孙权、李华等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书（2021）苏07民终2632号

• 案件编号

  （2021）苏07民终2632号

• 案件名称

  孙权、李华等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  江苏省连云港市中级人民法院

• 所属地区

  江苏省连云港市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/22 0:00:00

• 当事人

  孙权;李华;连云港凡嘉娱乐会所有限公司

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏07民终2632号上诉人(原审被告):孙权，男，汉族，住江苏省连云港市海州区建设中路。被上诉人(原审原告）：李华，男，汉族，住甘肃省庄浪县。委托诉讼代理人：徐文骏，上海政君律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜东，上海政君律师事务所律师。原审第三人：连云港凡嘉娱乐会所有限公司，住所地江苏省连云港市海州区陇海东路龙河。法定代表人：王汉青，该公司总经理。委托诉讼代理人：姜茂生，该公司员工。上诉人孙权因与被上诉人李华、原审第三人连云港凡嘉娱乐会所有限公司（以下简称凡嘉公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省连云港市海州区人民法院（2020）苏0706民初6126号民事判决，向本院提起上诉。本院2021年7月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人上诉请求：依法撤销一审判决，依法改判或发回重审，诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.一审判决认定事实不准，法律适用不当。上诉人与被上诉人所签订的租赁合同合法有效，双方均应遵守合同约定。被上诉人在合同到期后未按约定向上诉人交付房屋，直接导致上诉人无法向原房东交付房屋，进而导致原房东未向上诉人退还履约保证金，给上诉人造成了实际损失，被上诉人应承担违约责任。2.上诉人与被上诉人合同第十条约定的意思是乙方自己动产自己处理，而不是上诉人的动产由被上诉人自行处理，怎么可能租赁合同到期后，租赁物中的动产归承租人呢，该合同是转租赁合同，是上诉人与凡嘉公司的合同套用而来，上诉人租赁凡嘉公司的是毛坯房，租赁期满，动产自然归上诉人，显然在本案转租合同里的意思与原租赁合同意思是不一致的。3.5万元酒卡问题属于被上诉人未履行合同义务，在履约保证金15万元当中予以扣除，合法有据。综上，请求二审法院依法支持上诉请求。被上诉人答辩称：不同意上诉人的全部上诉请求，被上诉人认为一审法院认定事实正确，法院适用得当，一审判决应当予以支持，上诉人理应在合同到期终止后向被上诉人返还房屋押金。原审第三人凡嘉公司答辩称：本案与我方无关。李华向一审法院起诉请求：1.判令孙权返还已支付的租赁履约保证金150000元；2.判令孙权偿付以150000元为基数，自2020年7月11日起至生效判决确定的履行之日止的利息，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付；3.本案诉讼费由孙权承担。一审法院认定事实：2011年5月10日，孙权与凡嘉公司签订《租赁合同》，约定凡嘉公司将万润商业街龙河X号楼一层部分出租给孙权使用，租赁标的用途是作为酒吧使用。租赁期限为2011年5月10日起至2020年7月9日。除非经凡嘉公司同意，在本合同终止时，孙权应根据双方验收租赁标的时签署的交接证明文件将租赁标的在保持原始基本标准以上的状态向凡嘉公司移交，除自行处置属于乙方的所有可移动物品外，装修的固定附属物设施，无偿归甲方所有，不得拆除。孙权不得移动和损坏原有设施，并承担由此发生的所有费用。2016年1月18日，李华和孙权协商将上述房屋由孙权转租给李华使用。李华向孙权交纳押金15万元，孙权出具《押金条》一份，载明：今收到连云港菲芘夜色酒吧万润商业街龙河X号场所房租押金壹拾伍万元整（150000），合同到期不再租赁房子时，押金全额退还。2016年1月22日，李华（乙方）与孙权（甲方）签订《租赁合同》一份，约定，孙权将万润商业街龙河X号楼一层部分出租给乙方使用。租赁标的用途是作为酒吧使用。租赁期限为2016年1月18日起至2020年7月10日止。租期内租金共计462万元，合同对每年租金的具体金额及支付时间进行了约定。租赁合同还约定乙方应于本合同签订时向甲方交纳履约保证金共计15万元，在本合同终止并且乙方按照合同规定履行了全部义务之后，甲方及时向乙方无息退还该履约保证金。租赁合同第十条租赁标的交付，约定租赁结束按动产乙方自行处理，不动产保存原则处理。如甲方原因导致租赁合同解除，甲方应按市场价赔偿乙方装饰装修及不可移动设施（包括移动性能受影响的可移动设施设备）。租赁合同第十二条租赁标的返还，约定乙方应当在租赁期限届满或租赁合同解除之日（以先到者为准）七日内，办理完毕有关租赁标的返还事宜；乙方应向甲方交回租赁标的的各个部分使用钥匙，并且与甲方办理交接手续签署移交确认证明文件。