张维军、徐梓瑞等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书（2021）黔01民终6670号

• 案件编号

  （2021）黔01民终6670号

• 案件名称

  张维军、徐梓瑞等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  贵州省贵阳市中级人民法院

• 所属地区

  贵州省贵阳市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/10 0:00:00

• 当事人

  张维军;徐梓瑞;徐某;贵阳观山湖缘江房地产经纪服务中心

• 案件缘由

  房屋买卖合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔01民终6670号上诉人（原审原告、反诉被告）：张维军，男，汉族，1973年11月26日出生，住所地贵州省遵义市红花岗区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：徐梓瑞，女，壮族，2002年4月19日出生，住所地云南省文山壮族苗族自治州富宁县。被上诉人（原审被告、反诉原告）:徐某，女，壮族，2006年4月21日出生，住所地云南省文山壮族苗族自治州富宁县。法定代理人：黄某（系徐某母亲），女，1978年10月22日出生，壮族，住云南省文山壮族苗族自治州富宁县。上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：韦天发，云南玉泉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵阳观山湖缘江房地产经纪服务中心，住所地贵州省贵阳市观山湖区金阳南路6号贵阳世纪城A组团14号楼负1层5号。经营者：干生华。上诉人张维军因与被上诉人徐某、徐梓瑞、贵阳观山湖缘江房地产经纪服务中心（以下简称缘江经纪中心）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初6462号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张维军上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：l、一审法院认为“原、被告双方自愿签订的《房地产买卖及居间合约》内容不违反国家法律、行政法规强制性规定，合法有效。”不是事实。合同订立过程中上诉人受到了欺骗才订立合同，应当依法撤销。2、一审法院认定贵阳观山湖江缘房地产经纪服务中心在居间服务过程中有欺骗行为，应当三倍返还中介费用。也充分证明上诉人受到二被告欺骗，产生重大误解才订立该合同。应当依法撤销。3、原判认定上诉人的损失得到弥补就可以不撤销合同，没有法律依据。缘江经纪中心辩称：合同不是我中心签订，我中心只是将合同模板借给另一家分店，由另一家分店与上诉人签订合同。另一家分店与我中心均系在同一个二手房交易平台，涉案合同佣金不是我中心收，也是另一家分店收取并出具收据，加盖的也是另一家分店的章，所以我中心不存在欺诈行为。徐某、徐梓瑞提交书面答辩状称：原判事实清楚，适用法律正确，恳请驳回上诉，维持原判。张维军向一审法院起诉请求：1、判令解除2018年7月30日签订的《房地产买卖及居间合同》。被告徐梓瑞、徐某、监护人黄某退回购房款70万元整及支付同期贷款利息51450元；2、判令被告徐梓瑞、徐某、监护人黄某支付房屋装修及购买家具款22733元；3、判决被告缘江经纪中心三倍返还中介费共计93300元；4、判决被告承担诉讼费用。一审庭审中张维军变更诉讼请求要求撤销2018年7月30日签订的《房地产买卖及居间合同》。徐某、徐梓瑞向一审法院反诉请求：依法判令反诉被告支付未付部分房屋转让款32万元一年资金占用费19200元（320000×6%＝19200元），并继续履行双方于2018年7月30日签订的房屋买卖合同。庭审中，反诉原告补充要求反诉被告支付32万元购房尾款。一审法院认定事实，2018年7月4日，被告徐梓瑞、徐某的监护人黄某代其二人与缘江经纪中心签订了《限时速销独家代理协议》，徐梓瑞、徐某二人委托缘江经纪中心出售位于贵州省贵阳市观山湖区房屋，前述协议备注：“如果交易产生继承费与甲方（即徐梓瑞、徐某）无关，甲方净收”。2018年7月30日，在缘江经纪中心（优居加盟商）的居间介绍下，黄某代徐梓瑞、徐某与缘江经纪中心、张维军签订了《房地产买卖及居间合约》，徐梓瑞、徐某以102万元的价格将前述案涉房屋出售给张维军，其中首期款67万元在办理公证时支付，尾款32万元在2019年1月30日前过户时支付，如未能过户，则押10万元在过户时支付。同时约定由买方即张维军承担过户所产生的所有费用，并约定由张维军向缘江经纪中心支付佣金30600元和权证代办费500元。在达成上述合约之前，缘江经纪中心为张维军进行了交易预算，载明需交纳增值税、个人所得税、契税、印花税、产权登记费、查档费共计62441元，另外明确服务佣金为30600元。