绿柳园林绿化有限公司（以下简称绿柳园林公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2021）藏0102民初1526号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人汤某的委托诉讼代理人姚某，被上诉人绿柳园林公司法定代表人樊某及委托诉讼代理人邓某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        汤某向本院提出上诉请求：1．撤销一审判决第四项；2．依法改判绿柳园林公司支付违约金28800元；3．一、二审诉讼费由绿柳园林公司承担。事实与理由：一审法院判决绿柳园林公司支付违约金3000元，其违约金数额上存在认定事实错误。一、绿柳园林公司于2020年3月29日将涉案房屋的用电切断，导致汤某无法正常经营，根据《中华人民共和国民法典》第七百零八条规定，绿柳园林公司的行为已构成违约，一审法院也已认定绿柳园林公司违约。且汤某与绿柳园林公司签订的《租赁合同》第十三条约定违约金按守约方所受损失的30％支付，但一审法院认定的违约金数额低于汤某实际所受的损失，汤某认为违约金数额的认定应从以下方面考虑：1．实际违约的天数：双方合同约定的租期为四年，然因绿柳园林公司违约，导致汤某不能实现其合同目的，故违约金应从绿柳园林公司违约之日即2021年3月29日起算至2021年6月底，共计93天；2．绿柳园林公司的过错程度：汤某与绿柳园林公司之间的《租赁合同》，因绿柳园林公司单方原因导致其合同无法继续履行，故致使该合同目的无法实现的过错方为绿柳园林公司，汤某为守约方即受损害一方；3．汤某的预期利益：按照我区批发和零售业年平均收入的标准计算汤某的损失（140801元：12个月：30天=391元／天），根据一审法院认定的事实可以确定，汤某向绿柳园林公司缴纳2021年度租金期限为2021年1月至2021年6月底，则汤某的预期可得利益金额为391元×90天（4月至6月）=35190元；二、因绿柳园林公司的违约行为，导致汤某重新寻找店面进行营业等支出了新的费用，即为重新营业所支出的店面转让费20000元、新店面装修材料费9500元、人工费25000元。以上所列费用，均因绿柳园林公司在双方租赁合同期限内违反合同约定所给汤某造成的实际损失，导致汤某为此产生了巨大的支出。结合双方所签订的《租赁合同》中第十三条之规定“违约方要向守约方支付违约金，违约金按守约方所受损失的30％支付”，不仅超过了一审法院所判定的3000元的数额，更远远超过汤某所主张的违约金数额。综上，请求二审法院依法查明事实，支持汤某的上诉请求。        绿柳园林公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。        汤某向一审法院起诉请求：1．依法判决解除原、被告签订的租赁合同；2．判决被告向原告返还剩余租金6000元；3．依法判决被告返还房屋押金5000元；4请求判决被告向原告支付误工费6256元（2021年3月30日-4月14日，每天391元）。4．判决被告支付违约金28800元；5．判决被告承担本案诉讼费。        一审法院经审理查明：2019年1月1日原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：第一条租赁物坐落于金珠西路94号西藏自治区地矿物资供销公司院内东边二层商品房一楼5号；第二条租赁物用途，乙方租赁用途为馒头店经营，乙方保证租赁期内未征得甲方书面同意审核批准前，不得擅自改变租赁物的用途；第四条租赁期限，共四年，从2019年1月1日至2022年12月30日共四年；第五条租金，租赁期间双方约定每年租金为24000元。租金支付方式为先缴后租，即签订合同日，乙方将（1月-6月）12000元房租交于甲方；第六条合同签订之日，乙方向甲方支付租赁物租赁保证金，作为履行本合同的保证，具体金额为人民币伍仟元整，租赁期满或合同解除后，租赁保证金抵扣应由乙方承担的费用，租金以及乙方应承担的违约责任等费用外，剩余部分如数返还乙方；第十三条违约方要向守约方支付违约金，违约金按守约方所受损失的30％支付。双方还在合同中约定了合同解除及其他事宜，原告已在2016年4月21日就该涉案房屋向被告缴纳押金5000元，按照原告提交的收据及被告自认原告一共支付租金至2021年6月。        原告汤某于2021年4月17日腾空并搬离涉案租赁房屋。        一审法院认为，依法成立的合同应受法律保护。