包捷、张天兴房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书（2021）辽03民终3673号

• 案件编号

  （2021）辽03民终3673号

• 案件名称

  包捷、张天兴房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  辽宁省鞍山市中级人民法院

• 所属地区

  辽宁省鞍山市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/27 0:00:00

• 当事人

  包捷;张天兴

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽03民终3673号上诉人（原审被告）：包捷，男，1982年8月3日出生，汉族，住鞍山市铁东区。委托诉讼代理人：李士奇，鞍山市立山区深南街道法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：张天兴，男，1959年10月10日出生，汉族，住鞍山市铁东区。上诉人包捷因与被上诉人张天兴房屋租赁合同纠纷一案，不服鞍山市铁东区人民法院（2021）辽0302民初2233号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月8日立案后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。包捷上诉请求：1.请求二审法院查清事实，依法撤销铁东区人民法院（2021）辽0302民初2233号民事判决，发回重审。2.案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人从实际角度出发受疫情严重影响，公司无法经营的情况下，提前与被上诉人协商解除租赁合同或对外出租给付一定的损失，被上诉人坚决不同意对外出租，而且上诉人也无法支付租金，如果对外出租损失程度可能减少或没有损失，从客观上看是合情合理的，如果被上诉人不同意造成损失，被上诉人是有责任的，一审法院应对此特殊情况充分给予考虑，上诉人认为一审法院不从实际出发进行调解，恳请二审法院查清事实，公正处理此案。张天兴辩称：服从一审法院判决。张天兴向一审法院起诉请求：一、请求依法判令包捷给付张天兴2021年租金6.8万元；二、请求依法判令包捷给付张天兴违约金(截止2021年4月1日)4624元；三、本案诉讼费由包捷承担。一审法院认定事实：2016年12月13日，张天兴(出租方、甲方)、包捷(承租方、乙方)签订“房屋租赁合同”一份，合同约定：甲方将其位于鞍山市万熹城市间房屋出租给乙方使用，租期为2016年12月13日至2022年2月22日，甲方给乙方70天免租期，每年租金为68000元。在租赁期限内，租金水平保持不变，甲方不得以任何名义要求乙方增加或变相增加租金。乙方未在约定的期限内支付租金的，每逾期一日，应按延付金额的千分之一支付甲方违约金。因甲方未在该合同告知乙方，该房屋出租前已抵押或产权转移已受到限制，甲方应支付乙方本合同总金额的10%的违约金。租赁期间，甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应支付乙方本合同总金额10%的违约金。乙方在租赁期内，如因经营出现问题等原因，乙方不能继续履行本合同的，甲方不赔偿乙方的任何损失。上述合同签订后至2021年1月，双方依约履行各自义务。2021年1月，张天兴向包捷索要2021年度房屋租金时，包捷提出公司因疫情经营不善不想继续承租房屋，后二人协商此事未果，张天兴来院起诉。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，双方争议的焦点之一为包捷是否享有解除《房屋租赁合同》的权利。包捷向张天兴提出解除合同的理由是受疫情影响公司经营不善。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。此次新冠疫情虽突如其来，但包捷租赁房屋所从事的相关行业并未被彻底禁止营业，有关部门也发布了相应的经营指引，在疫情可控后，有关部门也发布了复工复产的建议，即疫情发生后，包捷租赁房屋所从事的相关行业在采取疫情防控措施的情况下，可以进行相应的经营行为，故此次疫情对于包捷来说，并不能构成法律意义上不可抗力，其以此为由解除合同，缺乏法律依据，其并不具备法定解除《房屋租赁合同》的权利，且《房屋租赁合同》中对张天兴方的约束较大，如房屋在租赁期间不可以抵押、不可以买卖等，双方签订的《房屋租赁合同》约定“乙方在租赁期内，如因经营出现问题等原因，乙方不能继续履行本合同的，甲方不赔偿乙方的任何损失”，故对于张天兴要求包捷支付2021年度租金68000元的主张予以支持。关于张天兴要求包捷支付违约金的主张，双方签订的《房屋租赁合同》约定“乙方未在约定的期限内支付租金的，每逾期一日，应按延付金额的千分之一支付甲方违约金”，故对张天兴要求包捷支付违约金4624元的主张予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百六十三条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十条之规定，判决如下：包捷于判决生效之日起十日内给付张天兴租金68000元及违约金4624元，总计72624元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1616元（张天兴已预交），由包捷负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案双方房屋租赁合同约定每年租金为68000元，房租费用应提前一个月支付下一年房租费用。包捷未按合同约定支付2021年租金构成违约，一审法院判决包捷支付张天兴2021年租金68000元正确。包捷曾就疫情影响租金支付问题与张天兴进行协商，双方未能达成一致意见，包捷未能及时支付租金有疫情影响客观原因，未能及时支付租金亦未对张天兴造成较大实际损失，一审判决包捷支付张天兴违约金4624元不当，本院予以纠正。综上所述,包捷的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、变更鞍山市铁东区人民法院（2021）辽0302民初2233号民事判决“包捷于本判决生效之日起十日内给付张天兴租金68000元及违约金4624元，总计72624元。”为“包捷于本判决生效之日起十日内给付张天兴租金68000元”；二、驳回张天兴的其他诉讼请求；三、驳回包捷的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1616元，由张天兴负担；二审案件受理费1616元，由张天兴负担。本判决为终审判决。审 判 长　闫相夷审 判 员　戴艳丽审 判 员　马　宁二〇二一年九月二十七日法官助理　冷新生书 记 员　王佳策 马 克 数 据 网