租赁合同还就其他内容进行了约定。租赁合同签订后，孙权将租赁标的交付李华用作开办海州区万润社区菲芘夜色酒吧经营使用（此后菲芘夜色酒吧被注销，又在租赁房屋内经营海州区万润社区璀璨之星酒吧），李华向孙权交纳了租金。2018年7月15日，李华与孙权双方签订《补充协议》，约定：一、该房屋租赁剩余两年，自2018年1月18日起至2020年7月10日止，剩余房租变更为90万元每年，并约定了具体的支付时间。……三、每年房租递增部分乙方以5万元酒卡置换给甲方。2020年5月19日，李华向孙权交纳租金375000元，孙权出具收条一份，载明：今收到酒吧租金叁拾柒万伍仟元整（￥375000）,由于疫情影响，减免1个月房租，截止到2020年7月10日租金已结清。上述租赁合同期限届满后，海州区万润社区璀璨之星酒吧的陈新直接与凡嘉公司签订了租赁合同，继续使用租赁房屋经营酒吧。一审法院认为：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。本案法律事实发生于民法典生效前，故本案应适用当时的法律以及司法解释的规定。李华与孙权双方签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自义务。双方的租赁合同约定租赁结束后按动产乙方（即李华）自行处理，不动产保存原则处理，该约定证明孙权已将租赁房屋内的动产处分给了李华，在租赁期限届满后，李华并没有向孙权返还音箱等动产设施设备的义务。房屋内的装修等不动产附属物，基于双方的约定，应附着于房屋之上，不可拆除。基于房屋的物权属性，在李华与孙权以及孙权与凡嘉公司的租赁合同期限均届满的情况下，酒吧直接与房屋出租人凡嘉公司签订租赁合同，继续使用租赁房屋，李华已无向孙权返还租赁房屋的必要，也不属于租赁期限届满后李华未履行交还租赁标的的情形。孙权以此抗辩履约保证金不具备退还条件，理由不成立，依法不予采纳。至于孙权辩称的李华尚欠5万元酒卡的问题，因2020年5月19日，孙权已出具收条，载明截止2020年7月10日前租金已结清，孙权再以尚欠5万元酒卡为由拒绝退还履约保证金，理由不成立。综上，李华与孙权双方租赁期限已届满，孙权应退还李华履约保证金15万元，其未按约在租赁期限届满后返还履约保证金，应自租赁期限届满后的次日向李华支付延迟付款利息，李华主张自2020年7月11日至生效判决确定的履行之日止的利息，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，依法予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决孙权于判决发生法律效力后十日内返还李华履约保证金15万元及利息（自2020年7月11日至生效判决确定的履行之日止的利息，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。案件受理费3300元（李华已预交），由孙权负担，于给付上述款项时一并给付李华。本院二审期间，被上诉人向本院提交：2020年7月10日租赁合同复印件一份，证明上诉人与被上诉人租赁合同到期后，被上诉人所在的酒吧另外一位相关工作人员陈新与房屋实际所有人也就是原审第三人凡嘉公司签订了租赁合同，继续使用该租赁房屋，也证明被上诉人没有向上诉人返还租赁房屋的必要。上诉人经质证认为，对该合同有异议，合同到期，按理来说，被上诉人应该是和我续租，但是被上诉人直接租赁，明显是违背了正常的租赁意义。原审第三人凡嘉公司代理人经质证认为，公司和我说是只有口头的协议。本院经审查认为，该合同虽然系复印件，但是结合双方的质辩意见及客观租赁事实，本院依法予以采信。经本院审查，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方均应按约履行。上诉人与被上诉人于2016年1月22日签订的《租赁合同》已经于2020年7月10日租期届满，合同终止。依据合同第十二条约定，租赁期满被上诉人应当向上诉人返还涉案房屋，但是因为在上述合同租期届满当日，被上诉人经营的酒吧另一股东直接与凡嘉公司签订《租赁合同》，继续使用涉案房屋，故被上诉人无需再向上诉人返还涉案房屋。并且依据合同第十条约定的租赁结束动产由被上诉人处理的原则，被上诉人亦无需向上诉人返还相关动产。对于上诉人提出的被上诉人欠其5万元酒卡的上诉理由，因依据双方签订的《补充协议》，酒卡系房租递增部分的置换，而上诉人2020年5月19日向被上诉人出具的收条载明截止到租期届满的租金已经结清，故上诉人以此理由拒退履约保证金不能成立。综上，双方签订的《租赁合同》已经终止，且被上诉人已经按照合同约定履行了全部义务，故上诉人应当及时向被上诉人退还15万元履约保证金，并承担逾期返还保证金给被上诉人造成的利息损失。上诉人的上诉请求不能成立，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由上诉人孙权负担。本判决为终审判决。审 判 长　　周　淼审 判 员　　张淑媛审 判 员　　程　艳二〇二一年九月二十二日法官助理　　徐林杉书 记 员　　李双艳附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 更多数据：搜索“马克数据网”来源：www.nlaw.org