王超、北京联优生活物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书（2021）陕0113民初19087号

• 案件编号

  （2021）陕0113民初19087号

• 案件名称

  王超、北京联优生活物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

• 审理法院

  西安市雁塔区人民法院

• 所属地区

  西安市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事一审

• 裁判日期

  2021/9/8 0:00:00

• 当事人

  王超;北京联优生活物业管理有限公司

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国合同法》:第四十四条第一款；《中华人民共和国合同法》:第四十四条第二款；《中华人民共和国合同法》:第六十条第一款；《中华人民共和国合同法》:第六十条第二款；《中华人民共和国合同法》:第九十三条第一款；《中华人民共和国合同法》:第九十三条第二款；《中华人民共和国合同法》:第一百零七条；《中华人民共和国合同法》:第一百一十四条第一款；《中华人民共和国合同法》:第一百一十四条第二款；《中华人民共和国合同法》:第一百一十四条第三款；《中华人民共和国合同法》:第二百一十二条；《中华人民共和国合同法》:第二百二十六条；《中华人民共和国合同法》:第二百二十七条

西安市雁塔区人民法院民事判决书(2021)陕0113民初19087号原告:北京联优生活物业管理有限公司,住所地:北京市海淀区。法定代表人:付瑞宇,系公司经理。委托诉讼代理人:王海强，男，系公司员工。被告:王超，男，汉族，1974年X月XX日出生，籍住西安市雁塔区南窑91号。原告北京联优生活物业管理有限公司（以下简称“联优公司”）与被告王超房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王海强，被告王超到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《资产管理服务合同》；2.判令被告赔偿原告损失22254元（《资产管理服务合同》约定的违约金4764元、原告与租客《房屋租赁合同》的违约金5920元、装修损失及新配置设施损失费10667元）；3.判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年8月13日,王超将涉案房屋委托于联优公司,并与联优公司签订了关于西安市雁塔区XX村XX号楼XX单元XX室的《资产管理服务合同》。王超与联优公司签订《资产管理服务合同》后,涉案房屋一直由联优公司提供服务,该房屋的租赁相关事宜有联优公司处理,同时有联优公司向王超支付房屋相关费用。2021年3月29日,王超在没有与原告协商的情况下,将合同内房屋断水断电,强制换锁,根据双方签订的《资产管理服务合同》第6页6.2(b)条,该行为属于单方违约,应按照合同的“第7条7.1和7.2甲方违约责任。甲方违反本合同6.2(1)约定导致乙方单方面解除合同,甲方应向乙方支付等额于双倍月预期收益的违约金,并赔偿乙方相应损失。”并且把我们租客全部撵走并且换了锁,使得原告与三名租客的《房屋租赁合同》全部无故违约。故被告王超应按《资产管理服务合同》违约条款第7条的7.2甲方违约责任赔偿原告违约金4764元及装修损失费、新配置设施损失费10667元，并按照原告与三名租客签订的《房屋租赁合同》赔偿违约金6820元。被告王超辩称，2018年5月29日，其与北京美丽屋资产管理有限公司签订了服务合同。2019年8月13日，原告将上述合同主体进行了变更，即变更为本案原告。合同约定每个季度前一个月的29日支付下一季度的租金，但原告在2020年4月8日才支付了2020年4、5、6月的租金；在2021年1月18日支付了2021年1、2、3月的租金，被告延迟支付租金的行为已经构成违约。2021年3月中旬，其告知原告要求解除合同，但原告一直推脱。2021年3月底，其向涉案房屋张贴了告知函，告知租户将收回房屋，后租户自行搬离。2021年4月5日左右，其将涉案房屋门锁进行了更换，并于4月10日将房屋出租于他人。双方的合同已经于2021年4月5日解除；因原告违约，故主张的违约金不应得到支持；原告主张的装修损失及及新配置设施损失费已经在房屋6个月的免租期中予以抵销，故不应支付。经审理查明，原告系北京美丽屋资产管理有限公司全资法人股东。2018年5月29日，被告王超（委托人、甲方）与北京美丽屋资产管理有限公司（乙方）签订《西安市房屋出租委托合同》，约定甲方将房屋委托乙方进行管理，房屋坐落于西安市雁塔区XX村XX号楼XX单元XX室；第一年租金2382元/月；甲方允许乙方或承租方在不破坏房屋主体结构下对房屋进行装修、装饰或添置新物，甲方同意预留给乙方的免租期作为乙方装修、添置物品、广告发布、寻找客户的工作期，免租期内甲方不收取租金；甲方授权乙方的委托期限自2018年9月29日至2024年9月28日，其中2018年5月29日至2018年9月28日为免租期，补充2019年9月29日至2019年11月28日为免租期。该合同乙方经办人为丛振春。2019年8月13日，原告优联公司（乙方）与被告王超签订《资产管理服务合同》一份，约定本合同取代之前双方所有的口头、电子等有关合同往来的内容。