原、被告签订的房屋租赁协议是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告起诉请求解除与被告签订的租赁合同，被告庭审中同意原告的该项诉讼请求，根据法律规定，当事人协商一致，可以解除合同。应予支持。该院确认以双方协商一致的时间即开庭当日2021年5月17日解除租赁合同。本案中原告已向被告支付租金至2021年6月份，双方解除合同后，尚未履行的，终止履行合同，已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状，结合本案双方各自履行合同情况，原告主张被告返还已经支付的2021年4月至6月的租金6000元，有理有据，一审法院予以支持，原告主张被告返还押金5000元，被告没有异议，另原告庭审中自认在双方租赁房屋期间应交水电费1854.9元，原被告双方同意从押金中抵扣，予以支持，一审法院确认被告返还押金3145.1元（计算方法：5000元-1854.9元）。原告主张被告支付原告误工费6256元，没有相应的证据予以佐证，不予支持。原被告双方合同约定由乙方交付水电费，故乙方应在承租期间缴纳水电费，按照合同约定被告可以在保证金中抵扣水电费，而不是切断租赁房屋用电。故双方在履行合同期间都有相应的过错，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。以及第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定，被告在租赁期间对租赁房屋切断用电，将导致原告无法正常使用租赁房屋进行经营活动，出租方的行为属于履行合同义务不符合约定，致使原告不能实现其合同目的。被告该行为，已构成违约。原告请求被告承担违约责任，应予支持，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合酌情认定违约金3000元。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原被告合同编号XZDK-WY-088租赁合同于2021年4月28日解除；二、被告西藏绿柳园林绿化有限公司于判决生效之日向原告汤某返还租金6000元；三、被告西藏绿柳园林绿化有限公司于判决生效之日向退还押金3145.1元；四、被告西藏绿柳园林绿化有限公司于判决生效之日向原告汤某支付违约金3000元；五、驳回原告汤某的其他诉讼请求。案件受理费951.40元，减半收取计475.7元，由汤某负担350.26元，由西藏绿柳园林绿化有限公司负担125.44元。        本院二审期间，汤某向本院提交装修清单13份，《商品房租赁合同》一份，欲证明绿柳园林公司违约，导致汤某重新找店铺并装修产生相关费用，该费用应由绿柳园林公司赔偿。绿柳园林公司质证提出对该组证据的三性有异议，证明目的不予认可，与绿柳园林公司无关。本院认为，该组证据可证明汤某与案外人签订了商品房租赁合同的事实，但无法证明汤某实际支付转让费20000元的事实；关于装修材料费9500元及人工费25000元，因无装修合同以及正规发票收据，本院无法核实真实性，故对三性及证明目的均不予采信。        绿柳园林公司在二审期间未提交证据。        本院经审理查明的事实及所依据证据与一审法院一致。        本院认为，根据双方当事人的陈述，本案的争议焦点为汤某要求绿柳园林公司支付违约金28800元的上诉请求能否得到支持的问题。具体评析如下：        经核实，绿柳园林公司在租赁期间对租赁房屋切断用电，导致汤某无法正常使用租赁房屋进行经营，该行为属于履行合同义务不符合约定，致使汤某不能实现其合同目的，绿柳园林公司行为，已构成违约，应当承担违约责任。根据汤某在二审中提交的销售清单13份及《商品房租赁合同》，只能证明汤某与案外人签订了租赁合同，但是否支付了转让费及装修费未能进一步举证证明，应当承担举证不能的不利后果。因此一审法院兼顾合同的具体履行情况以及当事人过错程度以及预期利益等因素酌情认定违约金3000元并无不当，本院予以维持。汤某的上诉请求，本院不予支持。        综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：        驳回上诉，维持原判。        二审案件受理费520元（上诉人汤某预交），由上诉人汤某负担。        本判决为终审判决。        审判长    四朗多杰审判员    尼玛卓嘎审判员    张静二〇二一年九月二十九日书记员    贡觉卓玛>