上述《房地产买卖及居间合约》签订当日，黄某向张维军交付了房产证复印件、土地使用证复印件、户口本复印件、身份证复印件、徐梓瑞、徐某父亲死亡证明复印件、判决书复印件。2018年8月2日，黄某将案涉房屋的房产证原件、土地使用证原件交给张维军，并在收条尾部注明“此房过户产生所有费用与卖方无关，由买方承担”。当日，张维军还向被告徐梓瑞、徐某及二人的代理人黄某出具收条一份，明确已向徐梓瑞、徐某支付了67万元首期房款，尚余32万元未付，付款方式详见签订的买卖合同，具体以转账凭证为准。2018年8月17日，因购买案涉房屋，张维军支付了佣金31100元，但收款收据所加盖的印章为“贵州佳建居房地产经纪有限公司财务专用章”，缘江经纪中心否认收到前述款项。原告张维军接收案涉房屋后，于2018年8月24日到世家风范壁纸购买了3500元的壁纸，又自林氏木业采购了19233元的家具，据张维军陈述，壁纸和家具均安装在案涉房屋之内，张维军已经入住案涉房屋。2019年1月18日，张维军与黄某办理产权过户时得知继承的房屋在过户之时所需要交纳的税费明显高于一般交易，关于费用承担，双方产生争议，故未能过户。后原告以前述事实及理由诉至一审法院。庭审中，张维军表示其在2018年8月2日才知道案涉房屋系继承而来，在2019年1月18日办理过户之时才得知继承的房屋需要交纳高额的税费，各方当事人均表示税费可能在8万元左右。一审法院认为，原、被告双方自愿签订的《房地产买卖及居间合约》内容不违反国家法律、行政法规强制性规定，合法有效。本案争议的焦点在于该合同是否具体可撤销情形。从庭审查明的事实来看，被告徐梓瑞、徐某的监护人黄某并未否认房屋为继承而来，已经在与张维军签订合约之后将房产证复印件（户名非徐梓瑞、徐某），徐梓瑞、徐某父亲的死亡证明以及判决书复印件交给张维军，即便如张维军所言其在2018年8月2日才收到上述文件，也说明其已经清楚案涉房屋为徐梓瑞、徐某继承而来，只是实际税费的金额超出其预期，从而不愿继续交易。缘江经纪中心作为案涉房屋交易的居间介绍方，应当如实披露交易过程中所掌握的有关案涉房屋等的真实信息。缘江经纪中心明知案涉房屋为徐梓瑞、徐某继承而来，且缘江经纪中心的经营者在庭审中表示其知道“这个税”（即当事人争议的税费），说明其在明知会产生高额税费的情况下，在为张维军计算所需税费时却按一般房屋交易计算税费，导致张维军作出错误的判断。黄某本人并未欺瞒房屋为继承而来，在《速销协议》中也注明“如果交易产生继承费......”，说明其也并不清楚继承而来的房屋交易时会产生更高的税费，也无其他证据显示缘江经纪中心和黄某之间存在串通，仅是缘江经纪中心一方实施了欺骗行为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十九条“第三人实施欺诈行为，使一方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，对方知道或者应当知道该欺诈行为的，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”之规定，张维军不能据此要求撤销其与徐梓瑞、徐某签订的房地产买卖合约，进而要求退还房款和支付利息，前述请求一审法院不予支持。关于原告购买壁纸和家具的费用：首先并无正式发票证实壁纸费用的实际产生；其次，也没有家具的清单与家具购买款相对应，无法证实上述费用是否实际产生在案涉房屋内，即便如原告张维军所言均用于案涉房屋，因原告不能撤销买卖房屋的合约，上述用品用于案涉房屋，张维军也是实际获益者，故此项诉请一审法院亦不予支持。张维军要求缘江经纪中心按照《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条之规定，向其赔偿三倍的中介费用，一审法院认为，因缘江经纪中心未如实提供案涉房屋信息，导致张维军作出不符合其真实意思表示的决定，进而需要多支出几万元的费用才能获得案涉房屋产权，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条第二款“居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”规定，缘江经纪服务中心不应收取报酬，但应当赔偿张维军所受到的损失，张维军要求缘江经纪中心赔偿其93300元，该赔偿符合法律规定，也足以弥补其需要支付的过户费用，故一审法院予以支持。原告张维军与徐梓瑞、徐某之间的房地产买卖合约的履行事实并不存在障碍，仅系因过户费用原因导致在规定期间未能完成过户，但实际问题在于缘江经纪中心未如实提供交易信息，才导致过户失败，徐某和徐梓瑞二人的损失也应由缘江经纪中心承担。至于尾款320000元，案涉房屋早已具备过户条件，反诉原告要求反诉被告支付尾款320000元，但买、卖双方均未对房屋过户提出明确的诉讼请求，一审法院也不宜直接作出处理。