合同第1.1条：甲方委托乙方管理运营的房屋位于西安市雁塔区XX村XX号楼XX单元XX室；第1.3条：管理期限自2019年9月29日起至2024年9月28日止；第2.1：标的资产预期合理收益为2382元/月；第2.7:双方自2019年9月29日开始计收收益，每3个月为一次结算周期，每个结算周期最后一日为本期结算日；第3.2条：合同到期或解约，甲方应向乙方支付新配置设施的折旧费（折旧费计算方式参见7.2（2）中的配置设施损失费计算方式），乙方应将相应配置设施交由甲方代为处置，乙方应保证合同正常到期终止时配置设施处于正常使用状态；鉴于乙方合作装修配置供应商费用结算、票据开具特点决定乙方无法为本协议项下标的资产装修及新配置设施提供单独票据，双方认可该条所涉及费用的具体金额以乙方提供的相关数据为准；第6.2（1）条：甲方不履行本协议约定的义务，或因甲方或其他有关的任何第三方的行为，应向乙方对标的资产进行管理的或资产使用人使用的，乙方有权随时单方面解除合同；第7.2：甲方违反本合同6.2（1）约定导致乙方单方面解除合同，甲方应向乙方支付等额于双倍月预期收益的违约金，并赔偿乙方相应损失（包括不限于如下赔付项目）：（1）装修损失费。标的资产的装修费用×（管理期限内未履行天数/管理期限总天数）；（2）：新配置设施损失费。为标的资产的购进家具或家电的配置价格×（管理期限内未履行天数/管理期限总天数），其中配置费以附件四中确定的项目和费用为准；（3）甲方向资产使用人支付的违约金。因甲方提前解除合同而导致的乙方向资产使用人支付的违约金以及赔偿金。该合同附件四中载明了标的资产配置的物品名称及单价。庭审中，双方均认可租金支付方式为每个结算周期的第一天支付本期（3个月）的租金。在合同履行中，原告本应于2020年3月29日支付2020年3月29日至6月28日的租金，但原告实际支付时间为2020年4月8日；2020年12月29日应支付2020年12月29日至2021年3月28日的租金，但原告实际支付时间为2021年1月18日。因原告迟延支付上述租金，被告于2021年3月中旬向原告提出解除合同，并于3月底要求涉案房屋的承租人搬离。2021年4月5日，被告对涉案房屋的门锁进行了更换，并于4月10日将房屋另行出租。另查明，双方认可涉案房屋的租金支付至2021年3月29日，并认可涉案合同于2021年4月5日解除。又查明，原告称与王超签订《西安市房屋出租委托合同》的经办人丛振春为其公司员工。以上事实，有《西安市房屋出租委托合同》、《资产管理服务合同》、银行交易流水、微信聊天记录、电话录音、当事人陈述、庭审笔录等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《资产管理服务合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法、有效，双方均应按约履行。本案中，原告以被告违约而要求解除合同，并支付违约金及相关损失。结合本案中双方提供证据，可以确认原告在履行合同中              确有租金延迟支付现象，但合同约定“乙方延迟支付当期甲方应得收益，经甲方书面催告后达15个工作日仍未支付的，甲方有权随时单方面解除合同”，本案原告逾期支付租金的时间并未超过15个工作日，故被告仅以原告延迟支付租金而收回涉案房屋无合同依据，并构成违约。双方均认可涉案合同于2021年4月5日解除，故对原告要求解除合同的诉请不予支持；因被告违约，故被告应依据合同向原告支付双倍月预期收益的违约金、装修损失费、新配置设施损失费以及原告向资产使用人支付的违约金，但因原告无证据证明装修损失费及向资产使用人支付的违约金，故对该部分损失不予支持；对原告主张的双倍月预期收益的违约金4763元予以支持；对新配置设施费，双方约定合同到期或解约，甲方应向乙方支付新配置设施的折旧费[标的资产的购进家具或家电的配置价格×（管理期限内未履行天数/管理期限总天数）]，乙方应将相应配置设施交由甲方代为处置，乙方应保证合同正常到期终止时配置设施处于正常使用状态，故本院判令被告向原告支付新配置设施折旧费10667元×（1042÷2314）=4803.38元。原告要求的违约金无事实依据，本院不予支持；原告要求的装修损失及新配置设施损失费，其中的装修损失，原告无证据证明，亦无合同依据，本院不予支持；被告辩解在《西安市房屋出租委托合同》中约定的免租期即为原告装修费及新配置设施费，本院认为合同约定的免租期为原告装修、添置物品、广告发布、寻找客户的工作期，并非设施设备费用，且该合同无法履行系被告违约，故对该辩解不予采纳。综上所述，依据《最高人民法院关于适用时间效力若干问题的规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、被告王超于本判决生效之日起十日内向原告北京联优生活物业管理有限公司支付双倍月预期收益的违约金4763元、新配置设施折旧费4803.38元；二、驳回原告北京联优生活物业管理有限公司的诉讼请求。如未按本判决确定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2698元，减半后收取1349元，由原告北京联优生活物业管理有限公司负担1239.5元、被告王超负担109.5元（因原告已预交，故被告在履行上述款项时一并支付于原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  员    史  伟  萍    二 〇 二 一 年 九月六日 书　记　员    史  艺  华    打印：史艺华     校对：张梦雪     2021年  月  日送达  百度搜索“马 克 数 据 网”