鉴于房地产买卖合约应继续履行，而交易未能如期进行的过错在于缘江经纪中心，张维军的损失也得到了弥补，故张维军可要求徐梓瑞、徐某进行过户，徐梓瑞、徐某二人也可主动完成过户，之后张维军应及时支付320000元的尾款。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十九条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第四百二十五条第二款，《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决：一、被告贵阳观山湖缘江房地产经纪服务中心于本判决生效之日起三日内赔偿原告张维军损失93300元；二、驳回原告（反诉被告）张维军的其余诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）徐梓瑞、徐某的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6337元（原告预交6337元），反诉案件受理费140元（被告徐梓瑞、徐某预交140元），共计6477元，由原告张维军负担5655元，由被告徐梓瑞、徐某负担821元。本院二审期间，当事人未提交任何证据，二审审理查明的事实与原判认定的事实一致。二审中，上诉人陈述其在网上二手房交易平台“优居房产”看到案涉房屋出售，然后一个叫李鑫的业务员带其看房，看房后又带其在缘江经纪中心门店签订了合同，当时没有注意合同上盖章的单位和收据上盖章的单位不是一家。缘江经纪中心经营者干生华称：“缘江经纪中心与贵州佳建居房地产经纪有限公司同为二手房交易平台“优居房产”的注册单位，带上诉人看房的系贵州佳建居房地产经纪有限公司工作人员，该工作人员带上诉人看房后在我中心门店签订合同,因为当时我中心没有空白合同,所以就拿了一份加盖我中心公章的合同给贵州佳建居房地产经纪有限公司，但交易并非我中心与上诉人达成。”上述事实有当事人庭审陈述及相关证据在卷佐证，且经质证，本院依法予以确认。本院认为，上诉人主张徐梓瑞、徐某的监护人黄某在出售房屋时恶意隐瞒房屋系继承而来的问题，本院认为该主张不能成立。因为上诉人在2018年8月2日支付67万元首期款并出具收条的当天，亦收到了黄某交付的案涉房屋产权证原件，该产权证附记部分明确载明“徐梓瑞、徐某（属未成年人，由其法定代理人黄某代为管理）共同共有，继承所得，原权利人徐晟镕，原产权证号010169687，根据贵州省兴义市人民法院黔义执字第1005号协助执行通知书和（2013）黔义民初字第1005号民事调解书办理”。根据上述内容可知上诉人至少在2018年8月2日已知道案涉房屋系徐梓瑞、徐某继承而来的事实，而其在知道的情况下仍然支付67万元并后续使用该房屋，说明黄某不存在恶意隐瞒的故意。至于2018年7月4日签订合同时黄某是否存在恶意隐瞒的问题，本院认为《限时速销独家代理协议》中载明“如果交易产生继承费与甲方（徐梓瑞、徐某）无关，甲方净收”，根据上述内容可知黄某在签订合同时只知道继承而来的房屋可能会产生额外的费用，但其作为非专业人士，并不明确知道继承而来的房屋与普通房屋比较而言，确切的税费差距为多少，一审法院据此认定黄某与缘江经纪中心不存在恶意串通隐瞒事实并无不当。本案纠纷产生的根源为缘江经纪中心在为上诉人提供居间服务时，未向上诉人告知继承所得的房屋比普通房屋交易税费更高的情况，而是按照普通房屋交易税费计算，导致上诉人产生重大误解，对购买本案房屋所花费的支出做出了错误判断。而上诉人在2019年1月18日办理过户手续时才知道继承的房屋需交纳高额的税费，原判认定缘江经纪中心存在欺骗行为，判决缘江中心对上诉人按已付居间费的三倍进行赔偿。同时原判根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十九条“第三人实施欺诈行为，使一方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，对方知道或者应当知道该欺诈行为的，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”之规定，认定上诉人无权请求撤销合同符合法律规定。另，各方当事人在一审时均认可过户时需交纳的税费可能在80000元左右，而上诉人可获得的三倍赔偿费用93300元足以弥补上诉人需额外交纳的过户费用，即便缘江经纪公司在合同签订时未明确告知上诉人房屋要交纳更高税费的情况，现上诉人过户费用损失足以弥补的情况下，其在当时做出的对房屋价格判断应不属于重大误解。而且本案房屋已经交付给上诉人使用，从现有证据看亦不存在其他过户障碍，只需办理过户手续时付清购房尾款32万元即可。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12674元，由张维军负担。本判决为终审判决。审判长　　符黎音审判员　　程　奕审判员　　田镇华二〇二一年九月十日书记员　　曹　然 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